ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00975 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QR4P

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 JANVIER 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 12] N° RG 24/01111

APPELANTS :

Monsieur [H] [P]

né le 15 Mai 1954 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [L] [P] épouse [T]

née le 24 Janvier 1959 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 3] (SUISSE)

Représentée par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [W] [P] épouse [Z]

née le 23 Août 1962 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [A] [X]

de nationalité Turque

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représenté par M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002239 du 01/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Ordonnance de clôture du 24 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 24 février 2023, Mme [U] [F] épouse [I] a donné à bail à M. [X] [A] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 8], moyennant un versement d’un loyer mensuel de 574 euros, outre 26 euros de provision sur charge.

Mme [U] [I] est décédée le 13 mai 2023 en laissant pour lui succéder ses trois neveux : M. [H] [P], Mme [L] [P] épouse [T] et Mme [W] [P] épouse [Z].

Par acte du 7 mars 2024, les consorts [P] ont délivré à M. [A] un commandement de payer la somme principale de 2 437,02 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er mars 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, les consorts [P] ont assigné M. [A] aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 22 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

— rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 7 mars 2024,

— condamné M. [A] à payer aux consorts [P] la somme de 965,33 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 2 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— rejeté la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision,

— condamné M. [A] à payer aux consorts [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [A] aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 7 mars 2024.

Par déclaration reçue le 18 février 2025, les consorts [P] ont relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 25 février 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 1er juillet 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 13 juin 2025, les consorts [P] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7d et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement au locataire ;

— constaté que les causes du commandement avaient été apurées;

— rejeté la demande de résiliation du bail ;

— rejeté la demande d’expulsion ;

— condamné M. [A] au paiement de la somme de 965,33 euros au titre des loyers et charges.

— et, statuant à nouveau,

— constater que le bail liant les consort [P] à M. [A] est résilié le 17 avril 2024 par acquisition de la clause résolutoire.

— ordonner l’expulsion de M. [A] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7], avec si besoin le concours de la force publique.

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (645,86 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— condamner M. [A] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux.

— condamner M. [A] à leur payer la somme provisionnelle de 539,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au 11 juin 2025.

— sur l’appel incident de l’intimé, confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté M. [A] de sa demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [A] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [A] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— débouter M. [A] de sa demande de nullité du commandement visant la clause résolutoire,

— débouter M. [A] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

— condamner M. [A] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens d’appel.

Au soutien de leur appel, ils font valoir que :

— la clause résolutoire doit être considérée comme acquise, le premier juge ne pouvait constater l’apurement de la dette locative à une date qu’il a lui-même fixée, et il aurait dû, au mieux, accorder des délais de paiement assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.

— M. [A] n’a pas repris le paiement régulier des loyers et charges courantes.

— le commandement de payer visant la clause résolutoire est parfaitement recevable.

Par conclusions du 7 mai 2025, formant appel incident, M. [A] demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et R 824-1 du code de la construction, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties ;

— annuler le commandement de payer en date du 7 mars 2024 ;

— et en conséquence rejeter la demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— débouter M. [P] de sa demande d’expulsion ;

— condamner M. [P] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la poursuite du contrat de location conclu en date du 24 février 2023 s’agissant du logement situé [Adresse 8] ;

— prononcer son maintien dans les lieux situés [Adresse 6],

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [P].

Il expose en substance que :

— le commandement de payer est entaché d’irrégularités et ne saurait justifier la résiliation du bail.

— il a régularisé les loyers impayés, ce qui exclut toute demande d’expulsion, aucun manquement à ses obligations locatives ne pouvant être retenu.

— il produit une attestation d’entretien de la chaudière de son logement, démontrant qu’il a bien rempli cette obligation.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article VIII).

Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la nullité d’un commandement, les irrégularités de celui-ci sont susceptibles de constituer des contestations sérieuses.

Les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relatives à la reproduction à peine de nullité, des dispositions de cet article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée, dont M. [A] sollicite l’application, ont été en vigueur entre le 31 décembre 2017 et le 25 novembre 2018.

Or, le bail litigieux, en date du 24 février 2023, est soumis aux dispositions de cet article, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, selon lesquelles :

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

Il en résulte que le commandement de payer en date du 7 mars 2024 n’est affecté d’aucune irrégularité en ce qu’il mentionne la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et celle de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il reproduit également la clause résolutoire et mentionne qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion sera engagée.

Il comprend, en pièce jointe, un décompte locatif, qui contient les informations relatives au montant mensuel du loyer et des charges et au décompte de la dette.

Si le délai visé par le commandement (6 semaines) n’est pas conforme aux dispositions qui le régissent, M. [A] ne fait valoir l’existence d’aucun grief de ce chef, susceptible de caractériser une nullité de forme.

En conséquence, aucune contestation sérieuse, tirée de la nullité du commandement de payer, susceptible de faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés, n’est caractérisée.

La définition de l’impayé locatif dans le cadre de l’attribution d’une aide personnelle au logement selon les dispositions de l’article R. 824-1 du code de la construction et de l’habitation est indifférente en l’espèce, s’agissant d’une dette locative dans la relation locataire-bailleur.

Au vu du décompte versé aux débats, daté du 2 décembre 2024, le commandement de payer du 7 mars 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement étaient, ainsi, réunies à la date du 8 mai 2024 sans qu’il y ait lieu de statuer sur les griefs relatifs au défaut d’assurance et d’entretien de la chaudière, au demeurant, non visés par ladite clause, et non établis.

Ainsi, M. [A] est occupant sans droit du logement depuis la résiliation le 8 mai 2024. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile en lui ordonnant de libérer les lieux et disant qu’à défaut, les consorts [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion.

L’ordonnance déférée sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la demande de libération des lieux et, à défaut, d’expulsion.

2 -sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Il ressort du décompte versé aux débats en date du 5 juin 2025 que le compte locatif est débiteur à hauteur de la somme de 539,04 euros (frais bancaires et de relance, dont le montant n’est pas contesté, déduits). Par ailleurs, M. [A] n’a jamais repris un paiement régulier du loyer intégral.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée quant à la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif, étant seulement amendée sur le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif, arrêté à la date du 5 juin 2025 et infirmée quant au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

3- sur les autres demandes

La demande de poursuite du bail peut, également, être examinée dans le cadre de l’application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant la suspension de la clause résolutoire.

En effet, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [A] n’a jamais repris un paiement régulier du loyer intégral. Il se borne à produire la décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 8 avril 2025, qui retient un revenu fiscal de référence de 0. Il ne verse aux débats aucune déclaration de revenus et ne justifie nullement de ses charges.

Ainsi, il ne justifie ni de sa situation économique et financière actuelle, ni avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation (la dette locative étant, notamment, constituée d’une dette relative à la consommation d’eau) et ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative, dont le montant a été quadruplé depuis la délivrance du commandement en juin 2023.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter les demandes de M. [A] tendant à la poursuite du bail.

L’ordonnance de référé sera complétée de ce chef.

4- sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [A], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, sans qu’il n’y ait lieu, celui-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 7 mars 2024 et condamné M. [X] [A] à payer aux consorts [P] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement délivré le 7 mars 2024,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 24 février 2023, concernant l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 8 mai 2024 ;

Déclare en conséquence M. [X] [A] occupant sans droit ni titre des lieux loués à compter du 8 mai 2024 ;

Dit qu’à défaut pour M. [X] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ;

Condamne M. [X] [A] à payer, à titre provisionnel, à M. [H] [P], Mme [L] [P] épouse [T] et Mme [W] [P] épouse [Z] la somme de 539,04 euros représentant l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté à la date du 5 juin 2025 (mensualité du mois de juin 2025 comprise) ;

Fixe au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [X] [A] est condamné à payer, à titre provisionnel, à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 8 mai 2024 à M. [H] [P], Mme [L] [P] épouse [T] et Mme [W] [P] épouse [Z] jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

Rejette les demandes de M. [X] [A] ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [A] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente