ARRÊT N°

N° RG 18/02838

N° Portalis DBVH-V-B7C-HBY6

CC-NT

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

19 juin 2018

RG:16/00770

Y B

Y A

C/

S.N.C. COMPAGNIE FONCIERE ALPHA

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2020

APPELANTS :

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par Maître H alexandrova I, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame A Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par Maître H alexandrova I, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

SNC COMPAGNIE FONCIERE ALPHA, une société en nom collectif au capital de 975.000,00 euros, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Paris, sous le numéro 381 540 277, représentée par son gérant dûment habilité à cet effet et domicilié en ladite qualité audit siège,

[…]

[…]

Représentée par Maître Sébastien PONIATOWSKI de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par Maître Jean-Luc OURSON, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

Monsieur Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller,

M^me Elisabeth GRANIER, Conseillère,

GREFFIER :

M^me A TAUVERON, Greffière,

PROCÉDURE SANS AUDIENCE :

Conformément aux dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic, et en l’absence d’opposition des parties avisées le 30 avril 2020, la procédure s’est déroulée sans audience.

Les avocats ont déposé leur dossier au greffe comme demandé dans l’avis comportant également l’indication de la composition de la cour et de la date à laquelle l’arrêt serait rendu.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 03 Septembre 2020, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ :

Vu l’appel interjeté le 25 juillet 2018 par Madame A Y et Monsieur B Y à l’encontre du jugement prononcé le 19 juin 2018 par le tribunal de grande instance d’Avignon dans l’instance n° 16/ 00770.

Vu la proposition de médiation du 5 octobre 2018 qui n’a pas reçu l’accord de toutes les parties.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 1^er avril 2019 par les appelants et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 7 janvier 2019 par la SNC Compagnie Foncière Alpha, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance du 8 juillet 2019 de clôture de la procédure à effet différé au 19 mars 2020.

Vu le déplacement de l’affaire initialement fixée le 23 mars 2020 au 15 juin 2020 pour cause de pandémie.

Vu l’avis du 30 avril 2020 informant les conseils des parties qu’il sera fait application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et que l’affaire sera traitée suivant la procédure sans audience.

Vu l’absence d’opposition des avocats dans le délai de 15 jours.

* * *

Le 21 juillet 2005, Monsieur B Y et son épouse Madame A C ont acquis un fonds de commerce de bar tabac appelé le Fontenoy, 2, rue de la Carreterie à Avignon. Ils exploitent leur fonds de commerce dans une maison à usage d’habitation et de bar qui a été donné à bail commercial le 6 mai 1983 par les consorts X, au droit desquels vient aujourd’hui la SNC Compagnie Foncière Alpha (CFA).

Le bail a été tacitement renouvelé en 1992, 2001 et 2010.

Des désordres relatifs à l’étanchéité sont apparus en 2011, affectant l’installation électrique du local commercial et de l’appartement de l’étage.

Un expert judiciaire, Monsieur J K-L a été désigné par ordonnance de référé sur saisine des preneurs. L’expert a été remplacé par Monsieur D E par ordonnance du 29 septembre 2014, lequel a déposé son rapport le 15 septembre 2015.

Par ailleurs, la bailleresse a vendu les locaux loués aux preneurs à la société France F G.

Par exploit du 30 décembre 2015, les preneurs ont fait assigner la SNC CFA en réalisation de travaux et paiement de dommages intérêts devant le tribunal de grande instance d’Avignon qui, par jugement du 19 juin 2018, a :

'

débouté les époux Y de l’ensemble de leurs demandes,

'

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

'

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

'

condamné les époux Y aux dépens.

Les époux Y ont relevé appel de ce jugement et demandent à la cour, au visa des articles 1719 et 1720 et suivants du code civil de :

'

constater que l’installation électrique de l’immeuble qu’ils louent étaient vétuste et

dangereuse et qu’une mise en conformité s’imposait,

'

dire qu’en l’état des dispositions légales et des stipulations conventionnelles liant les parties,

la CFA devait prendre à sa charge le coût de mise en conformité de l’installation électrique, le preneur n’étant tenu qu’aux réparations locatives ou de menu entretien,

'

dire que l’installation électrique relevait bien la responsabilité de la CFA en ce qu’elle en

était l’unique propriétaire,

'

dire que la clause de souffrance inscrite dans le bail mixte est trop générale et est

insuffisante pour décharger le bailleur tant de son obligation de délivrance que d’entretien des lieux,

'

dire que la recherche de la cause des infiltrations relevait bien de la mission de l’expert

judiciaire,

'

dire que la solution préconisée par le sapiteur est la seule solution viable pour stopper les

infiltrations d’eau dans les lieux loués,

'

dire que la présomption instituée par les articles 1731 et suivants du code civil est

expressément limitée aux réparations locatives et que les grosses réparations incombent au bailleur ainsi que leurs conséquences dommageables,

'

constater que les travaux de clos et de couverts sont expressément mis à la charge du

bailleur dans le contrat de bail liant les parties,

'

dire que la partie habitable d’un bail mixte doit être décente et que l’exigence de délivrance

d’un logement décent est d’ordre public,

'

constater que les époux Y n’ont jamais pu habiter ce logement l’état de son indécence

et notamment eu égard à l’absence d’eau chaude puisque le chauffe-eau est hors d’état de fonctionnement,

'

dire que le problème lié au chauffe-eau ne relève aucunement des charges locatives et que la

présomption des articles 1731, 1732 du code civil n’est pas invocable en l’espèce,

'

constater que l’immeuble souffre de désordres liés à l’étanchéité de la coursive qu’il convient

de solutionner,

'

dire que la CFA n’a pas respecté ses obligations de délivrance d’un logement décent et de

mise en 'uvre des réparations nécessaires,

En conséquence,

'

dire que la CFA engage sa responsabilité de bailleur à leur encontre,

'

condamner la CFA à leur payer la somme de 337 367,80 euros au titre de la réparation de

leur préjudice financier, à parfaire au jour de l’arrêt, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation,

'

condamner la CFA à leur payer en outre la somme de 10 000 € en réparation de leur

préjudice moral considérable,

'

condamner la CFA à leur payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de

procédure civile,

'

condamner la CFA aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé, d’expertise et de

première instance, dont distraction au profit de M^e H I.

La CFA demande à la cour au visa des articles 1730 et 1731 du code civil, de :

'

constater que la demande des consorts Y formées à leur encontre au titre des travaux à

réaliser dans les locaux sont parfaitement infondées au regard de la vente intervenue le 11 mai 2016,

'

constater qu’elle a parfaitement respecté son obligation de délivrance s’agissant d’un contrat

de bail commercial en date du 5 mai 1983,

'

constater que le contrat de bail détermine les obligations d’entretien et de réparation à la

charge des consorts Y,

'

constater que la remise aux normes de l’installation électrique du local commercial incombe

aux consorts Y suivant le contrat de bail,

'

constater qu’en tout état de cause les consorts Y sont particulièrement mal fondés à

solliciter que le bailleur procède à l’entretien la réparation des installations leur appartenant à,

'

constater que la réparation et l’entretien du ballon d’eau chaude logement incombe aux

consorts Y suivant le contrat de bail,

'

constater que les consorts Y ne démontre pas la persistance d’infiltrations provenant

du Skydome,

'

constater que les demandes des consorts Y au titre de leur prétendu préjudice subi

sont tout aussi infondées dans leur principe que dans leur quantum,

Et par voie de conséquence,

'

confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

'

condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame Y à lui payer la

somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur la fin de l’obligation de délivrance :

La CFA expose qu’elle n’est plus propriétaire des locaux depuis le 11 mai 2015 et que le bail se poursuit désormais entre les époux Y et la société France F G, subrogée dans toutes ses obligations, et pourtant non attraite à la procédure.

Les époux Y font grief aux premiers juges de les avoir débouté de leur demande au motif que la vente des locaux intervenus le 11 mai 2015 exonéré la CFA de ses responsabilités. Ils exposent que leur créance est née bien antérieurement à la vente du 11

mai 2015 et que la SNC reste tenue d’une obligation de de délivrance à ce titre.

En effet, la vente de l’immeuble ne dispense pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui se sont avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire et qui lui incombaient. Dès lors, il peut, postérieurement à la vente, être condamné à payer des dommages intérêts en compensation du préjudice causé par le défaut d’exécution des travaux relevant de son obligation de délivrance.

Sur la responsabilité de l’ancien bailleur :

Le contrat de bail du 6 mai 1983 stipule que le preneur prendra les lieux dans l’état où il se trouve au moment de l’entrée en jouissance, qu’il les entretiendra en bon état de réparations locatives et de menu entretien et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives, qu’il devra se conformer strictement aux prescriptions de tout règlement, arrêté de police, règlement sanitaire et veiller à toutes les règles de l’hygiène de la salubrité ; que le bailleur s’engage à tenir les lieux clos et couverts suivant l’usage sans déroger toutefois aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires à la devanture de la boutique.

Il n’y a aucune clause expresse de vétusté stipulée dans le bail.

L’expert judiciaire a constaté dans son rapport déposé le 15 septembre 2015 :

'

que « l’installation électrique telle qu’elle se présente aujourd’hui est vétuste, dangereuse, a

été négligée ou à tout au moins entretenue a minima par les preneurs successifs, tout en étant en état de fonctionnement. Par l’intervention de l’entreprise Meyen, la mise en sécurité obligatoire a été réalisée mais elle est actuellement non conforme. Cette mise en conformité à la norme NF C 15-100 ne peut se faire que si les travaux d’étanchéité sont au préalable réalisés. Il est logique de pallier au ruissellement des eaux avant d’entreprendre les travaux d’électricité. Ce sont des gros travaux. Ce ne sont pas des travaux d’entretien et de réparation » ;

'

que « le logement à l’étage a été négligé, rendu inhabitable par manque de confort

minimum, en l’occurrence un chauffe-eau qui ne fonctionne pas, et ne répond pas aux critères d’un logement décent, qui garantit entre autres le bon fonctionnement des appareils de production d’eau chaude, conformes aux normes de sécurité, ce qui explique que les époux Y logent ailleurs » ;

'

« la réglementation concernant les ERP n’est ici pas respectée (…). La mise aux normes NF

C 15-100, suivi d’un contrôle d’un organisme agréé palliera à ce manque : l’exploitant n’aura par la suite capter effectuer un contrôle annuel de l’installation électrique ».

Les époux Y exposent que la responsabilité du précédent bailleur est engagée car il n’a pas délivré un logement décent et en bon état, ne l’a pas entretenue en l’état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et ainsi assuré leur jouissance paisible, n’a pas effectué les réparations nécessaires autres que locatives.

La CFA soutient que les travaux retenus par l’expert relèvent d’une mise en conformité du réseau électrique à la réglementation applicable, laquelle est à la charge du preneur aux termes du bail, que le réseau électrique actuel est le fruit des installations successives² des preneurs de sorte qu’il ne saurait relever de sa responsabilité, que seuls les travaux de clos et de couverts sont à sa charge au terme du contrat de bail.

***

L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil comporte l’obligation d’entretenir la chose en état de servir à l’usage auquel elle est destinée.

Le bailleur ne peut, sous couvert de la clause de souffrance, s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est un élément essentiel du contrat.

Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, de s’exonérer de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Il résulte de ce qui précède que les travaux résultant de la vétusté ne peuvent jamais être mis à la charge du locataire lorsqu’ils relèvent de grosses réparations ou de mise en conformité et que seule une stipulation expresse contraire peut transférer à la charge du locataire les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Il ressort de la réponse de l’expert au dire numéro 2 du conseil de la CFA que la situation décrite découle d’un sinistre, à savoir un dégât des eaux ayant eu lieu en novembre 2011, aggravé par la vétusté de l’installation électrique. En effet l’appartement ne possède aucune protection différentielle, aucun disjoncteur, aucun tableau de distribution, pas de protection niveau des prises, éclairage, chauffe-eau et appareils ménagers. En ce qui concerne les ruissellements d’eau de pluie, une entreprise est bien intervenue le 14 janvier 2013 mais le résultat escompté n’est pas là, puisqu’il y a des infiltrations lorsqu’il pleut. L’expert précise que le câble brûlé est la conséquence de ces infiltrations : cette partie du circuit n’étant pas protégée, le câble à son extrémité, en présence d’eau, conductrice d’électricité, s’est mise en court-circuit et s’est enflammé.

Aucune entreprise ne voulant intervenir en raison de la non-conformité de l’installation, une partie du local commercial ' sous le skydome – reste inoccupée depuis le sinistre.

La clause aux termes de laquelle les locataires prennent les lieux loués dans leur état actuel et les entretiennent en bon état de réparations locatives ne peut pas dispenser le bailleur, tenu de garantir au locataire la jouissance des lieux, de procéder aux réparations qui s’imposent pour maintenir les lieux en l’état de servir à l’usage auquel ils sont destinés, même si celle-ci résulte de leur vétusté. C’est ainsi que le bailleur aurait dû prendre à sa charge la mise en conformité de l’installation électrique afin que les preneurs puissent jouir de l’intégralité des lieux loués.

De même, le bailleur aurait dû remplacer le chauffe-eau hors d’usage et en s’abstenant de le faire, ils ne tirent pas les conséquences de leurs propres observations à savoir que les lieux sont loués depuis 1983 et que ce chauffe-eau, dont il n’est pas justifié du remplacement depuis cette date, a manifestement fait son temps.

Le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions, il convient d’évaluer le préjudice subi par les preneurs.

Sur les préjudices subis par les preneurs :

Les preneurs sollicitent en indemnisation de leur préjudice financier l’allocation d’une somme de 337 367,80 euros se décomposant comme suit :

'

42 950,80 euros au titre des travaux de réfection nécessaires,

'

39 237 € au titre du loyer payé depuis mai 2011 pour vivre dans un logement décent,

'

255 180 € au titre de la perte du chiffre d’affaires depuis la survenance du sinistre.

Ils demandent également à être indemnisés de leur préjudice moral, Madame Y souffrant d’une dépression importante ayant nécessité un arrêt de travail et leur moral ayant été obéré par les difficultés financières rencontrées depuis le sinistre.

La CFA objecte à juste titre que le nouveau bailleur, la société France F G, a réalisé les travaux de réfection nécessaires, ce qu’admettent les preneurs dans leurs écritures. Ils sont donc mal fondés à réclamer une indemnisation correspondant aux coût desdits travaux.

En ce qui concerne le préjudice financier relatif aux loyers payés pour avoir un logement décent, l’expert a retenu le paiement d’un loyer mensuel de 716 depuis le 31 mai 2011 au 30 septembre 2015, soit la somme de 37 232 €. Les preneurs communiquent, outre le rapport d’expertise la quittance de loyer de novembre 2015 faisant état du paiement de la somme de 705,19 euros en octobre et du prélèvement de la somme de 704,58 euros pour le mois de novembre 2015. Il s’ensuit que la bailleresse doit être condamnée au paiement de la somme de 38 641,77 euros correspondant au montant des loyers payés par le preneur alors que le logement n’était pas décent.

En ce qui concerne le préjudice relatif à la perte du chiffre d’affaires, l’expert a considéré qu’il ne pouvait être affirmé que la baisse du chiffre d’affaires après 2011 puisse être entièrement imputée au sinistre survenu, compte-tenu du fait qu’il y avait déjà une baisse du chiffre d’affaires entre 2008 et 2010. Les preneurs maintiennent leurs allégations, au motif que la baisse de fréquentation constatée précédemment au sinistre était due à la législation sur l’interdiction de fumer dans les lieux fermés accueillant du public. Ils indiquent que depuis la réalisation des travaux par le nouveau propriétaire, le chiffre d’affaires s’est stabilisé.

Il convient de relever que les preneurs ne justifient pas de l’évolution de leur chiffre d’affaires depuis la réalisation des travaux par le nouveau propriétaire. L’attestation de l’expert-comptable (pièce numéro 13) établit effectivement une perte de chiffre d’affaires entre 2011 et 2015. Mais les causes de cette perte de chiffre d’affaires ne sont pas détaillées, alors même que les époux Y ne communiquent pas leurs comptes annuels. Enfin, le préjudice financier ne peut pas s’exprimer par une perte du chiffre d’affaires mais doit être évalué au regard de la perte de marge brute occasionnée et les époux Y ne donnent aucune information à ce sujet. Ils doivent dès lors être déboutés de leur demande d’indemnisation du fait de leur carence probatoire.

En ce qui concerne le préjudice moral, Madame Y justifie d’un arrêt de travail dans le courant de l’année 2013 (pièce numéro 16) et de problèmes de santé (pièce numéro 14 et 15) mais le lien de causalité avec le présent litige n’est pas établi. Madame et Monsieur Y seront déboutés de ce chef de demande.

Sur les frais de l’instance :

La SNC Compagnie Foncière Alpha, qui succombe, devra supporter les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de référé et d’expertise et payer à Madame et Monsieur Y une somme équitablement arbitrée à 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dit que la SNC Compagnie Foncière Alpha est responsable du préjudice de jouissance subi par les époux Y durant le temps de leurs relations contractuelles,

Condamne la SNC Compagnie Foncière Alpha à payer à Madame et Monsieur Y la somme de 38 641,77 euros en indemnisation de leur préjudice financier,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que la SNC Compagnie Foncière Alpha supportera les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de référé et d’expertise et payera à Madame et Monsieur Y une somme de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que M^e H I pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Madame A TAUVERON, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,