RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2021 DU 13 SEPTEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01944 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EUPM

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal Judiciaire de VERDUN,

R.G.n° 19/00411, en date du 14 août 2020,

APPELANTS :

Monsieur D Y

né le […] à AUMETZ

domiciliée […]

Représenté par M^e Virginie ROYER de la SCP TERTIO AVOCATS, substituée par M^e Hervé MERLINGE, avocats au barreau de NANCY

Madame F K-L M Y, née X

née le […] à PERPIGNAN

domiciliée […]

Représentée par M^e Virginie ROYER de la SCP TERTIO AVOCATS, substituée par M^e Hervé MERLINGE, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Maître H C-Z

Notaire

domiciliée […]

Représentée par M^e Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 Juin 2021, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Madame Véronique GEOFFROY, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Septembre 2021, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 13 Septembre 2021, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement du Président régulièrement empêché, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon compromis de vente en date du 5 septembre 2018, M. D Y et M^me F X épouse Y, vendeurs, ayant pour notaire Maître H C-Z, ont convenu de vendre à M. I A, acquéreur, sous conditions suspensives, deux appartements en duplex et deux garages d’un immeuble en copropriété situé […] à Metz moyennant le prix de 1050000 euros.

Selon les stipulations du compromis de vente, l’acquéreur devait verser, au plus tard le 15 septembre 2018, la somme de 105000 euros à titre de dépôt de garantie. Le prix de vente de 1050000 euros devait être versé au vendeur au plus tard au jour de la régularisation de l’acte authentique de vente qui devait intervenir avant le 30 novembre 2018.

M. A n’a pas versé le dépôt de garantie et, ne s’étant pas présenté à l’office notarial pour régulariser l’acte authentique de vente, Maître C-Z a dressé un procès-verbal de carence le 18 décembre 2018.

Arguant d’un manque de diligence du notaire aux fins d’obtenir le versement du dépôt de garantie, par acte d’huissier du 16 juillet 2019, M. et M^me Y ont fait assigner Maître C-Z devant le tribunal de grande instance de Verdun aux fins d’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement contradictoire du 14 août 2020, le tribunal judiciaire de Verdun a :

— débouté les époux Y de leur demande en paiement de dommages et intérêts,

— débouté Maître C-Z de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les époux Y de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

— condamné solidairement les époux Y aux dépens,

— dit n’avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, le tribunal a rappelé que, selon les stipulations de l’acte du 10 août 2018, Maître C-Z était tenue en cas de défaut de paiement et en cas de difficultés quelconques, d’exercer toutes les poursuites, contraintes et diligences nécessaires. Il a constaté que cette dernière n’avait pas relancé M. A pour obtenir le règlement du dépôt de garantie de 105000 euros, et qu’elle n’avait pas davantage informé les époux Y de l’absence de versement de ce dépôt de garantie à la date fixée, c’est-à-dire au plus tard le 15 septembre 2018. Il en a déduit que, par son silence et son défaut de diligence, Maître C-Z avait manqué à son devoir de conseil.

Il a également relevé une erreur dans la rédaction de la clause pénale, d’un montant de 10500 euros dans l’acte, ce qui ne reflétait pas la volonté des parties.

Le tribunal en a conclu que la faute délictuelle de Maître C-Z était établie.

S’agissant du préjudice, il a considéré qu’il ne pouvait s’analyser qu’en une perte de chance d’obtenir le versement de la somme de 105000 euros car, même si Maître C-Z avait relancé M. A aux fins de versement du dépôt de garantie, il n’était pas certain que ce dernier aurait effectivement versé cette somme.

Il a par ailleurs relevé que, nonobstant l’erreur de somme affectant la clause pénale, le paragraphe 'Dépôt de garantie’ du compromis de vente stipulait qu’il resterait acquis au vendeur si l’acquéreur n’apportait pas la preuve que cette défaillance ne provenait ni de son fait, ni de sa négligence. Il a considéré que les raisons de la défaillance de M. A étaient ignorées, ce dernier n’ayant pas été attrait la procédure, et qu’il ne pouvait donc pas être préjugé de la décision judiciaire dans l’hypothèse où les époux Y auraient agi en justice à son encontre au titre de la clause pénale.

Le tribunal a ajouté que, même s’il avait été indiqué que le montant de la clause pénale était de 105000 euros, la juridiction saisie avait la faculté de modérer même d’office ce montant s’il était manifestement excessif. Il a constaté que les époux Y ne justifiaient d’aucune mise en demeure ni assignation délivrée à M. A.

Il en a conclu que le préjudice allégué par les époux Y dépendait d’un événement futur et incertain et qu’il n’était donc pas établi.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 2 octobre 2020, les époux Y ont relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 29 mars 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et M^me Y demandent à la cour, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Verdun le 14 août 2020,

— condamner Maître C-Z à leur payer la somme de 105000 euros à titre de dommages et intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande,

— condamner Maître C-Z à leur payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile,

— débouter Maître C-Z de son appel incident,

— condamner Maître C-Z aux dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 4 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître C-Z demande à la cour, sur le fondement des articles 1188, 1189, 1240 et suivants du code civil ainsi que des articles 6 et 9 du code de procédure civile, de :

— déclarer les époux Y recevables mais infondés en leur appel,

— débouter les époux Y de l’intégralité de leurs demandes,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident,

— dire qu’elle n’a commis aucune faute,

— condamner les époux Y aux dépens et à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 mai 2021.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 7 juin 2021 et le délibéré au 13 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la faute du notaire

Le compromis de vente du 5 septembre 2018 prévoyait un dépôt de garantie sous la forme du versement par l’acquéreur de la somme de 105000 euros, au plus tard le 15 septembre 2018. M. A n’y a pas procédé.

Les époux Y reprochent à Maître C-Z de ne pas avoir relancé M. A afin d’obtenir ce versement du dépôt de garantie.

Selon les stipulations de l’acte du 10 août 2018, les époux Y avaient donné tout pouvoir à Maître C-Z en cas de défaut de paiement pour exercer toutes les poursuites, contraintes et diligences nécessaires. Contrairement à ce que soutient l’intimée, l’acte ne limite pas cette hypothèse à un défaut de paiement du prix et il doit donc être considéré que Maître C-Z avait également ce pouvoir en cas de défaut de versement du dépôt de garantie.

Toutefois, selon le courrier adressé par Maître B, notaire de Maître A, à Maître C-Z, il a reçu le 12 septembre 2018 le relevé d’identité bancaire aux fins de versement du dépôt de garantie, puis il a envoyé un courriel à M. A le 13 septembre 2018 aux fins de virement, puis un autre le 18 septembre pour obtenir confirmation de ce virement. Par courriel du 1^er octobre 2018, Maître C-Z informait Maître B qu’elle n’avait toujours pas reçu le dépôt de garantie. Or, par courriel du 17 octobre 2018, M. A J avoir procédé au virement, ce qui s’est avéré inexact et il a été mis en demeure de verser le dépôt de garantie les 5 novembre et 15 novembre 2018, soit avant la date limite de régularisation de la vente par acte authentique, le 30 novembre 2018.

Selon les règles professionnelles entre notaires, c’était à Maître B, notaire de M. A, qu’il incombait de réclamer à ce dernier le versement du dépôt de garantie, ce qu’il a fait à plusieurs reprises. Il ne peut donc pas être reproché à Maître C-Z de ne pas avoir relancé M. A. Cette faute ne sera donc pas retenue.

Les époux Y reprochent par ailleurs à Maître C-Z de ne pas les avoir informés de l’absence de versement du dépôt de garantie.

Il est rappelé que, selon le compromis, M. A devait y procéder au plus tard le 15 septembre 2018. Or, Maître C-Z ne produit aucune pièce tendant à démontrer qu’elle aurait informé les époux Y du non-respect de cette obligation par l’acquéreur. Au contraire, les appelants produisent des échanges de mails entre eux et l’étude de Maître C-Z desquels il résulte qu’ils ont demandé le 17 septembre 2018 si ce versement avait eu lieu, ce à quoi il leur a été répondu que cette somme serait disponible après l’écoulement du délai de rétractation de 11 jours, ce qui était ambigu. En outre, dans un courriel du 11 octobre 2018, M. Y avait reproché à l’étude notariale de ne pas l’avoir informé quant à cet éventuel versement du dépôt de garantie.

En conséquence, cette faute sera retenue à l’encontre de Maître C-Z.

Les époux Y considèrent enfin que Maître C-Z a privé d’efficacité la mise en 'uvre de la clause pénale, puisqu’au paragraphe 'clause pénale', suite à une négligence du notaire, le montant de la pénalité dont est redevable l’acquéreur défaillant est de 10500 euros au lieu de 105000 euros. Ils soulignent que ce montant est reproduit à la fois en chiffres et en lettres, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une simple erreur de plume, mais d’une erreur rédactionnelle qui ne reflète pas la volonté des parties.

Cette erreur n’est pas contestable et il y a là encore une faute commise par Maître C-Z.

Maître C-Z sera donc déboutée de son appel incident tendant à ce qu’il soit dit qu’elle n’a commis aucune faute.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Les époux Y exposent avoir pris leurs dispositions pour déménager de Metz à la fin du mois de novembre 2018 afin de libérer l’appartement vendu au profit de M. A, ce qu’ils n’auraient pas fait s’ils avaient été informés par leur notaire de la défaillance de M. A.

Cependant, les époux Y ne démontrent pas avoir effectivement libéré l’appartement à la fin du mois de novembre 2018.

En outre, dans son courriel du 11 octobre 2018, M. Y indiquait ignorer si le dépôt de garantie avait été versé par M. A, alors que ce versement devait intervenir au plus tard le 15 septembre 2018. Les appelants ne peuvent donc pas prétendre qu’ils se considéraient contractuellement tenus de libérer l’appartement à la fin du mois de novembre 2018.

En conséquence, la réalité de ce préjudice allégué n’est pas prouvée.

Les époux Y soutiennent par ailleurs avoir perdu une chance certaine de poursuivre le recouvrement de la somme de 105000 euros, ou a minima de la somme de 94500 euros correspondant à la différence entre le montant de la clause pénale de 10 % normalement prévue et la rédaction erronée du notaire portant seulement sur 10500 euros.

En réplique à l’argument de l’intimée, ils prétendent qu’ils n’étaient pas tenus d’assigner M. A en paiement de la somme de 10500 euros avant d’engager la responsabilité de Maître C-Z, et

qu’il ne leur appartenait pas de démontrer la solvabilité de l’acquéreur.

Cependant, ce montant de 105000 euros correspondant au dépôt de garantie prévu, mais aussi à la clause pénale initialement envisagée (le montant de 10500 euros ayant été indiqué par erreur), ne devait revenir aux vendeurs qu’en cas de défaillance fautive de l’acquéreur. Ainsi, le compromis stipule que le dépôt de garantie reste acquis au vendeur si l’acquéreur n’apporte pas la preuve que la défaillance de l’une des conditions suspensives ne provient ni de son fait, ni de sa négligence. Dès lors, même si le dépôt de garantie de 105000 euros avait été versé, il n’aurait pas été remis par le notaire aux époux Y dans l’hypothèse de la non-réalisation non fautive d’une condition suspensive. Dans ce cas, le dépôt de garantie aurait été restitué à M. A et les époux Y n’auraient pas davantage obtenu la mise en 'uvre de la clause pénale, qui sanctionne l’inexécution fautive d’une obligation.

Or, les époux Y n’ont pas fait assigner M. A, ni pour obtenir un jugement valant acte de vente pouvant faire l’objet d’une publicité foncière, ni pour obtenir une indemnisation, notamment par la mise en 'uvre de la clause pénale. M. A n’a donc pas exposé les raisons pour lesquelles il n’a pas versé le dépôt de garantie et ne s’est pas présenté pour la réitération de l’acte de vente. Force est de constater que les époux Y ne produisent pas même une simple mise en demeure adressée à M. A, que ce soit aux fins de réitération de la vente ou de versement d’une indemnisation.

Il n’existe dès lors aucune certitude quant à l’existence d’une défaillance fautive de l’acquéreur et corrélativement, quant au fait que les époux Y auraient pu obtenir une indemnisation à ce titre.

Il résulte des développements qui précèdent qu’il n’existe pas de lien de causalité certain et direct entre les fautes commises par Maître C-Z et l’absence de perception par les époux Y de la somme de 105000 euros.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux Y de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Les époux Y succombant dans leurs prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnés aux dépens et les a déboutés de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’équité, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté Maître C-Z de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, les époux Y seront condamnés aux dépens d’appel et ils seront déboutés de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter également Maître C-Z de sa demande présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Verdun le 14 août 2020 ;

Y ajoutant,

Déboute M. D Y et M^me F X épouse Y d’une part, et Maître H C-Z d’autre part, de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. D Y et M^me F X épouse Y aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement du Président régulièrement empêché, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : J.-L. FIRON.-

Minute en huit pages.