COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 AVRIL 2022

N° RG 21/04770 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UVGX

AFFAIRE :

S.A.R.L. LACHGAR

C/

[O] [L]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Avril 2021 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 21/00144

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 21.04.2022

à :

M^e Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Colette HENRY-LARMOYER, avocat au barreau de VERSAILLES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. LACHGAR

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

N° SIRET : 483 34 7 7 46 (Rcs de Nanterre)

80, rue Marius Aufan

92300 LEVALLOIS-PERRET

Représentant : M^e Nadia CHEHAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

Assistée de M^e Hakim ZIANE, avocat plaidant au barreau de Paris

APPELANTE

****************

Monsieur [O] [C] [D]

né le 08 Juillet 1965 à CHICAGO

de nationalité Française

20 rue Richer

75009 PARIS

Madame [V] [D] épouse [Y]

née le 09 Mai 1973 à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100)

de nationalité Française

37 rue des deux ponts

75004 PARIS

Représentés par : M^e Colette HENRY-LARMOYER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 237

assistés de M^e Yvan BARTHOMEUF, avocat plaidant au barreau de Paris

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Mars 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [D] et Mme [V] [D] épouse [Y] (les Consorts [D]) sont propriétaires de locaux commerciaux ainsi décrits : « au rez-de-chaussée, une boutique d’angle avec salle principale et cuisine donnant sur le 80 rue Marius Aufan et le 41 rue Voltaire » (lot n° 2) à Lavallois-Perret (92300) destinés à l’exploitation du commerce de dépôt vente de boulangerie, fruits et légumes, pâtisserie, sandwichs, comestibles sans fabrication.

Ces locaux ont été donnés à bail à la SARL Lachgar le 1er avril 2005 moyennant un loyer en principal et par an, de 7 500 euros payable trimestriellement et à terme échu.

Le 21 janvier 2019, les Consorts [D] ont fait signifier à la société Lachgar un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 9 890,86 euros arrêtée au 31 décembre 2018, puis le 16 août 2019 un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 782 euros correspondant aux loyers des 1er et 2ème trimestres 2019.

Par acte d’huissier de justice délivré le 30 septembre 2020, les Consorts [D] ont fait assigner en référé la société Lachgar aux fins d’obtenir principalement :

— la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion sous astreinte de 50 euros par jour d’occupation,

— une autorisation de séquestration des meubles et sa condamnation à leur payer une provision de 8 063, 07 euros à valoir sur loyers impayés et 806,30 euros au titre de la clause pénale,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer,

— une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire rendue le 14 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné la société Lachgar à payer aux Consorts [D] la somme provisionnelle de 7 062,39 euros au titre des loyers hors frais au 22 juillet 2020,

— constaté la résolution du bail au 17 septembre 2020,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société Lachgar ou de tous occupants de son chef des locaux situés au 41 bis rue Voltaire 92300 Levallois-Perret,

— condamné la société Lachgar à payer aux Consorts [D] une indemnité d’occupation à compter du 18 septembre 2020 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié,

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société Lachgar à payer aux Consorts [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Lachgar aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 23 juillet 2021, la société Lachgar a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 18 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Lachgar demande à la cour, au visa des articles 14 de la loi du 14 novembre 2020 n°2020-1379, L. 145-1 du code de commerce, 1343-5 du code civil et 122 et 700 du code de procédure civile, de :

— la dire recevable et bien fondée en son appel ;

ce faisant,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le tribunal de judiciaire de Nanterre le 14 avril 2021 ;

statuant à nouveau :

à titre principal :

— dire que l’action engagée par les Consorts [D] est irrecevable ;

à titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

— l’autoriser à se libérer de sa dette selon 24 mensualités égales ;

— dire que le règlement de cette dette s’effectuera le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— dire que le non-paiement de l’une quelconque de ces échéances entraînera de plein droit l’exigibilité immédiate de la créance après une mise en demeure demeurée infructueuse au terme d’un délai de quinze jours ouvrés ;

en tout état de cause,

— débouter les Consorts [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner les Consorts [D] à lui verser la somme de 5 000 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 25 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les Consorts [D] demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1728 et 1224 du code civil, L. 145-41 et suivants et R. 145-23 du code de commerce, de :

— dire la société Lachgar irrecevable et en toute hypothèse mal fondée en son appel ainsi qu’en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter intégralement ;

— confirmant partiellement l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 14 avril 2021 et statuant à nouveau :

— constater à leur profit, l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 1er avril 2005 ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de la société Lachgar, ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux loués par eux, sis à 92300 Levallois-Perret, 80 rue Marius Aufan et 41 rue voltaire et dès signification de l’ordonnance à intervenir avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour d’occupation des lieux à compter de la signification de 'l’ordonnance’ à intervenir ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles du choix de l’huissier de justice chargé de l’exécution, aux frais et risques de la personne expulsée, conformément aux dispositions des article L. 433-1 et suivants et R. 433-1 suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner par provision la société Lachgar à leur payer la somme de 13 152,07 euros arrêtée au 31 mars 2021 au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés et celle de 1 315,20 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner par provision la société Lachgar à payer à M. [D] à titre de loyer ou d’indemnité d’occupation et de charges, la somme de 8 096 euros arrêtée au 31 décembre 2021 et à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une somme égale au montant du loyer contractuel, augmentée des taxes, charges et accessoires que la société Lachgar aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

— assortir l’ensemble de ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance en date du 30 septembre 2020 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— ajoutant à la condamnation de la société Lachgar à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile prononcée par l’ordonnance de référé de tribunal judiciaire de Nanterre en date du 5 mars 2021, condamner ladite société Lachgar à leur payer la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le même fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Lachgar aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront le coût des commandements signifiés les 21 janvier 2019 et 16 août 2019 soit la somme de 431,48 euros (223,52 euros + 207,96 euros).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité de l’action engagée par les Consorts [D]

La société Lachgar soutient que l’action engagée par le bailleur est irrecevable à un double titre.

Elle prétend qu’en application de l’article 14 II de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, pour les loyers et les charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise a été affectée par une mesure de police et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle cette activité a cessé d’être affectée, elle ne pouvait se voir délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle prétend aussi démontrer la mauvaise foi du bailleur. Elle rappelle que son commerce a fait l’objet de mesures de police puisqu’a été instauré un couvre-feu à 21h à compter du 17 octobre 2020, avancé à 19h puis à 18h à compter du 16 janvier 2021, rétabli à compter du 20 mars 2021, à 19 h, puis à 21 h le 19 mai 2021et à 23 h le 9 juin 2021, mesure qui ne sera définitivement levée que le 20 juin 2021.

Les Consorts [D] en réponse, indiquent que l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 ne s’applique pas puisqu’il ne vise que les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l’activité de l’entreprise a été affectée par une mesure de fermeture administrative, sachant que les commerces alimentaires tel que celui exploité par sa locataire, n’ont pas fait l’objet de telles mesures et ont pu rester ouverts pendant les périodes d’urgence sanitaire.

Sur ce,

Selon l’article 14 II de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 : « Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en 'uvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. »

En l’espèce, il est constant que le 16 août 2019 un deuxième commandement de payer a été délivré, visant la clause résolutoire pour un montant de 4 782 euros correspondant aux loyers des 1er et 2ème trimestres 2019, soit pour des loyers antérieurs à la période au cours de laquelle le commerce a pu être affecté par les mesures de police, de sorte que toute irrégularité dans la délivrance du commandement en application du texte ci-dessus rappelé, acte non critiqué par ailleurs, est écartée, aucune mauvaise foi du bailleur ne pouvant être retenue, et que l’irrecevabilité soulevée est rejetée.

2 – Sur les demandes en paiement formées par le bailleur, l’acquisition de la clause résolutoire et la demande subsidiaire de la société Lachgar de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

La société Lachgar sollicite à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement de 24 mois, invoquant une baisse de son chiffre d’affaires en 2020 par rapport aux trois années précédentes pour lesquelles elle produit les bilans.

Les Consorts [D] s’opposent à cette demande, indiquant que la baisse du chiffre d’affaires en 2020 n’est pas établie et que les commandements ont été délivrés pour une période antérieure à la période de crise sanitaire. Elle ajoute que sa locataire a de fait, au regard de la durée de la procédure, bénéficié de délais.

Le bailleur réévalue sa créance de loyers et indemnité d’occupation et sollicitent le paiement de la somme de 13 152,07 euros arrêtée au 31 mars 2021 au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés et celle de 1 315,20 euros au titre de la clause pénale, outre celle de 8 096 euros arrêtée au 31 décembre 2021.

Il précise que depuis le 28 avril 2021, seul M. [C] [D] est propriétaire des lieux en vertu d’un acte notarié de partage intervenu à cette date et qu’en conséquence sa demande en paiement de la somme de 8 096 euros arrêtée au 31 décembre 2021est formée au bénéfice de ce dernier.

Il entend faire valoir que le gérant de la société locataire, à titre personnel ou ès qualités, a fait l’objet de deux autres procédures d’expulsion en 2021 d’un autre local commercial et d’un logement, dont le bailleur est propriétaire.

Sur ce,

Il est d’abord observé que la société Lachgar ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire autrement que par l’irrecevabilité qui a été rejetée. L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a jugé de ce chef, sur l’expulsion, sans qu’il apparaisse nécessaire de prononcer une astreinte à ce titre, et également sur le paiement de l’indemnité d’occupation et la remise des meubles.

M. [C] [D] apporte la preuve de sa qualité de bailleur à compter du 1er avril 2021, avec une jouissance divise à compter de cette date (pièce 7). L’indemnité d’occupation est due à ce dernier à compter du 1er avril 2021.

La dette de loyer n’est pas contestée. La société Lachgar sera en conséquence condamnée, conformément aux demandes du bailleur, dans les termes du dispositif, l’ordonnance querellée étant réformée en ce qu’elle a jugé à ce titre.

En revanche, la mise en oeuvre de la clause pénale telle que formulée, étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, son application échappe en l’espèce aux pouvoirs du juge des référés et de la cour statuant à sa suite, et il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce :

«Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.»

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.»

Il est constant que l’octroi de délais de paiement dépend de la capacité démontrée ou pas par le requérant à apurer sa dette pendant les délais requis, tout en poursuivant en parallèle le paiement de ses loyers et charges courants.

Il ressort des décomptes qu’en dehors d’un virement de 3 000 euros opéré le 16 septembre 2020, aucun versement n’apparaît pour diminuer la dette, la société locataire n’en alléguant pour sa part aucun, la créance du bailleur s’étant en outre aggravée depuis la délivrance du commandement.

La société Lachgar admet par ailleurs ne pas disposer de fonds suffisants à l’effet de désintéresser le bailleur, de sorte qu’elle ne démontre pas qu’elle serait en mesure de respecter l’apurement de sa dette, en plus du paiement des loyers courants, et qu’elle sera déboutée de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

3 – Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Lachgar devra aussi supporter les dépens d’appel.

Il est en outre inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à verser aux Consorts [D] la somme globale de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la société Lachgar ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rejette l’irrecevabilité soulevée par la société Lachgar,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 14 avril 2021, sauf en ce qu’elle a condamné la société Lachgar à payer aux Consorts [D] la somme provisionnelle de 7 062,39 euros au titre des loyers hors frais au 22 juillet 2020,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Lachgar à payer aux Consorts [D] la somme provisionnelle de 13 152,07 euros pour une dette de loyers et indemnités d’occupation arrêtée au 31 mars 2021, avec intérêt au taux légal sur la somme de 8 063, 07 euros à compter de la délivrance de l’assignation,

Condamne la société Lachgar à payer à M. [C] [D] la somme provisionnelle de 8 096 euros pour une dette de loyers et indemnités d’occupation arrêtée au 31 décembre 2021,

Dit que l’indemnité d’occupation est due à compter du 1er janvier 2022 à M. [C] [D],

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne la société Lachgar à payer aux Consorts [D] la somme globale de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement formée par les Consorts [D] au titre de la clause pénale,

Rejette toute autre demande,

Dit que la société Lachgar supportera la charge des dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,