N°

450

SE

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Copie exécutoire

délivrée à :

— M^e Lau et Nougaro,

le 30.11.2021.

Copies authentiques

délivrées à :

— M^e Dubau,

— M^e Quinquis,

le 30.11.2021.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 25 novembre 2021

RG 18/00452 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 565, rg n° 10/00646 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 25 septembre 2017 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 2 novembre 2018 ;

M. B A, ès-qualitès de liquidateur judiciaire de la Sarl Carlton Hills, […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Vaiana Tang, Sophie Dubau & Mikael Canevet, représentée par M^e Sophie DUBAU, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

La Banque Socrédo, société d’économie mixte, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 1491/59 dont le siège social est sis […], […], prise en la personne de ses représentants légaux ;

Ayant pour avocat la Selarl Cabinet Lau et Nougaro, représentée par M^es James LAU et Isabelle NOUGARO, avocats au barreau de Papeete ;

M. E I X, né le […] à Papeete, de nationalité française, et

Mme C D épouse X, née le […] à Teahupoo, de nationalité française demeurant à […], […] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, représentée par M^e François QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 20 septembte 2021 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 28 octobre 2021, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M^me Y et M. GELPI, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de G française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Faits :

La SARL CARLTON HILLS a entrepris de construire à Faa’a (G française) un ensemble immobilier dénommé « Résidence LE CARLTON HILLS » composé de 58 appartements et parkings en sous-sol répartis en deux corps de bâtiments et d’espaces communs, lequel a fait l’objet, à partir de 2004, d’une commercialisation sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Dans ce cadre, la SARL CARLTON HILLS a contracté auprès de la SAEM banque SOCREDO (la SOCREDO), par acte sous seing privé du 17 décembre 2004, une garantie d’achèvement de l’immeuble intitulée «garantie extrinsèque d’achèvement sous forme de cautionnement bancaire».

Par acte authentique dressé par Maître CORMIER, notaire à Papeete, en date du 29 mars 2005, Monsieur E X et Madame C D ont acquis de la SARL CARLTON HILLS un appartement en l’état futur d’achèvement de type T2a constituant le lot n°15 et un emplacement de stationnement couvert constituant le lot n°87 de ce programme immobilier, moyennant le prix global de 19.500.000 FCP, payable par tranches au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Lors de l’acquisition, Monsieur E X et Madame C D ont réglé à la comptabilité du notaire la somme de 1.950.000 FCP (10 % du prix) correspondant au stade « terrassement terminé ».

La banque a ouvert dans ses livres un compte centralisateur du programme immobilier sous le

numéro 504658 820 58 destiné notamment à recevoir le solde du prix de vente des appartements, soit directement, soit par reversement du compte du notaire.

Le 22 juin 2007, un des acquéreurs a sollicité de la SOCREDO la mise en 'uvre de sa garantie d’achèvement.

Le 7 septembre 2007, le cabinet F G, maître d''uvre, a rédigé une attestation d’achèvement de l’ensemble immobilier.

Saisi par plusieurs acquéreurs, le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete, par ordonnance du 3 décembre 2007, a :

— nommé Monsieur H Z, architecte, en qualité d’expert pour constater l’état des travaux et dire si l’immeuble était achevé et en état d’être livré,

— autorisé le placement des sommes restant dues par les acquéreurs requérants au titre des contrats de VEFA sur un compte séquestre ouvert dans les livres de la CARPAP jusqu’à ce qu’il soit statué définitivement sur l’état d’achèvement de l’immeuble.

Le rapport de l’expert judiciaire en date du 26 février 2008, complété le 22 avril 2008, a conclu à l’absence d’achèvement de la résidence.

Le 9 avril 2008, un protocole d’accord a été signé entre la SOCREDO, la SARL CARLTON HILLS et plusieurs acquéreurs, pour parvenir à l’achèvement des travaux, prévoyant le séquestre auprès de la CARPAP des 15 % de l’avant-dernière tranche jusqu’à l’achèvement des travaux, et la suspension des 5 % de la dernière tranche jusqu’à la remise des clefs.

Monsieur E X et Madame C D n’étaient pas signataires de ce protocole.

Ils ont versé, entre les mains de la SOCREDO, la somme de 2.925.000 FCP correspondant à l’avant-dernière tranche de 15 % du prix de vente.

La SOCREDO, dans le cadre de la garantie d’achèvement, a financé les travaux préconisés par l’expert.

Le 30 avril 2009, l’expert Z a établi un document intitulé «attestation d’achèvement» dans lequel il a certifié :

1) L’achèvement des travaux conformément à l’article R.261-1 du code de l’Aménagement et de la Construction des 58 appartements de l’immeuble (ailes A et B) et des parties communes,

2) L’obtention du certificat de conformité de tous les ouvrages et équipements établi par le Ministre de l’Aménagement des Relations avec les Communes, suivant l’article D.114-14 du Code de l’Aménagement de la G française (n°03 25 10 12 du 31/12/2008 avec réserves, n°03 2510 du 16/04/209 conformité définitive et sans réserves).

Il a précisé que les réserves concernant le parachèvement des défauts de finition faisaient l’objet de procès-verbaux de constats séparés.

Les acquéreurs ont pris livraison de leurs appartements, opérée par une remise des clefs.

Par jugement du 10 août 2009, la SARL CARLTON HILLS a été placée en redressement judiciaire et, par jugement du 23 novembre 2019, en liquidation judiciaire, M. B A étant désigné

comme liquidateur judiciaire.

Les 24 septembre et 26 octobre 2009, la SOCREDO a déclaré au passif de la SARL CARLTON HILLS à titre privilégié une créance de 188.210.321 FCP au titre de la garantie d’achèvement des travaux, outre les frais d’expertise pour 5.973.000 FCP.

Ces créances ont été admises par une ordonnance du juge commissaire du 13 mars 2015.

Procédure :

Par actes d’huissier des 28 mai et 1er juin 2010, et suivant requête enregistrée au greffe le 6 juillet 2010, la SOCREDO a fait citer Monsieur E X et Madame C D aux fins de :

« – dire et juger qu’en sa qualité de garant, et du fait de la délégation de créance prévue au titre de la garantie bancaire d’achèvement, au bénéfice de la SOCREDO, cette dernière dispose d’un droit direct à percevoir des acquéreurs les fonds non versés sur son compte centralisateur correspondant au montant des travaux d’achèvement qu’elle a fait effectuer;

En conséquence :

— condamner solidairement et indivisément Monsieur E X et Madame C D à payer au compte centralisateur n°504658 820 58 ouvert dans ses livres la somme de 975.000 FCP correspondant au solde du prix de vente de leur appartement ;

— condamner solidairement et indivisément Monsieur E X et Madame C D au paiement d’une somme de 150.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la G française ;

— les condamner aux dépens ».

Par la même assignation elle a appelé en la cause M. B A es qualité d’administrateur judiciaire de la SARL CARLTON HILLS sans former aucune demande à son encontre.

La somme de 975.000 FCP susvisée correspond à la dernière tranche du prix des lots acquis par Monsieur E X et Madame C D (5 % payables à la livraison) restant due.

Par jugement n°565 (RG n°10/00646) en date du 25 septembre 2017, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

— retenu sa compétence ;

— rejeté les exceptions d’incompétence et de procédure ;

— condamné solidairement Monsieur E X et Madame C D à verser à la SOCREDO la somme de 975.000 FCP sur le compte centralisateur n°504658 820 58 ouvert dans ses livres ;

— condamné solidairement Monsieur E X et Madame C D à verser à la SOCREDO la somme de 30.000 FCP au titre des frais irrépétibles ;

— débouté pour le surplus ;

— condamné Monsieur E X et Madame C D aux dépens.

Suivant requête enregistrée au greffe le 2 novembre 2018, M. B A es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CARLTON HILLS a relevé appel de cette décision.

Par une ordonnance du 19 avril 2021, le conseiller de la mise en état a fait injonction à la SOCREDO et à M. B A, ès qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CARLTON HILLS, de produire et verser aux débats les procès-verbaux de constats séparés sur les réserves concernant le parachèvement des défauts de finition mentionnés par Monsieur Z dans son attestation du 30 avril 2009 et, le cas échéant, tous documents attestant de la levée de ces réserves.

Par conclusions du 29 avril 2021, la SOCREDO a indiqué qu’elle procédait à la recherche des documents sollicités, dans l’éventuelle hypothèse où Monsieur Z aurait pu lui en donner communication. Elle a fait observer que ces pièces devaient être en possession de la SARL CARLTON HILLS en sa qualité de maître d’ouvrage.

M. A a conclu le 11 mai 2021 qu’il ne disposait pas des procès-verbaux de constats visés par l’ordonnance. Il a versé au débat le rapport final établi par Monsieur Z le 8 février 2010, indiquant qu’il s’agissait du seul document postérieur à l’attestation du 30 avril 2009 en sa possession.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2021 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 28 octobre 2021.

A l’issue de cette audience, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 25 novembre 2021 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

Par conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 5 août 2021, M. B A es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CARLTON HILLS, appelant, demande à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Il sollicite de la cour, statuant à nouveau, de :

— débouter la SOCREDO, Monsieur E X et Madame C D de toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement Monsieur E X et Madame C D à lui payer la somme de 975.000 FCP correspondant au solde du prix de vente devenu exigible avant l’ouverture de la procédure collective, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2009 ;

— condamner in solidum la SOCREDO et Monsieur E X et Madame C D à lui payer la somme de 60.000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, M. B A es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CARLTON HILLS fait valoir que :

— l’achèvement de l’immeuble a rendu exigible le solde du prix de vente des lots, qui constitue une créance de la SARL CARLTON HILLS à l’égard des acquéreurs ;

— cette créance est entrée dans son patrimoine au jour de l’achèvement des dernières tranches de travaux, soit avant l’ouverture de la procédure collective, peu importe qu’une partie des fonds ait été séquestrée ;

— cette créance constitue donc un actif de la liquidation judiciaire de la SARL CARLTON HILLS qu’il appartient à son liquidateur de recouvrer en vue de sa répartition entre tous les créanciers ;

— l’ouverture de la procédure collective de la SARL CARLTON HILLS interdit le règlement, entre les mains du garant, des créances que celle-ci détient à l’égard des acquéreurs ;

— en déclarant au passif de la SARL CARLTON HILLS sa créance au titre des sommes qu’elle a payées en exécution de la garantie d’achèvement, la SOCREDO a choisi de soumettre la fixation et le recouvrement de celle-ci à la compétence du juge commissaire ; elle a renoncé à en poursuivre le paiement directement à l’encontre des acquéreurs ;

— la SOCREDO ne peut se prévaloir de la délégation par la SARL CARLTON HILLS du prix de vente des lots à son profit, faute d’une acceptation de celle-ci par les acquéreurs délégués ; ces derniers se sont en effet toujours opposés au règlement des soldes du prix de vente des lots entre les mains de la SOCREDO ;

— le certificat de conformité du 16 avril 2019, l’attestation établie par Monsieur Z le 30 avril 2009 et son rapport final en date du 8 février 2010, démontrent que l’immeuble est achevé au sens des dispositions de l’article R621-1 du code de la construction et de l’habitation;

— l’avant-dernière tranche de 15 % et la dernière tranche de 5 %, devenus exigibles avant l’ouverture de la procédure collective du vendeur, ne peuvent être réglées qu’entre les mains du liquidateur.

Par conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 6 août 2021, Monsieur E X et Madame C D, intimés, demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Ils sollicitent de la cour, statuant à nouveau, de :

— dire que l’immeuble […] est resté inachevé ;

En conséquence,

— dire que la somme totale de 3.900.000 FCP, correspondant à l’avant dernière tranche de 15 % et à la dernière tranche de 5 %, n’était pas exigible ;

— condamner la SOCREDO à leur rembourser la somme de 3.900.000 FCP outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— dire que les intérêts seront capitalisés ;

— débouter la SOCREDO et M. B A es qualité de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner la SOCREDO et M. B A es qualité à leur verser la somme de 500.000 FCP au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

— les condamner aux entiers dépens, dont distraction d’usage au profit de la SELARL JURISPOL.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur E X et Madame C D font valoir ce qui suit :

— l’achèvement de l’immeuble s’apprécie au regard des dispositions de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation ; le certificat de conformité délivré le 16 avril 2009 n’est pas de nature à établir l’achèvement de l’immeuble au sens de ce texte ; l’attestation d’achèvement établie par

Monsieur Z le 30 avril 2009 mentionne l’existence de réserves concernant le parachèvement des défauts de finition ; or, en présence d’un immeuble de standing comme c’est le cas en l’espèce, les défauts d’équipement ou de finition permettent de caractériser un défaut d’achèvement, alors même que l’appartement vendu en l’état futur d’achèvement est lui-même habitable ; en outre, l’achèvement implique la conformité générale, sinon absolument totale, à la détermination contractuelle de l’immeuble vendu et de sa destination ; selon les stipulations contractuelles, l’exécution des travaux de finition des appartements et des parties communes était nécessaire à l’achèvement ; la SOCREDO et M. A sont dans l’incapacité de justifier de la levée de ces réserves dès lors qu’ils n’ont pas déféré à l’injonction qui leur a été délivrée à cette fin par le conseiller de la mise en état ; l’existence de réserves concernant les finitions, et l’absence de justification de la levée de celles-ci, interdisent de considérer l’immeuble comme achevé ;

— il appartenait à Monsieur Z de déclarer la constatation de l’achèvement devant le notaire qui a reçu l’acte de vente et à la partie la plus diligente de notifier cette déclaration à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; la procédure prévue à l’article R261-2 du code de la construction et de l’habitation, d’ordre public, n’ayant pas été respectée, l’immeuble ne peut pas être considéré comme achevé ni livré ;

— l’avant-dernière tranche et la dernière tranche du prix de vente n’étaient donc pas exigibles ; payées à tort, elles doivent être remboursées.

Par conclusions récapitulatives reçues par RPVA le 21 juin 2021, la SOCREDO, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— débouter M. B A es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CARLTON HILLS, Monsieur E X et Madame C D de leurs demandes ;

— constater que Monsieur E X et Madame C D ont reconnu lui devoir la somme de 975.000 FCP au titre du solde du prix de leur appartement ;

— condamner solidairement Monsieur E X et Madame C D à lui payer la somme de 150.000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SOCREDO fait valoir que :

— la garantie d’achèvement qu’elle a accordée à la SARL CARLTON HILLS est une garantie autonome qui, sauf convention contraire, ne suit pas l’obligation garantie ;

— il ne peut être contesté qu’elle a exécuté sa garantie d’achèvement ;

— en vertu du caractère autonome de la garantie d’achèvement, le garant qui exécute la garantie d’achèvement à laquelle il était tenu envers les acquéreurs, remplit une obligation qui lui est personnelle ; il dispose en conséquence à leur encontre d’un droit direct sur le solde du prix de vente, à concurrence du coût des travaux exécutés, ce solde ne faisant dès lors pas partie de l’actif du vendeur ; le garant est alors le seul créancier des acquéreurs ; il évince le constructeur défaillant qui n’est titulaire d’aucune créance contre l’acquéreur ;

— il importe peu que ce soient les entreprises initialement missionnées par le constructeur qui aient réalisé les travaux d’achèvement ou que l’achèvement soit intervenu avant l’ouverture de la procédure collective de la SARL CARLTON HILLS ;

— il ne peut pas non plus lui être opposé qu’elle a déclaré sa créance au passif de la SARL CARLTON

HILLS ou que celle-ci a été admise ;

— la SOCREDO dispose en outre, en garantie de la garantie d’achèvement, d’une délégation de créance consentie par la SARL CARLTON HILLS à son profit ; il ne peut être soutenu que la délégation de créance n’a pas été acceptée par les acquéreurs dès lors que ces derniers en ont reçu notification préalablement à la signature de l’acte de vente, et que celui-ci reprend les stipulations de la garantie d’achèvement ;

— Monsieur E X et Madame C D doivent payer directement entre les mains du garant le solde du prix de vente des lots qu’ils ont acquis ;

— Monsieur Z a attesté le 30 avril 2009 de l’achèvement de l’immeuble conformément à l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation ; les réserves n’ont porté que sur le parachèvement des défauts de finition ; l’achèvement n’a jamais été contesté antérieurement, ni par les autres acquéreurs de la copropriété ;

— la banque qui a exécuté ses engagements contractuels est en droit de demander aux acquéreurs le solde du prix de vente.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur le fond :

Sur l’appel formé par M. A es qualité de liquidateur de la SARL CARLTON HILL: examen des contestations de Monsieur E X et de Madame C D et des demandes concurrentes de la SOCREDO et de M. A es qualité sur le solde du prix de vente :

La vente d’immeubles à construire est régie en G française par les articles 1601-1 à 1601-4 du code civil étendus sur ce territoire par l’ordonnance n°98-774 du 2 septembre 1998, et par les dispositions du code de la construction et de l’habitation visées aux articles L.662-1 à L.662-2 relatifs aux dispositions applicables en G française pour la partie législative (issus de la même ordonnance), et à l’article R.662-1 pour la partie réglementaire (issus du décret n°2000-1227 du 13 décembre 2000).

Selon l’article 1601-3 du code civil : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Selon l’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable en G française « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : d) lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L.261-3 du présent code, la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ».

L’article R.261-21 du même code dispose :

« La garantie d’achèvement donnée par les établissements indiqués à l’article R.261-17 prend la

forme :

a) Soit d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Cette convention doit stipuler au profit de l’acquéreur ou sous-acquéreur le droit d’en exiger l’exécution ;

b) Soit d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Les versements effectués par les établissements garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés faits dans l’intérêt de la masse des créanciers ».

Par ailleurs, selon les dispositions de l’article R.261-14, le paiement du prix par l’acquéreur ne peut excéder au total 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étant payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur. Il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité de l’immeuble avec les prévisions du contrat.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé en date du 17 décembre 2004, la SOCREDO a consenti à la SARL CARLTON HILLS une garantie d’achèvement de l’immeuble, conformément à l’article R.261-21 b susvisé.

Ce contrat stipule en son article 1er intitulé « Stipulation de cautionnement solidaire en faveur des acquéreurs » :

« A la demande du client (stipulant), la banque s’engage à titre de caution solidaire, envers les acquéreurs des lots à usage d’habitation ou à usage d’habitation et professionnel, composant l’ensemble immobilier ci-dessus désigné, et ce, conformément à l’article R 261-21 b du code de la construction et de l’habitation. En conséquence, la banque se trouve, en vertu de la présente stipulation pour autrui, obligée envers chaque acquéreur à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble tel que défini par le Code de la construction et de l’habitation, à l’exclusion de toutes autres sommes résultant d’un défaut de conformité, de malfaçons ou du retard dans l’achèvement de l’immeuble (…) ».

L’acte authentique de vente mentionne que : « Aux termes de l’acte sous seing privé en date du 17 décembre 2004, la Banque SOCREDO s’est engagée solidairement avec le Vendeur, à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement des biens et droits immobiliers vendus et ce jusqu’à leur achèvement, et ce conformément aux dispositions de l’article R261-21 b) du code de la construction et de l’habitation ».

Si l’engagement de cautionnement comporte une stipulation pour autrui qui a pris effet par l’acceptation de l’acquéreur dans l’acte de vente, cette stipulation pour autrui a pour seul effet de permettre à l’acquéreur de déclencher lui-même, en qualité de bénéficiaire, la garantie bancaire.

Les parties ne contestent pas que la garantie d’achèvement a été mise en 'uvre à la suite de la défaillance de la société CARLTON HILLS, et qu’elle a été exécutée par la SOCREDO, à hauteur d’une somme de 188.210.321 FCP au titre de la garantie d’achèvement des travaux outre celle de 5.973.000 FCP (frais d’expertise), correspondant aux créances déclarées par la SOCREDO dans le cadre de la procédure collective du constructeur.

Les acquéreurs soutiennent que l’avant dernière tranche de 15 % et la dernière tranche de 5 %

n’étaient pas exigibles à défaut d’achèvement. Ils en demandent le remboursement.

Il convient d’examiner le bien-fondé de cette contestation avant de statuer, s’il y a lieu, sur les demandes conjointes du promoteur et de la banque relatives au solde du prix de vente.

— Sur le moyen tiré de l’inachèvement des lots acquis par Monsieur E X et Madame C D :

L’acte de vente stipule : « En conformité avec les dispositions de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, le prix ci-dessus indiqué est payable au fur et à mesure de l’avancement des travaux, savoir :

(')

— à l’achèvement '. 15 % soit 5.100.000 FCP,

— à la livraison des locaux…. 5 % soit 1.700.000 FCP ».

Au chapitre I «Stipulations relatives aux fractions du prix payables à terme» du titre II « Conditions de la vente », il est mentionné :

« Conformément aux dispositions de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, l’échelonnement du prix de vente (') a été calculé de telle sorte que selon les prévisions d’avancement des travaux les versements ne puissent excéder :

(') 95 % à l’achèvement de l’ensemble immobilier,

—  100 % lors de la mise à disposition de l’acquéreur des locaux.

L’état d’avancement des travaux d’achèvement de l’ensemble immobilier seront suffisamment justifiés au moyen des attestations successives de l’architecte du programme ou autre homme de l’art qualifié.

Il est ici souligné que conformément aux dispositions de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation, la partie d’immeuble vendue sera réputée achevée lorsque seront exécutés les ouvrages et que seront installés les éléments d’aquipement qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination ».

Les dispositions de l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation, qui sont reprises dans l’acte de vente, sont d’ordre public et s’imposent au vendeur comme au garant. Il ne peut être exigé de l’acquéreur un paiement qu’après que les travaux pour lesquels il est procédé à l’appel de fonds aient été exécutés.

Sur la notion d’achèvement :

L’achèvement doit être apprécié au regard des dispositions de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation applicable en G française, qui sont reprises dans l’acte de vente (page 24).

Selon ce texte: « L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du

contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

(') ».

Ainsi, l’existence de travaux d’aménagement ou de finition à réaliser ne fait pas obstacle à l’achèvement de l’immeuble, pourvu que les ouvrages soient réalisés et que éléments d’équipements indispensables à son utilisation soient installés. De même, l’existence de défauts de conformité ne fait pas obstacle à l’achèvement, dès lors que ceux-ci ne sont présentent pas un caractère substantiel et ne rendent pas les ouvrages impropres à leur destination.

Sur les modalités de constatation de l’achèvement :

Dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur, les dispositions de l’article R261-2 du code de la construction et de l’habitation, invoquées par les acquéreurs, ne s’appliquent pas à la vente en l’état futur d’achèvement.

En effet, ce texte, dans sa rédaction applicable en G française, dispose :

« L’achèvement de l’immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée.

La constatation par les parties fait l’objet d’un acte du notaire qui a reçu la vente à terme ; cet accord vaut livraison de l’immeuble.

La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l’acte de vente l’a prévu ou lorsqu’il n’y a pas accord des parties.

(Adapté, art. R662-1) « Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de première instance du lieu de l’immeuble, parmi celles que le tribunal commet habituellement. »

La constatation de l’achèvement fait l’objet par la personne qualifiée ainsi désignée d’une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente.

La constatation de l’achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite.

Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification vaut livraison de l’immeuble à la date de cette réception ».

Les dispositions de l’article R261-2 précité ne s’appliquent qu’en matière de ventes à terme, et non en matière de ventes en l’état futur d’achèvement.

Aucun texte légal ou réglementaire ne régit la constatation de l’achèvement de l’immeuble dans la vente en l’état futur d’achèvement, dans les rapports entre le vendeur et l’acquéreur.

La seule réglementation concerne le constat d’achèvement établi pour la libération du garant selon un processus particulier prévu à l’article R261-24 du code de la construction et de l’habitation.

L’article R.261-24 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction applicable en G française dispose : « La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble. Cet achèvement résulte soit de la déclaration certifiée par un homme de l’art, (remplacé, art. R.662-1) « prévue par les règles applicables localement relatives à la déclaration d’achèvement des travaux », soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions

prévues par l’article R. 261-2 ».

Ces dispositions fixent les conditions de la cessation de la garantie d’achèvement, qui impliquent l’achèvement de l’immeuble ainsi que sa constatation selon ces modalités.

En l’espèce, M. A es qualité comme la SOCREDO excipent l’un comme l’autre de l’attestation d’achèvement établie le 20 avril 2009 par Monsieur Z, par laquelle ce dernier a certifié :

1) L’achèvement des travaux conformément à l’article R.261-1 du code de l’Aménagement et de la Construction des 58 appartements de l’immeuble (ailes A et B) et des parties communes,

2) L’obtention du certificat de conformité de tous les ouvrages et équipements établi par le Ministre de l’Aménagement des Relations avec les Communes, suivant l’article D.114-14 du Code de l’Aménagement de la G française (n°03 25 10 12 du 31/12/2008 avec réserves, n°03 2510 du 16/04/209 conformité définitive et sans réserves).

Dans les rapports entre l’acquéreur et le vendeur, cette attestation d’achèvement, conforme aux dispositions contractuelles ci-dessus rappelées, est de nature à établir l’achèvement des biens, dans la mesure où il n’est pas contesté, ni contestable, qu’elle émane d’un homme de l’art.

Par ailleurs, il n’est pas soutenu que ce document ne serait pas de nature à établir, dans les rapports entre l’acquéreur et le garant, l’achèvement de l’immeuble conformément aux dispositions de l’article R261-24 du code de la construction et de l’habitation précité.

En effet, si Monsieur E X et Madame C D excipent du non-respect du formalisme posé par l’article R261-2 du même code, alors que ces dispositions ne sont pas applicables en matière de ventes en l’état futur d’achèvement, force est de constater qu’ils ne soutiennent pas que le garant ne serait pas libéré de son obligation d’achèvement à défaut du respect de la procédure de constatation de l’achèvement posée par l’article R261-24. Ce n’est d’ailleurs pas l’objet de l’instance, les acquéreurs ne sollicitant pas la mise en 'uvre de la garantie en vue d’obtenir l’achèvement.

Au surplus, l’article R261-2 prévoit que l’achèvement peut être constaté de manière alternative, soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R261-2, soit par la déclaration certifiée par un homme de l’art, prévue par les règles applicables localement relatives à la déclaration d’achèvement des travaux. Le constat de l’achèvement dans les rapports entre garant et acquéreur ne relève donc pas exclusivement de celles des dispositions de l’article R261-2 qui sont invoquées.

En définitive les acquéreurs n’excipent que du non-respect du formalisme posé par l’article R261-2 du code de la construction et de l’habitation, lequel n’est pas applicable en l’espèce.

Le moyen tiré d’un défaut d’achèvement en raison du non-respect des dispositions de ce texte doit par conséquent être rejeté.

Dès lors que vendeur et garant se prévalent d’une attestation d’achèvement établie par un homme de l’art, il appartient à Monsieur E X et Madame C D, qui la contestent, de rapporter la preuve contraire, étant précisé que le juge conserve toujours, à cet égard, un pouvoir d’appréciation et n’est pas lié par les conclusions du constatant.

Monsieur E X et Madame C D soulèvent l’existence, mentionnée par Monsieur Z, de « réserves concernant le parachèvement des défaut de finition », lesquelles ont fait l'« objet de procès-verbaux de constats séparés ». Ils font valoir que ni la SOCREDO, ni M^e A es qualité n’ont déféré à l’injonction du conseiller de la mise en état d’avoir à produire au débat ces documents, pour conclure que l’achèvement de l’immeuble n’est pas

établi.

Ils excipent en outre des caractéristiques de la copropriété pour soutenir, s’agissant d’un immeuble de standing, que la circonstance que l’appartement vendu était habitable n’est pas suffisant. Ils soutiennent que l’achèvement de l’immeuble implique la conformité de l’immeuble vendu aux stipulations contractuelles et à sa destination, et que l’acte de vente comportait une obligation de parachèvement. Les réserves relatives aux défauts de finitions établiraient ainsi, selon eux, l’inachèvement de l’immeuble.

Mais la charge de la preuve de l’inachèvement de l’immeuble repose sur ceux qui s’en prévalent, de sorte qu’il ne peut être tiré, au préjudice du vendeur ou du garant, aucune conséquence de l’absence de production des procès-verbaux de constats visés par Monsieur Z.

Les réserves invoquées par ce dernier concernent le « parachèvement des défauts de finition », sans autre précision, de telle sorte qu’il n’est pas possible de connaître la nature des réserves en question.

Les acquéreurs s’abstiennent eux-mêmes d’évoquer précisément ce qui permettrait, selon eux, de remettre en cause l’attestation établie par Monsieur Z, pour l’ensemble de la copropriété (58 appartements et parties communes), au visa de l’article R261-1.

Par ailleurs, il résulte du rapport final établi le 8 février 2010, communiqué par M. A es qualité, que l'« état des travaux au 31/12/2009 » est ainsi décrit par l’homme de l’art :

« La plupart des travaux sont terminés,

— pour le stade de l’achèvement, a priori depuis fin avril 2009,

— pour le stade de finition, mais avec certaines levées de réserves et améliorations, l’ensemble ayant depuis atteint sa qualité de résidence de standing et une très bonne allure.

Les équipements collectifs et les parties communes sont correctement utilisables (mais avec certaines finitions encore nécessaires) et beaucoup des appartements sont occupés, certains devant encore être finalisés par des réparations et levées de réserves ».

Si Monsieur Z évoque, en février 2010, l’avancement de travaux de finition ayant permis à l’immeuble d’atteindre sa qualité de résidence de standing, il confirme que les travaux de finition, défauts de conformité ou malfaçons qu’il avait relevés en avril 2009 ne faisaient pas obstacle à l’achèvement de l’immeuble, tant au regard des parties communes que privatives. En tout état de cause, les conclusions de ce rapport final interdisent aux acquéreurs de soutenir que l’immeuble ne serait pas achevé au motif qu’il ne répondrait pas aux conditions de qualité et de standing requises ou qu’il ne pourrait être utilisé conformément à sa destination.

Les acquéreurs ne sont pas non plus fondés à exciper des stipulations de l’acte de vente relatives à l’obligation de parachèvement du vendeur (page 26), alors qu’aucune inexécution des obligations contractées par le vendeur à ce titre n’est établie, ni même précisément invoquée, et qu’il ne peut découler de ces dispositions que l’inexécution des finitions serait, du seul fait de sa constatation, de nature à faire obstacle à l’achèvement des lots vendus en application de l’article R261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le moyen tiré de l’existence de réserves portant sur des travaux de finition doit en définitive être écarté et l’immeuble doit être considéré comme achevé, ainsi qu’attesté par Monsieur Z le 30 avril 2009.

Enfin, il n’est pas contesté que Monsieur E X et Madame C D ont

versé la somme de 2.925.000 FCP correspondant à la tranche de 15 %, soit 95 % du prix exigible lors de l’achèvement, entre les mains de la SOCREDO. Cette somme n’a pas été versée dans le cadre de l’exécution du protocole d’accord du 9 avril 2008, puisque les acquéreurs n’y ont pas adhéré. C’est donc bien au regard de l’achèvement de l’immeuble que les acquéreurs se sont acquittés de la tranche de 15 %.

Au surplus l’acte de vente comporte au paragraphe « obligation de parachèvement » (page 26) la stipulation suivante : « La non-finition des parties communes ou des ouvrages d’intérêt commun ne saurait être invoquée par l’acquéreur comme cause d’empêchement de la livraison, dès lors que les parties qui lui sont vendues sont habitables ou utilisables conformément à leur destination ».

Il dispose également (page 30) : « La seule occupation ou remise des clefs vaut prise de possession, quand bien même le procès-verbal de livraison (') n’aurait pas été établi par les comparants ».

Bien qu’elles n’en précisent pas la date, les parties ne contestent pas la prise de possession des lots par les acquéreurs. Ces derniers n’ont pas sollicité la consignation de la tranche des 5 % comme l’article R261-14 du code de la construction et de l’habitation leur en donne la possibilité en cas de contestation sur la conformité des biens avec les prévisions du contrat.

Il résulte de ce qui précède que la dernière tranche de 15 %, de même que celle de 5 %, sont exigibles. C’est à bon droit, dans ces conditions, que le premier juge a condamné Monsieur E X et Madame C D au paiement du solde (tranche de 5%). Ceux-ci ne sont dès lors pas fondés en leur demande de remboursement formée, devant la cour, à l’encontre de la SOCREDO.

— Sur la détermination du titulaire de la créance relative au solde du prix de vente :

Dans le mécanisme de la garantie bancaire d’achèvement, la banque par le seul effet de la mise en 'uvre de cette garantie et la prise en charge du financement de la fin des travaux, jusqu’à leur achèvement, dispose d’un recours direct contre l’acquéreur pour obtenir le remboursement des sommes déboursées.

Le droit reconnu au garant qui a exécuté la garantie d’achèvement, de recouvrer contre l’acquéreur le solde du prix de vente, est admis depuis un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 7 novembre 2007 (pourvoi n°05-15.515).

En effet la cour de cassation juge que : « (') le garant d’achèvement d’une construction vendue en l’état futur d’achèvement prévu par l’article R.261- 21 du code de la construction et de l’habitation, qui achève ou fait achever en les payant les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, est seul fondé à exiger des acquéreurs le solde du paiement du prix de vente encore éventuellement dû par ces derniers, le constructeur en procédure collective n’étant titulaire d’aucune créance à ce titre contre l’acquéreur ».

C’est vainement que M. A es qualité soutient que cette jurisprudence n’est pas transposable à l’espèce pour trancher une situation dans laquelle le vendeur avait été placé en liquidation judiciaire avant l’achèvement des travaux.

En effet, seul le garant possède une créance sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs dès lors qu’il a exécuté ses obligations. Cette créance n’existe plus dans le patrimoine du vendeur. Ainsi, si le vendeur est placé en liquidation judiciaire avant l’achèvement des travaux, le solde du prix n’est pas exigible à cette date et ne peut donc constituer une créance du constructeur entrée dans son patrimoine. Mais la situation est encore plus nette si l’achèvement des travaux intervient avant son placement en redressement judiciaire, dès lors que le garant d’achèvement a achevé ou fait achever les travaux abandonnés par le constructeur défaillant, puisque la créance sur le prix de vente encore

détenu par les acquéreurs est sortie du patrimoine du constructeur défaillant pour entrer dans celui du garant de manière définitive.

Il est donc indifférent que les ouvrages nécessaires à l’achèvement aient été réalisés avant le placement en redressement judiciaire du constructeur, ou postérieurement à celui-ci. En l’espèce, la créance sur les acquéreurs est sortie du patrimoine de la SARL CARLTON HILLS avant son placement en redressement judiciaire et ne peut constituer un actif de la liquidation, ni empêcher pour ce motif le règlement entre les mains de la SOCREDO du paiement des dernières tranches, créances que la SARL CARLTON HILLS ne détient pas à l’égard de Monsieur E X et Madame C D.

Il est également indifférent que les travaux aient été réalisés par le garant d’achèvement, ses filiales, ou seulement financés par lui. C’est l’achèvement, quels que soient les moyens mis en 'uvre pour y parvenir, qui fait naître la créance du garant sur le solde du prix, sous réserve, quant à l’exigibilité de celle-ci, du respect de la grille des paiements prévue à l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, la cour relève que l’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 complétée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 est venue insérer dans le code de la construction et de l’habitation l’article L.261-10-1 qui dispose désormais clairement en son alinéa 4 que : «Lorsque sa garantie est mise en 'uvre, le garant financier d’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce » ».

Ces dispositions ont bien pour but de permettre au garant, qui a exécuté la garantie et payé les ouvrages nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, de recevoir des acquéreurs le paiement direct des sommes dues par eux au titre de la vente, quand bien même le constructeur serait soumis à une procédure collective. A fortiori si l’intervention du garant a permis l’achèvement de l’immeuble avant l’ouverture de la procédure collective du vendeur.

Si ce dernier texte n’a pas été rendu applicable en G française, cette disposition nouvelle est dans la continuité de la solution jurisprudentielle citée ci-dessus, laquelle trouve donc à s’appliquer.

C’est vainement en outre que Maître A excipe des dispositions de l’article 8 intitulé « garanties » de la garantie d’achèvement de l’immeuble du 17 décembre 2004 selon lesquelles « la SARL CARLTON HILLS délègue conditionnellement, sur le fondement de l’article 1275 du code civil, les acquéreurs des lots de la résidence CARLTON HILLS à la banque SOCREDO pour le paiement qu’elle devra à la banque SOCREDO au titre de la présente garantie d’achèvement mais dans la limite des sommes que les acquéreurs pourraient devoir à la SARL CARLTON HILLS » et soutient qu’aucune délégation de créance n’est opposable à l’acquéreur à défaut d’acceptation.

En effet, aucune délégation de créance n’a vocation à intervenir en l’espèce, dès lors que les droits du garant sur le prix de vente ne découlent pas de la mise en 'uvre de garanties contractuelles, mais bien de l’achèvement de l’immeuble qui, lorsqu’il est réalisé, ouvre droit au garant et à lui seul, en application des dispositions de l’article R.261-21 du code de la construction et de l’habitation, de percevoir le solde du prix de vente restant dû.

Enfin, la garantie d’achèvement n’est pas la fourniture d’une simple caution ordinaire dès lors que le garant, qui a financé l’achèvement de l’immeuble, exécute sa propre dette et non celle d’autrui.

Même souscripteur d’une garantie autonome, le garant peut également exercer un recours subrogatoire contre le constructeur, débiteur garanti.

Le garant d’achèvement qui a exécuté son obligation devient donc créancier du donneur d’ordre

faisant l’objet d’une procédure collective. Il est en conséquence tenu de déclarer sa créance au passif de celui-ci.

Dans ces conditions, il ne peut donc être reproché à la SOCREDO d’avoir déclaré sa créance au passif de la SARL CARLTON HILLS, ni soutenu que la SOCREDO aurait, ce faisant, renoncé à poursuivre le recouvrement de sa créance au titre du solde du prix de vente. D’ailleurs les déclarations de créances formées par la SOCREDO comportent la précision suivante : « La banque SOCREDO fait remarquer qu’elle est seule fondée à exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix de vente (…) ».

L’admission définitive de cette créance au passif du vendeur n’interdit pas au garant de poursuivre le paiement entre ses mains de la créance qu’il détient à l’encontre des acquéreurs.

Il résulte de ce qui précède que la SARL CARLTON HILLS n’est titulaire d’aucune créance relative au solde du prix de vente à l’égard de Monsieur E X et de Madame C D. Seule la SOCREDO est fondée à recouvrer une telle créance.

En conséquence, le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur E X et Madame C D à verser à la SOCREDO la somme de 975.000 FCP correspondant à la dernière tranche du prix (5% payable à la livraison), sur le compte centralisateur n°504658 820 58 ouvert en ses livres.

Y ajoutant, la cour déboute Monsieur E X et Madame C D de leur demande de remboursement de la somme de 3.900.000 FCP.

II. Sur les frais et dépens :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SOCREDO les frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision en ce sens du tribunal sera confirmée, Monsieur E X et Madame C D, et Maître A es qualité, sont déboutés de leurs demandes à ce titre, et Monsieur E X et Madame C D condamnés in solidum à payer à la SOCREDO la somme de 150.000 FCP sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la G française pour les frais non compris dans les dépens engagés en appel.

Aux termes de l’article 406 du code de procédure civile de la G française : 'Toute partie qui succombe est condamnée aux dépens, sauf circonstance particulière résultant de l’intérêt ou de la faute d’une autre partie'.

En conséquence, en l’absence au cas présent d’une telle circonstance particulière, la décision du tribunal sera confirmée sur ce point, et Monsieur E X et Madame C D seront condamnés aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n°565 (RG n°10/00646) en date du 25 septembre 2017 du Tribunal civil de première instance de Papeete ;

Y ajoutant :

DEBOUTE Monsieur E X et Madame C D de leur demande de remboursement de la somme de 3.900.000 FCP ;

CONDAMNE in solidum Monsieur E X et Madame C D à payer à la SAEM banque SOCREDO une somme de 150 000 FCP (cent cinquante mille francs Pacifique) au titre des frais de procédure sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la G française ;

DEBOUTE Monsieur E X et Madame C D, et M. B A es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CARLTON HILLS, de leurs demandes au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la G française ;

CONDAMNE in solidum Monsieur E X et Madame C D aux entiers dépens.

Prononcé à Papeete, le 25 novembre 2021.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI