RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE Z

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /17 DU 18 OCTOBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 17/01145

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Z, R.G.n° 17/00084, en date du 25 avril 2017,

Ordonnance du magistrat délégué par le premier président du 22 mai 2017 autorisant M^e B C agissant pour le compte de SARL COPY ONE, sur sa requête du 22 mai 2017 à assigner les intimés au visa de l’article 917 du code de procédure civile pour l’audience du 14 juin 2017 à 14 heures ;

APPELANTE :

SARL COPY ONE,

prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social 5 rue de l’Armée Patton – 54000 Z inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés Z sous le numéro

Représentée par M^e B C de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI C LAGARRIGUE, avocat au barreau de Z

INTIMÉS :

Monsieur D A

né le […] à Z, demeurant 9 allée des TERRASSES – 78230 LE PECQ

Madame F A épouse X

née le […] à Z, demeurant 54 avenue LECLERC – 69007 LYON

PARTIES INTERVENANTES

G H, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social t […] la Source – 54000 Z inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Z sous le numéro B 803 117 423

assignée en intervention forcée par exploit d’huissier du 07/06/17 à l’étude

SAS CESS ET FIL, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social 58 rue de la Commanderie – 54000 Z inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Z sous le numéro B 491 235 289 assignée en intervention forcée par exploit d’huissier du 07/06/17 à l’étude

SAS HD EXPANSION, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social 33 faubourg des Trois Maisons – 54000 Z inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Z sous le numéro B 719 833 539

assignée en intervention forcée par exploit d’huissier du 07/06/17 à l’étude

L’ensemble des parties intimées et partie intervenantes représentées par M^e Samuel ADAM de la SCP SCHAF-CODOGNET VERRA ADAM, avocat au barreau de Z

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre chargée du rapport et Monsieur Claude SOIN, Conseiller ;

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Patricia RICHET Présidente de Chambre,

Monsieur Claude SOIN, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON,Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur I J;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2017, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente et par M. I J, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 20 novembre 2009, M. D A et M^me F A épouse X ont donné à bail à la Sarl Copy One, exerçant une activité de photocopie et d’imprimerie, de tirage de gros volumes, de prestataire courrier et routage, des locaux à usage commercial sis 5 rue de l’Armée Patton à Z, moyennant un loyer annuel de 12 000 € HT et hors charges, payables trimestriellement et d’avance.

Le 30 novembre 2015 est survenu un sinistre dans les locaux, à savoir la chute d’une dalle de béton à travers le faux-plafond.

La société Copy One n’a pu ouvrir son magasin durant 9 mois, de décembre 2015 à août 2016 et n’a pas réglé les loyers et charges y afférents.

Par acte d’huissier du 24 février 2017, M. A et M^me X ont fait assigner la société Copy One devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Z aux fins de voir constater que dans le mois du commandement de payer délivré le 17 janvier 2017, la société Copy One n’a pas réglé l’intégralité des sommes dues, constater en conséquence que le bail est résolu de plein droit, ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la société et de tous occupants de son chef et la condamner à leur régler à titre provisionnel la somme de 4 527,29 € pour les loyers et charges exigibles au 17 février 2017 ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer mensuel quittancé majoré de 500 € taxes et charges en sus à compter du 17 février 2017, cette indemnité devant varier dans les mêmes conditions que le loyer.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 avril 2017, le juge des référés a :

— constaté la résiliation à compter du 17 février 2017 du bail liant les parties,

— ordonné l’expulsion de la société Copy One, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le mois de la signification de la décision avec, si besoin, l’assistance de la force publique,

— condamné la société Copy one à payer aux demandeurs

* une provision de 5 789,16 € à valoir sur les loyers et charges impayés au 1^er avril 2017,

*l’ensemble des loyers et acomptes sur charge dus entre le 1^er avril 2017 et la présente ordonnance,

* une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au dernier loyer quittancé, taxes et charges en sus à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux,

— dit que les sommes mises à la charge de la société Copy One produiront intérêts au taux légal,

— condamné la société Copy One aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 janvier 2017 outre les frais d’exécution à venir et les frais de dénonciation à créanciers inscrits et le prix de l’état sollicité du greffe du tribunal de commerce de Z et à payer aux demandeurs la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer en ce sens, le juge des référés a relevé qu’au regard des stipulations contractuelles, la société Copy One ne justifiait pas s’être libérée dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, que selon décompte actualisé au 1^er avril 2017, elle était redevable d’un arriéré de loyers et charges de 5 789,16 €, que cet impayé n’était pas sérieusement contestable ni contesté.

Ayant interjeté appel de cette décision et après y avoir été autorisée par ordonnance du 22 mai 2017, la société Copy One a fait assigner à jour fixe pour l’audience de la cour du 14 juin 2017, M. A et M^me X aux fins de voir infirmer la décision rendue par le juge des référés en toutes ses dispositions, constater que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et l’ impossibilité pour la locataire de jouir des lieux loués, constater qu’elle est tenue au titre des travaux de réfection et de l’indemnisation des pertes subies, matérielles et d’exploitation, constater en conséquence l’existence de contestations sérieuses se heurtant aux demandes du bailleur dans le cadre d’une procédure de référé, de débouter M. A et M^me X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées en référé. Subsidiairement et par application de l’article 1343-5 du code civil, elle demande à être autorisée à se libérer de l’arriéré de loyers sur 24 mois et suspendre le jeu de la clause résolutoire. Enfin, elle sollicite la condamnation des consorts A à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le maintien du bail commercial est absolument nécessaire à la poursuite de son activité; que son incapacité ponctuelle de régler les loyers est due à la fermeture de son activité durant plusieurs mois, le sinistre ayant irrémédiablement endommagé une presse d’impression d’une valeur de 300 000 €, ce qui a généré une perte d’exploitation importante due à la fermeture de son magasin pendant plusieurs mois; que dès le mois de juillet 2016 elle a repris le règlement des loyers et se trouvait en novembre 2016 quasiment à jour de l’intégralité de son retard de paiement.

Elle soutient également que c’est par mauvaise foi que M. A et M^me X ont sollicité la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire dès lors qu’ils ne pouvaient, sur le fondement de quelque clause que ce soit, s’exonérer de leur obligation de délivrance afin de permettre la jouissance des lieux par le locataire; qu’en considération de la dangerosité des lieux ne lui permettant pas de jouir et exploiter son fonds de commerce, elle invoque l’exception d’inexécution s’agissant du règlement des loyers et l’obligation du bailleur à réparer le préjudice subi.

Enfin, elle estime qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir donné suite au commandement de payer alors que parallèlement, M. A et M^me X K leur volonté de poursuivre le contrat de bail et reconnaissaient leur obligation d’indemnisation au titre des travaux de réfection ainsi que la compensation avec les loyers, ce qui constitue une contestation sérieuse excluant la résolution de plein droit du bail en cause.

M. A et M^me X, ainsi que les sociétés H, Cess & Fil et HD Expansion, intervenantes volontaires, concluent au débouté des demandes de la société Copy One, à la confirmation de l’ordonnance entreprise sauf à actualiser le montant de la créance due pour prix de l’occupation et, partant, de condamner l’appelante à régler aux sociétés H, Cess & Fil et HD Expansion, la somme de 2 786,89 € selon décompte arrêté au 6 juin 2017, ainsi qu’une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de la procédure d’appel.

Ils indiquent tout d’abord que par acte du 4 mai 2017, M. A et M^me X ont cédé leur propriété de l’immeuble aux sociétés H, Cess & Fil et HD Expansion avec subrogation dans leurs droits.

Ils reprochent à la société appelante de se livrer à une distorsion des réalités factuelles et juridiques, car contrairement à ses assertions, la société Copy One ne s’est pas toujours acquittée régulièrement de ses loyers. S’agissant du sinistre survenu le 30 novembre 2015, ils affirment qu’il n’a affecté qu’une surface extrêmement limitée d’une dizaine de m2 et au surplus dans la réserve adjacente, étrangère au magasin; que par ailleurs, les travaux de reprise ont débuté le 7 décembre 2015 pour se terminer à la fin du mois; que les assureurs respectifs des parties ont instruit le sinistre et ses conséquences et que la société Copy One, désintéressée de ses préjudices matériels et d’exploitation, ne justifie pas d’une cessation de son activité durant 8 mois alors que par ailleurs, les pièces qu’elle verse aux débats démontrent que pour la première fois elle a dégagé un bénéfice de 139 500 € en 2016 au titre de 'produits exceptionnels’ non liés directement à son activité et un acompte de 19 046 € lui ayant déjà été réglé sous la même rubrique lors de l’exercice précédent. Ils précisent aussi que la société Copy One a refusé qu’ils lui versent une somme de 3 500 € au titre de la reprise des embellissements, leur offre ne pouvant emporter renonciation à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Ils estiment en conséquence que l’exception d’inexécution ne peut leur être opposée dans la mesure où la société Copy One ne démontre pas s’être trouvée dans l’incapacité totale de jouir des lieux loués; que de surcroît, le commandement de payer qu’ils lui ont fait délivrer le 17 janvier 2017 se rapporte à des échéances de loyers nées plus d’une année après la survenance du sinistre, donc à une période où elle avait pu reprendre son exploitation, les travaux de reprise étant terminés.

SUR CE

Eu égard à la cession de l’immeuble intervenue le 4 mai 2017, la cour donnera acte à la G H, et aux SAS Cess & Fil et HD Expansion, de leur intervention volontaire.

Il résulte des explications des parties et des pièces produites que la société Copy One a été mise en redressement judiciaire et un plan de continuation adopté le 17 décembre 2013 aux termes duquel l’arriéré de loyers de 5 404,55 € devait être apuré en 10 ans à raison d’annuités constantes de 540,46 €. Suite au non-respect de ce plan, un commandement de payer la somme de 7 137,15 € délivré le 26 octobre 2016 a donné lieu à régularisation le 18 novembre suivant. Toutefois, en raison de nouveaux défauts de paiement du loyer courant et des charges au titre des mois de novembre et décembre 2016 puis janvier 2017, a été délivré le 17 janvier 2017 le commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire, à l’origine de la présente procédure.

Pour justifier de ce que le sinistre serait selon eux minime, les intimés se réfèrent à un plan des lieux établi et annoté par une main anonyme et donc, à ce titre, dépourvu de toute force probante, à une facture d’acompte pour les travaux de réparation d’un montant global de 13 636,36 € émanant de la société S.B.Y, datée du 8 décembre 2015, indiquant ' sinistre plancher cuisine à l’étage du magasin Copy One’ sans que l’on sache à quel endroit des locaux loués s’est déclaré le sinistre, la facture définitive du 28 décembre 2015 n’apportant aucune précision supplémentaire.

S’il en résulte que seule une superficie de 12 m2 du plafond était concernée, il y a toutefois lieu de relever que la société Copy One verse aux débats

— un procès-verbal de constatations établi par les experts des divers assureurs concernés, aux termes duquel lors de l’effondrement du plancher en béton dans les locaux occupés par l’appelante, des morceaux de béton, des graviers et résidus de sable et ciment étaient tombés entre autre sur une presse d’impression Image Press C 6000 VP de marque Canon, l’ayant endommagée; que selon la société Canon, son constructeur, cette machine n’était pas réparable et qu’il s’ensuivait de cette indisponibilité une perte d’exploitation pour la société Copy One qui devait donner lieu à une analyse ultérieure.

Les experts évaluaient à 319 800 € HT en valeur à neuf , soit 149 300 HT vétusté déduite, les dommages directs sur la presse numérique, non compris les préjudices financiers consécutifs.

— un avis technique Socotec de janvier 2016 indiquant que les travaux de réparation étaient insuffisants car les parties en béton de l’étage supérieur n’ayant pas de caractéristiques mécaniques fiables ( granulats mal liés entre eux), de petits morceaux de béton ou de cailloux pouvaient se détacher, et que si la mise en oeuvre des renforts était satisfaisante, il convenait d’étendre et compléter la protection, de petits éléments ainsi que les cales et renforts pouvant eux-mêmes chuter compte tenu des vibrations.

Il s’en déduit que les lieux étaient encore dangereux pour les biens et les personnes postérieurement à l’intervention de la société S.B.Y et que la société Copy One ne pouvait jouir des lieux loués, les parties ne fournissant toutefois aucun élément quant à la date de réouverture des locaux.

La cour relève que les intimés ne formulent aucune observation au sujet de ces documents.

Il résulte du commandement de payer délivré le 17 janvier 2017, qu’il se rapporte à des loyers et charges afférents aux mois de novembre et décembre 2016 et janvier 2017, les loyers et charges antérieurs ayant été régularisés.

La société Copy One a régularisé la situation ainsi qu’il ressort des extraits de compte qu’elle verse aux débats, le loyer de novembre 2016 ayant été réglé le 16 janvier 2017, celui de décembre 2016 le 7mars 2017 et celui de janvier 2017 en avril 2017, soit avec un retard récurrent malgré la perception en 2016 de produits exceptionnels de 139 500 € lui ayant permis de dégager un résultat positif de 70 000 €.

Cependant, elle produit un courrier de l’agence immobilière Bonnabelle, mandataire des bailleurs, en date du 24 mars 2017, donc postérieur à la délivrance du commandement de payer et de l’assignation en référé, par lequel ils proposent à la société Copy One de lui verser un dédommagement de 3 500 € venant en déduction de la dette de loyer s’élevant à 4 532,63 € hors appel du 1^er avril 2017. Ainsi que le soutient la société appelante, ce courrier témoigne de la volonté des bailleurs de poursuivre l’exécution du contrat, ce qui est en totale contradiction avec les termes de l’assignation en référé délivrée le 24 février précédent et tendant à la résolution du bail.

En ces conditions, la cour ne peut que constater qu’il existe une contestation sérieuse au fond et infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés.

Succombant en leurs prétentions, les sociétés H, Cess & Fil et HD Expansion seront tenues aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et à payer à la société Copy One, au titre de ses frais irrépétibles, une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 €. Elles seront déboutées de leur propre demande de ce chef .

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DONNE acte à la G H, à la SAS Cess & Fil et à la SAS HD Expansion de leur intervention volontaire,

CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse au fond,

INFIRME en conséquence l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. D A et M^me F A épouse X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées en référé,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE in solidum la G H, la SAS Cess & Fil, la SAS HD Expansion à verser à la Sarl Copy One la somme de trois mille euros ( 3 000 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LES CONDAMNE aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le présent arrêt a été signé par Madame Patricia RICHET, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de Z, et par Monsieur I J, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Minute en six pages.