ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01129 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O4FO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 JANVIER 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 18/05141

APPELANTS :

Monsieur [U] [L]

né le 02 Mai 1954 à [Localité 20] (12)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat plaidant

Madame [S] [C] épouse [L]

née le 20 Mai 1951 à [Localité 9] (12)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat plaidant

S.C.I. PATYAN Prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée, y domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat

INTIME :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] représenté par son syndic en exercice la SARL BERTRAND IMMOBILIER, société inscrite au RCS [Localité 15] sous le n° 520491036, dont le siège social est sis [Adresse 4], et en son agence (établissement secondaire) [Adresse 8], représentée par son dirigeant légal domicilié ès-qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 OCTOBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Patyan, dirigée par M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], est propriétaire du lot n°10 de la copropriété [Adresse 13], située à Palavas-Les-Flots (34), décrit comme un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée et dans l’angle ouest de l’immeuble, acquis suivant acte notarié du 29 juin 1993.

Les lieux sont exploités sous l’enseigne Le Classico, qui exerce une activité de débit de boisson, glacier et petite restauration rapide.

Lors de l’assemblée générale du 20 juillet 2018, la résolution n° 22, autorisant le syndic à introduire une action en justice en vue de mettre fin à toute activité de restauration de la SAS Le Classico et/ou du propriétaire des murs, dans le local n° 10, a été adoptée.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2018, M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], ont fait assigner le [Adresse 21] [Adresse 13] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018. L’affaire a été inscrite sous le n° RG 18/05141.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2018, M. [U] [L], Mme [S] [C], épouse [L], et la SCI Patyan ont fait assigner le [Adresse 21] [Adresse 13] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de voir prononcer la jonction de ladite instance, enregistrée sous le n° RG 18/06149, avec celle enregistrée sous le n° RG 18/05141, et de voir annuler l’assemblée générale du 20 juillet 2018.

A l’occasion de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, la résolution n° 31, portant refus de la ratification des travaux déjà réalisés sur la nouvelle façade du lot n° 10, a été adoptée.

Par exploit d’huissier en date du 8 octobre 2019, M. [U] [L], Mme [S] [C], épouse [L], et la SCI Patyan ont fait assigner le [Adresse 21] [Adresse 13] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de voir prononcer la jonction de ladite instance, enregistrée sous le n° RG 19/05219, avec celle enregistrée sous le n° RG 18/05141, et de voir annuler la résolution n°31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019.

La jonction des assignations enrôlées sous les numéros RG 18/06149 et RG 18/05141, sous le seul numéro RG 18/05141, a été prononcée le 9 mai 2019.

La jonction des assignations enrôlées sous les numéros RG 19/5219 et RG 18/05141, sous le seul numéro RG 18/05141, a été prononcée le 9 janvier 2020.

Le jugement contradictoire rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déclare les demandes de M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt agir ;

Déclare la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 de la SCI Patyan recevable mais infondée;

Rejette l’ensemble des demandes formulées au titre de l’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 ;

Rejette la demande formulée au titre de l’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019 ;

Dit que l’activité exercée par la société Le Classico dans le cadre d’une location-gérance consentie par la SCI Patyan est interdite par le règlement de copropriété ;

Condamne la SCI Patyan à faire cesser l’activité de restauration exercée dans le lot n° 10 de la résidence [Adresse 13], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, qui courra pendant une durée de trois mois ;

Condamne la SCI Patyan à procéder à la remise en état de la façade, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant le prononcé du jugement, et pour une durée de trois mois ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] située à [Adresse 16] [Localité 14] [Adresse 1], de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], et la SCI Patyan à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] située à [Adresse 17], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (qui tient compte des constats d’huissier);

Condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], et la SCI Patyan aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Le premier juge a déclaré irrecevables les demandes formulées par les époux [L], relevant qu’ils n’étaient pas juridiquement copropriétaires de la résidence [Adresse 13], dans la mesure où il résultait tant de l’acte de vente du 19 juin 1993 que du relevé de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires, que le local litigieux appartenait à la SCI Patyan, représentée par M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L].

Cependant, il a déclaré recevable l’action formée par la SCI Patyan, constatant que le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 ne lui avait pas été régulièrement notifié en sa qualité de copropriétaire, dès lors que la notification produite était adressée à « Mme ou M. [L] [U] », de sorte que le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait pas être décompté.

Le premier juge a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018, relevant la conformité de la rédaction des résolutions procédant à l’élection des membres du bureau aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, compte tenu du fait que le procès-verbal reprenait l’ordre du jour communiqué en y répondant point par point, les délibérations ayant été approuvées « à l’unanimité des votants » et le nom de chaque « votant pour » étant indiqué sous chaque résolution.

Il a débouté la SCI Patyan de sa demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 20 juillet 2018, retenant que ladite résolution avait justement été soumise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’elle ne portait pas en elle-même atteinte aux droits des copropriétaires défendeurs à l’action en justice autorisée, en tant que simple habilitation donnée au syndic pour agir en justice. Par ailleurs, il a estimé que les factures, récépissés, avis d’imposition de débits de boisson ainsi que l’attestation de Mme [T] [H], cliente, ne permettaient pas de démontrer l’activité continue de restauration depuis plus de dix années.

Le premier juge a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019. A ce titre, il a retenu, d’une part, que le syndic avait à juste titre inscrit dans l’ordre du jour la résolution relative à la validation de la modification des travaux antérieurement autorisés dans les parties communes, dès lors que la demande d’inscription à l’ordre du jour de la résolution émanant de la SCI Patyan avait pour objectif de la soumettre à un vote de l’assemblée générale et non de donner une simple information aux copropriétaires, d’autre part, qu’il avait constaté qu’après avoir été autorisée par l’assemblée générale extraordinaire du 23 novembre 2017 à procéder au remplacement d’une fenêtre de son local par une autre de mêmes dimensions, la SCI Patyan l’avait remplacée par une fenêtre aux dimensions légèrement agrandies, nécessitant qu’elle obtienne l’accord préalable de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il a alors indiqué que le refus de ratification a posteriori des travaux exécutés sans autorisation ne saurait constituer un abus de majorité.

Il a relevé que l’activité non contestée de restauration exercée dans le local litigieux faisait indiscutablement partie des interdictions posées par l’article 9 du règlement de copropriété, sans qu’un débat ne doive avoir lieu sur la dimension de celle-ci. En outre, il a retenu que le syndicat des copropriétaires était fondé à voir ordonner la remise en état de la façade objet des travaux litigieux, dans la mesure où il s’agissait d’une partie commune au sens de l’article 2 du règlement de copropriété.

Le premier juge a toutefois rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formulée par le syndicat des copropriétaires, l’estimant injustifiée.

M. [U] [L], Mme [S] [C], épouse [L], et la SCI Patyan, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 février 2021.

Dans leurs dernières conclusions du 15 septembre 2025, M. [U] [L], Mme [S] [C], épouse [L], et la SCI Patyan, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demandent à la cour de :

Confirmer la recevabilité de l’action de la SCI Patyan, venant aux droits de M. et Mme [L] ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Infirmer pour le surplus le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 13 janvier 2021, en ce qu’il a :

Rejeté l’ensemble des demandes formulées au titre de l’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018,

Rejeté la demande formulée au titre de l’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019,

Dit que l’activité exercée par la société Le Classico dans le cadre d’une location-gérance consentie par la SCI Patyan est interdite par le règlement de copropriété,

Condamné la SCI Patyan à faire cesser l’activité de restauration exercée dans le lot n° 10 de la résidence [12], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, qui courra pendant une durée de trois mois,

Condamné la SCI Patyan à procéder à la remise en état de la façade sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant le prononcé du jugement, et pour une durée de trois mois,

Condamné in solidum M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], et la SCI Patyan à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] située à [Adresse 18], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (qui tient compte des constats d’huissier),

Condamné in solidum M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], et la SCI Patyan aux dépens ;

Sur l’assemblée générale du 20/07/2018 :

A titre principal,

Annuler l’assemblée générale du 20 juillet 2018, tenant l’élection irrégulière du bureau de cette assemblée ;

A titre subsidiaire,

Annuler la résolution n°22, eu égard au caractère prescrit de toute action du syndicat des copropriétaires et, subsidiairement, sur l’absence d’interdiction de l’activité de snack, accessoire à celle de bar ;

En toute hypothèse,

Sur l’assemblée générale du 30 juillet 2019 :

Annuler la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, faute d’atteinte aux parties communes eu égard à la façade et la disposition originelle de l’immeuble et à la nature des travaux entrepris à l’intérieur ;

Débouter le syndicat de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce compris sa demande visant à voir interdire l’exercice d’une activité de restauration dans le lot n° 10 et ses dépendances ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI Patyan la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts eu égard aux circonstances anciennes, démontrées ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à toutes les conséquences pécuniaires résultant de la cessation de l’activité ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 6 000 euros, soit 2 000 euros pour chaque appelant, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’essentiel, sur la recevabilité de son action, la SCI Patyan souligne que le syndicat des copropriétaires ne lui a jamais notifié le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2018, au cours de laquelle elle n’était pas identifiée comme copropriétaire, qu’il est, selon elle, constant que l’absence de notification régulière de la décision d’assemblée générale autorise les copropriétaires opposants ou défaillants à agir en nullité des résolutions pendant le délai de dix années, de sorte que son action, introduite par voie d’assignation du 13 décembre 2018, est recevable, en précisant que c’est au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale, notification à compter de laquelle court le délai laissé au justiciable pour intenter son action en contestation.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 dans son ensemble, la SCI Patyan rappelle, au visa de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, qu’il est nécessaire au début de chaque réunion de procéder à l’élection d’un bureau composé d’un président et de scrutateurs, qu’au cas d’espèce, la lecture du procès-verbal ne permet pas, selon elle, d’identifier les votes intervenus au titre du bureau, qu’à défaut pour le procès-verbal de préciser le nombre de voix recueillies par chaque membre du bureau, l’assemblée générale peut être annulée dans son ensemble, pendant dix ans.

A titre subsidiaire, sur la nullité de la résolution n° 22, la SCI Patyan rappelle que les prestations réalisées dans le local commercial par « Le Classico » ont toujours inclus, depuis l’origine, une activité de petite restauration ne nécessitant aucun aménagement spécifique, ceci afin de ne pas générer de nuisances égales à celles des autres établissements situés à proximité, que la relation avec le syndicat des copropriétaires s’est détériorée depuis quelques années seulement, celui-ci contestant les modalités d’exploitation du local.

Elle verse au débat trois cent quatorze factures d’achats par « Le Classico », sur la période de 1994 à 1997, qui établissent, selon elle, que l’établissement a toujours poursuivi une activité de petite restauration, ce que ne pouvait ignorer le syndicat des copropriétaires, de sorte que son action pour mettre un terme à cette activité est prescrite.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, la SCI Patyan reconnait qu’ils ont très légèrement agrandi l’une des ouvertures du commerce pour se conformer aux normes en vigueur d’accessibilité des personnes à mobilité réduite, qu’ainsi, selon elle, le refus qui lui a été opposé est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires, précisant au surplus que la modification discutée porte sur dix centimètres de muret à la suite de l’élargissement de la porte, alors même que l’on ignore si ce muret était présent à l’origine de l’immeuble, dans la mesure où il n’existait pas de façade et que c’est le premier propriétaire qui l’a aménagée.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 19 septembre 2025, le [Adresse 22] [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Débouter les appelants de l’intégralité de leurs moyens, demandes et prétentions ;

Infirmer le jugement en ce qu’il déclare les demandes de la SCI Patyan en annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 recevables ;

Déclarer irrecevable la demande de la SCI Patyan en annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018, en ce que l’assignation a été délivrée le 13 décembre 2018, soit au-delà du délai de deux mois prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déclarer irrecevable la demande de la SCI Patyan formulée au titre de l’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, et en demande judicaire d’autorisation de travaux déjà exécutés ;

Confirmer le jugement du 13 janvier 2021, en ce qu’il déclare les demandes de M. [U] [L] et Mme [S] [L] irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 infondée et rejeté l’ensemble des demandes formulées au titre de l’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale, en ce que votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale des copropriétaires, elle n’encourt strictement aucune nullité de forme ou de fond ;

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé que l’activité de restauration exercée dans le lot n° 10 appartenant à la SCI Patyan est contraire au règlement de copropriété ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande formulée au titre de l’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019, sauf à l’infirmer ;

Confirmer le jugement condamnant la SCI Patyan à faire cesser l’activité de restauration exercée dans le lot n° 10 de la résidence [Adresse 13] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, qui courra pendant une durée de trois mois;

L’infirmer tenant l’évolution du litige en la portée de son dispositif à ce titre ;

Condamner la SCI Patyan et tout occupant de son chef à faire immédiatement cesser l’activité de restauration à quelque titre que ce soit comme dépendant de l’usage du lot n° 10 à usage commercial de la copropriété [Adresse 13], tant en intérieur qu’en toutes ses dépendances et extensions matérielles ou juridiques d’exploitation litigieuse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Déclarer recevable cette demande complémentaire en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile et, en tout cas, confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SCI Patyan à faire cesser l’activité de restauration exercée dans le lot n° 10 de la résidence [Adresse 13], sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Confirmer le jugement condamnant la SCI Patyan à procéder à la remise en état de la façade sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivant le prononcé de la décision et pour une durée de trois mois ;

Infirmer le jugement en ce qu’il déboute le [Adresse 21] [Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la SCI Patyan, M. [U] [L] et Mme [S] [L] à payer au [Adresse 22] [Adresse 10] Large la somme de 5 000 euros pour procédure abusive ;

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les appelants à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Condamner in solidum la SCI Patyan, M. [U] [L] et Mme [S] [L] à payer au [Adresse 22] [Adresse 10] Large la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner in solidum les demandeurs aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des trois procès-verbaux de constat d’huissier.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement déféré, pour les motifs pris par le premier juge.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé de cette motivation, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action de la SCI [Adresse 19]

Le deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 18 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu au premier alinéa de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de ces dispositions pour soutenir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 a été notifié le 2 août 2018 à M. [U] [L], en sa qualité de gérant de la SCI Patyan, qu’ainsi, la notification a été valablement faite à son représentant légal, qu’elle disposait alors d’un délai de deux mois à compter de cette date, et qu’en introduisant son action suivant son assignation délivrée le 13 décembre 2018, celle-ci est hors délai, de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable.

Or, il doit être considéré, d’une part, que l’article 18 du décret du 17 mars 1967 visé renvoie à l’article 23 du même décret, qui s’applique uniquement lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque la SCI Patyan n’est propriétaire que d’un unique lot, le lot n° 10 de la copropriété, d’autre part et surtout, que la notification doit être faite au copropriétaire, donc à la personne morale si c’est une société qui est propriétaire d’un lot, certes en la personne de son représentant légal ou statutaire ; qu’au cas d’espèce, si la notification du 2 août 2018 a été faite à M. [U] [L], elle ne l’a pas été en sa qualité de représentant légal de la SCI Patyan, ce qui se comprend aisément dès lors que, comme celle-ci le soutient justement, elle n’apparait ni sur la feuille de présence, ni sur le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 ; qu’ainsi, il doit être fait application de la règle selon laquelle en l’absence d’une notification régulière de la décision au copropriétaire, le délai ne commence pas à courir et l’action en contestation reste ouverte pendant un délai de 10 ans, 5 ans depuis la loi Elan, entrée en vigueur le 25 novembre 2018, à compter de la tenue de l’assemblée générale, en application du premier alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-23.552).

L’assemblée générale en litige s’étant tenue le 20 juillet 2018, l’action de la SCI Patyan, introduite suivant une assignation délivrée le 13 décembre 2018, doit donc être déclarée recevable.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018

S’agissant de la désignation du bureau, il ressort de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juillet 2018 que, contrairement à ce que soutient la SCI Patyan, il est possible d’identifier les votes intervenus à ce titre, le document mentionnant bien les copropriétaires présents ou représentés, ainsi que le résultat du vote, de sorte que ce moyen sera écarté.

S’agissant de la feuille de présence, la cour constate que le syndicat des copropriétaires la produit, qu’il n’est pas rapporté d’irrégularités, qu’ainsi, ce moyen sera également écarté et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 juillet 2018.

3. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 20 juillet 2018

S’agissant de la prescription de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires, la SCI Patyan entend rappeler que cette action devait l’être dans un délai de 10 ans et que le point de départ est constitué par la connaissance de l’éventuel usage contraire au règlement de copropriété, qu’elle estime allégué au cas présent par le syndicat des copropriétaires, puisqu’elle avance que l’activité du local commercial exercée dans le lot n° 10, acquis par M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L] suivant un acte notarié du 29 juin 1993, a toujours intégré une licence de débit de boisson et a toujours été accompagnée d’une petite restauration. Elle ajoute qu’ainsi, le point de départ doit être retenu à cette date.

Or, comme le soutient justement le syndicat des copropriétaires, il ressort de cet acte d’acquisition que le lot n° 10 est défini comme un « local à usage de commerce sis au rez-de-chaussée dans l’angle ouest de l’immeuble aménagé en trois pièces principales, cuisine, salle d’eau et WC avec véranda » ; qu’il est fait mention au règlement de copropriété du 18 octobre 1954, joint à cet acte de vente, que le lot n° 10 consiste en un local commercial défini comme suit : « Lot n° 10 – un local à usage de magasin au rez-de-chaussée et dans l’angle ouest de l’immeuble et comprenant une salle commandée directement sur l’esplanade dans installation antérieure » ; et que l’article 9 dudit règlement de copropriété définit expressément les activités commerciales autorisées et celles interdites dans les locaux situés au rez-de-chaussée, dont la restauration, exprimée en ces termes : « Les locaux à usage commercial du rez-de-chaussée ne pourront être utilisés pour les commerces désagréables par ses odeurs, ou bruyants, les cafés chantants, les établissements faisant de la musique, les établissements nuit et les restaurants sont interdits ».

Pour faire échec à ces mentions, la SCI Patyan verse au débat trois cent quatorze factures établies entre 1994 et 2018, pour l’achat de croque-monsieur, de produits de charcuterie, de tielles ou encore de fruits et légumes, qui justifient, selon elle, d’une activité continue de petite restauration sur cette période.

Sur la question de savoir si le syndicat des copropriétaires avait connaissance de cette activité, la SCI Patyan verse au débat un extrait du répertoire Sirene, daté du 1er août 2007, qui fait mention, au nom de M. [U] [L], de l’exercice d’une activité de restauration de type rapide et une autorisation d’occupation du domaine public délivrée en 2025 par la ville de Palavas-les-Flots, consentie pour une activité de « Restauration rapide / Bar / Tapas ». Toutefois, ce document est insuffisant à faire la démonstration que le syndicat des copropriétaires avait connaissance de cette activité depuis plus de 10 ans, celui-ci lui opposant à ce titre que lors de l’assemblée générale du 8 juin 2016, soit antérieurement aux travaux modifiant le lot n° 10 en restaurant, il avait été adopté la résolution n° 20 sur les conditions d’utilisation du local commercial et le gérant de la SCI Patyan s’était alors, à cette occasion, engagé à ne pas pratiquer d’activité de restauration. Ainsi, en l’absence de critique utile, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 22 de l’assemblée générale du 20 juillet 2018.

4. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019

Il est constant que si aux termes de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 23 novembre 2017, la SCI Patyan avait obtenu l’autorisation de procéder au remplacement de la fenêtre en litige par une fenêtre aluminium de même dimension, il a pu être constaté, suivant un procès-verbal établi par un commissaire de justice le 7 mars 2018, que le muret avait été cassé pour permettre la pose d’une fenêtre d’une dimension plus large que celle autorisée.

En cause d’appel, la SCI Patyan plaide, d’une part, que l’ouverture a dû être légèrement agrandie pour permettre l’accessibilité aux personnes handicapées et pour respecter les normes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR), d’autre part, un abus de majorité, au motif qu’il existerait, selon elle, une rupture d’égalité manifeste entre les copropriétaires, notamment dans l’appréciation des modifications de l’aspect extérieur.

S’agissant de l’accessibilité aux PMR, l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage. L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée en raison de l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou de leur non-conformité à la destination de l’immeuble.

La cour relève que si la SCI Patyan se prévaut de ces dispositions pour justifier de l’agrandissement de l’ouverture en façade, elle ne justifie aucunement de cette nécessité, se limitant à l’alléguer, de sorte que ce moyen sera écarté.

S’agissant de l’abus de majorité, qui doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire, la cour rappelle qu’il appartient au copropriétaire qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’abus commis et qu’il y aurait eu utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt commun de la copropriété.

Au cas d’espèce, comme l’a justement relevé le premier juge, le fait de refuser de ratifier a posteriori des travaux irréguliers, pour avoir été exécutés sans autorisation, ne saurait constituer un abus de majorité, qu’ainsi, ce moyen sera également écarté et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 31 de l’assemblée générale du 30 juillet 2019.

5. Sur les prétentions indemnitaires formées par la SCI Patyan

En conséquence de ce qui précède, la SCI Patyan échouant à démontrer une quelconque faute du syndicat des copropriétaires, celle-ci sera déboutée de ses prétentions indemnitaires formées à son encontre.

6. Sur les prétentions indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

Pour condamner une personne au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, la faute, faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice et d’exercer une voie de recours, doit être caractérisée.

En effet, il doit être retenu que si agir en justice est un droit fondamental reconnu à toute personne titulaire de la capacité à agir, l’exercice de ce droit ne peut, à lui seul, justifier une condamnation à des dommages-intérêts.

Toutefois, il est de jurisprudence que l’abus peut résulter de l’absence de tout fondement juridique à l’action, de son intention malveillante ou encore de la volonté de multiplier les procédures engagées, ce que plaide notamment le syndicat des copropriétaires.

Or, les circonstances de l’espèce ne permettent pas d’établir que l’action engagée par la SCI Patyan ait dégénéré en abus de son droit d’agir en justice, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires.

7. Sur la demande formée en cause d’appel par le syndicat des copropriétaires, visant à ce qu’il soit fait interdiction à la SCI Patyan de poursuivre une activité de restauration à l’extérieur du lot n° 10

La SCI Patyan souligne que cette demande n’avait jamais été formée jusqu’à présent, sans qu’elle ne demande qu’elle soit déclarée irrecevable au visa de l’article 564 du code de procédure civile. Pour sa part, le syndicat des copropriétaires estime justement qu’il doit être statué sur cette prétention dès lors qu’elle l’a formée consécutivement à un procès-verbal établi par un commissaire de justice le 8 septembre 2025, qui a constaté qu’il était exercé une activité de restauration en terrasse.

Sur le fond, la SCI Patyan lui oppose que cette activité est exercée en terrasse, sur le domaine public, depuis un kiosque qui se trouve également sur cette terrasse, activité pour laquelle elle a obtenu une autorisation administrative délivrée par la ville de Palavas-les-Flots en 2025, et que les litiges relatifs aux conditions d’occupation du domaine public relèvent non pas de la compétence du tribunal judiciaire mais du tribunal administratif.

Le syndicat des copropriétaires, qui a obtenu en première instance la condamnation sous astreinte de la SCI Patyan à faire cesser l’activité de restauration exercée dans le lot n°10 de la résidence, condamnation confirmée en cause d’appel, ne démontre pas que l’activité en terrasse sera poursuivie sur une dépendance du lot n° 10 ou sur une partie commune, de sorte qu’il sera débouté de cette demande.

8. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Patyan et M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], seront condamnés in solidum aux dépens de l’appel, à l’exclusion du coût des trois constats de commissaires de justice, comme le demande le syndicat des copropriétaires, étant rappelé que les honoraires d’un constat de commissaire de justice non désigné à cet effet par une décision de justice n’entrent pas dans les dépens (Civ. 2e, 12 janv. 2017, 16-10123).

La SCI Patyan et M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 13 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

Et y ajoutant,

DEBOUTE la SCI Patyan de ses prétentions indemnitaires ;

DEBOUTE le [Adresse 21] [Adresse 13] de sa prétention visant à voir la SCI Patyan condamnée sous astreinte à faire cesser l’activité de restauration « en toutes ses dépendances et extensions matérielles ou juridiques d’exploitation » ;

CONDAMNE in solidum la SCI Patyan et M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], à payer au [Adresse 22] [Adresse 10] Large la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

DEBOUTE la SCI Patyan et M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], de leur demande formée à ce titre ;

CONDAMNE in solidum la SCI Patyan et M. [U] [L] et Mme [S] [C], épouse [L], aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,