RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /21 DU 26 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/00457 – N° Portalis DBVR-V-B7E-ERNS

Décision déférée à la Cour : déclaration de saisine de M^e Mouton agissant pour le compte de la SA YCAP PARTNERS suite à l’arrêt de la Cour de cassation qui a désigné la Cour d’appel de Nancy comme cour de renvoi et qui a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Colmar du 06 juin 2018 suite à l’appel d’un jugement du Tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 05 juillet 2016

DEMANDEUR A LA REPRISE D’INTANCE:

SA YCAP PARTNERS

prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié […]

représentée par M^e Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

Avocat plaidant : M^e Pierre-Alain TOUCHARD, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR A LA REPRISE D’INSTANCE :

Madame C Y épouse X

demeurant […]

représentée par M^e Raoul GOTTLICH de la SCP SCP D’AVOCATS RAOUL GOTTLICH PATRICE LAFFON, avocat au barreau de NANCY

Avocat plaidant : M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 31 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre, chargée du rapport et Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Emilie ABAD ;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2021, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Guillemette MEUNIER, Présidente et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par convention du 16 octobre 2007, Madame Y a donné à bail à compter du 1^er novembre 2007 à la société CNP Capeor devenue Ycap Partners représentée par son directeur général, Monsieur E X pour une durée de deux ans, des locaux situé […] à Strasbourg d’une superficie de 48 m² à usage de bureau avec un loyer mensuel de 835 euros.

Monsieur E X s’est vu révoquer son mandat social par décision du conseil d’administration du 21 novembre 2011 et a été licencié le 12 décembre 2011.

Par assignation du 18 mars 2014, Madame C Y a assigné la société YCAP Services devenue Ycap Partners venant aux droits de la société Capeor aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, l’évacuation des locaux sous astreinte et d’obtenir le paiement des loyers à hauteur de 5 190,62 euros et de 20 865,46 euros, outre une indemnité de procédure de 3 000 € et une indemnité d’occupation.

Par jugement du 5 juillet 2016, le tribunal de Grande instance de Strasbourg a condamné la société YCAP Partners à payer à Madame C Y une somme de 5 690,62 euros et a débouté les parties de leurs demandes pour le surplus.

La société YCAP Partners a interjeté appel le 1^er août 2016.

Par un arrêt en date du 6 juin 2018, la cour d’appel de Colmar a infirmé le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau a :

— prononcé la nullité du bail du 16 octobre 2007;

— condamné Madame Y à payer à la société Ycap Partners la somme de 46 871,25 euros au titre des loyers versés et la somme de 9 436,42 euros au titre des frais et taxes engagés du fait du bail.

Madame Y a formé un pourvoi contre cet arrêt le 10 août 2018.

Par un arrêt du 6 novembre 2019, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt du 6 juin 2018 en toutes ses dispositions, remis en conséquence la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit les a renvoyées devant la cour d’appel de Nancy.

Par déclaration en date du 17 février 2020, la société Ycap Partners a saisi la cour d’appel de Nancy, désignée juridiction de renvoi par la cour de cassation.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 octobre 2020, la société Ycap Partners demande à la cour d’infirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Strasbourg le 8 juillet 2016 dans toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau

A titre principal :

— dire et juger que la conclusion du bail en date du 16 octobre 2007 n’a pas été soumise à l’autorisation préalable du conseil d’administration, contrairement aux dispositions de l’article L.225-38 du Code de commerce qui trouvaient application ;

— dire et juger que la conclusion de ce bail a eu des conséquences dommageables pour la société Ycap;

— dire et juger que ce bail a été dissimulé au conseil d’administration et aux actionnaires de la société Ycap ;

En conséquence,

— prononcer la nullité dudit bail ;

— remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement en condamnant Madame Y au paiement de l’ensemble des loyers versés jusqu’à ce jour par la société Ycap au titre du bail litigieux, soit au paiement de la somme, sauf à parfaire, de 46.871,25 euros ;

— condamner Madame Y à payer à la société Ycap la somme de 9.436,42 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice du fait des dépenses réalisées en application dudit bail ;

— débouter Madame Y de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

— dire et juger que l’action en nullité n’est pas prescrite ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que le bail en date du 16 octobre 2007 a une cause illicite ;

En conséquence,

— prononcer la nullité dudit bail ;

— remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement en condamnant Madame Y au paiement de l’ensemble des loyers, charges et frais versés jusqu’à ce jour par la société Ycap au titre du bail litigieux, soit au paiement de la somme, sauf à parfaire, de 46.871,25 euros.

— condamner Madame Y à payer à la société Ycap la somme de 9.436,42 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice du fait des dépenses réalisées en application dudit bail ;

— débouter Madame Y de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

A titre encore plus subsidiaire :

— dire et juger que le bail en date du 16 octobre 2007 est frauduleux ;

En conséquence,

— prononcer la nullité dudit bail ;

— remettre les parties dans l’état où elles se trouvaient antérieurement en condamnant Madame Y au paiement de l’ensemble des loyers, charges et frais versés jusqu’à ce jour par la société Ycap au titre du bail litigieux, soit au paiement de la somme, sauf à parfaire, de 46.871,25 euros.

— condamner Madame Y à payer à la société Ycap la somme de 9.436,42 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice du fait des dépenses réalisées en application dudit bail ;

— débouter Madame Y de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

A titre infiniment subsidiaire :

— constater la résiliation de plein droit du bail intervenue le 26 juin 2012 par l’effet du commandement de payer délivré le 25 mai 2012 et demeuré sans effet ;

— constater que la société Ycap a quitté les locaux situés au […] en décembre 2011 ;

— constater la défaillance de Madame Y dans l’administration de la preuve de l’occupation des dits locaux par Ycap ;

En conséquence,

— dire et juger Madame Y mal fondée en ses demandes ;

— débouter Madame Y de l’ensemble de ses demandes et prétentions.

En tout état de cause :

— dire et juger Madame Y irrecevable en sa demande nouvelle de paiement d’une indemnité d’occupation dans l’hypothèse où la Cour prononcerait la nullité du bail ;

— subsidiairement, fixer toute indemnité d’occupation au regard d’un loyer tenant compte du prix du marché et de la réalité des surfaces occupées et après abattement d’un coefficient de précarité de 30 %;

— condamner Madame Y à payer à la société Ycap la somme de 20.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame Y aux dépens de la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 août 2020, Madame Y demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en ce qu’il avait validé le bail existant entre les parties et condamner la société Ycap au paiement au profit de M^me Y de la somme de 5.690,62 euros au titre des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2012.

— déclarer l’appel de la société Ycap Partners mal fondé,

— la débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— la condamner en tant que de besoin au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers payés et dont elle demande le remboursement compte tenu de la jouissance des locaux dont elle a bénéficié,

— déclarer son appel incident recevable et bien fondé,

— dire et juger que le bail a été valablement conclu,

— dire et juger que les demandes de nullité se heurtent à la prescription,

— dire et juger subsidiairement qu’elles sont mal fondées,

— condamner la société Ycap Partners, outre le paiement de la somme de 5.690,62 euros, au paiement d’une somme de 15.174,88 euros au titre des loyers pour la période de juillet 2012 à octobre 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en première instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— condamner la société Ycap aux dépens, ainsi qu’à un montant de 20.000 euros au titre de l’articIe 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance le 17 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.225-38 du code du commerce, toute convention intervenant directement ou par personne interposée entre la société et son directeur général, l’un de ses directeurs généraux délégués, l’un de ses administrateurs, l’un de ses actionnaires disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10% ou s’il s’agit d’une société actionnaire la société la contrôlant au sens de l’article L 233-3, doit être soumise à l’autorisation préalable du conseil d’administration . Il en est de même des conventions auxquelles une des personnes visées à l’alinéa précédent est indirectement intéressée. Sont également soumises à autorisation préalable les conventions intervenant entre la société et une entreprise, si le directeur général, l’un des directeurs généraux délégués ou l’un des administrateurs de la société est propriétaire, associé indéfiniment responsable, gérant, administrateur, membre du conseil de surveillance, ou de façon générale dirigeant de cette entreprise.

Ces dispositions ont pour but d’éviter les conflits d’intérêts entre ceux de la société et ceux de ses dirigeants.

La SA Ycap Partners considère en premier lieu que le bail enfreint l’article L. 225-38 du code de commerce en ce qu’il entre dans le champ d’application des conventions réglementées et que sa conclusion n’a pas été autorisée par le conseil d’administration. Elle soutient que la nullité du bail est encourue compte tenu des conséquences préjudiciables qu’elle subit puisque le montant du loyer est surévalué au regard du prix du marché et que l’utilité de la location de locaux à Strasbourg était discutable. Elle fait valoir que l’exécution de la convention ou l’information que pouvait en avoir le conseil d’administration ne saurait couvrir la nullité et que l’action n’est pas prescrite alors que le point de départ de l’action est reporté au jour de révélation des faits, soit lors du licenciement pour faute lourde de Monsieur E X.

Madame Y soutient que ses intérêts ne peuvent être confondus avec ceux de son beau-frère, Monsieur E X, et que le bail conclu n’entre pas dans la catégorie des conventions réglementées, l’action étant au demeurant prescrite.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail litigieux et dont il est demandé l’annulation porte la date du 16 octobre 2007 et a été conclu entre la SA CNP Capeor, devenue Ycap Partners, représentée par son directeur général Monsieur E X, et la belle-soeur de ce dernier, Madame C Y contractant sous son seul nom de jeune fille et porte sur des locaux dont Madame Y et son époux F X sont propriétaires en indivision sans pour autant que ce dernier n’ait signé le bail.

Il n’est pas sérieusement contestable que le bail, dont il est réclamé l’annulation par voie de conclusion, relève des dispositions de l’article L 225 -38 du Code de commerce et que sa validité est subordonnée à l’autorisation du conseil d’administration qui n’a pas été donné préalablement à l’acte et n’apparaît pas non plus avoir été approuvée postérieurement.

Il ressort par ailleurs des éléments du dossier que Monsieur E X ne pouvait ignorer conclure un bail avec sa belle-soeur, que le bien donné en location de surcroît était en indivision avec son époux, F X, qui n’est autre que le frère de Monsieur E X, et délégué régional pour la région Alsace Lorraine depuis le 2 mai 2007 au sein de la société Ycap Partners. Par ailleurs, ces locaux sont situés selon le rapport d’expertise versé par Madame Y dans le même immeuble que l’appartement qu’elle occupe avec son époux, Monsieur F X, et mitoyen des locaux occupés par la société Sésame Patrimoine dans laquelle F X exerçait une activité et qui a conclu des conventions de partenariat avec la société Ycap Partners. Il s’ensuit que Monsieur E X était indirectement intéressé à la conclusion d’une convention dite d’occupation précaire conclue par la société dont il était directeur général privilégiant ainsi les intérêts des membres de sa famille propriétaires des locaux donnés à bail.

Contrairement aux allégations de l’intimée, l’action en nullité reste ouverte à la SA Ycap Partners, dès lors que le délai d’action est de trois ans à compter du jour où la convention a été révélée. En l’espèce, cette convention n’a pu être connue qu’à la faveur du changement de contrôle de la société, au moment où celle-ci en a fait le reproche à Monsieur X au mois de septembre 2011 et lors de la réunion du conseil d’administration du 21 novembre 2011 qui votera sa révocation après s’être interrogé sur l’identité de la personne de Madame Y selon l’attestation de Monsieur A en date du 4 avril 2020.

C’est vainement que Madame Y excipe d’une absence de dissimulation de la convention aux motifs que la SA Ycap Partners était pleinement informée du bail de ses locaux à Strasbourg lorsqu’elle a acquis les parts de la société CNP Capeor et tout du long de son exécution, ce d’autant que par comparaison la pratique a été admise pour la location de bureaux situés à Bordeaux appartenant au directeur régional de Ycap Partners. Mais ni la connaissance du bail par des employées de la société selon les attestations versées ou par la responsable comptable selon les mails échangés avec Monsieur F X ni son exécution ne constituent des causes de couverture de la nullité encourue à défaut d’information du représentant légal de la société ou des organes sociaux. Enfin, les mentions portées sur le grand livre des versements de loyers fixés par ce bail ou la mention du bail dans la 'data room’ modifié le 26 janvier 2010 et crée le 15 mars 2013 ou encore la location des locaux à Bordeaux selon une pratique évoquée comme similaire ne peuvent en aucune manière être assimilées à une connaissance complète par les organes sociaux de la société appelante du contenu et des modalités de la convention litigieuse. Cette non révélation n’a pas fait courir le délai de prescription. Dans ces conditions, il importe peu que le bail litigieux ait été exécuté durant plusieurs années, que les loyers aient été payés; de telles circonstances n’étant pas de nature à couvrir la nullité encourue.

Cependant des dispositions de l’article L 225-42 du Code de commerce il ressort que l’annulation n’est encourue que si les conventions visées à l’article L 225-38 du Code de commerce ont eu des conséquences dommageables pour la société.

La société Ycap Partners, qui conclut à l’annulation du bail, estime que son dommage est caractérisé puisqu’elle a été contrainte de payer un loyer et que ce bail a généré des charges injustifiées, ce qui constitue incontestablement un préjudice financier.

Il ressort des pièces versées que le bail initial daté du 1^er décembre 2007 portait sur la location de 3 bureaux dans un immeuble sis […], adresse du domicile familial des époux F X et C Y, et du siège social d’une société Sésame Patrimoine au sein de laquelle Monsieur E X ainsi que son frère et son épouse ont eu des intérêts. Un second contrat de bail était rédigé le 19 septembre 2008 selon les «'propriétés électroniques'» du contrat daté du 16 octobre 2017 et portait sur deux bureaux pour une superficie de 48 m au contraire du premier bail qui portait sur 3 bureaux pour une superficie identique. Selon constat d’huissier du 21 novembre 2011, Monsieur F X admettait que les locaux occupés par la société Ycap Partners étaient constitués d’un seul bureau et d’une salle de réunion.

La Société Ycap Partners produit un relevé de surface établi par un géomètre expert, le cabinet Graff-Kielh duquel il résulte que la surface utile nette de locaux loués est de 34, 60 m à comparer à la surface de 48 m visée par le bail et qui comprend des locaux (douche, salle d’eau, couloir et dégagement) partagés avec une autre société.

Madame Y indique pour sa part que la surface visée était de 48 m correspondant à la surface des bureaux (34 m ) augmentée de la moitié des surfaces partagés soit 28 m /2. Elle verse pour sa part des contrats de baux d’habitation qu’elle a conclus dans le même immeuble pour des loyers cependant inférieurs eu égard à la superficie réelle retenue et une attestation de l’expert-comptable de la société Sésame Patrimoine occupant des bureaux mitoyens selon laquelle cette dernière réglerait un loyer de 9000 euros (750 euros par mois) pour une surface de 39, 91 m constituée de 26, 06 m de bureaux et 13, 85 m de couloir et de sanitaires communs, soit un coût de 18,79 euros le m supérieur à celui payé par la société Ycap Partners. Le dossier de diagnostic technique produit fait état d’une superficie de deux bureaux de 34 m , outre des sanitaires et couloir pris en compte pour moitié pour la société appelante.

Selon le rapport du Cabinet Colomer, expert immobilier établi à la demande de la société Ycap, le loyer défini par le bail (10'200 euros) ressort à 290 euros le m pour une superficie de 34, 60 m , soit plus du double de la valeur locative fixée au 1^er novembre 2007 à 4500 euros pour la surface retenue par le géomètre et à 6240 euros pour une surface de 48 m telle que mentionnée dans le bail.

Madame Y verse pour sa part un rapport d’expertise établi le 25 février 2014 par Monsieur B, expert immobilier, dont il ressort une moyenne des loyers se situant entre 130 et 165 euros et une valeur locative de 220 m pour une surface pondérée de 48 m , locaux partagés inclus. Une prise de métrés fixe la surface privative à 36, 53 m et la surface en commun à 27,70 à diviser en 2.

Or, les mentions du bail en date du 16 octobre 2007 font état de ce que les locaux sont d’une superficie de 48 m composés d’une entrée et de deux pièces et deux sanitaires. Il s’ensuit que la S.A Ycap Partners est bien fondée à soutenir que les « locaux partagés » ne pouvaient contractuellement faire l’objet d’une facturation et que la superficie moyenne occupée n’était pas supérieure à 34, 60 m , soit une surface inférieure à celle qui a été facturée par le bailleur. Par ailleurs, l’examen du bail établi avec la société Sésame dont le bureau était mitoyen en date du 20 décembre 2005 fait état non

pas d’une superficie mais au titre de la désignation des lieux d’une pièce, dégagement et toilettes hommes et femmes pour un loyer de 750 euros par mois sans évoquer des locaux partagés.

Même en appliquant un coefficient lié à la remise à neuf des locaux, à la fourniture de meubles et d’équipements techniques, la société Ycap Partners est en conséquence bien fondée à soutenir qu’en tout état de cause le loyer réclamé était anormalement élevé compte tenu de la superficie dont elle avait la jouissance exclusive aux termes du bail et que les conditions du bail lui sont nécessairement dommageables.

Il est donc suffisamment démontré que la convention litigieuse a eu des conséquences préjudiciables pour la S.A Ycap Partners, dont Monsieur E X était le directeur général, alors qu’elle a eu pour effet de faire supporter à cette dernière un loyer surévalué tant par rapport au prix du marché qu’à raison d’une superficie surévaluée et ce pour le seul profit de la belle-s’ur et du frère de son directeur .

Il résulte de ce qui précède que le contrat de bail litigieux conclu doit être annulé. La nullité du bail entraîne effacement rétroactif et a pour effet de remettre les parties dans l’état où elle se trouvaient avant sa conclusion. Il doit en être déduit que la bailleresse doit restituer à sa locataire l’intégralité des loyers et charges réglés par celle-ci depuis son entrée dans les lieux. En exécution de la convention litigieuse, Madame Y a perçu une somme de 46'871, 25 euros euros pour la période comprise entre le 16 octobre 2007 et décembre 2011. En conséquence de la nullité de la convention, Madame Y a l’obligation de restituer les sommes perçues et sera par conséquent condamnée à payer à la SA Ycap Partners la somme de 46.871, 25 euros.

En raison de la nullité du bail, elle ne peut prétendre aux loyers et charges qu’elle réclame à la société Ycap Partners en exécution de celui-ci.

La S.A. Ycap Partners est recevable à former contre Madame Y une demande de dommages-intérêts en réparation des frais de déménagement des documents, cotisation d’assurance, impôts et frais d’électricité qui lui ont été causés par l’existence d’un établissement secondaire consécutivement à la conclusion du bail. Au regard des pièces produites et des explications fournies, ce préjudice est justifié à hauteur d’une somme de 9436,42 euros qui sera mise à la charge de Madame Y.

De son côté, la société Ycap Partners est redevable d’une indemnité d’occupation pour avoir eu la jouissance des locaux jusqu’à son départ en décembre 2011. Cette demande d’indemnité telle que formulée à hauteur d’appel constitue un accessoire de la demande de résiliation du bail soumise au tribunal et est donc recevable en application de l’article 566 du Code de procédure civile.

Au vu des coûts évoqués par les expertises produites par les parties, de la fourchette des loyers pratiqués dans le quartier de 2007 à 2011, de la surface réellement occupée et la localisation des lieux, l’ indemnité d’occupation à la charge de la société Ycap Partners sera fixée à la somme de 26 000 euros.

Madame Y, qui succombe principalement, doit être déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel. L’équité commande d’allouer à la société Ycap Partners la somme supplémentaire de 5000 euros sur

le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 6 novembre 2019,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité du bail du 16 octobre 2007;

Condamne Madame C Y à payer à la SA YCAP PARTNERS :

— la somme de 46'871, 25 € (quarante six mille huit cent soixante et onze euros et vingt cinq

centimes) au titre des loyers versés';

— la somme de 9'436,42 € (neuf mille quatre cent trente six euros et quarante deux centimes) au titre

des frais et taxes engagés du fait du bail';

Condamne la société YCAP PARTNERS à payer à Madame C Y la somme de 26 000

€ (vingt six mille euros) à titre d’indemnité d’occupation;

Condamne Madame C Y à verser à la SA YCAP PARTNERS la somme de 5000 €

(cinq mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

La condamne aux dépens.

Rejette toute autre demande.

Le présent arrêt a été signé par Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de chambre à la Cour

d’Appel de NANCY, et par Madame Emilie ABAD, Greffier auquel la minute de la décision a été

remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Minute en dix pages.