RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /09 DU 30 SEPTEMBRE 2009

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/02586

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY,

R.G.n° 06/01343, en date du 18 septembre 2008,

APPELANTE :

S.A.R.L. LES CESARS TRAITEUR, exerçant sous l’enseigne Aux Ducs de Lorraine – Le Glacier, agissant poursuites et diligences de son gérant et tous représentants légaux pour ce domiciliés audit siège, sis XXX

représentée par la SCP MILLOT, LOGIER & FONTAINE, avoués à la Cour

assistée de M^e Jean-Thomas KROELL, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.C.I. D, représentée par son Gérant en exercice,

XXX

représentée par la SCP LEINSTER, WISNIEWSKI & MOUTON, avoués à la Cour

assistée de M^e Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2009, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard CUNIN, Président de Chambre, qui a fait le rapport,

Madame Patricia POMONTI, Conseiller,

Madame Marie-Hélène DELTORT, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, Madame Odile ANTOINE, adjoint administratif, ayant prêté serment de greffier, lors des débats ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que le délibéré serait prononcé le 30 Septembre 2009.

ARRÊT : Contradictoire, prononcé par Monsieur Bernard CUNIN, Président, à l’audience publique du 30 Septembre 2009, conformément à l’article 452 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Bernard CUNIN, Président, et par Mademoiselle Céline BARBIER, greffier présent lors du prononcé ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur X et la SCI XXX, aux droits de qui se trouve aujourd’hui la SCI D, ont donné en location à usage commercial à la société Le Glacier, aux droits de qui se trouve aujourd’hui la société Les Césars Traiteurs divers immeubles situés XXX et 1 Terrasse de la Pépinière à Nancy par acte reçu le 6 novembre 1968 par Maître NARBEY, notaire.

Le bail a été renouvelé à compter du 1^er janvier 1995 pour une durée de neuf ans.

Par acte extra judiciaire du 7 juillet 2003, la société Les Césars Traiteurs a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2004 moyennant un loyer fixé conformément à la clause d’indexation prévue au contrat.

La SCI D a fait signifier le 2 décembre 2005 au locataire un mémoire préalable par lequel elle a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, soit la somme de 97.900 euros par an hors taxes et hors charges.

A défaut d’accord entre les parties, la SCI D a fait assigner par acte d’huissier du 1^er mars 2006 la société Les Césars Traiteurs pour voir juger que le loyer doit être fixé à compter du 1^er janvier 2004 à la somme annuelle de 97.900 euros par an correspondant à la valeur locative en raison de plusieurs modifications notables des éléments servant à la fixer.

Par jugement en date du 22 juin 2006, le Juge des Loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise, qu’il a confiée à Monsieur Y.

L’expert a déposé son rapport le 31 décembre 2007. Il a reconnu un motif de déplafonnement en ce que le locataire aurait transféré une activité de traiteur dans ses locaux de la Place Stanislas, mais a estimé qu’il n’y avait pas de motif de déplafonnement en l’absence de modification notable des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité. Il a proposé que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 80.000 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement en date du 18 septembre 2008, le Juge des Loyers commerciaux a fixé à la somme de 80.000 euros par an hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2004 et a dit que les loyers arriérés, sous réserve des acomptes versés, seront assortis des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Il a mis à la charge de la société Les Césars Traiteurs les frais d’expertise et la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Les Césars Traiteurs a relevé appel de ce jugement et demande à la Cour de l’infirmer dans la mesure utile et de condamner la SCI D à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande tout d’abord à la Cour de dire qu’il n’y a pas eu de modification de la destination des lieux et que l’activité de traiteur exploitée dans l’établissement de Chaligny n’a jamais été transférée dans les locaux loués de Nancy.

Elle fait en outre valoir que les travaux réalisés par le preneur au cours du précédent bail ont modifié les caractéristiques des locaux, de sorte qu’ils auraient dû être pris en compte à l’occasion du premier renouvellement de ce bail. Elle estime donc qu’ils ne peuvent pas fonder une demande de déplafonnement à l’occasion du second renouvellement, dans la mesure où il ne s’agit pas d’améliorations relevant du régime défini par l’article R 145-8 du code de commerce.

Elle prétend enfin qu’il n’y a pas eu de modification notable des facteurs locaux de commercialité pour son commerce, dans la mesure où le réaménagement de la Terrasse de la Pépinière n’a pas modifié de manière notable la capacité d’accueil de la terrasse, celle-ci étant par ailleurs implantée en vertu d’une autorisation précaire sur le domaine public.

La société Les Césars Traiteurs demande donc le rejet de la demande de déplafonnement.

La SCI D demande à la Cour de dire qu’il existe trois motifs de déplafonnement liés aux modifications notables des éléments servant à fixer la valeur locative et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2004 à la somme annuelle de 97.900 euros hors taxes et hors charges. Elle réclame une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’il y a eu une modification notable de la destination des lieux au cours du bail en raison de l’adjonction ou du transfert d’une activité de traiteur et de la création d’une activité de vente à emporter.

Elle estime que les importants travaux effectués au cours du bail précédent, soit entre 1986 et 1995, constituent des améliorations au sens de l’article R 145-8 du code de commerce, qu’il convient de prendre en compte lors du second renouvellement le 1^er janvier 2004, compte tenu de la clause d’accession insérée au bail.

Elle prétend enfin que la restructuration de la Terrasse de la Pépinière a entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité en accroissant les capacités d’accueil et l’attractivité pour le commerce de la société locataire.

Elle demande donc de retenir les éléments fournis par l’expert amiable, Monsieur Z, soit une surface pondérée de 445 mètres carrés pour un prix de 220 euros le mètre en considération des prix pratiqués dans les établissements de même nature situés dans ce secteur exceptionnellement favorable de la ville de Nancy.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que l’article L 145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;

Attendu qu’aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. les caractéristiques du local considéré

2. la destination des lieux

3. les obligations respectives des parties

4. les facteurs locaux de commercialité

5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Attendu que les parties s’opposent sur la question du déplafonnement du loyer du bail à renouveler ; que la SCI D demande à la Cour de fixer le loyer à la valeur locative en invoquant trois motifs de déplafonnement, à savoir la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ; que la société Les Césars Traiteurs prétend qu’il n’y a pas de motifs justifiant le déplafonnement du loyer ;

Sur le déplafonnement :

La destination des lieux :

Attendu que la destination des lieux est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L 145-47 à L 145-55 du code de commerce ;

Attendu que le bail renouvelé le 1^er janvier 1995 précisait, sous la rubrique « destination des lieux loués », que « les locaux doivent être affectés exclusivement pour les activités suivantes : café ' brasserie – restaurant, ainsi que cela résulte du bail expiré » ;

Attendu qu’au cours du bail expiré, soit en 1999, la société locataire a changé de dénomination pour s’appeler « Les Césars Traiteurs » et d’objet social qui a été déclaré au registre du commerce sous la rubrique « activité exercée » : « café bar brasserie traiteur salon de thé vente de plats à emporter pizzéria dancing snack restaurant glaces pâtisseries vente de vins en gros ou au détail » ; que l’activité de traiteur a fait l’objet de publicité sur les sites pagesjaunes.fr et lescésars.com, ainsi que l’a constaté l’expert amiable en 2005 ;

Attendu que cette activité de traiteur est encore mentionnée dans la demande de renouvellement du bail signifiée au bailleur le 7 juillet 2003 par la société locataire ; que la société Les Césars Traiteurs a déclaré dans cet acte exploiter dans les locaux de Nancy un café, brasserie, restaurant, traiteur, salon de thé, vente à emporter… ; que la SCI D a accepté cette extension d’activité, mais entend s’en prévaloir dans le cadre de sa demande de déplafonnement ;

Attendu que la société Les Césars Traiteurs déclare, contrairement à la mention figurant dans la demande de renouvellement, qu’elle n’a exercé dans ses locaux de Nancy aucune activité de traiteur et explique qu’elle a obtenu le 31 mars 1999 la location gérance d’un fonds situé à Chavigny appartenant à Monsieur A dans lequel était exercé une activité de restaurant et de traiteur ; que cette activité de traiteur exercée dans son établissement de Chaligny a justifié, selon elle, les mentions portées au registre du commerce, notamment la modification de la dénomination sociale et de l’objet social, ainsi que les mesures de publicité ; qu’elle ajoute que les deux établissements de Chaligny et de Nancy ont été soumis à compter de l’exercice de l’année 2000 à une comptabilité unique et que le maintien d’activités au taux de 5,5 % de TVA après la cessation en 2004 de l’exploitation du fonds de Chaligny ne résulte que d’un défaut de paramétrage du logiciel comptable pour ses activités de self service ;

Attendu que la SCI D prétend tout d’abord que, dès lors que la société locataire a inclus dans son objet social une activité de traiteur et de plats à emporter, le déplafonnement est acquis, même si ces activités ne sont pas effectivement exercées dans l’établissement de Nancy ; qu’en effet elle estime que cette modification lui offre une potentialité d’activité à Nancy, qui justifie le déplafonnement ;

Attendu cependant que, dans la mesure où la société Les Césars Traiteurs a exploité en location gérance le fonds de commerce de Chaligny appartenant à Monsieur A et exploite en vertu d’un bail commercial le fonds situé à Nancy appartenant à la SCI D, elle a pu maintenir une activité de traiteur dans l’établissement de Chaligny, tout en exerçant à Nancy les activités autorisées par le bail ; que la simple mention au registre du commerce que l’activité exercée par la société comprend une activité de traiteur et de vente de plats à emporter est insuffisante pour démontrer que celle-ci est effectivement exploitée dans l’établissement de Nancy ; que la demande de déplafonnement ne peut donc pas être fondée sur ce seul motif ;

Attendu que la SCI D prétend encore que l’extension de l’exploitation à l’activité de traiteur au sein de l’établissement de Nancy est prouvé par d’autres pièces versées au dossier, notamment les publicités effectuées par la société locataire, la fermeture dès l’an 2000 de l’établissement de Chaligny et le maintien dans la comptabilité de la société d’une activité soumise à un taux de TVA à 5,5 % , correspondant à cette activité ;

Attendu que l’expert judiciaire a établi que l’établissement de Chaligny exploité par la société Les Césars Traiteurs a cessé ses activités dans les années 2000 et au plus tard en 2001, en raison de la chute des consommations d’eau et d’électricité, ainsi que de la taxe professionnelle, incompatible avec la poursuite d’une activité commerciale ; que ces faits ont été confirmés par les services de la mairie de Chaligny ; qu’il conclut, eu égard à l’importance dans la comptabilité de la société locataire d’activités soumises à un taux de TVA à 5,5 %, postérieurement à la fermeture du site de Chaligny, que l’activité de traiteur a été transférée à l’établissement de Nancy ;

Attendu que la société Les Césars Traiteurs verse au dossier une attestation de son expert comptable faisant état d’une erreur de paramétrage du logiciel portant sur des activités de libre service, c’est à dire la fourniture sur place de plats sans que le service soit assuré, qui ont été facturées à un taux de TVA à 19,6 % aux clients, mais qui apparaissent à un taux de 5,5 % en comptabilité ; que ces affirmations sont confirmées par l’attestation de la société prestataire informatique ; que la société locataire verse encore aux débats divers éléments de comptabilité, des listings informatiques et des témoignages de clients établissant la réalité d’une importante activité de restauration en self service dans l’établissement de Nancy ;

Attendu qu’il résulte de l’examen de ces pièces que la preuve que l’activité de traiteur exercée au sein de l’établissement de Chaligny a été transférée dans les lieux loués à Nancy n’est pas suffisamment rapportée ; que le motif de déplafonnement lié à une modification notable de la destination des lieux n’est donc pas établi ;

Attendu qu’il ressort du constat d’huissier en date du 20 avril 2007 que l’activité de vente à emporter, qui porte sur une douzaine de pizzas en une semaine, est marginale par rapport aux autres activités de la société Césars Traiteurs ; que l’adjonction de cette activité, qui est connexe à celle de pizzéria et restaurant, ne constitue donc pas une modification notable de la destination des lieux ;

Attendu que la demande d’expertise formulée par la société locataire ne présente d’intérêt que si le déplafonnement n’est pas acquis sur le fondement des autres motifs invoqués par le bailleur, à savoir les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ;

Attendu en conséquence qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de déplafonnement sur le fondement d’une modification de la destination des lieux ;

Les obligations respectives des parties :

Attendu que l’article R 145-8 du code de commerce dispose que, du point de vue des obligations des parties… les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ;

Attendu que le contrat liant les parties a stipulé au profit du bailleur une clause d’accession ainsi libellée : la société preneuse « pourra faire dans les locaux loués tels changements, réparations et embellissements, qu’elle jugera convenables dans l’intérêt de l’établissement, mais à ses frais… Mais à la fin du bail, elle devra laisser les choses en l’état où elles se trouveront, sans indemnité et sans pouvoir rien changer ni enlever » ;

Attendu en conséquence que, compte tenu de la clause d’accession insérée au bail et des dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce, les améliorations apportées par le preneur sans la participation du propriétaire ne peuvent être prises en compte comme cause de déplafonnement du loyer et entrer dans le calcul de la valeur locative qu’à l’occasion du second renouvellement suivant leur réalisation ;

Attendu que la SCI D se prévaut des importants travaux effectués à ses frais par la société preneuse, la société B, au cours du bail qui a couru entre 1986 et 1995 pour prétendre que ces améliorations justifient le déplafonnement différé dans le cadre des dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce ; que la société Les Césars Traiteurs au contraire estime que les travaux réalisés ne sont que des travaux de restructuration au sens des articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce qui modifient de façon notable les caractéristiques des locaux, de sorte qu’ils auraient dû être pris en compte à l’occasion du premier renouvellement du bail ;

Attendu que l’expert amiable, Monsieur Z, a fait une description de l’état de l’immeuble avant les travaux effectués par la société locataire, description qui n’est pas remise en question par la société locataire ; qu’il déclare que le rez-de-chaussée était une salle de brasserie qui se prolongeait par une étroite terrasse couverte du côté de la Terrasse de la Pépinière et que le premier étage au dessus de la salle de restaurant était un ancien salon dans lequel se tenait régulièrement un thé dansant jusqu’à la fin des années 70, puis est devenu un bureau auquel a été adjoint un logement ;

Attendu que Monsieur Z détaille les travaux réalisés au cours du bail précédant le bail à renouveler, soit à l’extérieur la démolition de la terrasse couverte et à l’intérieur l’ouverture du plafond du rez-de-chaussée et la création d’une mezzanine dans un décor somptueux, qui, si elles entraînent une perte de surface au premier étage, donnent un attrait incomparable tant pour le rez-de-chaussée que pour la mezzanine ; qu’il ajoute qu’une autre salle à manger a été aménagée au premier étage et qu’un ascenseur a été mis en place pour desservir le sous-sol et les deux niveaux ;

Attendu que les experts qui sont intervenus dans ce dossier présentent des conclusions contraires ; que Monsieur Z, expert amiable, estime que les travaux réalisés, hormis les travaux qui relèvent de l’entretien courant et des obligations liées à l’exercice professionnels, constituent un ensemble de modifications substantielles ayant une influence directe sur l’activité et justifiant à lui seul le déplafonnement ; que Monsieur Y, expert judiciaire, prétend au contraire que l’ouverture en grande partie du plafond du rez-de-chaussée avec création d’une mezzanine et l’aménagement d’une salle à manger à l’étage relève des dispositions de l’article R 145-3 du code de commerce et qu’il s’agit de travaux ayant modifié les caractéristiques du local qui auraient dû être pris en compte lors du premier renouvellement du bail ;

Attendu tout d’abord que la société Les Césars Traiteurs fait valoir que la destruction de la terrasse couverte ou verrière a entraîné une perte de surface commerciale et une transformation de l’assiette du rez-de-chaussée, puisque cette terrasse était reliée à l’intérieur du restaurant ; que cependant il ressort des explications de la société locataire relatives à l’occupation de la terrasse dans le cadre de la discussion sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, que la destruction de la verrière n’a pas entraîné une perte de surface d’exploitation dans la mesure où elle a été restituée en terrasse découverte toujours reliée au restaurant ;

Attendu en outre qu’il ne peut pas être prétendu que les travaux effectués au cours du bail précédant le bail à renouveler ont été pris en compte lors du renouvellement de 1995 ; qu’en effet l’examen de l’acte de renouvellement ne permet pas de parvenir à cette conclusion, le loyer ayant été fixé à la somme annuelle de 179.111,24 francs et le bail ayant été consenti et accepté sous les charges et conditions du bail en date du 12 novembre 1968 ;

Attendu que les travaux d’aménagement intérieur ont été particulièrement conséquents ; qu’il ressort de l’examen des pièces du dossier, notamment des documents photographiques, que ces travaux ont entraîné un accroissement de l’attractivité commerciale du fonds en mettant en valeur le potentiel architectural de cet immeuble de caractère ; que l’ouverture du plafond du rez-de-chaussée a permis à la clientèle placée à ce niveau de tirer profit de l’atout que constitue la perspective sur les embellissements, notamment sur les fresques ; que pareillement la création d’une mezzanine a rendu à cette partie des locaux une attractivité nouvelle soulignée par l’expert amiable, qui déclare que la perte de surface est compensée par un gain de places de restaurant visibles et attirantes dans un cadre hors du commun ;

Attendu que l’aménagement à l’étage d’une salle à manger plus conviviale correspond davantage à l’attente de la clientèle que la vaste salle qui existait précédemment ; que ces travaux ont également permis une exploitation plus rationnelle des locaux par la création d’escaliers et la mise en place d’un ascenseur, alors qu’antérieurement l’étage était mal desservi et peu exploité ;

Attendu que la société Les Césars Traiteurs ne démontre pas que ces aménagements ont été néfastes pour son commerce ; qu’au contraire l’expert amiable met en évidence que ces travaux entrepris par Monsieur B ont permis un nouvel essor du commerce ; que d’ailleurs les pièces produites dans le cadre de la discussion sur la réalité de l’activité de self service démontrent le maintien des possibilités d’accueil des groupes et des cars de tourisme ;

Attendu qu’il apparaît ainsi des pièces produites que, si les importants travaux effectués au cours du bail précédant le bail à renouveler ont entraîné une modification des lieux, ils ont présenté pour les lieux loués des améliorations notables au sens des dispositions de l’article R 145-8 du code de commerce ;

Attendu qu’il convient en conséquence de confirmer sur ce point le jugement qui a retenu un motif de déplafonnement fondé sur les obligations réciproques des parties ;

Les facteurs locaux de commercialité :

Attendu que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage ; des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ;

Attendu que la SCI D invoque la restructuration de la Terrasse de la Pépinière intervenue au cours du bail expiré, qui a concerné une façade pourvue d’une entrée du commerce exploité par la société Les Césars Traiteurs, pour prétendre qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que la Terrasse de la Pépinière a fait l’objet en 1998 d’importants travaux de réaménagement qui ont consisté en la suppression du parking pour automobiles, en la création d’un espace réservé aux piétons et d’une allée passante agrémentés de plantations et en l’octroi d’autorisations pour les commerces riverains d’occupation à des fins commerciales du domaine public ;

Attendu que l’expert amiable a mis en évidence que l’autorisation d’utiliser la terrasse a porté, après la réalisation courant 1998 des travaux d’aménagement effectués par la Ville de Nancy, sur une surface plus importante permettant l’exploitation d’un nombre plus élevé de tables, soit 68 au lieu de 20 ; que la référence à l’existence d’une verrière détruite en 1990 est inopérante, puisque la comparaison ne peut se faire qu’à partir de la situation pendant le bail à renouveler de 1995 à 2003 ; que d’ailleurs la destruction de la verrière a été compensée par la mise en place d’une terrasse découverte ;

Attendu que la société Les Césars Traiteurs prétend que les autorisations de terrasse concernaient la façade jouxtant la Place Stanislas et non celle riveraine de la Terrasse de la Pépinière ; que ces affirmations sont cependant contredites par les plans annexés aux autorisations de terrasse, qui désignent sans contestation possible des emplacements sur la Terrasse de la Pépinière ; que l’argumentation de la société locataire ne peut donc pas être retenue ;

Attendu qu’il est certain, comme le fait remarquer la société locataire, que les autorisations de terrasse données par la Ville sont personnelles au commerçant et sont accordées annuellement à titre précaire moyennant le paiement d’une redevance ; que la SCI D fait cependant valoir que de telles autorisations ont toujours été accordées et que, dans les faits, il n’existe aucun élément de précarité ;

Attendu que les autorisations de terrasses accordées à la société locataires se sont succédé sans interruption jusqu’à ce jour et ont porté, après l’aménagement de cette place, sur une surface plus étendue ; qu’ainsi, malgré le caractère précaire de ces autorisations, il doit en être tenu compte dans l’appréciation de la situation de la société locataire ;

Attendu en tout cas que l’aménagement de la Terrasse de la Pépinière a porté sur la création d’un espace piétonnier agréable et passant et a éliminé la présence de véhicules stationnés ou évoluant sur le parking, qui dévalorisait une des façades de l’établissement ; qu’il a encore permis la mise en valeur de l’entrée du commerce existant sur cette façade en la rendant plus visible pour la clientèle ;

Attendu que, si le stationnement des cars de tourisme ne se réalise plus sur la Terrasse de la Pépinière, il convient d’observer que les touristes sont toujours déposés à proximité, la Place Stanislas et ses abords étant pour eux le principal centre d’intérêt de la Ville de Nancy ; que parallèlement, la suppression du parking et l’aménagement de la place constituent pour ceux-ci un espace particulièrement attrayant qui les incite à s’y attarder ;

Attendu qu’il résulte de l’examen des documents photographiques versés au dossier, qui constatent l’état de cet espace avant et après les travaux, que cet aménagement de la Terrasse de la Pépinière ne relève pas seulement d’une transformation esthétique, comme le prétend la société locataire, mais a présenté pour le commerce exploité par la société Les Césars Traiteurs une modification notable des facteurs locaux de commercialité ;

Attendu en effet que le caractère piétonnier de cette place la rend particulièrement agréable pour les promeneurs, qui sont nombreux à se rendre de la Place Stanislas au Parc de la Pépinière, et incite la clientèle à fréquenter davantage les commerces riverains de café, bar, restaurant, soit en terrasse, soit à l’intérieur grâce à l’accès existant sur cette façade désormais mis en valeur ;

Attendu en conséquence que le réaménagement de la Terrasse de la Pépinière a entraîné pour le commerce considéré une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Sur la valeur locative :

Attendu que, à titre subsidiaire, la société Les Césars Traiteurs demande la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu un loyer du bail renouvelé à hauteur de 80.000 euros hors taxes et hors charges ; que la SCI D demande que le jugement soit sur ce point infirmé et réclame un loyer annuel de 97.900 euros ;

Attendu que les prétentions des parties reposent sur une évaluation divergente des experts sur la surface pondérée et sur le prix du mètre carré pondéré ; que l’expert amiable retient une pondération de 1,20 pour la salle de restaurant principale et de 0,50 pour la salle à manger de l’étage et un prix de 220 euros le mètre carré ; que l’expert judiciaire évalue à 1,10 la pondération de la salle de restaurant principale et à 0,40 celle de la salle à l’étage et retient le prix de 190 euros le mètre carré ;

Attendu que l’emplacement du commerce en angle de la Place Stanislas et de la Terrasse de la Pépinière a été pris en compte par l’expert judiciaire, qui a retenu une pondération à 1,10 de la salle principale de restaurant ; que pareillement, la situation à l’étage et en retrait de la seconde salle de restaurant justifie la pondération de 0,40 retenue par cet expert ; que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 420 mètres carrés ;

Attendu que les parties versent au dossier des références de prix pratiqués dans le voisinage pour des commerces de même nature ; que la SCI D fait valoir que l’expert judiciaire a inclu des baux consentis par la Ville de Nancy pour des locaux plus éloignés et dont le loyer ne reflète pas la réalité du marché en raison de la qualité du bailleur et de l’ancienneté des baux ;

Attendu cependant que les références retenues par l’expert judiciaire, dont la pertinence est contestée, porte sur des commerces de restaurant, café et bar implantés sur la Place Stanislas ; que c’est donc à juste titre que l’expert les a retenus en vue de proposer un prix du mètre carré pondéré ; qu’il convient en conséquence de retenir le prix de 190 euros proposé par l’expert judiciaire ;

Attendu en conséquence que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 80.000 euros le montant du bail renouvelé ;

Sur les autres demandes :

Attendu que la société Les Césars Traiteurs qui succombe en son appel, sera déboutée du surplus de ses demandes, notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamnée aux dépens ; qu’elle sera en outre condamnée à payer à la SCI D la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en date du 18 septembre 2008 du Juge des Loyers Commerciaux en toutes ses dispositions ;

DÉBOUTE la société Les Césars Traiteurs du surplus de ses demandes, notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Les Césars Traiteurs à payer à la SCI D la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Les Césars Traiteurs aux dépens d’appel et autorise la SCP LEINSTER, WISNIEWSKI ET MOUTON, avoués associés, à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

L’arrêt a été prononcé à l’audience du trente septembre deux mille neuf par Monsieur Bernard CUNIN, Président de la deuxième chambre commerciale à la Cour d’Appel de NANCY, conformément à l’article 452 du Code de Procédure Civile, assisté de Mademoiselle Céline BARBIER, greffier.

Et Monsieur le Président a signé le présent arrêt ainsi que le Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en douze pages.