Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 23 MARS 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16025 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMPH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Juillet 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 22/53676

APPELANTE

S.A. GERANCE DE [Localité 5], RCS de Paris sous le n°542 020 987, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS, toque : A0727

INTIMEE

S.A.S. BELLEROCHE, RCS de Paris sous le n°702 020 785, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0442

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Février 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Thomas RONDEAU, Conseiller, pour la Présidente de chambre empêchée et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Le cabinet Gérance de [Localité 5] était syndic de l’immeuble sis [Adresse 2]) jusqu’à l’assemblée générale du 21 octobre 2020, lors de laquelle le cabinet Belleroche a été élu aux fonctions de syndic. Le cabinet Belleroche fait état de ce que la remise des archives de la copropriété n’a été que partielle.

Par acte du 1er avril 2022, la société Belleroche a assigné la société Gérance de [Localité 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :

— condamner la société Gérance de [Localité 5] à lui remettre, dans le délai de 8 jours, puis de 500 euros par jour de retard, les pièces suivantes : les appels de fonds et comptes de répartition individuels des copropriétaires de chaque exercice, de 2012 à 2020 compris,

le grand livre de chaque exercice comptable de 2010 à 2017 compris,

la balance des comptes de chaque exercice comptable de 2010 à 2017, compris ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— condamner la société Gérance de [Localité 5] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société Gérance de [Localité 5] n’a ni comparu, ni n’a été représentée.

Par ordonnance réputée contradictoire du 4 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision ;

— ordonné à la société Gérance de [Localité 5] de communiquer à la société Belleroche les pièces suivantes, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance puis sous astreinte de 100 euros par jour pendant 30 jours au maximum :

les appels de fonds et comptes de répartition individuels des copropriétaires de chaque exercice de 2012 à 2020 compris,

le grand livre de chaque exercice comptable de 2012 à 2017 compris, les balances de comptes de chaque exercice de 2012 à 2017 compris ;

— condamné la société Gérance de [Localité 5] à payer à la société Belleroche la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 et aux dépens.

Par déclaration du 8 septembre 2022, la SA Gérance de [Localité 5] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions remises le 5 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Gérance de [Localité 5] demande à la cour, au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer purement et simplement l’ordonnance rendue le 04 juillet 2022 ;

et statuant à nouveau,

— juger qu’aucune mise en demeure préalable n’a valablement été adressée à la société Gérance de [Localité 5] par la société Belleroche ou M. Le président du conseil syndical de l’immeuble du [Adresse 2]) ;

— déclarer la société Belleroche irrecevable en son action ;

subsidiairement,

— juger que la société Gérance de [Localité 5] a été syndic de l’immeuble du [Adresse 2], à [Localité 4] du 4 décembre 2015 au 21 octobre 2020 ;

— débouter la société Belleroche de ses demandes de communication des pièces antérieures à sa prise de fonction de syndic de l’immeuble ;

— la débouter de sa demande de communication des appels de fonds et comptes de répartition individuels de chaque exercice antérieurs au 31 mars 2018 ;

— condamner la société Belleroche à payer à la société Gérance de [Localité 5] la somme de3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par M^e Rosano, avocat à la cour, en application de l’article 699 du même code.

La société Gérance de [Localité 5] fait valoir en substance :

— qu’aucune mise en demeure conforme à l’article 18-2 ne lui a été adressée ;

— que les pièces sollicitées antérieures à sa désignation ne sont pas en sa possession, de sorte qu’il ne lui est pas possible de les communiquer ;

— qu’en toute hypothèse, elle a effectué des recherches et a justifié des diligences nécessaires, ne retrouvant pas ces documents ;

— que la demande de la communication de la totalité des appels de fonds et comptes de répartition pour chacun des copropriétaires n’est donc pas justifiée et qu’au demeurant, le délai de prescription pour le recouvrement de charges est celui de droit commun, de sorte que la communication de ces documents, antérieurs à 2018, n’a aucune utilité pour le syndic et ne se justifie pas.

Dans ses conclusions remises le 31 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Belleroche demande à la cour au visa de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de l’article 6 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005, de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris le 4 juillet 2022 en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Gérance de [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société Gérance de [Localité 5] à payer au cabinet Belleroche, es qualité de syndic du [Adresse 2]) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Gérance de [Localité 5] aux entiers dépens.

La SAS Belleroche fait valoir en substance :

— que rien, dans l’article 18-2, n’impose que le syndic lui-même adresse un courrier de mise en demeure ;

— que la jurisprudence, conformément à l’esprit du texte, fait une interprétation large des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— qu’au moment où la Gérance de [Localité 5] a repris la gestion de l’immeuble, elle a demandé les archives de la copropriété au précédent syndic ;

— que la cour d’appel de Paris a relevé que l’ancien syndic n’avait pas le pouvoir d’apprécier l’utilité ou la nécessité de la transmission des documents au nouveau syndic.

SUR CE LA COUR

En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

Si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic, selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce, ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

En l’espèce, il y a lieu de relever :

— que l’article 18-2 n’interdit pas que la mise en demeure préalable prévue par ce texte soit adressée par le conseil de la copropriété représenté par son nouveau syndic, comme cela a été le cas en l’espèce (courriers des 18 janvier et 4 mars 2022) ;

— que l’article 18-2 prévoit en effet simplement que l’action en référé est exercée par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical, après une mise en demeure restée infructueuse, l’article 34 du décret du 17 mars 1967 précisant au demeurant que l’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du présent décret ou par acte d’huissier de justice ;

— que rien n’empêche donc que la mise en demeure, dont la réception par l’ancien syndic n’est pas contestée, puisse être adressée par le conseil de la copropriété, le syndicat des copropriétaires étant même au surplus jugé recevable à agir devant le juge des référés par la jurisprudence ;

— que la fin de non-recevoir de l’intimée ne pourra qu’être rejetée ;

— que, sur le fond du référé, l’intimée rappelle d’abord à juste titre que l’ancien syndic n’est pas juge de l’opportunité de la remise des documents, alors que les articles 33 et suivants du décret du 17 mars 1967 listent précisément les pièces à transmettre, en ce compris les archives, même antérieures à sa désignation ;

— que la SA Gérance de [Localité 5], pour s’opposer aux demandes, fait aussi valoir que les archives ne lui auraient pas été remises par son prédécesseur et que ses recherches sont demeurées infructueuses, sans toutefois aucunement justifier ces affirmations, que ce soit par la production d’un bordereau de remise de pièces ou par des pièces versées aux débats relatives aux diligences infructueuses ;

— que, dans ces circonstances, le syndic appelant ne justifie pas qu’il puisse être exonérée de ses obligations de remise des documents, tels que listés par le nouveau syndic, la teneur des documents à remettre n’étant en réalité pas contestée.

Aussi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise, en ce compris les frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge, les autres demandes des parties étant rejetée.

A hauteur d’appel, l’appelante devra indemniser l’intimée pour ses frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non-recevoir soulevée ;

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette les autres demandes des parties ;

Condamne la SA Gérance de [Localité 5] à verser à la SAS Belleroche la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la SA Gérance de [Localité 5] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE POUR LA PRESIDENTE

DE CHAMBRE EMPÊCHÉE