VS/CS

Numéro 20/591

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 07/02/2020

Dossier : N° RG 18/02754 – N° Portalis DBVV-V-B7C-HABZ

Nature affaire :

Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

Affaire :

SARL SOCIETE DE PARTICIPATION ET DE PRESTATIONS DE SERVICES HOTELIERS DE LAGARRIGUE

SARL LA MAISON D’ANTAN

C/

Société SOCIETE DES MEMBRES DE LA LEGION D’HONNEUR (SMLH)

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 7 février 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 5 novembre 2019, devant :

B C, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

B C, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de D E et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame B C, Président

Monsieur D E, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

SARL SOCIETE DE PARTICIPATION ET DE PRESTATIONS DE SERVICES HOTELIERS DE LAGARRIGUE

Chateau de Méracq

[…]

SARL LA MAISON D’ANTAN

[…]

[…]

Représentées par M^e L N A, avocat au barreau de PAU

Assistées de M^e Edouard VAUTHIER, avocat au barreau de Paris

INTIMEE :

Société SOCIETE DES MEMBRES DE LA LEGION D’HONNEUR (SMLH) Association reconnue d’utilité publique par décret du 27 mars 1922, agissant poursuites et diligences de son Présidenten exercice domicilié ès qualité audit siège (nouvelle dénomination résultant des nouveaux statuts approuvés par arrêté du ministrère de l’Intérieur du 27 mars 2012, l’ancienne dénomination étant Société d’Entraide des Membres de la Légion d’Honneur)

[…], […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Magalie MARCHESSEAU LUCAS de la SELARL SELARL AVOCADOUR, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Bertrand OLLIVIER, avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 08 JUIN 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

Exposé des faits et procédure :

Par acte authentique en date du 21 décembre 1994, la société des membres de la Légion d’Honneur (SMLH), le bailleur, a donné à bail commercial à la Sarl société de participation et de prestations de services hôteliers de Lagarrigue (ci-après sarl SPHL),le preneur, le Château de Meracq pour une durée de 9 ans à compter du 1^er décembre 1994. Le bail a été renouvelé le 1^er juillet 2004 pour une durée identique.

Par arrêt en date du 11 mai 2010, devenu définitif, la cour d’appel de Pau a interprété les conditions et termes du bail en matière de loyers et de travaux.

Suite à un changement de réglementation en matière de sécurité des personnes recevant du public par arrêté des 24 juillet 2006 et 26 octobre 2011, la SPHL a interpelé le bailleur sur la nécessité de travaux de mise en conformité du château et de travaux nécessaires en raison de la vétusté des lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 mai 2012, la société SMLH a répondu que les travaux invoqués incombaient au preneur.

Suite à une assignation en référé délivrée par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile (cpc), une ordonnance du président du tribunal de grande instance (TGI) de Pau en date du 13 juin 2012 a désigné F X en qualité d’expert judiciaire avec pour mission notamment de :

— examiner les désordres allégués par la partie demanderesse, déterminer la date de leur apparition et en déterminer les causes ,'

— fournir les éléments permettant de déterminer pour chacun s’ils relèvent des grosses réparations, d’un vice de construction, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, de la vétusté ou de toute autre cause,

— déterminer les modes et le coût de leur reprise,

— indiquer les préjudices éventuellement subis.

L’expert a déposé son rapport définitif le 28 mars 2013.

Par acte d’huissier de justice en date du 18 juin 2012, le bailleur a signifié au preneur un congé au 30 juin 2013 avec refus de renouvellement et offre de lui payer une indemnité d’éviction à déterminer, sous réserve qu’il en remplisse les conditions.

Le 30 juin 2014, un constat de sortie et de remise de clés a été dressé contradictoirement par huissier de justice.

Le 27 février 2013, le bailleur a sollicité une expertise judiciaire devant le juge des référés du TGI de Pau aux fins de désignation d’un expert chargé de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qu’il pourrait être tenu de verser au preneur à la suite du congé délivré le 18 juin 2012, ainsi que l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter du 1^er juillet 2013 et jusqu’à libération effective des lieux.

Par ordonnance en date du 15 mai 2013, le juge des référés du TGI de Pau a fait droit à la demande du bailleur et a désigné Madame G H en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport définitif le 9 mai 2014 dans lequel les indemnités ont été

évaluées comme suit :

* Indemnité principale au titre de la valeur du fonds de commerce : 193 000 euros

* Indemnités accessoires : 66 136 euros, outre certains postes réservés et en attente de chiffrage.

L’expert a également proposé de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur à hauteur de 18.980 euros par an.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 mars 2014, la SMLH a fait assigner la SPHL devant le TGI de Pau auquel elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, d’entériner les conclusions du rapport d’expert de Monsieur X et de condamner la SPHL au paiement de travaux de remise en état ou de mise en conformité du château. La procédure a été enrôlée sous le numéro 14/00881.

Par acte d’huissier en date du 18 décembre 2014, la SMLH a fait assigner la SPHL devant le TGI de Pau auquel elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de fixer l’indemnité d’occupation due par la SPHL à 18.980 euros et de fixer l’indemnité d’éviction due par elle à 202.028 euros. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 14/3140.

Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2014, la SPHL a fait assigner la SMLH devant le TGI de Pau auquel elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner le bailleur à lui verser l’indemnité d’éviction due en raison du refus de renouvellement du bail. L’affaire a été enrôlée sous le numéro 15/00219.

Par ordonnance en date du 18 mai 2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 14/00881, 14/3140 et 15/00219 sous le numéro 14/00881.

Par jugement du 8 juin 2018, le tribunal de grande instance de Pau a :

— condamné la société SPHL à payer à la société SMLH la somme de 18.980 euros à titre d’indemnité d’occupation due au 30 juin 2014;

— dit que «'La Maison d’Antan'» est un transfert du fonds de commerce «Le Château de Meracq'» ;

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité principale d’éviction

— ordonné une expertise et désigné pour y procéder I J

avec pour mission notamment :

1/ de se faire remettre tous documents utiles

2/ d’évaluer l’indemnité d’éviction principale dans le cadre d’un transfert de fonds de commerce et notamment d’évaluer au 30 juin 2014 le droit au bail des locaux objets de l’éviction, la perte partielle de clientèle s’il y a lieu

3/ de manière générale, d’entendre tous sachants et fournir tous éléments d’appréciation utiles permettant de solutionner le litige

— fixé a l’expert un délai maximum de SIX MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné de toutes les pièces

complémentaires, sauf prorogation accordée.

— ordonné à la SMLH de consigner au greffe du tribunal une somme de 3000 € dans le mois de la notification de la présente (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément a l’article 271 du code de procédure civile.

— autorisé l’expert en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, a s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ,

— condamné la société SMLH à payer à la société SPHL :

* la somme de 13525 € au titre des frais de déménagement

* la somme de 83108 € au titre des frais de réinstallation

* la somme de 1350 € au titre des pertes sur stocks

* la somme de 261,3 8 € au titre des frais administratifs

* la somme de 543,27 € au titre des frais de licenciement

— dit que l’indemnité de remploi sera fixée à 10% de l’indemnité principale d’éviction;

— débouté la SARL La maison d’Antan de sa demande ;

— condamné la société SPHL à verser à la société SMLH la somme de 9.324,60 euros au titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de perte de chance de vendre à meilleur prix ;

— ordonné la compensation entre les sommes dues respectivement par les parties ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— réservé l’application de l’article 700 du code de procédure civile (cpc) ;

— réservé les dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 18 décembre 2018.

Par déclaration en date du 16 août 2018, la sarl SPHL et la sarl La maison d’Antan ont relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 13 février 2019, le magistrat chargé de la mise en état a :

— déclaré recevable la demande de complément d’expertise de la société SPHL

— l’a rejeté comme relevant des débats de fond à trancher par la cour d’appel

— ordonné l’exécution provisoire partielle du jugement et la limite aux seules dispositions concernant l’expertise judiciaire confiée à I J

— condamné la société SMLH à verser à la société SPHL 20.000 euros de provisions à valoir sur l’indemnité d’éviction

— réservé les dépens de l’incident avec dépens d’appel au fond

— dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

La clôture est intervenue le 30 octobre 2019.

Prétentions et moyens des parties':

Vu les conclusions notifiées le 15 octobre 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, la Sarl société de participation et de prestations de services hôteliers de Lagarrigue (ci-après la sarl SPHL) et la Sarl la Maison d’Antan demandant de :

— recevoir leur appel

— réformer le jugement déféré pour le surplus et statuant à nouveau :

A titre principal :

Vu les articles 150 et 544 du cpc ;

— étendre la mesure d’expertise judiciaire ordonnée par le jugement déféré et confiée à I J à la mission suivante :

— Reprendre et exécuter l’intégralité de la mission confiée à Madame G H aux termes de l’ordonnance de référé rendue le 15 mai 2013 (RG n°13/00125), à l’exception des tâches déjà accomplies et sous réserve de tous aspects de la mission que l’expert judiciaire jugera utile de recommencer tels que les visites des locaux, l’examen des documents déjà remis et à remettre pour les besoins de ses appréciations ;

— Visiter en particulier les locaux de la Maison d’Antan et, s’il en a la faculté, les locaux du Château de Méracq, les décrire,

— Apprécier en particulier si la Maison d’Antan est une perte ou un transfert du fonds de commerce « Le Château de Méracq ».

A titre subsidiaire :

Vu les articles L 145-14 et suivants, L 145-28 du code de commerce, l’article 1134 alinéa 3 du code civil, dans sa rédaction en vigueur avant le 1^er octobre 2016, 1719 et 1720 du code civil,

Sur les travaux :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société SMLH

Sur l’indemnité d’éviction :

Aussi bien en cas de perte de fonds que de transfert de fonds :

— condamner la société SMLH à verser à la société SPHL une somme de 547 656 € au titre de

l’indemnité principale d’éviction ;

— condamner la société SMLH à verser conjointement à la société SPHL et à la société La Maison d’Antan une somme de 519 820 € au titre de l’indemnité accessoire d’éviction ;

Sur les dommages et intérêts :

— condamner la société SMLH à verser à la société SPHL une somme de 423 951 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur l’indemnité d’occupation :

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 18.980 € à compter du 1^er juillet 2013 ;

En tout état de cause :

— condamner la société SMLH à verser à la société SPHL une somme de 100 000 € au titre de l’article 700 du cpc pour la première instance et l’appel ;

— condamner la société SMLH aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertises, dont distraction au profit de Maître L-N A en application de l’article 699 du cpc pour la première instance et l’appel.

Vu les conclusions notifiées le 22 octobre 2019 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la société des membres des la Légion d’Honneur (SMLH) demandant de :

— prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture du 15 octobre 2019 et retenir les présentes conclusions au contradictoire à l’audience de plaidoirie fixée le 5 novembre 2019.

— Sur la demande d’extension :

— constater le dépôt du rapport d’expertise de l’expert judiciaire J, le 13 août 2019, et son dessaisissement,

En conséquence :

— juger irrecevable la demande d’extension de la mesure d’expertise judiciaire ;

— Sur les autres demandes :

— confirmer le jugement rendu le 8 juin 2018 par le TGI de Pau dont appel en ce qu’il a :

— condamné la société SPHL à payer à la SMLH la somme de 18.980 € à titre d’indemnité d’occupation due au 30 juin 2014 ;

— jugé que La Maison d’Antan est un transfert du fonds de commerce Le Château de Méracq ;

— infirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau

— Sur les travaux :

— prendre acte de la minoration de la valeur locative pour charges exorbitantes jugées définitivement par l’arrêt de la cour d’appel de Pau en date du 11 mai 2010 ;

— entériner les conclusions du rapport d’expertise de F X ;

— juger que l’ensemble des travaux sont imputables à la société SPHL ;

En conséquence,

— condamner la société SPHL aux sommes suivantes correspondant :

* 880,00 € HT au titre des travaux de remise en état des gouttières par manque d’entretien

* 3.865,75 € HT au titre des travaux relatifs au dégât des eaux

* 93.246,00 € au titre du manque à gagner sur la vente immobilière par rapport à l’évaluation domaniale en raison du coût des travaux de réhabilitation non réalisés

— condamner la société SPHL au paiement de la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte de chance subie par la SMLH ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société SPHL ;

— Sur les indemnités :

* Sur l’indemnité d’occupation :

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société SPHL à la somme de 18.980 € depuis le 30 juin 2013, date pour laquelle le congé a été donné, et jusqu’à sa libération des lieux, soit le 30 juin 2014 ;

**Sur l’indemnité d’éviction :

A titre principal,

— juger que le fonds de commerce a été transféré ;

— juger que l’indemnité d’éviction doit seulement comprendre les indemnités accessoires ;

— prendre acte des aides octroyées à la SPHL à hauteur de 57.568 € ;

— juger qu’aucune indemnité n’est due pour les postes suivants :

— frais normaux de réinstallation

— indemnité pour travaux non amortis

— trouble commercial

— frais divers

— état de santé de Monsieur Y,

— frais de licenciement du personnel

— imposition au titre de la plus-value

En conséquence :

— fixer l’indemnité d’éviction due par la requérante en raison du transfert du fonds de commerce à la somme de 14.316,38 € se décomposant comme suit :

—  9.830 € au titre des frais de remploi

—  2.875 € au titre des frais de déménagement

—  1.350 € au titre de la perte sur stock

—  261,38 € au titre des frais de modifications statutaires liés au transfert du siège social

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait faire droit à la demande d’indemnité principale d’éviction

— juger que l’indemnité principale d’éviction doit être évaluée à 98.300 € ;

En conséquence :

— fixer l’indemnité d’éviction due par la requérante en raison de la perte du fonds de commerce à la somme de 98.300 € ;

— débouter la société SPHL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour devait contre toute attente considérer qu’il y a en l’espèce perte de fonds de commerce et non transfert avec une perte partielle de clientèle

— juger que l’indemnité principale d’éviction doit être évaluée à 98.300 € ;

— Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le appelantes :

A titre principal, déclarer irrecevable la société SPHL en raison de la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée

A titre subsidiaire, déclarer irrecevable la société SPHL en raison de la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

A titre très subsidiaire, déclarer mal fondée la société SPHL;

En conséquence :

— débouter la société SPHL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

— prononcer la compensation entre les sommes dues par la société SPHL et la société La maison d’Antan et celles dues par la SMLH ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la société SPHL et de la société La maison d’Antan ;

— condamner la société SPHL et de la société La maison d’Antan à verser à la société SMLH la somme de 50.000 € au titre de l’article 700 du cpc ;

— condamner la société SPHL et de la société La maison d’Antan à verser à la société SMLH aux entiers dépens et ce compris les frais de référé et d’expertise, au titre de la première instance et de l’instance d’appel.

Motifs de la décision :

— sur l’indemnité d’occupation :

La société SPHL a quitté les lieux le 30 juin 2014 et les parties s’entendent pour dire que l’indemnité d’occupation s’élève à 18.980 euros entre le 1^er juillet 2013 et le 30 juin 2014.

Le jugement sera confirmé de ce chef .

— sur l’indemnité d’éviction :

Le preneur sollicite une extension de la mission d’expertise de I J et le bailleur considère cette demande comme irrecevable dès lors que l’expert judiciaire a déposé son rapport et se trouve dessaisi de sa mission.

Comme l’a relevé le magistrat chargé de la mise en état saisi d’un incident afin de compléter la mission d’expertise, le preneur est en droit de solliciter un élargissement de la mission de l’expert en relation avec la question de la perte ou du transfert du fonds de commerce à la suite du congé donné par le bailleur. En revanche, cette question est liée au fond du litige. La demande n’est donc pas irrecevable devant la cour d’appel sauf à prendre la forme d’un complément d’expertise et non d’une extension de la mission d’expertise dès lors que depuis la première instance, l’expert judiciaire a terminé sa mission telle que fixée par le tribunal.

La question à trancher par la cour est celle de savoir si, à la suite du congé donné par le bailleur, la société SPHL a transféré son fonds de commerce ou si elle a subi une perte totale de son fonds de commerce en application de l’article L145-14 alinéa 2 du code de commerce selon lequel l’indemnité d’éviction «'comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre'».

Il convient de relever que le gérant de la société SPHL s’est réinstallé avant le paiement de l’indemnité d’éviction à proximité géographique du château de Meracq à 4 km dans le centre du village d’Arzacq. Dès lors que le preneur a décidé de poursuivre son activité dans un lieu proche sans attendre le versement de l’indemnité d’éviction, le bailleur est recevable à établir qu’il ne s’agissait pas d’une perte de fonds de commerce mais d’un transfert de fonds.

Il appartient au bailleur d’établir le préjudice moindre que constitue le transfert du fonds de commerce et non sa perte.

La différence entre une perte de fonds et son transfert doit s’analyser en comparant les éléments qui le composent : clientèle, achalandage, droit au bail, enseigne ou nom commercial, matériel et marchandises.

La société SMLH fait valoir que le preneur étant réinstallé à 4 km et 5 minutes en voiture de l’ancien emplacement, le secteur géographique est le même et bénéficie du même attrait

touristique et commercial.

Sur les caractéristiques du local, le constat d’huissier de justice du 6 novembre 2014 établit qu’à cette date, l’adresse internet http:/www. Chateau-meracq.com/evenementiel.php'» s’ouvrait sur le site de la «'maison d’Antan'» dans lequel était mentionné «le château de Meracq a définitivement fermé ses portes le 30 juin 2014….après 18 mois de recherches nous avons une bonne nouvelle. Nous avons enfin trouvé un bien…..la Maison d’Antan'. Nous ouvrirons pour commencer en chambres d’hôtes».

De plus, la maison d’Antan, maison d’hôtes, à Arzacq sur le site de booking.com précisait avoir accueilli des clients booking.com depuis le 19 septembre 2014 (pièce 24).

Selon la pièce 68 de la société SPHL, sur le site de la maison d’Antan qui se présente comme chambres et tables d’hôtes, parmi les prestations offertes, il y a «'chambres'», «'déguster'», «'réceptions'» «'séjour'», «'évènementiel'», «'séminaire'» et, outre la présentation géographique, il était précisé «'la maison d’Antan vous propose un lieu de quiétude et de convivialité de façon à ce que vous trouviez calme, repos et bien être….'».

La société SMLH fait valoir en outre que l’attestation d’assurance du 14 août 2014 de la sarl la maison d’Antan établit que la surface assurée ne dépassant pas 950m2 est similaire à celle du château de Meracq (650m2) et que le descriptif des lieux à l’aide de photographies produites établit que les deux sites présentent des caractéristiques communes .

Sur le nombre de chambres exploitables (5 dans la maison d’Antan et 9 dans le château de Meracq) et sur le caractère restrictif de l’activité de chambres et tables d’hôtes, la société SMLH rappelle que le résultat d’exploitation des époux Y au château de Meracq était négatif de 2011 à 2013.

De plus, l’extrait kbis de la Sarl Maison d’Antan établit que, dès sa création le 7 août 2014, l’activité était large hôtel restaurant chambre d’hôtes et tables d’hôtes salon de thé, évènementiel etc…

Et l’activité est redevenue principalement hôtel restaurant dès le 1^er août 2015 selon le procès-verbal d’assemblée générale de la société du 20 juillet 2015.

La société SMLH se fonde également sur le site du Gault et Millaut précisant que le chef du Château de Meracq s’était réinstallé non loin de là à Arzacq.

Mais elle produit également le constat des lieux de sortie et de remise des clés du 30 juin 2014 avec tout le mobilier, éléments corporels du fonds, éléments de cuisine et décorations qui ont été déménagés et se retrouvent partiellement dans la maison d’Antan.

Enfin, L M Y, gérant de la société SPHL, a déposé pour la société SPHL dès 2014 la marque «'château de Méracq'» pour assurer la pérennité du fonds de commerce (cf pièce 26 notice INPI).

La société SPHL dénoncent toute idée de transfert du fonds en argumentant sa demande d’extension de la mesure d’expertise (à compter des pages 22 et suivantes de ses conclusions) et l’évaluation du montant de l’indemnité d’éviction correspondant (à partir des pages 61 et suivantes de ses conclusions).

Elle expose que les deux bâtiments sont incomparables et que les locaux ne sont pas équivalents notamment en surface exploitable avec une salle banquet initialement qui ne se retrouve pas dans les nouveaux locaux et par la mise à disposition de 4 à 5 chambres et non

plus de 9 pour la clientèle, que l’activité exploitée par la sarl Maison d’Antan de chambres et tables d’hôtes est différente de celle d’un hôtel restaurant 4 étoiles, que la clientèle est nécessairement différente les pèlerins représentant au château de Meracq 1% de la clientèle et 99% de la clientèle de la Maison d’Antan.

Elle fait valoir également pour l’activité d’hôtel un déclassement puisqu’en 2018, la Maison d’Antan n’avait pas réussi à obtenir un classement à 2 ou 3 étoiles ; de même elle le dénonce sur le plan gastronomique.

Enfin, elle considère que la question de la perte ou du transfert doit s’analyser au regard des travaux complémentaires à effectuer dans la Maison d’Antan, ce que l’expert J n’a pas analysé et elle ajoute que seule la sarl Maison d’Antan avec des associés différents exploite le fonds de commerce et non la société SPHL, preneur à bail du fonds perdu qui revendique le versement de l’indemnité d’éviction.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les gérants de la société SPHL, les époux Y, ont eux-mêmes organisé le transfert du fonds de commerce château de Meracq dans les locaux loués par la sarl Maison d’Antan dont ils sont associés pour exercer le même type d’activités.

Ils étaient en droit de poursuivre leur exploitation au sein du château de Meracq jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction qui aurait nécessairement conduit à évaluer une perte du fonds de commerce.

Or, pour ne pas perdre la totalité de leur clientèle, la réputation de la marque Château de Meracq, la notoriété de son chef gastronomique etc.. alors que leurs résultats devenaient constamment et sérieusement déficitaires, les gérants de la société SPHL ont préféré reprendre leur activité en informant la clientèle du château de Meracq de la fermeture des locaux et de la reprise de leur activité à quelques kilomètres, en réduisant le volume potentiel de leur activité et sous réserve de procéder à des travaux d’aménagement important des nouveaux locaux.

Le fait d’avoir, dès 2014, fait inscrire la marque château de Meracq, d’avoir récupéré le mobilier et de l’avoir partiellement installé dans les nouveaux locaux, enfin d’avoir confondu les sites informatiques avec un message explicite pour la clientèle sur l’intention de poursuivre l’activité à Arzacq avec une activité première transitoire, établissent l’intention non équivoque de transférer le fonds de commerce de château de Meracq à la sarl Maison d’Antan dans un site similaire avec des caractéristiques touristiques et des locaux semblables.

Le fait que les gérants du preneur à bail initial transmettent le fonds de commerce au travers d’une nouvelle entité sous forme de société avec d’autres associés ne rend pas inopérant le moyen défendu par le bailleur du transfert du fonds de commerce pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction en relation avec le préjudice subi par le preneur. Il importe peu que le fonds de commerce transféré soit désormais exploité par la nouvelle entité, la sarl Maison d’Antan ; à défaut, le seul fait de recréer une entité distincte ou en exploitant avec quelques associés différents permettrait de dissimuler la réalité de tout transfert de fonds de commerce.

En revanche, le transfert de fonds de commerce ne signifie pas que les conditions d’exploitation sont très exactement équivalentes et que les différences constatées n’ont pas à être prises en considération dans le montant de l’indemnité d’éviction.

Cette évaluation est d’autant plus aisée avec l’avancée de la procédure judiciaire que l’expert judiciaire a pu, en 2019, mesurer les répercussions économiques du transfert de fonds de commerce réalisé en septembre 2014 et mesurer notamment l’évolution voire la diminution

de clientèle .

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a dit qu’il s’agissait d’un transfert de fonds de commerce et a donné mission à l’expert judiciaire de se placer dans le cadre d’un transfert de fonds pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

Il n’y a donc pas lieu de procéder à une extension ou un complément d’expertise judiciaire comme le sollicite la société SPHL.

Dès lors que les parties demandent à la cour de trancher le montant de l’indemnité d’éviction après dépôt du rapport d’expertise judiciaire par demandes principale voire subsidiaire, la cour n’a pas à renvoyer le litige au tribunal et peut évoquer le montant de l’indemnité d’éviction principale non encore tranché par le tribunal.

— sur le montant de l’indemnité principale d’éviction :

Pour apprécier le montant de l’indemnité d’éviction, il convient de se placer à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les lieux, c’est à dire en l’espèce la date la plus proche du transfert du fonds de commerce soit en septembre 2014.

Par ailleurs, la valeur de l’indemnité d’éviction est comprise en toutes circonstances entre la valeur plancher du droit au bail et la valeur vénale du fond de commerce et selon les dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, la valeur marchande du fonds de commerce est déterminée selon les usages de la profession.

I J, expert judiciaire, conclut au défaut de valeur du droit au bail des locaux évincés et fixe à 98.300 euros l’indemnité de perte de clientèle pour fixer la valeur de l’indemnité d’éviction.

Les parties s’opposent sur la prise en compte de la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail n’est qu’une valeur plancher d’un fonds de commerce ; l’expert judiciaire a analysé la situation locative de la sarl Maison d’Antan en prenant en considération le fait que le bailleur des nouveaux locaux est la SCI Maison d’Antan et rappelle que le loyer a été fixé à 30.000 euros annuel non pas en fonction de la valeur locative liée aux facteurs locaux de commercialité, aux caractéristiques des locaux etc '., mais en fonction du montant du remboursement des échéances de l’emprunt ayant servi à financer l’acquisition des locaux (450.000 euros) par la SCI la Maison d’Antan.

A la suite des observations de l’avocat de la société SPHL sur le différentiel de loyers, l’expert judiciaire a fait également une évaluation du droit au bail sur la base du différentiel de loyer annuel entre les deux locaux successifs de 7.468,08 euros avec un rendement brut au taux de 10% pour un bail de 9 ans soit une valeur de droit au bail arrondi à 42.800 euros et indique en page 46 de son rapport qu’il appartient au magistrat de dire si le cas échéant, la valeur du droit au bail ainsi calculée peut être rajoutée à celle de la clientèle.

Par ailleurs, il a évalué la perte de clientèle du fonds de commerce, après transfert, qu’il évalue à 98.300 euros se fondant sur l’estimation initiale de l’indemnité principale de l’indemnité d’éviction sur rapport de G H déposé en mai 2014 et évaluant la valeur du fonds de commerce à 193.000 euros.

Il rappelle les deux activités du fonds hôtellerie et restauration que le chiffre d’affaires du château de Meracq de 2010 à 2013 est passé de 115.234 euros en 2011 à 121.402 euros en 2013 pour des résultats négatifs de 36.813 euros en 2011 et de 22.864 euros en 2013.

La part de l’hôtellerie représentait environ un tiers du chiffre d’affaires.

Le chiffre d’affaires de la Maison d’Antan de 2014 à 2017 est passé de 127.535 euros sur les 15 premiers mois à 109.766 euros l’année 2017 pour des résultats négatifs de 16.488 euros au 1^er exercice et de 13.672 euros en 2017 ; la part de l’hôtellerie ne représente qu’entre 1/5^e et 1/6^e du chiffre d’affaire.

L’expert judiciaire a donc évalué la perte de la clientèle dans l’hôtellerie de 70% par rapport à l’estimation du premier expert judiciaire G H (131.798 euros x 0,7= 92.258, 60 euros) et la perte de la clientèle branche restaurant / boisson est de 10% de l’estimation faite par ce même expert soit 6.079,40 euros (= 60.794 x 0,1).

L’expert I J tient compte des conditions d’accueil différentes entre les deux établissements notamment au niveau des chambres puisqu’il souligne que les 9 chambres classées 4 étoiles ne présentent pas les mêmes qualités pour la clientèle que les 4 chambres non classées de la Maison d’Antan. Il relève également que l’exploitant ne dispose plus d’une salle de réception, d’un parking et d’un terrain assez grand permettant d’organiser des réceptions et des séminaires. Il insiste sur le fait que la perte de clientèle entre le Château de Meracq et la Maison d’Antan pour le commerce d’hôtellerie est très importante.

En revanche, la clientèle du restaurant s’est maintenue puisque les recettes sont quasi équivalentes, même si le nouvel établissement ne bénéficie pas d’un classement particulier, ce qui justifie la perte de clientèle de 10% retenue par l’expert judiciaire.

Dès lors que l’évaluation classique du droit au bail conduit à une valeur nulle et que la méthode du différentiel de loyers n’est pas adaptée au cas d’espèce et conduit à un montant inférieur à la seule perte de clientèle, la cour considère que dans le cadre du transfert de fonds de commerce, le preneur a droit à une indemnité principale d’éviction équivalente à la perte de clientèle fixée à 98.300 euros.

— sur le montant des indemnités accessoires :

Les parties ne s’entendent sur aucun des postes demandés exceptés sur la perte de stock pour 1.350 euros et sur une partie des frais administratifs concernant les frais de transfert de siège de la Sarl SPHL pour 261,38 euros.

— pour les frais administratifs, la sarl SPHL demande en outre le transfert du siège de la sarl Enaxor pour 261,38 euros .

La demande est nouvelle en cause d’appel et concerne la société Enaxor et non la société SPHL ; de plus, la facture produite en pièce 47 ne représente qu’un montant de 203,20 euros .

La cour déboute la société SPHL de sa demande supplémentaire et confirme le jugement de ce chef.

— pour les frais de déménagement :

La société SPHL sollicite 13.525 euros comprenant la facture de déménageurs bretons de 10.650 euros HT et la facture de démontage et remontage de la hotte de 2.875 euros.

La société SMLH n’accepte de régler que 2.875 euros, en précisant que la facture des déménageurs bretons n’était qu’un devis.

Il convient à l’examen des pièces de confirmer le jugement qui a admis à bon droit les deux

factures produites par la société SPHL.

— pour les frais de remploi:

La société SPHL demande 27.877 euros.

La société SMLH n’accepte de régler que 9.830 euros.

Les deux parties admettent le principe généralement admis que l’indemnité de remploi est évaluée à concurrence de 10% de l’indemnité principale.

Dès lors, la cour fixe l’indemnité de remploi à 9.830 euros.

— pour les frais de réinstallation :

La société SPHL demande 31.196 euros au titre des travaux non amortis en se fondant sur l’estimation de l’expert judiciaire H et 196.771 euros de frais de réinstallation, d’aménagements et d’adaptation des nouveaux locaux.

La société SMLH retient les seuls frais normaux de déménagement justifiés soit 2.875 euros ; elle s’oppose à toute indemnisation pour travaux non amortis dès lors que les immobilisations corporelles, installations techniques de restauration et d’hébergements ont été récupérées et ont fait l’objet de la facture de la société Equip eco pour démontage et remontage comptabilisé au titre des frais de déménagements.

Concernant les frais de réinstallation, elle s’oppose à toute expertise de ce chef dès lors que d’une part, les frais ne sont remboursables que sur justificatifs et d’autre part, le bail du 21 décembre 1994 prévoyait une clause d’accession aux travaux et /ou aménagements au profit du bailleur sans indemnité en fin de bail ce qui interdit toute indemnisation des frais de réinstallation. Et à titre subsidiaire, la société SMLH retient une indemnisation de 48.177,02 euros qui tient compte de la surface quittée 950m2/650m2 et du degré d’obsolescence des matériels et aménagements quittés (50% de vétusté) dès lors que le preneur ne peut demander un rééquipement à neuf et fait valoir que cette indemnisation a déjà été compensée par les aides octroyées à la société SPHL pour 57.568 euros.

La cour considère que d’une part, pour les travaux non amortis dans les locaux du château de Meracq, il convient de constater que l’expert H a fait une estimation comptable à partir des immobilisations corporelles de la société SPHL et a relevé l’existence de la clause du bail litigieux sur les améliorations selon laquelle tous travaux restent la propriété du bailleur en fin de bail sans indemnité.

Aucune précision n’est apportée sur les amortissements visés.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement qui a débouté la société SPHL de ce chef de demande.

Concernant les frais de réinstallation, d’aménagements et d’adaptation des nouveaux locaux, il a été en effet jugé que doivent être intégrés à l’indemnité due au locataire commercial évincé du fait du remplacement ou du déplacement de son fonds de commerce, ses frais de réinstallation. Cette indemnité peut comprendre une partie du coût des travaux d’aménagement des locaux acquis par le locataire évincé dans lesquels il a transféré son fonds de commerce et qui sont nécessaires pour les adapter à son activité.

En l’espèce, le préjudice existe dès lors que s’il y a eu transfert du fonds de commerce, il est

manifeste que les locaux de la Maison d’Antan exigeaient des aménagements pour permettre une exploitation similaire d’hôtel restaurant et la clause «'améliorations'» du bail litigieux ne fait pas obstacle à ce type d’indemnisation contrairement à ce que soutient la société SMLH.

Enfin, la cour dispose des éléments suffisants pour l’évaluer en fonction des pièces soumises à son appréciation.

La société SPHL produit en pièce 73 un récapitulatif des factures, produites en pièces 74 à 109 et, parmi elles, l’expert comptable par une attestation du 2 février 2015 certifie le montant de ces dépenses (pièce 115) justifiant pour 140.676,90 euros de travaux réglés et ces travaux correspondent aux seuls aménagements des locaux après transfert.

En revanche, les autres dépenses en 2015 et 2016 dont fait état la société SPHL ne sont pas justifiées et elles ne sont pas précisées pour établir leur correspondance avec l’aménagement des locaux à la suite du seul transfert du fonds de commerce.

Le tribunal a fait droit à cette demande en rappelant que les frais de réinstallation correspondent à ceux que supporte le preneur pour mettre en place dans son nouveau fonds, des aménagements semblables à ceux qu’il perd et a retenu, à bon droit les seuls frais engagés pour redémarrer l’activité soit 140.676,90 euros HT, à une facture près celle des travaux d’entretien du jardin du château de Meracq du 7 août 2014 pour 5.970,41 euros HT (pièce 81) qui n’incombent pas au bailleur, et en déduisant les deux subventions du Conseil général et du Conseil départemental pour la création d’un hôtel à Arzacq de 28.784 euros chacune dont l’exploitant a bénéficié.

A titre subsidiaire dès lors que la cour déclare la demande recevable et fondée, la société SMLH demande que l’indemnité soir réduite en tenant compte du coefficient de surface et de vétusté à concurrence de 50%.

Il n’y a pas lieu de faire droit à ces deux derniers moyens car d’une part les factures portent sur les travaux effectifs réalisés dans les nouveaux locaux dont la surface est moindre que celle du château de Meracq et l’application d’un tel coefficient sur le coût des travaux d’aménagements ne se justifie pas. De même, le coefficient de vétusté ne peut porter que sur les matériels achetés à neuf mais non pas sur les gros travaux d’installation pour agencer les différentes pièces de l’hôtel ou effectuer des travaux de terrassement pour aménagement du jardin et création de parking.

La cour infirme le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnisation des frais de réinstallation, d’aménagements et d’adaptation des nouveaux locaux à 83.108 euros et fixe ce montant à 77.137,59 euros HT après déduction de la facture de la sarl Jardi Bearn du 7 août 2014 de 5.970,41 euros HT.

— pour l’indemnisation du trouble commercial lié aux recherches et à la durée des aménagements :

La société SPHL, qui demande 60.000 euros en cause d’appel de ce chef, précise que son expert comptable a recalculé l’EBE de la société SPHL en réintégrant le salaire et les charges sociales des dirigeants, le loyer et la nourriture qu’ils versent à la société ainsi que les frais exceptionnels tels que les frais d’avocats.

Force est de constater qu’aucune pièce n’est mentionnée dans le corps des conclusions à l’appui de ce moyen et qu’aucune pièce n’a été produite au bordereau de pièces, étant précisé que la pièce n°166 est mentionnée de façon manuscrite «' inexistante'» par le conseil de l’appelante.

La société SMLH répond que ce préjudice est indemnisé en général à concurrence de 3 fois le résultat d’exploitation mais en l’espèce, il est négatif donc aucune indemnisation ne doit être accordée.

Il convient de confirmer le jugement qui a débouté la société SPHL de ce chef à défaut d’établir ledit préjudice.

— pour l’indemnisation de l’imposition de l’indemnité d’éviction :

La société SPHL demande 175.546 euros au titre de l’imposition de l’indemnité d’éviction en arguant du fait que dans l’hypothèse où elle aurait pu vendre son fonds de commerce qu’elle avait créé, elle aurait été exonérée de plus value.

La société SMLH répond que cette indemnité n’est pas due en se fondant sur la jurisprudence de la cour de cassation qui rappelle que l’impôt acquitté par le locataire au titre des plus values est la conséquence de son enrichissement et non de son éviction.

En effet, la société SPHL n’est pas fondée à former une telle demande au titre de son éviction, l’imposition dont elle demande remboursement découlant du seul fait de son enrichissement.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

— pour l’indemnisation des frais de licenciement de madame Z, Monsieur Y et Madame Y :

La société SPHL demande 13.033 euros d’indemnisation.

La société SMLH considère que la société SPHL ne justifie pas du règlement de ces indemnités et de la réalité du licenciement et relève que les deux seules pièces produites (n°48 et 49) ne sont que des bulletins de salaire.

Comme l’a relevé à bon droit le tribunal, le seuls frais de licenciement justifiés par justificatif du paiement des indemnités sont l’indemnité de fin de contrat de Madame Z (cf pièce 110) pour un montant de 543,27 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

— sur la demande de compensation financière supplémentaire corrective :

La société SPHL demande 219.102 euros et réitère son argumentation exposée devant le tribunal soulignant la non-réalisation d’investissements en temps voulu, l’appel par la société SMLH de loyers nettement supérieurs à la valeur locative avec des frais contentieux ainsi que l’état de santé de K Y qui s’est aggravé à compter de 2006 et l’a conduit à des interventions chirurgicales en 2013 au niveau des yeux

La société SMLH considère que cette demande n’est pas justifiée et surtout qu’elle repose sur des calculs irréalistes d’un chiffre d’affaires supplémentaire correspondant à une activité oscillant de 17 à 120 couverts par jour dont le château de Meracq n’avait pas la capacité d’accueil.

Comme l’a relevé à bon droit le tribunal, cette indemnisation repose sur des hypothèses de perte de chiffre d’affaires sans établir le lien de causalité entre la perte supposée de chiffre d’affaires et le comportement fautif du bailleur qu’il s’agisse de la perte de la subvention de

450.000 euros du fonds européen de développement régional sollicitée le 2 juin 1995 après l’annulation de la promesse de vente ou encore de la surévaluation des loyers dont le remboursement du trop perçu a déjà été ordonné par jugement du 2 février 2009 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Pau du 11 mai 2010 et, a fortiori, sur la perte de chiffre d’affaire lié au seul état de santé de Monsieur Y.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

— sur la prise en compte du logement accessoire privé :

La société SPHL demande 49.787 euros de ce chef.

La société SMLH s’oppose à cette indemnité qui, selon elle, n’est pas due du fait que les époux Y ont retrouvé un logement au sein de la maison d’Antan et qu’elle n’est pas justifiée dans son montant.

En effet, comme le souligne le tribunal, ce logement dont la société SPHL entend se prévaloir ne figurait pas au bail initial et, de plus, aucune explication n’est apportée sur la réalité du préjudice subi puisque les époux Y sont domiciliés dans la maison d’Antan et envisage d’aménager les combles pour récupérer des chambres d’hôtel.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la sarl SPHL de ce chef de demande.

— sur la demande de dommages-intérêts de la société SPHL :

La société SPLH demande 423.951 euros de dommages-intérêts pour défaut d’exploitation avec les aménagements prévus au titre de la subvention européenne manquée de 68.600 euros et pour des loyers surestimés dans le bail initial ; cette perte est estimée à 355.351 euros Ht (calculée 5 années de chiffres d’affaires annuels à 170.000 euros ttc avec un taux de marge à 50%).

La société SMLH lui oppose l’autorité de la chose jugée tirée des arrêts de la cour d’appel de Paris du 14 septembre 2005 et de la cour d’appel de Pau du 11 mai 2010.

Le premier a définitivement tranché l’absence de levée d’option prévue à la promesse de vente et dit que la clause d’imputation des loyers résultait d’une erreur matérielle du notaire rédacteur de l’acte ; le second arrêt a tranché la question de la fixation du loyer renouvelé du bail.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour adopte les motifs précis et pertinents du tribunal qui a relevé que l’autorité de la chose jugée était acquise concernant les demandes fondées sur le refus de vendre du bailleur et de ses conséquences, L N Y en son nom personnel et en qualité de gérant de la SCI le château de Meracq ayant été débouté par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 septembre 2005 de ses demandes indemnitaires du fait de la réalisation tardive de la promesse de vente et de son préjudice personnel.

De même, la cour confirme les motifs du jugement qui a écarté l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 11 mai 2010 au titre de loyers excessifs, la décision ne portant que sur la fixation du loyer renouvelé et ordonnant la restitution du trop perçu de loyer par le bailleur et non sur le caractère indemnitaire de loyers exorbitants.

Enfin, la cour adopte les motifs précis et pertinent du tribunal qui a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société SMLH.

En effet, si la société SMLH invoque les dispositions de l’article 2224 du code civil, selon lesquelles les actions personnelles et mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, s’agissant d’une action indemnitaire pour un montant exorbitant du loyer, le preneur n’a pu s’en convaincre qu’à compter de la décision judiciaire arrêtant définitivement le prix du loyer renouvelé pour pouvoir revendiquer un droit alors qu’auparavant, le loyer avait été librement négocié entre les parties et que le preneur s’était engagé à en régler chaque échéance.

Dès lors, le point de départ de la prescription est la date de l’arrêt de la cour d’appel de Pau du 11 mai 2010. La première demande indemnitaire de la société SPHL a été formée par assignation du 19 décembre 2014 dans le délai non encore prescrit.

Enfin c’est à bon droit que le tribunal a débouté la société SPHL de sa demande sur le fond puisque le fait fautif du bailleur qui avait négocié le prix du loyer sans que soit allégué un vice dans le consentement du preneur, n’est pas établi ni le lien de causalité avec le prétendu préjudice lié à des difficultés de trésorerie ou à la désorganisation de l’entreprise par exemple.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société SPLH de sa demande d’indemnité .

— sur les demandes de la société SMLH au titre des travaux :

Concernant l’imputabilité de la charge des travaux à effectuer dans le château de Meracq, les dits travaux ont fait l’objet de l’expertise de F X qui a déposé son rapport le 28 mars 2013.

En cause d’appel, la société SMLH limite ses demandes au titre des dommages-intérêts des chefs suivants :

* 880,00 € HT au titre des travaux de remise en état des gouttières par manque d’entretien

* 3.865,75 € HT au titre des travaux relatifs au dégât des eaux

* 93.246,00 € au titre du manque à gagner sur la vente immobilière par rapport à l’évaluation domaniale en raison du coût des travaux de réhabilitation non réalisés.

Le tribunal a débouté la société SMLH de ces demandes.

La répartition des réparations entre bailleur et locataire prévue par les articles 1720 et 1754 du code civil ne sont pas d’ordre public ; il peut, en conséquence, y être dérogé conventionnellement.

Ainsi, le preneur ne peut être condamné à prendre en charge des frais de ravalement, de réparation de la toiture et de changement des équipements du chauffage collectif que par une stipulation expresse du contrat de bail commercial.

Enfin, il est jugé de façon constante que la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture de l’un des bâtiments compris dans l’assiette du bail.

Le bail souscrit le 21 décembre 1994 stipulait qu’en matière d’entretien réparations, «'le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation quelle qu’en soit la nature, en ce

compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations'».

Cette clause par sa généralité doit donc être interprétée restrictivement.

S’agissant des travaux de gouttières, la société SMLH dénonce un défaut d’entretien par le preneur et produit pour justifier du manquement un devis du 24 févier 2015 et une facture d’avril 2015. Mais à ces dates, la société SPHL avait quitté les locaux depuis plus de 8 mois et l’état de sortie des lieux du 30 juin 2014 ne faisait pas état d’un manquement d’entretien de ce chef alors que rien ne permettait de dissimuler un état défectueux. Il convient de confirmer le jugement qui a débouté la société SMLH de sa demande.

S’agissant du dégâts des eaux révélé le 14 décembre 2014, il en est de même puisque l’état de sortie des lieux du 30 juin 2014 n’en faisait pas mention et que la société SMLH ne borne à évoquer l’existence de plaques isolantes couvrant le plafond qui aurait dissimulé l’infiltration d’eau mais aucun élément ne permet d’affirmer que l’origine du dégât des eaux constaté après la remise des clés par le preneur remonte à une date antérieure au 30 juin 2014. Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société SMLH de sa demande.

— sur la demande de condamnation de la société SPHL au paiement de la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte de chance subie par la SMLH :

La société SMLH dénonce le défaut d’entretien et de réparations du Chateau de Meracq qui incombaient au preneur la société SPHL, qui lui a fait perdre la chance de vendre le bien immobilier à meilleur prix. Reprenant les travaux de remise aux normes et de restauration mis en exergue par l’expert judiciaire, elle justifie sa demande à partir de la lettre des services de la préfecture de Paris qui l’a autorisée à vendre à un prix inférieur à l’estimation des domaines de 93.246 euros en raison de «'l’ampleur et du coût des travaux de réhabilitation'». Elle considère que les travaux qui incombaient au preneur portent sur un montant global d’environ 320 000 euros, dont 50% liés à des travaux de remplacement d’ouvrages anciens mais efficients, et évalue le préjudice de perte de chance de vendre à meilleur prix à 250.000 euros.

La société SPHL s’oppose à cette demande en exposant qu’elle n’avait pas à assumer les travaux de mise aux normes et de sécurité du château selon interprétation stricte du bail et qu’elle n’a pas manqué à ses obligations d’entretien des locaux loués.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour considère que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle adopte, alloué à la société SMLH 9.324,60 euros de dommages-intérêts de ce chef.

En effet, il convient de rappeler qu’il s’agit d’indemniser une perte de chance de vendre à meilleur prix et non d’indemniser des travaux non faits par le preneur.

Ensuite, pour caractériser les manquements du preneur à bail en lien avec cette perte de chance il convient d’apprécier strictement la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux de réparation de l’article 606 du code civil et les travaux de transformation, clause qui stipule que « le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité », ce qui comprend donc les travaux de mises aux normes rendus nécessaires pour une activité d’hôtel restaurant.

Si la clause relative aux obligations du preneur en matière d’entretien, réparations et transformations ne peut englober les réparations locatives liées aux conséquences de la vétusté, elle n’est pas équivoque sur les travaux de mise aux normes mis à la charge du

preneur et qui englobent nécessairement ceux imposés par l’administration.

Enfin, parmi les travaux nécessaires décrits par l’expert judiciaire, il convient de retenir comme relevant de la responsabilité du preneur les travaux de mise aux normes et les défauts d’entretien qui lui incombent.

L’expert judiciaire a évalué les travaux qui incombaient au preneur pour au moins environ 130.000 euros en 2013 et la société SPHL ne justifie pas avoir procédé à ces travaux avant de quitter les locaux fin juin 2014.

La société SPHL avait d’ailleurs proposé en 2013 d’acquérir le bien pour seulement 300.000 euros en raison des travaux à effectuer et trois ans plus tard, le 4 octobre 2016, le bien a été vendu 340.000 euros à un non professionnel qui n’avait pas à prendre en considération les normes de sécurité lées à un établissement recevant du public.

Dès lors, eu égard à l’ancienneté de l’immeuble, à l’état de ce dernier tel qu’il ressort du procès-verbal de sortie des lieux le 30 juin 2014 et du rapport d’expertise judiciaire de F X, l’évaluation de la perte de chance de vendre à meilleur prix découlant des seuls manquements du preneur doit être limitée à 10% du différentiel de prix (prix estimé par le service de France domaines de 433.246 euros et prix de vente effective de 340.000 euros).

— sur la demande de la société SMLH de compensation des créances :

La société SPHL ne s’oppose pas à la demande de la société SMLH.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande de compensation des créances réciproques en application des articles 1347 et 1348 du code civil.

— les demandes accessoires :

Le tribunal avait réservé les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.

Eu égard aux circonstances du litige et notamment à la décision du bailleur de donner congé au preneur qui lui a nécessairement causé un préjudice à évaluer ainsi qu’aux derniers atermoiements sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction, il convient de condamner la société SMLH aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de référé et d’expertise, au titre de la première instance et de l’instance d’appel. avec distraction au profit de maître A en application de l’article 699 du cpc.

En revanche, eu égard à l’issue du procès et aux prétentions respectives des parties, chacune d’elles conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— dit que la demande d’extension ou de complément d’expertise est recevable mais la déclare infondée

— infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a :

— fixé l’indemnisation des frais de réinstallation, d’aménagements et d’adaptation des

nouveaux locaux à 83.108 euros

Et statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

— condamne la société SMLH à verser à la société SPHL 77.137,59 euros HT au titre des frais de réinstallation, d’aménagements et d’adaptation des nouveaux locaux

— condamne la société SMLH à verser à la société SPHL 98.300 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale et 9.830 euros au titre de l’indemnité de remploi

— confirme le jugement pour le surplus

— condamne la société SMLH aux dépens de première instance et d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame C, Président, et par Madame SAYOUS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,