Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2018

(no , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : No RG 17/08830 – X… Portalis 35L7-V-B7B-B3G5B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS 01 – RG no 15/04843

APPELANTS

M. Yvan Y…

Et

M^me Evelyne Z… épouse Y…

demeurant […]

Représentée par M^e Matthieu H… de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant M^e Eveline A…, avocat au barreau de PARIS, toque: A0066

INTIMEE

SARL DE FERLA Société prise en la personne de son représentant légal domicilié […]

SIRET No : 537 538 969 00024

Représentée par M^e Albert B… de la SCP B…/G…, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Claude CRETON, Président

Christine BARBEROT, Conseillère

Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Nadia TRIKI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Claude CRETON, Président et par M^me Nadia TRIKI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

Par acte sous seings privés du 27 janvier 2015, les époux Y… ont donné mandat non exclusif de recherche d’acquéreur à la SARL De Ferla, en vue de vendre au prix de 610 000 € frais d’agence inclus, un appartement situé […] . Le 13 février 2015, l’agent immobilier a avisé les époux Y… d’une offre d’achat faite, par écrit, au prix du mandat, au nom de M^me Marie C….

M. Y… a répondu par écrit le 14 février 2015 que l’appartement avait déjà fait l’objet d’un « compromis » de vente et les époux Y… ont indiqué, par lettre recommandée à l’agent immobilier du 16 février 2015, qu’ils l’avaient averti par téléphone dès le 11 février 2015 de ce qu’ils venaient de signer le jour même un tel avant contrat.

Par acte extrajudiciaire du 12 mars 2015, la SARL De Ferla assigné les époux Y… en paiement de la somme de 30 500 € au titre de la clause pénale figurant au mandat.

C’est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 30 mars 2017, a :

— débouté les époux Y… de leurs demandes de nullité du mandat et de l’offre d’achat,

— condamné in solidum les époux Y… à payer à la SARL De Ferla une somme de 30 500 € au titre de la clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2015 date de l’assignation,

— débouté les époux Y… de leur demande de dommages-intérêts ;

— condamné in solidum les époux de ferla à payer 3 000 € à la SARL De Ferla au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens en sus ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 17 novembre 2017, les époux Y…, appelants, demandent à la Cour de :

— in limine litis :

— vu les articles 447, 456, 786 et L 121-2 du code de l’organisation judiciaire ;

— annuler le jugement entrepris, au vu de l’inexactitudes de ses mentions quant à la présence du président signataire lors de l’audience de plaidoirie et quant à la nature collégiale de cette audience ;

— ordonner en conséquence la restitution immédiate de la somme de 34 099 € par eux versée au titre de l’exécution provisoire du jugement entrepris ;

— condamner la SARL De Ferla à leur payer 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— subsidiairement, en l’absence de nullité du jugement dont appel :

— infirmer celui-ci en toutes ses dispositions ;

— statuant à nouveau :

— vu les articles L 121-17 « et suivants » du code la consommation issus de la loi du 17 mars 2014 ;

— vu les articles L 121-23 à L 121-26 du code de la consommation dont les dispositions ne sont pas reproduites dans le mandat ;

— vu les dispositions des articles L 121-17-1o et L 121-17-2o et R 121-2-1 du décret no2014-1061 du 17 septembre 2014 ;

— vu l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 ;

— vu les articles 1325 du code civil, 78 du décret du 20 juillet 1972 et 6 alinéa 5 de la loi du 2 janvier 1970 ;

— constater la nullité du mandat du 27 janvier 2015 ;

— déclarer nulle la proposition d’achat du 13 février 2015 résultant de la nullité du mandat ;

— subsidiairement, en l’absence de nullité du mandat :

— vu l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 ;

— prononcer la nullité de la proposition d’achat pour défaut de limitation de ses effets dans le temps et pour défaut des mentions obligatoires ;

— vu l’article 1324 du code civil ;

— dire que la société De Ferla ne justifie pas de la signature de M^me C… sur l’offre d’achat ;

— vu les articles 1316-1 à 1316-4 et 1326 du code civil ;

— déclarer nulle l’offre d’achat pour défaut d’identification de son signataire émanant d’un établissement de l’agent immobilier fermé depuis le 20 avril 2012 ;

— vu les articles 287 et 288 du code de procédure civile ;

— si la Cour devait ordonner la vérification d’écriture du signataire de l’offre d’achat ordonner la production, notamment du bon de visite signé par celui-ci ;

— vu l’article 77 du décret du 20 juillet 1972 ;

— leur déclarer, en tout état de cause, inopposable la proposition d’achat ;

— débouter la SARL De Ferla de toutes ses demandes ;

— subsidiairement :

— dire que leur notification par lettre recommandée du 16 février 2015 à l’agent immobilier de la signature du « compromis de vente » a mis fin au mandat ;

— dire en vertu des articles 1er et 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 que la clause pénale du mandat ne peut recevoir application puisque l’opération n’a pas été effectivement conclue avec un client de la SARL De Ferla ;

— vu les articles L 121-17 2o et L 121-21-1 du code de la consommation ;

— dire qu’ils disposaient du droit de « rétracter » le mandat à la date du 11 février 2015 et de signer à cette même date un « compromis » de vente avec un tiers ;

— en tout état de cause :

— débouter la SARL De Ferla de toutes ses demandes ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et ordonner à la SARL De Ferla de restituer la somme versée au titre de l’exécution provisoire ;

— à titre reconventionnel :

— condamner cette société à leur verser 8 000 € de dommages-intérêts au titre contractuel ;

— en tous les cas :

— leur allouer 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la charge de la SARL De Ferla qui sera tenue aux dépens.

Par dernières conclusions du 17 janvier 2018, la SARL De Ferla prie la Cour de :

— vu les articles 1142, 1152, 1894, 1998 du code civil ;

— vu la loi du 02 janvier 1970 et le décret du 20 juillet 1972 ;

— vu les articles 456, 447, 562 et 786 du code de procédure civile ;

— à titre principal :

— rejeter la demande de nullité formée contre le jugement entrepris ;

— le confirmer en toutes ses dispositions ;

— à titre subsidiaire, au cas d’annulation du jugement :

— condamner solidairement les époux Y… à leur verser 30 500 € au titre de l’indemnité compensatrice, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2015 ;

— condamner solidairement les époux Y… à lui verser une somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens.

SUR CE

LA COUR

— Sur la nullité du jugement

En droit, la juridiction est composée, à peine de nullité, conformément aux règles de l’organisation judiciaire et les jugements toujours sont rendus par des magistrats délibérant en nombre impair. Les contestations relatives à la régularité du jugement doivent être présentées, à peine d’irrecevabilité, dès l’ouverture des débats ou dès la révélation de l’irrégularité si celle-ci survient postérieurement à l’ouverture des débats.

En l’espèce, si le jugement signé par M. D… en qualité de président mentionne que les débats ont eu lieu à l’audience collégiale du 2 février 2017 présidée par ce magistrat et à laquelle un des assesseurs a fait un rapport en application de l’article 785 du code de procédure civile, il résulte des avis d’audience envoyés par le greffe aux avocats des parties qu’après avoir été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 2 février 2017, il a été décidé que l’audience se tiendrait à double juge rapporteur. Le registre d’audience produit en copie démontre que le nom du président, M. D… a été biffé et que l’affaire a été entendue par les deux magistrats prévus en tant qu’assesseurs de la formation collégiale, mais non par M. D….

Par conséquent, rien n’ établit que le président qui a signé le jugement, mais qui n’était pas présent à l’audience, ait participé au délibéré et il ne peut dès lors être soutenu que deux juges rapporteurs, après avoir valablement tenu l’audience, en ont fait rapport à la formation collégiale comprenant M. D…, laquelle a ensuite délibéré. Il ne peut donc être retenu que la juridiction était régulièrement composée par les trois magistrats figurant sur le jugement.

Le jugement entrepris sera donc annulé pour irrégularité de la composition de la juridiction qui l’a rendu.

— Sur la responsabilité contractuelle des époux Y…

Aux termes du contrat, qui fait la loi des parties, les mandants se sont engagés à signer tout avant-contrat au prix du mandat, avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Il est précisé que si le mandant garde la liberté de rechercher par lui-même un acquéreur, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre agent immobilier, il s’engage à informer immédiatement le mandataire, en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les nom et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et de l’autre agent immobilier éventuellement intervenu. Le contrat précise que cette notification mettra fin au mandat, évitera au mandataire d’engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au mandant les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur.

Il incombe en l’espèce à l’agent immobilier de prouver qu’une faute des époux Y…, ses mandants, l’a privé de la réalisation de la vente.

L’agent immobilier soutient que cette preuve est rapportée dès lors que les époux Y… ne lui auraient indiqué que le 16 février 2015, par lettre recommandée avec avis de réception, que leur bien avait fait l’objet d’un avant-contrat et dès lors qu’ils auraient conclu un avant contrat, le 11 février 2015, sans l’en avoir informé.

L’agent immobilier, pour justifier le caractère dommageable des manquements allégués des époux Y… aux obligations nées du contrat, se prévaut d’une offre d’achat au prix du mandat et sans condition de financement, datée du 13 février 2015 et établie au nom de Marie C… ; il fournit une photocopie de la carte d’identité de M^me C….

Les époux Y… contestent en particulier la validité de cette offre de vente pour défaut de signature valable par son auteur et ont fait sommation de produire, notamment les bons de visite de l’appartement par M^me C… et le carnet des visites de l’appartement.

La Cour constate que la signature figurant sur l’offre de vente est illisible et ne présente aucune formation de lettre identifiable, alors que la signature apposée sur la carte d’identité est parfaitement lisible et sans aucune similitude avec celle figurant sur l’offre d’acquisition litigieuse.

L’agent immobilier qui en a la charge n’a produit aucun élément de nature à permettre à la Cour de considérer que M^me C… est la signataire de l’offre d’achat et ce fait ne peut être tenu pour établi, alors que la vérification de signature de l’article 287 du code de procédure civile n’est pas applicable lorsqu’est contestée la signature d’un tiers.

Au demeurant, il est établi que les époux Y… ont signé le 11 février 2015 une promesse de vente authentique au bénéfice d’une société Patrisoft, l’acte ayant été reçu par un notaire associé de la SCP E…, Loiseau-Prieur,Thomas-David. La première page de cet acte est produite par les époux Y…, avec ses références de publication au service de la publicité foncière.

Par lettre recommandée du 16 février 2015, les époux Y… ont indiqué à l’agent immobilier que, le 11 février 2015 à 14h30, ils avaient annoncé au téléphone à un collaborateur de cette agence, en la personne M. Simon F…, qu’ils venaient de signer un avant-contrat. Cette lettre précise que l’acheteur est la SCI Patrisoft et le notaire « Maître E… ».

Ainsi, l’agent immobilier ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les manquements qu’il impute à faute aux époux Y… lui ont été préjudiciables.

Par conséquent la responsabilité contractuelle de ceux-ci ne peut être retenue en l’espèce.

La SARL De Ferla sera déboutée de toutes ses demandes.

— Sur les autres demandes

Le présent arrêt constitue le titre de restitution des fonds versés en exécution du jugement annulé.

S’agissant de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts des époux Y… fondée sur la responsabilité contractuelle, ceux-ci ne démontrent pas que la SARL De Ferla aurait fait usage de mauvaise foi d’une prétendue offre d’achat pour leur faire payer des sommes manifestement indues, ni même que les moyens de nullité soulevés pris du code de la consommation, du décret du 20 juillet 1972 et de la loi du 2 janvier 1970, à les supposer tous fondés, caractériseraient l’abus de droit de l’agent immobilier, d’autant que la nullité du mandat invoquée en premier, si elle avait été prononcée, aurait fait disparaître rétroactivement celui-ci, lequel n’aurait plus pu servir de fondement à leur action en responsabilité contractuelle.

En équité, les époux Y… recevront 5 000 € d’indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL de Ferla, qui succombe, sera condamnée à leur payer cette somme et à supporter la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Annule le jugement entrepris,

Et statuant sur l’entier litige,

Déboute la SARL De Ferla de toutes ses demandes,

Rappelle que le présent arrêt constitue un titre de restitution des fonds versés en application des dispositions infirmées du jugement assorti de l’exécution provisoire, assortis des intérêts au taux légal à compter de sa signification,

Déboute les époux Y… de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour responsabilité contractuelle,

Condamne la SARL De Ferla à payer aux époux Y…, ensemble, une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT