ARRÊT N°

R.G. : N° 18/01019 -

N° Portalis DBVH-V-B7C-G5OS

NR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

19 février 2018

RG:15/05419

X

C/

AD

C

Z

I

K

A

SCI CASTAGNADES

SA SOCIETE GENERALE

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 25 JUILLET 2019

APPELANT :

Monsieur AA-O X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Catherine LAGRANGE de la SELARL LAGRANGE ALENGRIN, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Anne CURAT de la SCP CURAT ANNE AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur AA-AC AD

[…]

[…]

Représenté par M^e LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU SABATIER, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Représenté par M^e COULOMB de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame D C

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Francis TROMBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/4202 du 29/05/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

Madame F Z

née le […] à […]

34 Cours AA Jaures

[…]

Représentée par M^e Francis TROMBERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur H I

assigné à domicile le 13 juin 2018

Actuellement 34, Cours AA Jaurès

[…]

Madame J K

assignée à étude d’huissier le 13 juin 2018

née le […] à […]

[…]

[…]

Maître R A

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e COULOMB de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SCI CASTAGNADES représentée par sa co-gérante, Madame J K domiciliée es qualité […], […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nadine SOULAN, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Romain LEONARD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

SA SOCIETE GENERALE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Avril 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseillère,

M^me Nathalie ROCCI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 21 Mai 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juillet 2019

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 25 Juillet 2019, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige':

Par acte du 24 octobre 2005, la société civile immobilière Les Castagnades dont la gérante associée est M^me J K, a acheté à M. M N, un immeuble situé 21 rue du docteur Y à Montfrin.

Par acte du 22 novembre 2010 établi par Maître A, notaire à Thor, la SCI Les Castagnades a vendu cet ensemble immobilier à M. AA-O X qui a financé cet achat par un prêt de 200 000 euros souscrit auprès de la Société Générale.

La gestion du bien a été confiée à la société Bootis Gestion, suivant un mandat de gestion du 24 novembre 2010, étant précisé que trois locataires avaient été mis en place par la SCI Les Castagnades avant la vente: il s’agit de M^me F B, de M^me D C et de M. O P lequel a quitté les lieux.

Le 3 juillet 2014, la société Bootis Gestion informait la mairie de la nécessité de poser des étais en raison d’un affaissement de la façade.

A cette occasion la mairie de Montfrin a communiqué à M. X un arrêté préfectoral du 30 janvier 1990 portant déclaration d’insalubrité de l’immeuble en cause, avec prescription d’une interdiction d’habiter.

Par acte du 23 septembre 2015, M. X a fait assigner la SCI Les Castagnades, M^me F B, M^me D C, M. O I, Maître R A, notaire rédacteur de l’acte de vente, et Maître AA-AC AD notaire à Draguignan, ainsi que la société Générale devant le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins d’obtenir, à titre principal, la nullité de la vente et la restitution du prix sur le fondement de l’erreur sur la qualité substantielle au visa des articles 1108 à 1110 du code civil, et à titre subsidiaire, la résolution de la vente au motif de l’existence d’un vice caché.

M. X sollicite en tout état de cause les sommes de :

* 37 821,49 euros au titre des frais et taxes acquittées

* 10 000,00 euros en réparation du préjudice résultant du manquement au devoir de conseil

* 10 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me J K est intervenue volontairement à l’instance en sa qualité de gérante de la SCI Les Castagnades.

Par acte du 28 novembre 2017, la SCI Les Castagnades et M^me J K ont appelé en cause M. M N et Maître S A, mais le juge de la mise en état a refusé de joindre les affaires, considérant que la mise en cause est intervenue tardivement.

Par jugement du 19 février 2018, le tribunal de grande instance de Nîmes a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M^me J K

— débouté M. AA-O X de l’intégralité de ses demandes

— constaté la déchéance du terme du prêt consenti le 2 novembre 2010 par la société Générale à M. AA-O X

— condamné en conséquence, M. AA-O X à payer à la société générale la somme de 200 227,06 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, capitalisés par année entière en application de l’article 1154 du code civil

— condamné M. AA-O X à payer à M^me F B et M^me J C la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive

— condamné M. AA-O X à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros chacun à :

* la SCI Les Castagnades et M^me J K ensemble,

* la société générale,

* Maître R A,

* Maître AA-AC AD,

* M^me F B et M^me D C ensemble

— condamné M. AA-O X aux entiers dépens.

M. AA-O X a interjeté appel de cette décision le 15 mars 2018.

Prétentions et moyens des parties':

Par conclusions du 19 septembre 2018, M. AA-O X demande à la cour au visa des articles 1108 ancien et suivants du Code civil, 1130 et suivants du Code civil, 1641 et suivants du Code civil, 1240 du Code civil, et L312-12 du Code de la consommation, de :

— réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

à titre principal,

— constater l’existence d’une erreur portant sur une qualité substantielle du bien vendu ayant vicié le consentement de Monsieur AA-O X lors de la vente du 22 novembre 2010,

— prononcer en conséquence la nullité de la vente du 22 novembre 2010 et du prêt afférent

souscrit auprès de la Société Générale le 16 novembre 2010,

— condamner en conséquence la SCI Les Castagnades à lui restituer le prix de vente, soit 207.043 euros

— condamner la SCI Les Castagnades à lui verser la somme de 49.159,19 euros à titre de dommages-intérêts en raison des frais et taxes acquittées relativement au bien vendu,

à titre subsidiaire,

— constater l’existence d’un vice caché, antérieur à la vente, atteignant l’immeuble vendu,

— prononcer en conséquence la résolution de la vente du 22 novembre 2010 et du prêt afférent souscrit auprès de la Société Générale le 16 novembre 2010,

— condamner en conséquence la SCI Les Castagnades à restituer à Monsieur AA-O X le prix de vente, soit 207.043 euros

— condamner la SCI Les Castagnades à verser à M. X la somme de 49.159,19 euros à titre de dommages-intérêts en raison des frais et taxes acquittées relativement au bien vendu,

en toute hypothèse :

— prendre acte de ce que Monsieur X se réserve le droit d’engager une action en

indemnisation à l’encontre des notaires dans l’hypothèse où il s’avérerait matériellement

impossible d’obtenir la restitution du prix auprès de la SCI Les Castagnades,

— condamner in solidum la SCI Les Castagnades, Maître R A et Maître AA-AC AD à relever et garantir indemne M. AA-O X de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge au profit des occupants de l’immeuble litigieux,

— condamner in solidum Maître R A et Maître AA-AC AD à verser à Monsieur AA-O X une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation des conséquences préjudiciables de la violation de leur devoir de conseil,

— rejeter toute demande formée à l’encontre de M. X de quelque nature qu’elle soit,

notamment fondée sur le caractère prétendument abusif de la présente procédure,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens, outre la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions du 3 juillet 2018, la SCI Les Castagnades représentée par sa co-gérante M^me J K, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et de débouter en toutes leurs demandes à son encontre M. AA-O X et la Société Générale

à titre subsidiaire :

— dire et juger que Maître R A, notaire, est civilement responsable pour défaut d’information et de conseil

— condamner Maître R A à relever et garantir la SCI Les Castagnades de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge

— condamner M. X et Maître R A au paiement de la somme de 3 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 30 avril 2019, la Société Générale demande à la cour, au visa des articles L. 312-12 du Code de la consommation, des anciens articles 1134, 1382 et 1154 du Code civil,

— dire et juger que l’appel interjeté par Monsieur AA-O X suivant déclaration en date du 15 mars 2018, à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nîmes le 19 février 2018, est mal fondé,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nîmes le 19 février 2018 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

in limine litis,

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture à effet différé en date du 15 octobre 2018

au fond,

*à titre principal :

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Nîmes le 19 février 2018 en toutes ses dispositions et :

— débouter Monsieur AA-O X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— constater la déchéance du terme intervenue le 30 novembre 2017 du prêt immobilier qui lui a été consenti par la SA Société Générale le 02 novembre 2010,

— condamner en conséquence Monsieur AA-O X à porter et payer à la Société Générale la somme de 200.227,06 euros selon décompte arrêté au 30 novembre 2017, date de la déchéance du terme, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, capitalisés par année entière en application de l’article 1154 du Code civil

*à titre subsidiaire, si toutefois la cour de céans infirmait le jugement dont appel et prononçait la résolution ou la nullité de la vente, il lui est demandé de :

— condamner Monsieur AA-O X à porter et payer à la Société Générale la somme de 200.000 euros en remboursement du prêt souscrit le 02 novembre 2010, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, capitalisés par année entière en application de l’article 1154 du Code civil,

— dire et juger que les sommes versées par Monsieur AA-O X à la Société Générale en remboursement du prêt souscrit le 02 novembre 2010 se compenseront avec le capital de 200.000 euros qu’il doit rembourser,

— condamner in solidum la SCI Les Castagnades, Maître R T et Maître AA-AC AD à porter et payer à la Société Générale la somme de 36.005 euros, à titre

de dommages et intérêts pour perte de chance de bénéficier des intérêts prévus au contrat de prêt, et indemnité d’exigibilité anticipée,

— dire et juger que les sommes indemnitaires allouées à la Société Générale porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, capitalisés par année entière en application de l’article 1154 du Code civil.

en tout état de cause,

— condamner in solidum Monsieur AA-O X, la SCI Les Castagnades, Maître R A et Maître AA-AC AD à porter et payer à la Société Générale la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre

— les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 17 août 2018, Maître R A demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X de toutes ses réclamations et l’a condamné à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter la SCI Les Castagnades et la Société Générale de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre

— condamner M. X ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel

— condamner M. X ou tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions du 13 juillet 2018, Maître AA-AC AD demande à la cour de :

— confirmer en tous points la décision déférée

— débouter M. X et la Société Générale de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre

— condamner M. X à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel

— débouter la Société Générale de demandes à nouveau qu’elle formerait à son encontre et la condamner, dans cette hypothèse, au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civilement

— condamner qui il appartiendra aux entiers dépens distraits au profit de la SCP Coulomb Divisia Chiarini, avocats.

Par conclusions du 27 juillet 2018, M^me D C et M^me F Z demandent à la cour de :

— dire et juger qu’elles se réservent le droit de solliciter réparation du préjudice subi en l’état de l’insalubrité existante de l’immeuble loué, 22, rue du docteur Y

— confirmer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement frappé d’appel, tant en ce qui concerne les dommages et intérêts pour procédure abusive que l’article 700 du code de

procédure civile

— condamner en outre, en cause d’appel et tenant la mauvaise foi adverse, M. X au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts tenant la procédure abusive engagée à leur encontre

— condamner M. X au paiement de la somme de 1 500 euros pour chacune d’elles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. X aux entiers dépens distraits au profit de Maître Francis Trombert.

M. O I à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées par acte d’huissier du 13 juin 2018 en application des dispositions de l’article 902 du code de procédure civile n n’a pas conclu.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 avril 2019.

Motifs':

— Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

En l’absence de motif légitime de révoquer l’ordonnance de clôture, la demande formulée en ce sens par la Société Générale est rejetée et ses conclusions notifiées le 30 avril 2019 sont irrecevables.

— Sur l’erreur sur une qualité substantielle :

M. X soutient que son consentement a été vicié dès lors qu’il a acheté un immeuble destiné à la location et qu’il n’a découvert qu’incidemment l’existence d’un arrêté d’insalubrité interdisant l’habitabilité ce qui est une qualité substantielle de l’immeuble.

Il résulte des pièces versées au débat que le préfet du Gard a pris le 30 janvier 1990 un arrêté n°90 00149 portant déclaration d’insalubrité de l’immeuble situé 21, rue du docteur Y à Montfrin, lequel était à cette date propriété de M. U V, considérant un certain nombre de désordres ou de non conformités aux règles de sécurité rendant l’immeuble impropre à l’usage d’habitation, avec possibilité d’y remédier.

Le rapport de contrôle établi par un inspecteur salubrité indique, à la date du 7 juin 2002, alors que l’immeuble a été vendu à M. M N, et d’une manière générale, que les constats réalisés le jour de l’enquête ne permettaient pas de qualifier les logements concernés d’insalubres. Il indique cependant que l’arrêté du 30 janvier 1990 ne peut être abrogé dés lors qu’il n’a pas été remédié à la totalité des défauts ayant motivé l’arrêté en question.

Au mois de septembre 2014, la commune de Montfrin a sollicité du bureau d’études techniques Vial, un avis sur la solidité de l’immeuble. Ce bureau d’études conclut qu’il n’y a pas de souci de solidité sur le bâtiment pour la partie habitation. Il préconise en revanche la vérification de l’étanchéité et de la mise hors d’eau au niveau des toitures et la reprise complète des balcons.

Enfin un nouvel arrêté préfectoral du 20 avril 2015, interdisant l’habitation du seul local situé en rez-de-chaussée de l’immeuble est venu abroger l’arrêté du 30 janvier 1990.

Il en résulte que lors de l’acquisition de l’immeuble par M. X auprès de la SCI Les Castagnades, en novembre 2010, les conditions d’insalubrité qui ont présidé à l’arrêté du 30

janvier 1990 ne sont plus d’actualité. M. X a d’ailleurs été en mesure de louer le logement situé au premier étage de l’immeuble quelques semaines après son acquisition à M^me Z, ainsi qu’en atteste le bail du 1^er mai 2011.

Il apparaît enfin que l’arrêté sus-visé du 20 avril 2015 n’a considéré comme impropre à l’habitation que le local situé en rez-de-chaussée de l’immeuble, lequel ne respecte pas les dispositions légales en matière d’éclairage naturel et de ventilation. Or, il est constant que ce rez-de-chaussée a été aménagé par M. X lequel est par conséquent seul responsable de l’interdiction d’habiter relative au local du rez-de-chaussée.

En tout état de cause, l’arrêté de 2015 est sans conséquence sur le litige M. X ayant loué ses logements sans entrave jusqu’à cette date.

— Sur le vice caché :

A titre subsidiaire, M. X demande la résolution de la vente sur le vice caché qui réside selon lui dans l’interdiction administrative de louer les lieux et non dans les causes de l’arrêté d’insalubrité.

Il souligne que s’il a pu prendre connaissance de l’état du bien, il ignorait en revanche que l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté d’ insalubrité portant interdiction d’habiter.

Il en résulte que la vétusté du bien acquis était apparente et que l’existence de l’arrêté du 30 janvier 1990 ne constitue pas un vice caché dés lors que cette circonstance non irrémédiable compte tenu de travaux utiles possibles, n’a occasionné à M. X aucun dommage. En effet, cet arrêté n’a pas été un obstacle à la location, M. X ayant loué un appartement à M^me W Z suivant contrat de bail prenant effet le 1^er mai 2011, à M^me F Z suivant contrat de bail du 17 janvier 2012, à M^me D C suivant contrat de bail du 31 août 2012.

En tout état de cause, la société Les Castagnades, société civile immobilière à caractère familial, qui n’avait pas connaissance de l’arrêté du 30 janvier 1990, peut se prévaloir de la clause contractuelle d’exclusion de garantie des vices cachés, M. X ne démontrant pas que cette société se livre de façon habituelle à des actes d’achat et de revente d’immeubles et qu’elle aurait en conséquence le statut de vendeur professionnel.

Enfin, l’impropriété à l’habitation du local situé en rez-de-chaussée résulte de l’arrêté du 20 avril 2015 lequel a abrogé l’arrêté du 30 janvier 1990 et n’est donc pas imputable à la SCI Les Castagnades.

Le jugement déféré est par conséquent confirmé en ce qu’il a jugé qu’il n’y a ni erreur sur la substance, ni vice caché.

— Sur la responsabilité des notaires, Maîtres A et AD :

M. X recherche la responsabilité de Maître A, rédacteur du compromis de vente et de Maître AD qui l’a assisté, au titre du manquement à leur devoir de conseil, leur reprochant de ne pas avoir interrogé la mairie sur la situation administrative de l’immeuble vendu et de n’avoir pas sollicité en conséquence, un certificat de non péril ou de non insalubrité.

M. X considère en effet que la note d’urbanisme et le relevé hypothécaire produits sont insuffisants, les arrêtés préfectoraux n’étant pas publiés à la conservation des hypothèques.

Il résulte cependant des pièces versées au débat qu’aucun élément ne permettait à la date de la rédaction de l’acte de douter de la salubrité de l’immeuble dont plusieurs appartements étaient occupés par des locataires, et au sujet duquel la mairie, interrogée sur la question relative à l’assainissement, certes annexe mais en lien avec la salubrité, n’a mentionné aucune réserve sur ce point.

En effet, si l’arrêté portant insalubrité de l’immeuble fait l’objet d’une publication au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, cette publicité n’a pas été réalisée en l’espèce et il est constant que les relevés hypothécaires expressément demandés par Maîtres A et AD ne mentionnaient pas l’arrêté en cause, seulement notifié au propriétaire concerné en 1990.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a jugé que les notaires n’étaient tenus à aucune démarche spécifique auprès de la mairie pour connaître l’état du bien et en ce qu’il a déduit qu’il n’existait aucune faute établie à l’encontre de Maître R A et de Maître AA-AC AD.

— Sur la demande d’annulation ou de résolution du contrat de prêt :

M. X succombant pour l’ensemble de ses prétentions, sa demande d’annulation ou de résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la Société Générale pour financer l’acquisition du bien est rejetée.

La déchéance du terme étant intervenue le 30 novembre 2017. M. X est redevable de la somme de 200 227,06 euros se décomposant comme suit :

*187 080,28 euros en principal

* 47,81 euros en intérêts

* 13 098,97 euros au titre de l’indemnité de déchéance du terme, et le jugement déféré qui l’a condamné à payer ces sommes à la Société Générale, est confirmé.

— Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

L’appel en cause par M. X de Mesdames F B et J C, ses locataires, contre lesquelles il ne forme aucune demande et dont la présence dans la cause n’est pas justifiée, constitue un abus de droit.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer à M^mes B et C la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts en application de l’article 1382 du code civil.

— Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens':

L’équité commande de confirmer le jugement déféré sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et y joutant, de condamner M. X à payer, au titre des frais irrépétibles d’appel, la somme de 800 euros chacun à:

* la SCI Les Castagnades et M^me J K ensemble,

* Maître R A,

* Maître AA-AC AD,

* M^me F B et M^me D C ensemble.

M. X qui succombe dans ses prétentions est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

— Dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture

— Confirme le jugement déféré

Y ajoutant :

— Condamne M. X à payer la somme de 800 euros chacun, à:

* la SCI Les Castagnades et M^me J K ensemble,

* Maître R A,

* Maître AA-AC AD,

* M^me F B et M^me D C ensemble, au titre des frais irrépétibles d’appel

— Condamne M. AA-O X aux dépens dont le recouvrement pourra être assuré conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffière.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,