ARRÊT N°

R.G. : 13/04214

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

03 septembre 2010

RG:09/472

SARL LA GALLARGUOISE

C/

D

F

Y

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2014

APPELANTE :

SARL SOCIETE LA GALLARGUOISE

poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social

actuellement en liquidation judiciaire Maître T Z, mandataire judiciaire

XXX

XXX

INTIMÉS :

Monsieur H D

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne CURAT de la SCP CURAT JARRICOT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Régine ROSELLO-MANIACI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur L F

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne CURAT de la SCP CURAT JARRICOT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Régine ROSELLO-MANIACI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame B Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne CURAT de la SCP CURAT JARRICOT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Régine ROSELLO-MANIACI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

PARTIES INTERVENANTES

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES CYPRES

prise en la personne de son syndic en exercice BG IMMOBILIER, lui-même demeurant et domicilié XXX

INTERVENANT FORCE

XXX

XXX

Représentée par M^e Marion GUIZARD de la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant, avocat au barreau de NÎMES

Représentée par M^e Jacques TARTANSON, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Maître T Z, mandataire judiciaire, pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL LA GALLARGUOISE

fonction à laquelle il a été désigné par jugement du tribunal de commerce de NIMES en date du 11 septembre 2013

assigné en intervention volontaire à domicile le 2 décembre 2013

XXX

XXX

XXX

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Septembre 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ROLLAND, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M. Serge BERTHET, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Octobre 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2014

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé et signé par Monsieur Gilles ROLLAND, Président, publiquement, le 04 Décembre 2014, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Messieurs D, F et Madame Y (les consorts D) sont respectivement propriétaires des parcelles de terrains construits, sises à XXX et XXX, XXX et XXX, desservies par un XXX appartenant, à ce jour, à Monsieur F ;

Ces propriétés confrontent les parcelles cadastrées XXX, acquises le 1° août 2006 par la SARL La Gallargoise qui a obtenu le 18 avril 2006 un permis de construire un immeuble de quatre étages, après démolition du hangar se trouvant en place ;

Les consorts D, après avoir obtenu du juge des référés la désignation le 10 octobre 2007 de Monsieur E, en qualité d’expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 31 juillet 2008, ont fait citer le 12 janvier 2009, devant le Tribunal de Grande Instance d’Avignon La Gallargoise, aux fins de l’entendre condamner :

— A restituer une bande de terrain de 1,30 mètres de large le long de l’impasse Molinas, sous astreinte ;

— Ordonner au besoin un complément d’expertise ;

— A payer en réparation des préjudices subis résultant des vues plongeantes et pertes d’ensoleillement la somme de 27.000 euros à Monsieur D, celle de 19.200 euros à Monsieur F et Madame Y, et à l’ensemble des requérants la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— A titre subsidiaire, de juger qu’ils se trouvent en état d’enclave, et à ce titre faire droit aux même demandes.

Par jugement en date du 3 septembre 2010, le tribunal a :

— Dit que les parcelles situées à XXX sont en état d’enclave relative et seront desservies par un chemin de 3 mètres de largeur, à prendre sur une largeur de 1,30 m sur la parcelle DS nº 472 conformément au plan figurant en annexe 8 du rapport d’expertise de Monsieur E,

— Condamné Messieurs L F, H D et Madame J Y à payer à la SARL La Gallarguoise, la somme de 6.000 euros au titre de l’indemnité prescrite par les dispositions de l’article 682 alinéa 2 du Code Civil,

— Débouté les Consorts D, F et Y du surplus de leur demande,

— Rejeté toute autre demande de la SARL La Gallarguoise,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— Dit que chacune des parties supportera ses dépens et que les frais d’expertise seront partagés par moitié ;

La Gallarguoise a relevé appel de cette décision le 9 novembre 2010 ;

Dans le cadre de la procédure d’appel, les consorts D ont appelé en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Cyprès par acte d’huissier de justice en date du 1° juillet 2011 ;

Suivant arrêt en date du 22 novembre 2011, la Cour, à la demande des parties a procédé au retrait du rôle de l’affaire ;

L’affaire a été réinscrite le 13 décembre 2011 à la demande de La Gallarguoise ;

Par un nouvel arrêt en date du 2 octobre 2012, l’affaire a été retirée du rôle à la demande des parties, pour être à nouveau réinscrite le 9 septembre 2013 à la requête des consorts D ;

Le 14 novembre 2013, le Conseiller de la mise en état a rendu une ordonnance d’interruption de l’instance en l’état de la procédure collective ouverte contre la Gallarguoise, et le 2 décembre 2013, Maître Z, mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société a été appelé en intervention forcée ;

La Gallarguoise, n’est plus représentée dans la procédure, et Maître Z, es qualités de liquidateur judiciaire, quoique régulièrement cité et à qui les conclusions des parties ont été signifiée, ne comparaît pas;

Les consort D, par leurs dernières conclusions en date du 26 novembre 2014, demandent à la Cour :

— De prononcer la mise hors de cause de Madame Y ;

— De débouter l’appelant le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes ;

— De recevoir leur appel incident et de condamner le syndicat des copropriétaires à :

— A restituer une bande de terrain de 1,30 mètres de large le long de l’impasse Molinas, selon le plan annexe au rapport d’expertise, après démolition des constructions édifiés sur ledit passage, et ce sous astreinte ;

— Ordonner au besoin un complément d’expertise ;

— A payer en réparation des préjudices subis résultant des vues plongeantes et pertes d’ensoleillement la somme de 27.000 euros à Monsieur D, celle de 19.200 euros à Monsieur F,

— A payer à chacun d’eux la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral supporté ;

— Et à l’ensemble des requérants la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— A fixer la créance des concluants à la liquidation judiciaire de la Gallarguoise

— A titre subsidiaire, de juger qu’ils se trouvent en état d’enclave, et à ce titre de :

— De condamner le syndicat des copropriétaires à :

— A restituer une bande de terrain de 1,30 mètres de large, le long de l’impasse Molinas, selon le plan annexe au rapport d’expertise, après démolition des constructions édifiés sur ledit passage, et ce sous astreinte;

— Ordonner au besoin un complément d’expertise ;

— A payer en réparation des préjudices subis résultant des vues plongeantes et pertes d’ensoleillement la somme de 27.000 euros à Monsieur D, celle de 19.200 euros à Monsieur F,

— A payer à chacun d’eux la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice moral supporté ;

— Et à l’ensemble des requérants la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— A fixer la créance des concluants à la liquidation judiciaire de la Gallarguoise ;

Ils font valoir au soutien de leurs prétentions que :

— Ils bénéficient d’une servitude de passage à pied et en voiture en vertu de tous leurs auteurs, et ce chemin a été réduit dans les années 1960 du fait de la construction du hangar et d’un quai de déchargement le long du chemin sur les parcelles XXX ;

— La servitude amiablement consentie par le propriétaire sur ces parcelles permettait de pallier cet inconvénient ;

— Le projet de construction de la Gallarguoise leur ôtait cette facilité et toute possibilité d’usage normal du chemin réduit à 1,70 mètres ;

— L’expert judiciaire a clairement déterminé l’empiétement ainsi réalisé et la Gallarguoise s’est empressée de construire l’immeuble en cours de procédure ;

— Par les pièces produites ils démontrent que le chemin avait à l’origine 3 mètres de largeur, ce que l’expert a refusé de contrôler ;

— Ils ne sont en aucun cas enclavés eux-mêmes, ce qui résulte du plan dressé et annexé à l’acte du 1° juillet 1953, des auteurs de la Gallarguoise;

— En tout état de cause, ils sont enclavés du fait de la réduction du passage à 1,70 mètres ;

— La Gallarguoise a été d’une particulière mauvaise foi, puisqu’elle a été informée ainsi que son notaire dès 2006 de la contestation soulevée et s’est empressée de construire l’immeuble ;

— Ils subissent des troubles anormaux de voisinage du fait des vues nombreuses créées par l’immeuble donnant directement sur leurs propriétés supprimant toute intimité et créant de nombreuses nuisances et perte d’ensoleillement, s’agissant d’un immeuble de quatre étage deux fois plus haut que le hangar initial ;

— Ils ont enfin subi de très importantes nuisances du fait des travaux, ainsi que la violation du permis de construire ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— Sur l’irrecevabilité de l’appel soulevée par le syndicat des copropriétaires, ils répliquent qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés et imputables à la copropriété ;

— L’article 15 de la loi susvisée autorise, malgré le monopole du syndicat pour le actions en justice, les actions individuelles ;

Le syndicat des copropriétaires, par ses dernières conclusions en date du 17 avril 2014 réplique que :

— L’intervention forcée engagée en cause d’appel à son encontre est irrecevable, en application de l’article 555 du Code de procédure civile au motif que les ventes des lots privatifs ont toutes été réalisées entre le 2 septembre 2008 et le 23 septembre 2009, et que les ventes ayant été publiées sont opposables aux consorts D ;

— Elle l’est tout autant faute d’appel en cause des copropriétaires, dès lors que la démolition réclamée affecte tout autant les lots privatifs ;

— Subsidiairement, le rapport de l’expert ne lui est pas opposable, et dont les observations ne correspondent pas à la situation des lieux ;

— De plus les parties sont en l’état d’un plan de bornage établi le 4 mai 2007 par Monsieur A les concernant toutes les trois ;

— L’expert a établi que le chemin depuis la constitution de la servitude en 1937 et 1940 a toujours été de 1,70 mètres, et que la parcelle de la Gallarguoise n’a jamais été grevé d’une servitude de passage ;

— Au titre de la prétendue enclave, les parcelles des consorts D sont issues de la division d’une parcelle unique, il sera fait application de l’article 684 du Code civil ;

— A titre subsidiaire, l’état d’enclave n’est pas établi, ayant eu connaissance du moyen d’accès réduit à 1,70 mètres lorsqu’ils ont acheté les parcelles, et il ne s’agit pas d’un accès insuffisant, les consorts D pouvant prendre sur leur propre parcelle pour élargir le chemin, tandis que les constructions bâties sur leur parcelle établit que l’état d’enclave est de leur fait ;

— De plus, l’élargissement du passage sur la copropriété serait le plus dommageable, sans que l’expert ait proposé de solution ;

— Les prétendues troubles de voisinage ne sont pas établis, en l’état de conformité de la construction édifiée, le sapiteur de l’expert, Monsieur X a lui-même exclu l’existence d’un tels dommage ;

— A titre subsidiaire, il conclut au rejet de toutes les demandes et à titre reconventionnel demande de condamner les consorts D à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et demande de condamner la partie succombante aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et à titre de dommages et intérêts supplémentaires, en cas d’exécution forcée de la condamnation, le paiement des sommes correspondant au montant de l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret 2001-212 du 8 août 2001;

Très subsidiairement il demande de :

— Condamner la Gallarguoise à le relever et garantir de toute condamnation prononcées à son encontre;

— De fixer sa créance comprenant le coût des travaux de démolition demandés, la moins value de l’immeuble, le montant des dommages et intérêts sollicités par le consorts D ;

— De lui donner acte de ce qu’il se réserve le droit dans ce cas d’intenter une action en responsabilité contre la Gallarguoise et le notaire ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée à effet du 7 octobre 2014.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’intervention forcée du syndicat des copropriétaires

Il est constant que l’intervention forcée contre le syndicat et intervenue en cause d’appel par citation en date du 1° juillet 2011 ;

Ce dernier invoque le fait, avéré par les pièces produites aux débats que la vente de tous les appartements est intervenue entre le le 2 septembre 2008 et le 23 septembre 2009 et que la publication des actes de vente les rendait opposables aux consorts D ;

Il est de plus constant que le règlement de copropriété a été établi par acte notarié en date du 2 septembre 2008, peu après que l’expert eut déposé son rapport le 31 juillet de la même année ;

Cependant, l’action initiale n’a été engagée que contre la Gallarguoise, promoteur du projet immobilier dans des conditions juridiques non précisées, et celui-ci s’est défendu seul en sa qualité revendiquée de propriétaire de la parcelle ;

Dans ses dernières conclusions devant le Tribunal de Grande Instance, en date du 9 octobre 2009, elle n’évoquait pas la situation juridique de transfert de propriété par l’effet combiné du règlement de copropriété et de la vente de tous les lots privatifs, intervenu au plus tard le 23 septembre 2009 et alors qu’elle avait déposé une attestation d’achèvement des travaux le 8 septembre précédent, confirmée par le maître d’oeuvre ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 décembre 2009, à effet du 5 mars 2010, après le dépôt des dernières conclusions en réponse des consorts D le 19 novembre 2009 ;

Ce n’est que par ses conclusions déposées devant la Cour le 9 mars 2011 que la Gallarguoise a opposé pour la première fois l’irrecevabilité des demandes formulées contre elle du fait du transfert de propriété ;

Dans ce contexte historique, durant lequel la Gallarguoise a fait preuve d’une surdité totale ne serait que par l’évidente conviction qu’un professionnel de la construction peut se faire de l’état d’enclave des consorts D qui ne peuvent pénétrer chez eux qu’au moyen d’un chemin de 1,70 mètres de large, et définitivement inaccessible pour un véhicule automobile ;

Le silence qu’il a opposé aux réclamations qui lui ont été faites est à mettre en perspective avec la volonté d’achever son projet immobilier, sachant que les travaux proprement dits de construction ont commencé en juillet 2008 et que dès le pré- rapport remis par Monsieur D aux parties en juin 2008, l’état d’enclave était acté fermement et la constitution d’un passage 'sur le fond de la Gallarguoise’ proposé ;

En cet état de fait qui devait conduire à minima à la reconnaissance par le juge de cette situation d’enclave, il est clair que la Gallarguoise a cherché à gagner du temps pour achever son projet immobilier et ainsi volontairement celé la modification de la situation juridique à venir ou constituée en n’informant ni l’expert en son temps, ni le tribunal et les parties, qui, contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, ne pouvaient faute d’un minimum d’information anticiper ou découvrir la réalité du transfert de propriété, les actes de vente fussent ils publiés à la Conservation des Hypothèques ;

Dès lors, la Cour est fondée à considérer, en application de l’article 555 du Code de procédure civile, que la révélation par la Gallarguoise dans ses conclusions du 9 mars 2011 est constitutive d’une circonstance de droit, née après le jugement entrepris et modifiant les données du litige, de telle sorte que l’appel en intervention forcée du syndicat doit être jugé recevable ;

Le syndicat des copropriétaires invoque également l’irrecevabilité de la demande pour ne pas avoir attrait en la cause les copropriétaires concernés ; cependant faute d’indiquer, au vu de la décision déférée, en quoi certains des copropriétaires seraient concernés, à titre individuel, par la démolition ordonnées de parties présumées communes, ce moyen doit être rejeté ;

Sur l’empiétement

Les consorts D reprochent à l’expert judiciaire de ne pas avoir reconnu l’existence de l’empiétement commis sur le chemin privé qu’ils utilisent, initialement établi sur une largeur de 3 mètres, le premier juge n’ayant pas statué sur ce chef de demande principal ;

L’argumentaire développé devant la Cour est le même que celui présenté à l’expert judiciaire ;

Les titres des auteurs des consorts D de 1933, 1937 et 1940 ne font par ailleurs pas difficulté et selon l’exacte affirmation de l’expert, se contentent de rappeler l’existence de la servitude, sans fournir de précision sur la largeur de son assiette ;

L’examen des titres invoqués par les consorts D, à la suite de l’expert, permet de confirmer son analyse, à savoir que les actes du 26 juillet 1890 ne concernent pas le litige en ce qu’il procèdent dans le cadre de six ventes à la création d’un chemin de desserte depuis la route de Morières jusqu’au Sud de la parcelle Gonnet, auteur de la Gallarguaise et de la copropriété, soit hors du périmètre qui intéresse les parties ;

L’acte de 1901, ne peut concerner le passage des consorts D, dès lors que le chemin créé dans le cadre de cet acte de vente est situé au Sud de la parcelle vendue à Monsieur C, tandis que le chemin utilisé par les consorts D se situe à l’Est des parcelle Gonnet et sur un axe Nord-Sud ; cet acte est donc bien étranger au litige actuel ;

L’acte de partage du 1° juillet 1953, et qui concerne l’ensemble de la parcelle appartenant à la copropriété, a été établi entre les consorts G, dans le cadre duquel un plan a été dressé établissant une largeur de la parcelle, non construite au Sud, de 20 a 45 ca ;

En prenant en compte l’échelle du plan de géomètre ainsi dressé, l’expert a reconnu une largeur de chemin d’environ 2 mètres ; cependant il s’agit là d’une approximation non recevable, en ce que rien ne permet d’affirmer que le géomètre a dressé ce plan en ayant effectué une mesure exacte du chemin au regard des droits de voisins ;

Ce document qui n’avait pour seul but que d’établir au sein de la parcelle divisée la certitude des droits des copartageants, et qui n’est pas opposable aux tiers à l’acte, ne peut constituer une preuve de l’étendue des droits des consorts D ;

Ainsi la comparaison avec le bornage effectué le 4 mai 2007 et l’extrapolation à laquelle se livrent ces derniers pour démontrer la largeur du chemin revendiquée n’est pas fondée ;

Il convient donc de juger que la preuve d’un empiétement commis sur le chemin propriété de Monsieur F par les auteurs de la Gallarguoise, puis par cette dernière pour édifier l’immeuble, n’est pas rapportée, et ils doivent être déboutés de leur demande de remise en état des lieux, sur ce fondement juridique ;

Sur l’état d’enclave

Il résulte de l’article 682 du Code civil que l’état d’enclave résulte de l’issue insuffisante sur la voie publique pour l’exploitation normale d’un fonds ;

L’existence de l’état d’enclave des consorts D est constitué sans contestation possible dès lors que le chemin d’accès aux fonds des deux demandeurs est réduit à une largeur de 1,70 mètres rendant tout accès en voiture impossible depuis leur fonds et jusqu’à la voie publique, et ne correspondant pas au mode normal de la vie actuelle, et de plus ne correspond pas aux servitudes de passage accordées ' à pied et en voiture’ ;

Il est impossible de déterminer à ce jour l’assiette exacte du passage ni ses probables variations, et l’expert a affirmé sans être utilement contredit, que le chemin créé devait être pris au Levant, soit sur les fonds du vendeur, auteur de Monsieur F et de Monsieur D, et que la surface des parcelles de Monsieur F et de Monsieur D sont à ce jour très proches de celle des actes de 1937 et 1940, de sorte que l’argument selon lequel ceux ci se sont eux-mêmes enclavés n’est pas pertinent ;

Dans ces conditions l’état d’enclave est acquis et la proposition de l’expert en annexe 8 de son rapport d’un plan de désenclavement par le passage, fixé à 3 mètres de large, qui est le moins dommageable le long des parcelles DP 19 et DP 17 et fixé l’indemnité correspondante à l’emprise de 51 m2 a été justement homologuée par le premier juge ;

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef, et dans la mesure où il est raisonnable d’escompter que les parties trouvent une voie d’entente, il n’y a pas lieu, dans l’immédiat, d’ordonner une mesure d’astreinte pour ce faire ;

Sur les troubles anormaux du voisinage et demandes annexes

L’expert judiciaire a consulté Monsieur X, en qualité de sapiteur, et renvoyé les parties à l’examen de son 'rapport', ce qu’il n’était pas autorisé à faire, la loi lui imposant d’en tirer profit pour exprimer lui-même les conclusions qui s’imposent à lui ;

Il résulte de travaux de Monsieur X, sur 'les risques provoqués par l’importance des travaux et les nuisances de voisinage', et de son avis déposé le 28 juillet 2008, que :

— L’élargissement du passage préconisé par l’expert compensera le préjudice du fait de la vue et de l’ensoleillement sur les immeubles de Monsieur D et de Monsieur F que réduira la hauteur de l’immeuble ;

— Il fixe à 15 % de la valeur vénale de l’immeuble le dommage ainsi causé, soit 27.000 euros concernant la maison de Monsieur D, il évalue de la même manière les préjudices subis par Monsieur F, soit à la somme de 19.200 euros ;

— En l’absence d’état des lieux avant travaux, il estime qu’aucun trouble ou désordre ne peut être démontré ;

La copropriété conteste la réalité des préjudices invoqués et oppose la conformité de la réalisation aux prescriptions en vigueur ;

Cependant, il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ce qui implique que la réalité d’un trouble anormal de voisinage est possible même si aucune norme en vigueur n’est enfreinte, et que dans le cas contraire, le non-respect d’une norme est indifférente si elle n’est pas par elle-même la source d’un trouble anormal de voisinage ;

Il appartient cependant à celui qui l’invoque d’en rapporter la preuve de l’existence et de celle du dommage en lien avec ce trouble ;

Pour ce qui concerne l’appréciation de l’existence de troubles anormaux de voisinage, il convient de retenir que là où les consorts D confrontaient un mur, certes peu esthétique et buriné par le temps, mais à la bienveillante neutralité, ils subissent un immeuble de quatre niveaux, dont la façade Ouest donne en surplomb sur les fonds des consorts D, soit 40 fenêtres dont 17 portes fenêtres, correspondant à 24 logements, permettant l’accès à des balcons terrasses, sans autre zone tampon que les jardinières mises en place au droit du mur de clôture ;

Quoique les distances légales des vues droites sont respectées, la conception de l’immeuble, dont la façade Est opposée n’est ouverte que de quelques fenêtres, crée une vue droite plongeante directe de tous les occupants sur les fonds des requérants et essentiellement dans leurs jardins à l’intérieur desquels plus aucune intimité ne subsiste dans une région où la longue période chaude invite tout un chacun à profiter de l’extérieur que ce soit dans son jardin ou à sa terrasse ;

Certes, la proximité d’un immeuble collectif dans une zone urbaine importante ne peut en soi constituer un trouble anormal de voisinage ;

Cependant, le caractère massif de la construction, en face de constructions très modestes et de petite taille, et surtout les nuisances que provoquent cette proximité prégnante dans une zone pavillonnaire paisible, doivent être jugées excessives et anormales ;

En revanche la perte d’ensoleillement qui n’est qu’affirmée, ne ressortit d’aucun des documents et photos produits et ne peut être retenue, sans preuve suffisante, comme chef de préjudice ;

Jugeant l’existence du trouble anormal de voisinage établi, la Cour trouve les éléments suffisants pour évaluer le préjudice subi par chacun des deux requérants à la somme de 10.000 euros ;

La durée est de la nature du trouble anormal du voisinage et de même ce trouble ne peut être établi que pour autant que la réalité en est stable, soit en l’occurrence, du fait de l’achèvement des travaux et de l’occupation des locaux ;

Ceux-ci ne sont établis qu’à compter de l’achèvement des travaux et la vente et occupation des logements, temps à partir duquel le transfert de propriété s’établit en faveur des acheteurs et de la copropriété, de sorte qu’il n’est pas possible d’imputer ce dommage à la Gallarguoise à ce titre;

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaire fondée sur les nuisances subies durant les travaux, de justice les consorts D ont fait établir des constats d’huissier en ce qui concerne le creusement d’un bassin de rétention et le comportement d’un entrepreneur et de ses ouvriers ; cependant, ils ne permettent pas, soit d’identifier la nature du trouble, soit concerne des personnes individuelles dont on ne voit pas à quel titre la copropriété devrait répondre ;

Enfin l’affirmation de la désinvolture du constructeur à leur égard manque en fait pour établir une faute contre lui et indemnisable ;

Cette demande qui n’était pas formulée en première instance doit être rejetée ;

Succombant, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cyprès supportera les dépens, de première instance et d’appel, et devra payer aux consorts D la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

— Met hors de cause Madame B Y ;

— Rejette l’exception d’irrecevabilité de l’intervention forcée engagée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cyprès ;

— Réforme le jugement, sauf sur la reconnaissance de l’état d’enclave, la fixation de l’assiette de la servitude, la condamnation de la copropriété à réaliser les travaux et du coût de travaux à la charge de Monsieur H D et de Monsieur L F ;

— Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Déboute Monsieur H D et Monsieur L F de leur demande de reconnaissance d’une emprise sur le chemin cadastré XXX et de condamnation à la remise en état de ce chemin dans son état primitif;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cyprès à payer à Monsieur H D et de Monsieur L F, chacun, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage causé ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cyprès à payer à Monsieur H D et de Monsieur L F la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Rejette toutes les autres demandes ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Cyprès aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de référé et d’expertise ;

Arrêt signé par Monsieur ROLLAND, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,