RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /21 DU 13 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/02634 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EV6B

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal Judiciaire de VERDUN, R.G. n° 19/00620, en date du 17 novembre 2020,

APPELANTS :

Madame Z Y née X

demeurant […]

représentée par M^e Sylvain BEYNA de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de MEUSE

Monsieur A Y, assisté de son curateur Madame Z Y selon jugement de curatelle renforcée du Juge des tutelles du Tribunal d’Instance de Verdun du 29 juin 2017

demeurant […]

représenté par M^e Sylvain BEYNA de la SELARL LÉGICONSEIL AVOCATS, avocat au barreau de MEUSE

INTIMÉE :

S.A.R.L. Y TRANSPORTS

prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié […]

représentée par M^e Jean louis FORGET de la SELARL SELARL CONSEIL ET DEFENSE DU BARROIS, avocat au barreau de MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre, chargée du rapport et Monsieur B BEAUDIER, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre,

Monsieur B BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2021, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Guillemette MEUNIER, Présidente et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique valant bail commercial de Maître B C, notaire à Verdun, en date du 22 juin 1998, Madame Z X veuve Y et Monsieur A Y, bailleurs, ont donné à bail commercial à la SARL Y TRANSPORTS différents locaux situés sur le territoire de la commune de Clermont en Argonne de Parois.

A l’occasion de son droit de visite des lieux loués, le bailleur a fait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux le 11 mars 2016 puis par lettre recommandée du 23 mai 2016 a mis en demeure le locataire d’avoir à réaliser un certain nombre de travaux de remise en état.

Par courrier du 18 juillet 2017, le locataire a informé le bailleur des travaux réalisés et en cours de réalisation ainsi que des travaux dont il estimait que la charge revenait au propriétaire.

Par acte d’huissier en date du 7 novembre 2017, le locataire a donné congé pour le 30 juin 2018.

A cette date le bailleur a fait dresser un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie puis par courrier du 19 juin 2019 a mis en demeure le locataire d’avoir à lui payer la somme de 19 212, 26 euros représentant le coût de la remise en état.

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2019, Madame Z Y et Monsieur A Y ont assigné la SARL Y TRANSPORTS devant le tribunal judiciaire de Verdun aux fins de solliciter sa condamnation à leur payer la somme de 30 505,86 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, outre 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement en date du 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Verdun a:

— débouté Madame Z Y née X et Monsieur A Y de l’intégralité de leurs demandes;

— débouté la SARL Y TRANSPORTS de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

— condamné Madame Z Y née X et Monsieur A Y à payer à la SARL Y TRANSPORTS la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamné Madame Z Y née X et Monsieur A Y aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 23 décembre 2021, Madame Z Y et Monsieur A Y ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées par la voie électronique le 23 avril 2021, Madame Z Y et Monsieur A Y demandent à la Cour de:

— déclarer l’appel recevabie et bien fondé,

En conséquence,

— réformer le jugement querellé en ce qu’il statué comme suit :

débouté Madame Z Y née X et Monsieur A Y de l’intégralité de leurs demandes ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné Madame Z Y née X et Monsieur A Y à payer à la SARL Y TRANSPORTS la somme de 1500 ' par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamné Madame Z Y née X et Monsieur A Y aux dépens.

Statuant à nouveau :

— condamner la SARL Y TRANSPORTS à payer à Madame Z X veuve Y et à Monsieur A Y assisté de son curateur Madame Z Y la somme de 30505.86 euros et ce avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2019 ;

A titre subsidiaire avant dire droit, si la Cour d’appel devait s’estimer insuffisamment informée,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés de Madame Z Y née X et de Monsieur A Y assisté de son curateur Madame Z Y avec comme mission confiée à l’Expert celle de dire si les désordres constatés par l’huissier de justice la D E F G, dans son constat du 30 juin

2018, résultent d’un usage normal ou anormal de la chose Iouée, d’un défaut d’entretien, de dégradations imputables au locataire, la SARL

Y TRANSPORTS, ou de sa seule vétusté;

— condamner la SARL Y TRANSPORTS à payer à Madame Z X veuve Y et à Monsieur A Y assisté de son curateur Madame Z Y la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de première instance de même qu’une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur d’appel ;

— condamner la SARL Y TRANSPORTS aux entiers frais et dépens de première instance de même qu’aux entiers frais et dépens d’appel en ce compris le timbre fiscal de 225 euros ;

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la SARL Y TRANSPORTS de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;

— débouter la SARL Y TRANSPORTS de ses demandes indemnitaires formulées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au titre des dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 14 juin 2021 par voie électronique, la SARL Y TRANSPORTS demande à la Cour de:

Vu les articles 1190 & 1755 du Code civil ;

— déclarer l’appel des consorts Y recevable mais infondé,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— rejeter la demande subsidiaire d’expertise,

Y ajoutant,

— condamner les consorts Y à verser à la SARL Y TRANSPORTS la somme de 4 000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— condamner les consorts Y aux entiers dépens d’appel.

Il est expressément renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 1719 2° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière 'd’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée'.

L’article 1720 précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1731 du code civil prévoit qu’à défaut d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus

en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. L’article 1732 précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Enfin, l’article 1755 indique qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

L’article 606 du code civil énonce quant à lui que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Le bail commercial conclu entre les parties le 22 juin 1998 prévoit que le preneur prendra les biens loués dans leur état au jour de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger aucune réparation.

Il est stipulé s’agissant de l’obligation d’entretien et de réparation: ' concernant les locaux industriels et commerciaux que le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparation quelqu’en soit la nature, en ce compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil, pendant la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations;

En conséquence, il aura notamment entièrement à sa charge sans aucun recours contre le bailleur l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation, des murs et toitures; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites aussi souvent que nécessaire, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menus, et même les réfections et remplacement qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines glaces, vitres , volets ou rideaux de fermeture des locaux d’exploitation seront à sa charge exclusive.

concernant les locaux d’habitation, le preneur entretiendra en bon état de réparations locatives l’immeuble loué; le bailleur n’étant tenu que des grosses réparations de tous propriétaires des locaux d’habitation'.

Le litige opposant les parties porte sur l’imputabilité des travaux au locataire ou au bailleur aux motifs notamment qu’ils ressortent de la vétusté de locaux ou qu’ils démontrent au contraire un défaut d’entretien des lieux par le locataire.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été dressé suivant l’entrée en jouissance. Aussi la société Y TRANSPORTS est présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et les rendre tels sauf preuve contraire. Les dispositions du bail n’obligent pas le preneur à une remise à neuf des locaux mais seulement à une restitution en bon état d’usage, aucune clause du bail ne mettant à sa charge les travaux nécessités par la vétusté.

L’état des lieux de sortie, selon procès verbal dressé par huissier le 30 juin 2018 relève que:

— au niveau du parking d’entreprise à proximité de l’entrepôt situé face à la route nationale le tarmacadam au sol du parking a été repris sur toute sa largeur sur la partie située en bord de la route nationale mais sur l’autre partie à proximité du quai de chargement le sol du tarmacadam est en très mauvais état d’ensemble sur toute la largueur, de nombreuses fissures étant visibles ainsi que de nombreux nids de poule;

— au niveau du quai de chargement le crépi du mur se décolle en partie haute et sur toute la largeur ; il est tombé à de nombreux endroits laissant les pierres du mur apparentes et de nombreuses fissures sont visibles; seule une partie de ce crépi a été repris par le locataire sortant au niveau de l’escalier

permettant d’accéder au quai de chargement. La dalle au sol présente de très nombreuses fissures et des trous sont également visibles à proximité de l’escalier menant au quai. Le revêtement du sol s’est effrité et l’enrobé bitumeux s’est dispersé;

— à l’intérieur de l’entrepôt noté comme propre et débarassé, la dalle au sol présente de nombreuses fissures visibles et en partie basse une partie du bardage métallique a été enfoncé;

— à l’intérieur du plus petit entrepôt situé au bout du quai de chargement, la dalle au sol est taché et le bardage métallique a été enfoncé ( présence d’un impact très nettement visible en partie basse);

— à l’intérieur des bureaux la porte située sur l’arrière est en mauvais état d’ensemble; la peinture s’écaille très nettement sur sa face extérieure; la peinture des murs est en mauvais état côté couloir, un éclat étant visible sur la contremarche; la salle des chauffeurs et la salle d’eau située dans son prolongement sont propres mais les peintures des murs sont en très mauvais état; elles sont fortement salies, tachées; la peinture s’écaille très nettement dans l’angle derrière la porte d’accès à la salle chauffeurs et s’écaille également de manière visible dans la douche;

— les deux ateliers garage ont été débarassés et nettoyés mais des traces de rouille sont visibles sur la partie basse du bardage métallique;

— les sols des bureaux sont tachés, les tapisseries des murs sont fortement usagées et présentent de nombreuses traces de salissures et des traces plus sombres à l’emplacement des cadres; des taches d’humidité sont présentes au niveau du plafond à proximité de la fenêtre;

— à l’intérieur de la maison à usage d’habitation attenante aux locaux, dans le bureau la moquette de sol se décolle très nettement; les tapisseries des murs sont assez anciennes et usagées;

— dans la montée d’escalier menant au premier étage, la présence d’un trou nettement visible dans le mur à l’ancien emplacement d’un coffre; le papier peint se décolle très nettement sur toute la hauteur;

— au niveau du dégagement le sol moquette est fortement taché; les tapisseries des murs sont assez anciennes et usagées;

— dans la chambre n°1, une fissure très nette au niveau de la tablette devant la fenêtre est visible;

— dans la chambre n°2, la porte du placard ne fonctionne pas;

— le sol du grenier n’a pas été nettoyé;

— devant la véranda en extérieur six carrelages au niveau du sol sont manquants; un autre carrelage présente une fissure très nette;

— la peinture est fortement écaillée en partie basse de la porte fenêtre et de la porte d’entrée principale de la maison; la peinture de la face extérieure des volets métalliques est en mauvais état;

— les jardins ont été récemment entretenus mais ils n’ont pas été parfaitement nettoyés ainsi que l’atteste la présence de ronses autour de la grille surplombant le muret de la maison. Le lierre a été retiré du mur pignon mais la façade est noircie à l’ancien emplacement du lierre en partie haute juste au dessus des deux fenêtres des chambres du premier étage;

— le bardage métallique facade principale et façade de l’entrepôt présente de nombreuses traces de rouille sur toute la largeur mais également à différents endroits sur toute la hauteur; le portillon s’ouvre avec difficulté.

Certains revêtements muraux et de sols sont en conséquence en état d’usure avancé, même s’il convient de tenir compte de la durée de l’exploitation les locaux étant occupés depuis 1998 sans discontinuer – la société Y TRANSPORTS les ayant pris dans leur état d’alors- et de la détérioration induite par leur seul usage normal pendant cette longue période.

La société Y a fait valoir sans être contredite lors de la visite du 16 septembre 2018 en présence de l’huissier de justice les observations suivantes:

' Nous avons tapissé l’ensemble des pièces du rez de chauusée;

Nous pouvons constater sur le parquet de la salle à manger des tâches datant de l’époque de Madame Y;

A chaque pluie abondante des infiltrations d’eau ont lieu dans la salle de bain et le couloir du 1^er étage;

- force est de constater l’état de la toiture pour laquelle nous demandons à Madame Y d’effectuer les travaux nécessaires à une mise hors d’eau. Une fois ceux-ci effectués nous procéderons au changement des tapisseries du couloir et de la chambre jouxtant la salle de bains;

Nous avons remis en état la façade extérieure de la véranda;

Au niveau des garages centraux nous avons changé les translucides et des plaques en fibro -ciment, fait nettoyer l’ensemble des chenaux;

au niveau des bureaux et des 2 petits garages, nous avons peint la façade extérieure'.

La société Y TRANSPORTS justifie également par la production de factures avoir remis en état le parking poids lourds pour la somme de 5739 euros TTC ainsi que le muret de quai à côté des escaliers et entretenu les espaces verts. Elle précise par ailleurs que Madame Y a établi le 2 octobre 2018 une attestation de départ du preneur sans aucune réserve concernant d’éventuelles réparations locatives. Pour autant, cette attestation renvoie au constat d’huissier dont l’examen ne permet pas d’exclure l’existe,ce de réserves.

Il ne peut cependant être déduit des constatations faites par huissier et des pièces produites par l’intimée sur les travaux qu’elle a entrepris postérieurement, que la dégradation des locaux ne soit pas due après une telle durée pour partie à la vétusté induite par l’utilisation des locaux dans le cadre d’une exploitation commerciale effective des locaux. Il en est ainsi des tâches ou traces de salissure comme de l’état des revêtements et de la peinture ou de la façade noircie et il n’est pas justifié que l’état d’usure et la détérioration des locaux soient seulement imputables à la société GHIRLARDI TRANSPORTS et non à l’effet du temps et l’usage normal pour la majeure partie des éléments composant les bureaux et la maison d’ habitation.

En revanche, la présence de fissures et de nids de poule sur la partie du parking à proximité du quai de chargement, les fissures sur le muret au niveau du quai de chargement, les fissures de la dalle au sol et la présence de trous et de fissures au sol de l’entrepôt révèlent un certain défaut d’entretien normal; il en est de même de l’enfoncement du bardage des deux entrepôts.

Au vu de ce qui précède, l’état présentée par l’immeuble ne peut s’expliquer par le seul usage de la chose louée et la vétusté.

Les consorts Y produisent plusieurs devis dressés au mois de février 2019 portant réfection des rêvetements des bureaux ainsi que des bureaux de la maison, de la porte extérieure pour un montant de 13 815, 01 euros. Il est également produit un devis portant sur les travaux extérieurs sur

la porte fenêtre, volets métalliques et portillon (417,50 euros), un devis de nettoyage de la façade pour un montant de 1170,40 euros, un devis en date du 19 septembre 2019 présenté par les appelants dans leurs conclusions comme se rapportant au travaux de macadam et du quai de chargement et fixant plusieurs postes de travaux tels que l’application d’un ragréage filtré (pour un montant de 6120 euros HT), réparations ponctuelles de maçonnerie sur environ 50% de la surface totale(2365 euros HT) et travaux de protection et d’embellissement de façade ( 2808 euros HT), soit un total de 11 293 euros.

Ainsi qu’il l’a été relevé précédemment, le preneur n’est pas tenu d’une remise à neuf des locaux et ne peut se voir imputer les conséquences de la vétusté. Il s’ensuit qu’il convient de tenir compte d’une durée d’occupation des lieux de 20 ans et d’appliquer un coefficient de vétusté sur les travaux rendus nécessaires pour remettre le quai, le macadam et les bardages en l’état.

Au vu du devis JLBLIN BATIMENT du 18 septembre 2019 et du devis du 18 septembre 2018 et des postes de travaux concernés, la société Y TRANSPORTS sera condamnée après application d un taux de vétusté de 60 % à verser aux consorts Y la somme de 4 684 euros, et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Le jugement sera en conséquence infirmé sauf en ce qu’il a débouté la SARL Y TRANSPORTS de sa demande reconventionnelle en dommages intérêts, non soutenue à hauteur d’appel.

La SARL Y TRANSPORTS, succombant, sera condamnée aux dépens, en ce compris le timbre fiscal de 225 euros et à payer à Madame Z Y et Monsieur A Y la somme de 3000 euros pour leurs frais irrépétibles en première instance et en appel en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL Y TRANSPORTS de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts;

L’infirmant pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL Y TRANSPORTS à payer à Madame Z Y née X et à Monsieur A Y, assisté de son curateur Madame Z Y, la somme de 4684 euros (quatre mille six cent quatre-vingt-quatre euros) avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt;

Condamne la SARL Y TRANSPORTS à payer à Madame Z Y née X et à Monsieur A Y, assisté de son curateur, Madame Z Y, la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL Y TRANSPORTS aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le timbre fiscal de 225 euros;

Rejette toute autre demande.

Le présent arrêt a été signé par Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Emilie ABAD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Minute en sept pages.