RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations

ARRÊT N° /21 DU 06 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00002 – N° Portalis DBVR-V-B7E-ESDP

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal Judiciaire de Nancy, R.G. n° 18/00068 en date du 13 février 2020 ;

APPELANTE :

S.A.R.L. SNRIA

dont le siège social se situe au […]

représentée par M^e Etienne MANGEOT, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

dont le siège se situe à la Direction Départementale des Finances Publiques Hôtel des Fi nances […]

représenté aux débats par M^me Nathalie SAULNIER, Inspectrice divisionnaire des finances publiques, remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement

[…]

dont le […]

représentée par M^e Christine TADIC, avocat au barreau de NANCY substitué par M^e Guillaume LAZZARIN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Septembre 2021, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Guillemette MEUNIER, Président de chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : M^me Emilie ABAD,

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 06 octobre 2021 date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Guillemette MEUNIER, Président de chambre et par Madame Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE :

Par déclaration en date du 13 octobre 2017 reçue en mairie de Tomblaine le 22 janvier 2018, le SARL SNRIA, dont le gérant est M. X, a fait part de son intention d’aliéner les parcelles cadastrées AB n°154 lieu-dit Île du Foulon (cadastrée pour 13 164 m²) et […] (cadastrée pour 2808 m²), lieu-dit Île de l’Encensoir, sises dans la commune au prix de 1 100 000 euros.

Par décision en date du 16 mars 2018, le maire de Tomblaine a porté à la connaissance de la société SNRIA sa décision d’exercer par délégation du conseil départemental de Meurthe-et-Moselle le droit de préemption Espaces naturels sensibles au prix de 79 300 euros.

Par courrier notifié le 16 mai 2018, le propriétaire a refusé l’offre d’acquisition de la commune et demandé la fixation judiciaire de la valeur de l’immeuble objet de la préemption.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 mai 2018, la commune de Tomblaine a saisi la juridiction de l’expropriation afin qu’elle fixe la valeur de l’immeuble objet de la préemption.

Par ordonnance en date du 15 octobre 2018, un transport sur les lieux a été ordonné le 17 décembre 2018.

Par jugement du 13 février 2020, le juge de l’expropriation du département de Meurthe-et-Moselle a :

— fixé l’indemnité due à la société SNRIA à la somme de 79 300 euros,

— condamné la commune de Tomblaine, représentée par son maire, à verser à la société SNRIA la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la commune de Tomblaine, représentée par son maire, au versement de ces sommes,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— laissé les entiers dépens à la charge de la commune de Tomblaine.

La société SNRIA a interjeté appel de ce jugement par déclaration électronique transmise au greffe le 28 avril 2020.

Selon mémoire notifié aux parties par lettre recommandée reçue le 5 août 2020, l’appelante sollicite

l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il fixe l’indemnité due à la société SNRIA à la somme de 79 300 euros. Elle demande à la cour de:

— dire et juger son appel recevable, régulier et bien fondé,

— constater que les parcelles AB n°154 lieu-dit Ile du Foulon; et […] lieu-dit Ile de l’Encensoir, toutes deux situées sur la Commune de Tomblaine sont des terrains bénéficiant d’une situation privilégiée,

— En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 13 février 2020 par le Tribunal Judiciaire de Nancy en ce qu’il fixe l’indemnité due à la société SNRIA à la somme de 79 300 euros;

— fixer le prix de la parcelle AB n°154, lieu dit Ile du Foulon du bâtiment de l’horloge et de son annexe à la somme de 2 386 576 euros;

— fixer le prix de la parcelle […], lieu-dit de l’Encensoir, du bâtiment de la Vignotte à la somme de 415 872 euros;

— En tout état de cause condamner la commune de Tomblaine à verser la somme de 3 000 euros à la société SNRIA en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que les parcelles ont une situation hautement privilégiée en raison de la présence d’équipements et de leur emplacement favorable, ce qui permet de leur attribuer une valeur sensiblement supérieure à celle correspondant à une terre à vocation agricole dépourvue de spécificité. Plus précisément, elle précise que le bâtiment de l’Horloge de la parcelle AB n°154 a fait l’objet de nombreux travaux, qu’il est relié au réseau électrique et au réseau d’eau, qu’il dispose de sa propre fosse sceptique, que l’accès se fait par deux ponts permettant le passage de plusieurs véhicules et que sa situation géographique est exceptionnelle, lui conférant le caractère privilégié. S’agissant de la parcelle […] 'lieu-dit île de l’Encensoir’ , elle précise qu’est implanté un bâtiment raccordé aux réseaux électrique, d’eau et d’assainissement, et que ce lieu-dit bénéficie d’un accès direct grâce à un pont permettant le passage de véhicules jusqu’à 3,5 tonnes.

Elle discute de ce fait l’indemnité fixée par le juge de l’expropriation, retenant pour sa part s’agissant de la parcelle AB n°154 lieu-dit Île du Foulon, le prix de 84 euros le m², le prix de 1 200 euros le m² pour le bâtiment de l’Horloge ainsi que pour son annexe, soit une indemnité totale de 2 376 576 euros pour cette parcelle. S’agissant de la parcelle […] lieu-dit Île de l’Encensoir, elle soutient que le prix au m² est de 84 euros et que le prix au m² du bâtiment est de 300 euros, soit une indemnité totale de 415 872 euros pour cette parcelle.

Par mémoire transmis au greffe le 25 septembre 2020, notifié aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 6 novembre 2020, la commune de Tomblaine demande à la cour de rejeter les demandes de la société SNRIA, déclarer satisfactoire l’offre présentée par la commune de Tomblaine, fixer en conséquence l’indemnité due pour les parcelles […] Île de l’Encensoir et AB n°154 Île du Foulon à une indemnité principale et totale s’élevant à 79 300 euros et de condamner la société SNRIA à payer la somme de 1 500 euros à la commune de Tomblaine au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conteste la qualification de situation hautement privilégiée soulevée par l’appelante au motif que les ponts sont étroits et ne peuvent supporter des véhicules d’un lourd tonnage, que les parcelles ne bénéficient d’aucune viabilité en termes de réseaux, sont classées en zone R de préservation du Plan de Prévention des Risques Naturels Inondations ainsi qu’en espace naturel sensible depuis le 9 décembre 2009, faisant obstacle à toute construction. Elle soutient également que les bâtiments situés

sur les parcelles sont très dégradés et sont voués à destruction et que les travaux qui ont été effectués n’ont pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Elle ajoute que le coût de la démolition des bâtiments constituera une charge pour la commune. Enfin, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité totale au montant de 79 300 euros, correspondant à l’évaluation de France Domaine en date du 26 février 2018.

Par mémoire transmis au greffe le 29 octobre 2020, notifié aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 30 décembre 2020, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation de l’indemnité à hauteur de la somme de 79 300 euros. Il forme également appel incident du jugement entrepris en ce qu’il a omis de statuer sur la valeur du bâti sis sur les parcelles AB n°154 et […].

Il fait valoir que la date de référence est celle de l’opposabilité au tiers du PLU modifié de Tomblaine, soit le 24 juillet 2009 et que le bien doit être estimé au jour de la décision du juge de l’expropriation en raison de l’absence de transfert de propriété, soit le 13 février 2020. Il rappelle que les deux parcelles sont classées en zone 2N du PLU modifié de la commune de Tomblaine, en Espace Naturel Sensible ainsi qu’en zone R de préservation du Plan de Prévention des Risques Inondation de la rivière Meurthe, arrêté préfectoral du 27 février 2015, et sont donc en zone inconstructible. Ensuite, il conteste la méthode de détermination de la plus-value pour situation privilégiée retenue par l’appelante, la société SNRIA, soutenant que ce n’est pas celle à adopter, les terrains ne pouvant être considérés comme étant classés en zone constructible au PLU de la commune de Tomblaine, ceux-ci étant en zone naturelle à protéger. En outre, il soutient que les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir, celles-ci étant situées dans une zone inconstructible et ne répondant pas aux conditions d’accès prévues par le règlement de la zone 2N. Enfin, concernant les bâtiments situés sur les parcelles, il fait valoir que les travaux du bâtiment de l’Horloge ne peuvent être pris en compte puisqu’ils ont été réalisés irrégulièrement, et que le bâtiment de l’Encensoir doit être considéré comme étant une ruine à démolir. C’est pour ces raisons qu’il soutient que la valeur vénale retenue doit être de la somme de 79 300 euros, offre de la commune de Tomblaine qu’il estime être au-delà de sa propre estimation des biens.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il fixe au 24 juillet 2009 la date de référence à laquelle doit être apprécié l’usage effectif des parcelles cadastrées AB n°154 et […] qui correspond à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers l’approbation du PLU de la commune de Tomblaine et délimitant la zone dans laquelle est située la parcelle, soumise au droit de préemption de l’article L. 142-3 du code de l’urbanisme au titre des espaces naturels sensibles. A cette date, les parcelles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.

A la date du jugement de première instance à laquelle s’apprécie la consistance des biens, les parcelles précitées sont des terres libres d’occupation, situées en bordure de la Meurthe au sein d’un espace naturel sensible au coeur de la commune de Tomblaine et à la frontière de la ville de NANCY, à proximité des habitations, d’équipements scolaires et à proximité d’une maison d’habitation, laquelle est accessible, se trouve raccordée au réseau électrique et dispose d’une alimentation en eau et d’un assainissement. L’accès à cet ensemble s’effectue par deux ponts: celui sur le canal d’amenée limité à 3T500 et celui sur le bras de décharge limité à 2T500.

Dotées d’une constructibilité limitée, les parcelles en litige ne peuvent être considérées comme situées dans un secteur désigné comme constructible au PLU et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, d’ailleurs non revendiquée à hauteur d’appel par la SARL SNRIA. Les deux parcelles sont classées en zone R de préservation du Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) de la rivière Meurthe (arrêté préfectoral du 27 février 2015).

Elles doivent donc être évaluées en tenant compte de leur usage effectif, qui correspond à celui d’un

terrain classé en zone 2 N du PLU, plus spécifiquement 'terre en zone naturelle en situation privilégiée classée en Espaces naturels sensibles', mais bénéficiant d’une plus-value de situation en raison de leur localisation, de la présence non contestée du réseau électrique à proximité et de sa desserte par une voie carrossable.

La parcelle AT 1 est occupée par un immeuble en état de ruine, sans toiture, planchers et menuiseries extérieures. Il est également souligné par le commissaire du gouvernement que ce bâtiment a subi un incendie en juillet 2015. Il est en conséquence voué à la destruction ramenant l’évaluation de la parcelle à celle de terrain nu.

Sur la parcelle n° 154 est édifié un immeuble dit de l’Horloge consistant en un bâtiment ancien, inoccupé. La description donnée par le commissaire du gouvernement et non contestée par l’appelante est la suivante:

'le bâtiment principal est élevé sur 3 niveaux ( R+2) d’une superficie de plancher (SDP) de 249, 10 m 2 , soit une SDP totale de 747,30 m2. La toiture révisée il y a environ 3/4 ans repose sur une charpente métallique (combles non aménageables).

Un certain nombre de travaux a été effectué sur l’immeuble: pose de fenêtres et de volets roulants en PVC sur les étages R+1 et R+2 à l’exception de 2 fenêtres qui sont d’origine. Dans les étages, début de création de 9 bureaux par niveaux par la pose de cloisons coupe feu et de tableaux électriques.

Les revêtements de sol et faux plafonds sont en l’état.

Le rez de chaussée est en l’état. Les escaliers pour accéder aux étages sont en très mauvais état. Présence d’un ancien transformateur électrique d’une surface au sol de 20 m ². Présence d’une remise vétuste à l’arrière du bâtiment principal.

La partie non bâtie de la parcelle est en nature de friche'.

La SARL SNRIA souligne pour sa part que le bâtiment dit de l’Horloge est relié au réseau électrique et au réseau d’eau ainsi qu’en attestent la photographie du transformateur électrique et du poteau électrique situé sur l’île du Foulon, les photographies d’arrivée d’eau , du regard d’eau et une facture d’eau en date du 18 mai 2011. En outre, le bâtiment dispose de sa propre fosse sceptique.

Elle fait valoir que le bâtiment situé sur la parcelle AT 1 dit ' la Vignotte’ est tout à fait exceptionnel de par sa taille et son emplacement, bien que reconnaissant qu’il a subi les affres du temps. Le raccordement aux réseaux électriques, d’eau et d’assainissement est contesté par la commune de Tomblaine qui souligne que le branchement ayant existé pour la parcelle AT 1 a été supprimé et que les photographies versées démontrent seulement l’existence de raccordements anciens n’étant plus en service.

Pour autant, il sera relevé que les parcelles concernées se situent à proximité de la parcelle n°120 occupée par une maison d’habitation disposant d’un accès à tous les réseaux et accessible.

Pour l’évaluation, la Commune de Tomblaine communique des actes de vente se rapportant aux parcelles suivantes:

— AV 18 d’une contenance de 1404 m² pour un montant de 4914 euros;

— AV 25 d’une contenance de 1670 m² pour un montant de 5845 euros;

— AV 26 d’une contenance de 7742 m² pour un montant de 27 097 euros;

Ces parcelles classées en zone 2N du PLU font partie de l’espace naturel sensible et ont été acquises au prix de 3, 5 euros le m².

La Commune a également acquis:

— deux parcelles AV 14 d’une contenance de 12 031 m² pour un montant de 36.093 euros et AV 23 d’une contenance de 1899 m² pour un montant de 5697 euros, soit au prix de 3 euros le m²

( attestation notariée du 4 juin 2015);

— la parcelle AT 2 d’une contenance de 4015 m² pour un montant de 12 045 euros, soit 3 euros le m² (acte notarié en date du 26 février 2015);

— la parcelle AV 12 d’une contenance de 18 769 m ² pour un montant de 56 307 euros, soit 3 euros le m ² (acte notarié en date du 25 février 2013).

La SARL SNRIA se réfère à un prix au m² d’un terrain constructible dans la ville de Tomblaine de 210 euros / m ² selon extrait du site internet www.terrain. construction.com auquel elle applique un abattement de 60 % conduisant à une valeur de la parcelle de 84 euros/ m². Retenant une méthode similaire s’agissant du bâtiment, elle fixent la valeur du prix de ceux-ci par référence au prix moyen d’un plateau de 1200 euros le m².

Le commissaire du gouvernement souligne que cette méthode ne peut être retenue faute de faire état de vente effective de biens similaires. Il précise à juste titre que l’estimation d’un immeuble bâti selon la méthode par comparaison s’appuie sur des termes de comparaison dont le prix est estimé 'terrain intégré’et non selon une estimation d’une part de la valeur du terrain nu puis d’autre part de la valeur vénale du bâti qui devrait s’ajouter. En effet, ainsi que le précise le commissaire du gouvernement, si ' on veut estimer séparément le terrain et le bâti, il y a lieu d’extourner la valeur du terrain du prix total de la vente et de considérer le terrain en tant que terrain encombré pour le réaliser'. Enfin, l’évaluation doit se faire par référence à des biens similaires, soit en l’espèce des biens classés en zone naturelle à protéger mais non en zone constructible de la commune de Tomblaine.

Il ressort par ailleurs des pièces de la procédure que les travaux de rénovation ont été réalisés en l’absence de toute autorisation. C’est ainsi que les autorisations de travaux sollicités sur les parcelles ont été déclarés caduques ou rejetés. La déclaration de travaux en vue de la sécurisation du site constituée par la parcelle AT 1 et le bâtiment incendié a été refusé aux motifs que l’expert missionné par le juge des référés du Tribunal administratif avait préconisé une démolition complète.

Le commissaire du gouvernement communique des termes de comparaison s’agissant de vente de terrains non bâtis, hors terrains à bâtir et terres agricoles avoisinants les parcelles litigieuses et faisant apparaître un prix au m² de 3 euros à 5,11 euros le m². Pour autant, l’examen des plans et des photographies ne permet pas de retenir que les parcelles visées par les termes de comparaison et situées à Tomblaine présentent la même localisation telle que décrite ci-dessus

S’agissant de la parcelle AT 1, il est proposé un prix au m² de 3 euros sans valorisation du bâtiment qui est considéré comme une ruine et est voué à la destruction.

Le prix proposé de 3 euros le m² apparaît toutefois légèrement inférieur à la valeur réelle des parcelles au regard des références produites. En effet, il convient de retenir une valeur de 5 euros le m², valeur qui tient compte de la situation hautement privilégiée des parcelles en cause.

S’agissant de la parcelle AB 154, le commissaire du gouvernement propose compte tenu de la très grande superficie de la parcelle de l’estimer de la façon suivante:

— le bâtiment principal estimé terrain intégré à hauteur de 6582 m², ramené à 758 m² surface utile dans le cadre de l’évaluation de la valeur vénale proposée;

— le surplus de terrain soit 6582 m² en tant que terrain nu en zone naturelle.

Si les intimés sont fondés à souligner que la SARL SNRIA ne peut se prévaloir pour l’évaluation du bien des travaux effectués sans aucune autorisation préalable, il n’en demeure pas moins qu’au vu de la description le bâtiment principal ne peut être qualifié de ruine; la remise située sur la parcelle n’étant pas pour sa part valorisée car considérée comme trop vétuste.

Il est communiqué par le commissaire du gouvernement des références de transactions intervenues entre 2014 et 2017 concernant des opérations de récupérations foncières ' bâti professionnel vétuste ou en état moyen d’entretien’ dans le cadre de projet de réhabilitation de locaux professionnels dans d’autres communes faisant apparaître un prix au m² SU allant de 105 euros le m² à 149 euros le m², sur un terrain toutefois constructible.

L’examen de ces références, notamment le rapport entre surface m² et surface utile, conduit la Cour à retenir une surface de 4800 m² et non 6582 m² pour la calcul de la valeur 'dite 'terrain intégré et un prix au m² surface utile de 70 euros.

En définitive, eu égard à la situation privilégiée des parcelles en raison de leur intégration dans un espace naturel situé en zone urbaine et à proximité du centre de la commune de Tomblaine et des habitations ainsi que du périmètre du Grand Nancy, eu égard aux facteurs favorables que sont la proximité aux réseaux, l’accès à la voie publique, il y a lieu de fixer l’indemnité de la façon suivante:

* Parcelle AB n°154

Emprise non bâtie : 8364 m ² x 5 euros= 41 820 euros

Immeuble bâti terrain intégré : 758 m² x 70 euros = 53 060 euros

*Parcelle AT 1: 2808 m² x5 euros =. 14 040 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé et l’indemnité due à la SARL SNRIA fixée à la somme totale de 108 920 euros.

Les dépens seront laissés à la charge de la commune de Tomblaine qui sera également condamnée à verser à la SARL SNRIA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Les dispositions du jugement sur les dépens et sur les frais irrépétibles seront confirmées.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité due à la SARL SNRIA à la somme de 79 300 euros;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité due à la SARL SNRIA à la somme de 108 920 euros (cent huit mille neuf cent vingt euros);

Confirme le jugement pour le surplus;

Y ajoutant,

Condamne la commune de Tomblaine représentée par son maire à verser à la SARL SNRIA la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Laisse les dépens à la charge de la commune de Tomblaine.

Le présent arrêt a été signé par Madame Guillemette MEUNIER, Président de chambre, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER : LA PRÉSIDENTE :

Minute en sept pages.