ARRÊT N°

R.G : 10/04445

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NÎMES

25 mai 2010

X

C/

SNC EIFFAGE IMMOBILIER MÉDITERRANÉE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 28 FÉVRIER 2012

APPELANT :

Monsieur A X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP TARDIEU Michel (avoués à la Cour)

Rep/assistant : M^e Aurélie SEGONNE-MORAND (Avocat) substituée par M^e BERGER (avocat au barreau de Nîmes)

INTIMÉE :

SNC EIFFAGE IMMOBILIER MÉDITERRANÉE

venant aux droits de la SCI 1 RUE SOLIER NÎMES

prise en la personne de son gérant en exercice domiciliée en cette qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP FONTAINE MACALUSO-JULLIEN (avoués à la Cour)

Rep/assistant : M^e Emanuelle CASANOVA (avocat au barreau de MARSEILLE)

Après que l’instruction ait été clôturée par ordonnance du Conseiller de la mise en état en date du 28 Octobre 2011 révoquée sur le siège en raison d’une cause grave invoquée conjointement par les avoués des parties et clôturée à nouveau au jour de l’audience avant l’ouverture des débats,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Jean-Paul RISTERUCCI, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Daniel MULLER, Président

M^me Nicole BERTHET, Conseiller

M. Jean-Paul RISTERUCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 23 Novembre 2011, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 Janvier 2012 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Daniel MULLER, Président, publiquement, le 28 février 2012, par mise à disposition au greffe de la Cour.

***

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. A X a signé le 06 décembre 2006 avec la XXX un contrat de réservation d’un appartement n° 25 et d’un box n° 76 dans un ensemble immobilier dénommé 'Le Quadrille', moyennant le prix de 154.000 euros.

La vente définitive portant sur les lots 217 (bâtiment C) et 476 en l’état de futur achèvement dans l’immeuble 'Le Quadrille’ a été reçue le 20 juin 2007 par Maître Jean-Louis Julien, notaire à Avignon.

Absent lors du rendez-vous de remise des clés le 30 novembre 2007, M. A X ne s’est pas davantage présenté sur nouvelle convocation par LRAR pour la livraison du logement le 13 décembre 2007, date à laquelle son absence a été constatée par procès-verbal d’huissier de justice.

Par ordonnance du 18 juin 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes s’est déclaré incompétent pour connaître du caractère parfait de la vente en raison d’une difficulté sérieuse s’élevant sur le fond entre les parties.

Par jugement du 28 avril 2009, le tribunal d’instance de Nîmes a sursis à statuer sur la demande en paiement du solde du prix de vente au profit de la SCI XXX dans l’attente d’une décision définitive sur la validité de la vente en l’état de futur achèvement dont a été saisi le tribunal de grande instance de Nîmes sur assignation du 11 mars 2009.

Statuant sur la demande de résolution de la vente, le tribunal de grande instance de Nîmes, par jugement du 22 mars 2010, a débouté M. A X de tous ses chefs de demande et la condamné à payer à la SNC Eiffage immobilier Méditerranée le solde de 7.700 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2008 ainsi qu’aux dépens de l’instance.

M. A X a relevé appel de cette décision par déclaration du 17 septembre 2010.

Dans ses dernières conclusions en date du 21 octobre 2011, M. A X sollicite l’infirmation du jugement entrepris et sur le fondement des articles 1134, 1147, 1116, 1108 et 1109 du Code civil et 261-9 et suivants du Code de la construction et de l’habitat de juger que son consentement a été vicié et de prononcer la nullité de la vente.

Souhaitant réaliser une opération financière de défiscalisation dans le cadre de la 'loi Borloo', son établissement bancaire la Société générale lui a proposé un type de produit où 70 % des propriétaires résidaient dans l’immeuble et il s’est engagé en fonction des perspectives financières, de ses capacités de remboursement et de la valeur résiduelle du bien immobilier en suite des dix ans de location obligatoire contractuellement. Comme d’autres copropriétaires, il a constaté lors de la première réunion des copropriétaires le 18 octobre 2007 que la société Eiffage leur avait dissimulé la vente de 57 % des logements à un bailleur social alors que les éléments publicitaires s’adressent à de petits investisseurs ou des cadres supérieurs. Il soutient que la signature le 12 décembre 2005 de contrats de réservation au profit de la SCI Foncière correspond à une répartition prévue dès le dépôt du dossier d’urbanisme en mairie le 12 octobre 2004. Il dénonce une opération de promotion qui au travers de l’intervention d’un bailleur social qui a permis de lancer le programme et d’obtenir les concours bancaires, assure sa rentabilité par l’intermédiaire des acquéreurs privés qu’une filiale de banque se charge pour partie d’apporter. Cette caractéristique change la nature de l’investissement dans la mesure où contrairement à une copropriété gérée par de petits copropriétaires, aucun bailleur social n’a pour objectif premier de valoriser un bien immobilier et qu’en l’occurrence de nombreuses dégradations ont eu lieu dans les parties communes.

Considérant que son consentement a été vicié, il invoque en premier lieu une erreur sur la chose qui ne correspond pas au descriptif des documents publicitaires et au qualificatif d’occupation bourgeoise du règlement de copropriété et au concept d’ensemble résidentiel présenté par le promoteur. Il se prévaut du dol du vendeur qui a entouré sciemment la dissimulation de la destination de l’immeuble pour favoriser le financement de l’opération par des acquéreurs privés pour partie. Il retient que la SCI 1 rue Solier aux droits de laquelle vient la SNC Eiffage justifie d’un contrat de mandat exclusif de commercialisation avec la société Primaxia et qu’elle détenait les informations qui auraient dû être transmises au mandataire.

Subsidiairement, il considère que la SNC Eiffage immobilier Méditerranée a manqué à son obligation contractuelle renforcée d’information et de conseil et demande de prononcer la résolution de la vente du 20 juin 2007. Il estime que la SCI 1 rue Solier se devait de mentionner la possibilité de recourir au logement social pour remplir son obligation et rappelle qu’il a acquis un bien donné comme un placement à long terme et qu’il n’a pas voulu participer à une promotion de logements sociaux.

En toute hypothèse, il sollicite la condamnation de la SNC Eiffage immobilier Méditerranée à lui restituer les sommes indûment perçues et la somme de 160.000 euros de dommages-intérêts sauf à parfaire à dire d’expert, représentant la valeur du bien immobilier et le préjudice subi consécutivement aux frais exposés au titre des frais notariés, de la taxe d’habitation pour les années 2008, 2009, 2010, de la taxe foncière pour les années 2008, 2009, 2010, 2011, des charges de copropriété et des échéances de prêt, ainsi que la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral, la transcription du jugement au service des hypothèques et le prononcé de l’exécution provisoire, et le paiement d’une somme de 8000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens distraits au profit de la SCP d’avoué Tardieu.

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2011, la SNC Eiffage immobilier Méditerranée demande de confirmer le jugement rendu le 25 mai 2010 en ce qu’il a rejeté les demandes de M. A X qui sera condamné à titre reconventionnel à lui régler la somme de 7700 euros assortie des intérêts de retard à compter du 15 février 2008 et statuant à nouveau d’infirmer le jugement afin de lui allouer une somme de 5000 euros pour procédure abusive et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle constate que les griefs allégués visent la Société générale qui lui a conseillé d’acquérir le bien. Elle relève l’évolution de la position de M. X qui ne prétend plus que de trop nombreux appartements étaient destinés à la location mais qui critique désormais la gestion particulière qu’un bailleur social aurait d’une copropriété. Elle expose qu’en l’occurrence l’objectif de la Foncière Logement est de constituer un patrimoine locatif de qualité devant, à terme, être transféré aux régimes de retraite complémentaire du privé.

Sur le fondement de l’erreur, aucun élément ne démontre que M. X lui a fait part du but de son opération et en tout état de cause la plaquette publicitaire et le règlement de copropriété ne permettent pas d’opérer de distinction quant à la classe socio-professionnelle à laquelle peuvent appartenir les occupants. Elle a donc mis à sa disposition des informations parfaitement conformes à la réalité du bien proposé à la vente. Elle écarte encore toutes manoeuvres dolosives dès lors qu’elle n’a pas changé de stratégie après l’acquisition de M. X qu’elle n’était pas tenue d’informer de l’identité des autres acquéreurs, étant rappelé qu’elle ne peut exiger de l’acheteur qu’il use du bien acquis dans des conditions particulières. Enfin, le manquement à l’obligation d’information repose sur des dires non étayés et il convient de rappeler que M. X a été conseillé par la Société générale.

La clôture de la procédure prise le 28 octobre 2011 a été révoquée pour être fixée à l’audience du 23 novembre 2011 pour accueillir les dernières écritures en réponse de la SNC Eiffage immobilier Méditerranée.

MOTIFS

Soumise aux particulières des articles L.261-1 à L.261-22 du Code de la construction et de l’habitation, la vente en l’état de futur achèvement est un contrat régi pour ce qui concerne les conditions essentielles par les articles 1108 et suivants du Code civil qui disposent que le consentement n’est point valable s’il a été donné par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ;

Par contrat du 06 décembre 2006, M. A X a réservé dans un ensemble immobilier dénommé 'Le Quadrille’ à usage principal d’habitation qui comprendra un bâtiment de quatre niveaux élevé sur un niveau de sous-sol un appartement (n° 25) dans le bâtiment C et un box (n° 46). Avant de s’engager, il a pu consulter la plaquette publicitaire qui précise que la résidence Le Quadrille se distingue par son architecture élégante et contemporaine, constituée d’appartements de deux à quatre pièces, construits sur trois niveaux autour d’un agréable patio privé et arboré d’essences typiquement méditerranéennes et bénéficiant de prestations de grand standing, de volumes généreux, offrant à chaque résident confort, qualité de vie et sécurité ;

Il n’a pas exigé d’autres prestations que le vendeur se soit engagé à respecter ;

Lors de la première assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 18 octobre 2007, M. A X a dénoncé, ainsi que d’autres copropriétaires, le fait que les commerciaux chargés de la vente des appartements n’avaient pas explicitement prévenu, voire caché aux acquéreurs, la proportion d’appartements destinés à la location du fait de la vente à la SCI Foncière logement de 47 appartements représentant 56,8 % de la copropriété ;

Toutefois, par rapport aux stipulations contractuelles pré-définies entre les parties, il n’est pas démontré que l’immeuble ne présente pas les caractéristiques annoncées, en particulier qu’il ne bénéficie pas de prestations dont la qualification grand standing n’apporte pas l’assurance d’une occupation individuelle par des copropriétaires, ce que M. A X n’a d’ailleurs pas lui-même envisagé, ni la garantie d’un voisinage paisible ;

Par ailleurs, la référence dans le règlement de copropriété à une occupation bourgeoise ne saurait modifier ce constat. Elle signifie seulement que l’immeuble est destiné à l’habitation et qu’il ne peut accueillir de locaux commerciaux ou professionnels, hormis une profession libérale. Le vendeur ne saurait de surcroît garantir les modalités d’occupation des logements dans un immeuble organisé en copropriété soumis aux dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui reconnaît à chaque copropriétaire le droit de disposer

des parties privatives comprises dans son lot, d’user et de jouir librement des parties privatives et des parties communes sous réserve de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble vouée en l’espèce à l’habitation ;

Il n’y avait donc pas, au regard des spécifications contractuelles, d’impossibilité de délivrer une chose conforme et de désaccord sur un point substantiel du contrat ;

La signature du contrat succède à la négociation menée par un représentant de la société JC Conseil Patrimoine agréée par la SAS Primaxia qui avait reçu un mandat exclusif de commercialisation lui demandant de rechercher un acquéreur et de négocier au mieux dans l’intérêt du mandant avec la collaboration éventuelle de ses confrères en vue d’aboutir à la vente de 20 logements du programme immobilier dans les bâtiments C et D. Le fait que le projet a reçu par ailleurs un accueil favorable puisque la SCI XXX avait vendu 47 logements collectifs dans les bâtiments A et B à la SCI Foncière DI 01/2005 par acte du 20 mars 2006 ne peut être regardé comme un événement qui pourrait avoir une incidence sur la mission de commercialisation pour laquelle le vendeur a remis à la SAS Primaxia les documents publicitaires et techniques, ainsi que la grille de prix des appartements assortie d’une indication du loyer prévisionnel pour chaque appartement, apportant ainsi à chaque candidat à l’acquisition tous éléments d’appréciations utiles ;

Dans ce cadre préparatoire à la vente, il n’y a pas trace de la part du vendeur, soit de manoeuvres, soit d’un silence coupable, tendant à dissimuler un fait qui contredirait les spécificités de la chose déterminées entre les parties, telles que définies au contrat ou par rapport à une norme objective, et qui ne se retrouveraient pas dans le bien proposé à la livraison ;

La notion de dol qui nécessite une volonté de tromper ne peut être retenue dès lors que de surcroît l’acquéreur pouvait apprécier que le mandat de la SAS Primaxia ne portait que sur une partie limitée du programme immobilier ;

Pour M. A X, l’achat immobilier représente un investissement réalisé dans une optique de défiscalisation qui fait intervenir la SAS Primaxia, filiale de son banquier la Société générale ;

Dans ce dispositif, si M. Y Z a pu affirmer à M. A X que la SAS Primaxia était le garant d’un investissement patrimonial sûr et mûrement analysé afin de veiller à ce que la future copropriété ne comporte pas plus de 30 % d’appartement à vocation de location, un tel propos qui valorise volontairement le produit en fonction des attentes du client investisseur ne peut, de par une présentation exagérément favorable qui permettait déjà de douter de sa crédibilité, être créateur d’un engagement dont M. A X pourrait tirer argument ;

Il n’est pas enfin établi que la configuration du syndicat des copropriétaires, à l’issue de la commercialisation qui attribue 47 logements à un bailleur social auquel la loi impose, en tant que copropriétaire possédant une quote-part des parties communes supérieure à la moitié une réduction du nombre de voix dont il dispose à la somme des voix des autres copropriétaires, se traduit inévitablement par un déséquilibre dans le fonctionnement de la copropriété au détriment des autres copropriétaires ;

La résolution du contrat soulevée en tant que sanction d’une obligation de d’information et de conseil de vente qui n’aurait pas été respectée n’est donc pas encourue ;

Le jugement du 22 mars 2010 sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. A X de tous ses chefs de demande et en ce qu’il a condamné l’appelant à titre reconventionnel à payer à la SNC Eiffage immobilier Méditerranée le solde du prix de vente ;

La SNC Eiffage immobilier Méditerranée ne justifie pas de circonstances particulières qui caractériseraient de la part de son contradicteur une volonté de lui nuire et de lui causer dommage dans le cadre de l’exercice du droit d’agir. Il n’y a pas lieu de lui accorder des dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Il ne convient pas pour un motif d’équité de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la partie intimée en première instance comme en appel ;

M. A X qui succombe supportera les dépens d’appel et sera débouté de sa demande en paiement sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;

Confirme le jugement entrepris du 22 mars 2010 en toutes ses dispositions ;

Rejette toutes autres demandes des parties en instance d’appel ;

Condamne M. A X aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur MULLER, Président et par Madame BERTHIOT, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,