RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /21 DU 26 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/01667 – N° Portalis DBVR-V-B7E-ET4F

Décision déférée à la Cour : ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Nancy,

R.G. n° 20/00104, en date du 04 août 2020,

APPELANT A TITRE PRINCIPAL / INTIMÉ A TITRE INCIDENT :

Monsieur Y Z

demeurant […]

représenté par M^e Hervé MERLINGE de la SCP JOUBERT, DEMAREST & MERLINGE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE A TITRE PRINCIPAL /APPELANTE A TITRE INCIDENT :

Madame A X

demeurant […]

représentée par M^e Charlotte JACQUENET de la SELARL AVOCATLOR, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 31 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre et Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Emilie ABAD ;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2021, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Guillemette MEUNIER, Présidente et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 novembre 2015, M. Y Z a donné à bail à M^me A X un local à usage commercial. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années, commençant à courir le 1^er janvier 2016, et moyennant un loyer mensuel de 600 euros payable avant le 5 du mois en cours.

Par acte d’huissier en date du 19 juin 2019, M. Y Z a fait délivrer à M^me A X un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant au principal de 7 772 euros selon décompte arrêté le 14 avril 2019.

Par actes d’huissier en date du 5 mars 2020, M. Y Z a fait assigner M^me A X, exerçant sous l’enseigne 'Pause Café EURL', devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy, aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de M^me A X et la libération immédiate des lieux loués sous astreinte et condamner M^me A X à lui régler à titre provisionnel la somme de 7 199,50 euros.

Suivant ordonnance de référé en date du 4 août 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy a':

— condamné M. Y Z à réaliser les travaux pour remédier aux désordres suivants dans le local commercial sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois après la signification de l’ordonnance :

* toiture en partie tombée au sol et trous en soubassement,

* porte menant à la cave en mauvais état,

* porte menant au local accessible depuis la porte de gauche en mauvais état,

* fenêtres en mauvais état ou manquantes,

* champignons présentes sur les murs et le placoplatre,

* traces de moisissures sur les murs et fenêtres,

* présence de salpêtre dans l’escalier,

* plaques métalliques comblant un trou dans le plafond,

* mur de briques à moitié démoli,

* présence d’un étau à la cave pour empêcher le plafond de s’écrouler,

* mauvais état de la trappe d’accès de la fosse septique,

* présence d’une duite au niveau d’une évacuation en PVC,

* absence d’interrupteur pour actionner l’éclairage,

* système électrique en mauvais état,

— dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamné M. Y Z à verser à M^me A X la somme de 3 500 euros, à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts qui lui sont dus au titre de son préjudice de jouissance,

— condamné M. Y Z à verser à M^me A X la somme de 1 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes formées par les parties,

— condamné M. Y Z aux dépens de l’instance comprenant les frais de constat du 15 avril 2020.

Par déclaration électronique transmise au greffe le 25 août 2020, M. Y Z a interjeté appel de cette ordonnance.

En ses dernières conclusions transmises par voie électronique le5 février 2021, M. Y Z demande à la cour de':

— infirmer le jugement en date du 15 juillet 2020,

Statuant à nouveau':

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise,

— prononcer la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion de M^me A X et de tous occupants de son chef,

— ordonner la libération immédiate des lieux loués, ainsi que la remise des clefs des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner M^me A X à payer la somme de 6 281,37 euros outre une indemnité d’occupation de 639 euros par mois,

— la débouter de ses demandes et constater que celles-ci se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse et qu’il n’y a aucune urgence,

— la condamner à 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour demande injustifiée et mensongère,

— la condamner à payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel y compris le coût du commandement de payer du 19 juin 2019.

En ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 février 2021, M^me X demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance du juge des référés du 4 août 2020 en ce qu’elle a :

* débouté M. Y Z de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

* condamné M. Y Z à réaliser les travaux pour remédier aux désordres suivants dans le local commercial, dont il est propriétaire 43, rue de Niederbronn à Lunéville, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois après la signification de l’ordonnance,

* dit et jugé que M^me A X a subi un préjudice sur le fondement du trouble de jouissance,

* condamné M. Y Z aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais liés au constat de l’état de local objet du bail,

— infirmer l’ordonnance du juge des référés du 4 août 2020 en ce qu’elle a :

* condamné M. Y Z à verser à M^me A X la somme de 3 500 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts qui lui sont dus au titre de son préjudice de jouissance,

* rejeté les demandes en remboursement de loyers et suspension de loyers formées par M^me A X,

Statuant à nouveau :

— débouter M. Y Z de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— constater que M. Y Z a manqué à ses obligations de délivrance et d’entretien du local loué à M^me A X, en sa qualité de bailleur,

— constater qu’il y a en l’espèce urgence à effectuer des travaux de remise en état du local,

— condamner M. Y Z à réaliser les travaux pour remédier aux désordres suivants dans le local commercial dont il est propriétaire 43, rue de Niederbronn à Lunéville, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois après la signification de l’ordonnance :

* Toiture en partie tombée au sol (bardage, zinguerie) et trous en soubassement ;

* Porte menant à la cave en mauvais état (absence de poignée et de verrou) ;

* Porte menant au local en mauvais état (absence de poignée et de verrou) ;

* Sol en terre battue dans différentes pièces ;

* Fenêtres en mauvais état ou manquantes ;

* Champignons présents sur les murs et sur le placoplâtre ;

* Traces de moisissures sur les murs et fenêtres ;

* Présence de salpêtre dans l’escalier ;

* Plaques métalliques comblant un trou dans le plafond ;

* Mur de briques à moitié démoli ;

* Présence d’un étau à la cave en raison du plafond menaçant de s’écrouler ;

* Trappe d’accès de la fosse septique en mauvais état (absence d’étanchéité) ;

* Présence d’une fuite au niveau d’une évacuation en PVC ;

* Absence d’interrupteur pour actionner éclairage ;

* Système électrique en mauvais état.

— condamner M. Y Z au remboursement des loyers versés par M^me A X depuis la délivrance de local,

— dire et juger que l’obligation de régler le loyer et les charges de M^me A X est suspendue tant que les travaux de remise en état ne sont pas effectivement réalisés par le bailleur,

— dire et juger que M^me A X a subi un préjudice sur le fondement du trouble de jouissance,

— condamner M. Y Z à lui verser la somme provisionnelle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation définitive de son trouble de jouissance,

— condamner M. Y Z à verser à M^me A X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile s’agissant des procédures d’instance et d’appel ;

— condamner M. Y Z aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel, y compris les frais liés au constat de l’état de local objet du bail.

La Cour se réfère expressément aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens,

La procédure a été clôturée par ordonnance le 17 février 2021.

MOTIFS

— Sur la clause résolutoire :

Attendu qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent; soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Attendu que l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement infructueux doit, à peine de nullité, mentionner ce délai' ;

Que c’est en l’espèce par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés a considéré que le bailleur ne démontrait pas que M^me A X demeurerait redevable de la somme totale de 7 772 euros, au jour de la délivrance du commandement de payer en date du 19 juin 2019 ;

Que sur la base des extraits de compte produits, M^me A X rapporte en effet la preuve que le décompte joint au commandement litigieux est erroné, dans la mesure où il ne tient pas compte de l’intégralité des paiements partiels qu’elle a effectués au cours de l’exécution du bail venant en déduction de l’arriéré locatif ; que le juge des référés relève à juste titre que ce décompte est en tout état de cause inexploitable et ne permet pas de vérifier le montant exact des sommes dues par le locataire, au jour de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire ;

Attendu que dans ces conditions, il convient de confirmer l’ordonnance déférée, en ce qu’elle a jugé que la clause résolutoire n’était pas acquise, faute pour l’appelant de démontrer que la somme de 7 772 euros était effectivement due par la locataire au jour de la délivrance du commandement de payer ;

Que conformément à ses conclusions d’appel, M. Y Z sollicite le prononcé de la résiliation du bail ; qu’il n’appartient pas cependant au juge des référés, mais au juge du fond de statuer sur le manquement allégué du locataire à son obligation de paiement des loyers ; que cette demande ne peut donc prospérer ;

— Sur les travaux :

Attendu que conformément aux articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce ;

Qu’il ressort du constat d’huissier, dressé le 15 avril 2020, que le local donné à bail présente de graves désordres affectant celui-ci, à savoir notamment l’absence de poignées aux portes, ainsi qu’un effondrement partiel de la toiture ; qu’il est également relevé la présence de trous en soubassement de la toiture et dans le plafond du local, lequel est décrit comme étant instable ;

Que l’huissier de justice a également constaté la présence de champignons, de moisissures, de cloques et de salpêtre sur les murs, notamment dans la cage d’escalier ; que l’un des murs au fond du couloir est à moitié démoli et la trappe d’accès menant à la fausse septique dégage une forte odeur ; qu’une première fenêtre manquante a été remplacée par une plaque de polystyrène et une autre ne fonctionne pas ; que l’huissier de justice a relevé la présence d’une fuite située au niveau d’une évacuation d’eau en PVC au niveau du dispositif de la tireuse à bière alimenté par de l’électricité ;

Que le constat d’huissier précise que la cuisine n’est pas équipée d’un interrupteur et que la locataire est contrainte pour allumer la lumière d’actionner un disjoncteur situé au niveau du tableau électrique ; que dans l’espace de restauration, la fenêtre en bois à deux battants située en face du bar ne ferme pas, la poignée étant cassée ; qu’enfin, la fenêtre en bois à deux battants située à gauche de l’entrée des toilettes n’est plus en état de fonctionnemment ;

Attendu que le juge des référés relève à juste titre que M. Y Z ne peut invoquer la clause du bail qui met à la charge du preneur 'la rénovation du local’ ; que le bailleur ne peut en effet, par le biais d’une clause relative à l’exécution par le locataire de travaux dans les lieux loués s’exonérer de son obligation de délivrance ; que le fait que le constat d’huissier ne soit pas contradictoire est également sans emport sur la validité des constatations précises et circonstanciées faites par l’huissier de justice qui est un officier public ministériel assermenté ;

Que par ailleurs, M. Y Z ne peut soutenir, sur le fondement de l’article 1731 du code civil, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives ; que cette présomption n’est en effet applicable qu’aux seules réparations locatives incombant au preneur, et non aux grosses réparations prévues par l’article 606 du même code qui sont à la charge exclusive du bailleur ;

Attendu qu’enfin, sur la base du procès-verbal de constat d’huissier, dressé postérieurement le 26 novembre 2020, M. Y Z ne démontre pas qu’il aurait remédié aux désordres relevés précédemment ; que le constat d’huissier produit en cause d’appel relève en effet que des travaux de rénovation ont certes été entrepris, notamment au niveau de la façade et de la mise en conformité de l’electricité ; que la toiture ne présente en outre aucun désordre apparent ; que ces seules

constatations faites par l’huissier de justice ne permettent pas cependant d’affirmer formellement qu’il aurait été remédié aux désordres relevés lors du premier constat établi le 15 avril 2020 à la demande de l’intimée ;

Qu’il convient dans ces conditions de confirmer l’ordonnance déférée, en ce qu’elle a condamné M. Y Z sous astreinte à procéder aux travaux de réfection visés au dispositif de la décision ;

Attendu que selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ; qu’il résulte de ces dispositions que l’inexécution par l’une des parties de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations, et il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est suffisament grave ;

Qu’au regard de la nature et de la localisation des désordres relevés, M^me A X ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait été dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; qu’elle ne démontre pas en effet qu’elle aurait été contrainte de fermer, même temporairement, son fonds de commerce, ou même qu’elle aurait subi une baisse de son activité, en lien avec une désaffection par la clientèle de son établissement en raison des désordres constatés ;

Que la seule absence de réfection de la toiture et des murs des locaux, de mise en conformité de l’installation électrique, ainsi que des désordres relevés au niveau de certaines portes et fenêtres, ne constituent pas un manquement suffisament grave du bailleur à ses obligations qui justifierait que l’intimée soit exonérée de son obligation de payer les loyers ;

Que M^me A X ne peut donc dans ces circonstances se prévaloir de l’exception d’inexécution, de sorte qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée, en ce qu’elle a rejeté les demandes formées par la locataire au titre de la suspension et du remboursement des loyers ;

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. Y Z :

Attendu que M. Y Z succombant dans ses prétentions, sa demande de dommages-intérêts pour 'demande abusive et mensongère’ ne peut prospérer ;

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par M^me A X :

Attendu que c’est en l’espèce par une exacte appréciation de la gravité des désordres constatés que le juge des référés a retenu que M^me A X avait néanmoins subi un trouble de jouissance du fait de l’état de délabrement d’une partie des locaux donnés à bail ; que le juge des référés a fait par ailleurs une exacte évalution du préjudice subi par cette dernière, en lui allouant une indemnité provisionnelle de 3 500 euros ;

Qu’il convient par conséquent de confirmer l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a condamné M. Y Z à payer à M^me A X la somme de 3 500 euros, à titre de provision, à valoir sur les dommages-intérêts qui lui sont dus en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure :

Attendu que M. Y Z sera condamné aux entiers frais et dépens de première instance en ce compris le coût du constat et d’appel ; qu’il sera débouté de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles de procédure exposés devant le président du tribunal judiciaire de Nancy et la cour ;

Qu’il convient de confirmer l’ordonnance entreprise, en ce qu’elle a condamné M. Y Z à payer à M^me A X la somme de 1 300 euros, au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance ;

Que M. Y Z sera enfin condamné à payer à M^me A X la somme 2 500 euros, au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu les dipositions de l’article 835 du code de procédure civile ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne M. Y Z à payer à M^me A X la somme 2 500 € (deux mille cinq cents euros), au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d’appel ;

Condamne M. Y Z aux entiers frais et dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Emilie ABAD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Minute en neuf pages.