ARRÊT N°

N° RG 19/02189 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HL34

LM

TRIBUNAL D’INSTANCE DE NIMES

12 mars 2019 RG :11-18-0003

DE A

C/

X

E

B

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2021

APPELANTE :

Madame Z DE A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Margaux EXPERT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur C X

né le […] à Nîmes

[…]

[…]

Représenté par M^e K RECHE de la SELARL GUALBERT RECHE BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame D H E épouse X

née le […] à Nîmes

[…]

[…]

Représentée par M^e K RECHE de la SELARL GUALBERT RECHE BANULS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur J K B

[…]

[…]

Représenté par M^e Thibault LEVALLOIS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Camille AUGIER, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Novembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Laure Mallet, onseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Z-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 30 novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2021 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Z-Agnès Michel, présidente de chambre, le 18 Février 2021, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 août à effet au 1^er septembre 2014, M. C X et M^me D E épouse X (les époux X) ont donné à bail à M^me Z de A un logement situé au rez-de-chaussée, bâtiment 1, […], 30 000 Nîmes moyennant un loyer de 610 euros outre une provision pour charges de 40 euros.

Mme de A a versé une somme de 610 euros au titre du dépôt de garantie à son entrée dans les lieux.

Par acte sous seing privé du 14 août 2014 , M. B J-K s’est porté caution solidaire.

Un état des lieux contradictoire a été dressé le 27 août 2014.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 octobre 2017, Mme de A a donné congé au 1^er décembre 2017, puis a quitté le logement.

Mme de A a restitué les clés par l’envoi d’un courrier «chronopost» le 6 décembre 2017.

Par acte d’huissier en date du 13 mars 2018, les époux X ont fait assigner Mme de A et M. J-K B devant le tribunal d’instance de Nîmes, afin d’obtenir la condamnation solidaire des requis, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur payer :

— la somme de 5 261,58 euros au titre des frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie,

— la somme de 89,57 euros au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie,

— le tout avec intérêts de droit à compter du 27 décembre 2017,

— la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par déclaration au greffe reçue le 20 mars 2018, Mme de A a fait convoquer M. X au tribunal d’instance de Nîmes afin d’obtenir la condamnation de ce dernier à lui restituer le dépôt de garantie de 610 euros et à lui payer 400 euros de dommages et intérêts.

Les époux X ont sollicité le bénéfice de leur assignation sauf à modifier le montant des frais d’état des lieux de sortie: 142,50 euros au lieu de 89,57 euros. Ils s’opposaient aux demandes reconventionnelles de Mme de A et de M. B tendant notamment à les condamner sous astreinte à leur communiquer des quittances de loyer, à payer à la locataire la somme de 1 800 euros en réparation de son trouble de jouissance outre 610 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et la somme de 305 euros au titre des pénalités de retard.

Par jugement contradictoire en date du 12 mars 2019, le tribunal d’instance de Nîmes a :

— ordonné la jonction des procédures n°RG 18-371 et n° RG 18-392,

— débouté les époux X de leurs demandes dirigées contre M. B,

— condamné Mme de A à payer aux époux X la somme de 4 460,79 euros de dommages et intérêts au titre de la mise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie,

— ordonné aux époux X de transmettre l’intégralité des quittances de loyer à Mme de A dans les cinq jours à compter de la signification du présent jugement,

— condamné Mme de A à payer aux époux X la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme de A aux entiers dépens,

— débouté les parties de leurs demandes contraires ou plus amples.

Par déclaration du 31 mai 2019, Mme de A a interjeté appel du jugement.

Par déclaration du 5 juin 2019, les époux X ont également interjeté appel du jugement.

Par ordonnance du 29 juin 2020, les deux procédures n° RG 19/02267 et n° RG 19/02189 ont été jointes sous le n° 19/02189.

Suivant conclusions notifiées le 20 octobre 2020, Mme de A demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles 2288 et suivants du code civil;

Vu l’article 1719 du code civil;

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats;

— déclarer l’appel de Mme de A recevable et bien fondé,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné Mme de A à payer aux époux X la somme de 4 460,79euros de dommages et intérêts au titre de la remise en état du logement déduction faite du dépôt de garantie

* condamné Mme de A à payer aux époux X la somme de 1000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné Mme de A aux entiers dépens,

* débouté Mme de A de ses plus amples demandes et notamment sa demande formulée au titre de son trouble de jouissance, celle formulée au titre de la restitution de son dépôt de garantie sous astreinte, sa demande formulée au titre des pénalités de retard ainsi que sa demande de condamnation des époux X sur le fondement de l’article 700 et aux dépens, statuant à nouveau ,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— constater le défaut de caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie réalisé par les seuls propriétaires ;

— constater la reprise de possession par les propriétaires, préalablement à l’état des lieux non-contradictoire ;

— constater que les photos prises par Mme de A sont en totale contradiction avec le constat réalisé unilatéralement ;

en conséquence,

à tire principal ,

— constater le défaut de preuve des dégradations imputées à la locataire par les époux X ;

— dire que Mme de A ne leur est redevable d’aucune somme ;

— condamner les époux X à lui restituer le dépôt de garantie qu’elle a versé lors de son entrée dans les lieux (610 euros) avec intérêts à taux légal à compter du 1^er décembre 2017, sous astreinte fixée à 80 euros par jour de retard dans un délai de 5 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

très subsidiairement ,

— dire et juger manifestement excessif, injustifié et complaisant le chiffrage réalisé ;

— réduire au seul montant de la caution celui des dégradations mises à la charge de la locataire ;

en tout état de cause ,

— condamner solidairement les époux X à porter et payer à la concluante une somme de 1 800 euros au titre du préjudice de jouissance subi par leur locataire durant son occupation ;

— les condamner solidairement à lui porter et payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner enfin solidairement aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient notamment :

— que les bailleurs sont de mauvaise foi en lui demandant de prendre en charge la réparation des dégâts causés par l’humidité extrême du logement alors que ces derniers sont imputables aux bailleurs,

— que les bailleurs ne rapportent pas la preuve que les dégradations alléguées sont à sa charge dès lors qu’ils se fondent sur un constat d 'huissier non contradictoire réalisé plusieurs jours après leur reprise de possession des lieux et sans l’avoir informée ni convoquée, alors qu’il

n’était pas impossible d’effectuer un état des lieux de manière contradictoire, d’autant que telle a été sa demande dès la délivrance du congé.

— que les bailleurs, ayant réceptionné les clés avant l’établissement du constat d’huissier, ont repris possession des lieux avant l’établissement de l’état des lieux,

— qu’elle verse aux débats des photographies datées du 1^er décembre 2017 qui ont une valeur probante au moins égale à celle du constat d’huissier puisqu’elles ont été prises lors de son départ, ainsi que l’attestation d’un ami faisant état du fait que les dégradations ne sont pas causées par sa faute ou son fait et qu’en conséquence, elle n’est redevable d’aucune somme, mais doit obtenir le remboursement du dépôt de garantie et des intérêts de retard;

— qu’elle n’est pas tenue de prendre en charge des réparations qui ne relèvent pas de sont fait ou qui sont dues à la vétusté du bien;

— qu’il y a un doute sérieux concernant l’authenticité d’une facture correspondant à des travaux de reprise dès lors qu’elle émane d’une entreprise qui a cessé son activité depuis deux ans,

— que le montant des chiffrages est excessif et qu’elle ne saurait être tenue à un paiement d’une somme supérieure à celle retenue au titre du dépôt de garantie.

— qu’elle a subi un préjudice de jouissance en raison de l’impossibilité d’utiliser la douche suite à un dégât des eaux, d’un dysfonctionnement du chauffe-eau depuis mais 2017, et de l’humidité de l’appartement,

Suivant conclusions notifiées 15 novembre 2019, les époux X demandent à la cour de :

Vu l’article 367 du code de procédure civile,

Dans l’intérêt de la bonne administration de justice,

— ordonner la jonction des procédures RG n° 19/02267 et RG n° 19/02189.

Vu les articles 3-2, 7, 22 et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu la comparaison entre l’état des lieux d’entrée l’état des lieux de sortie,

— déclarer l’appel de Mme de A recevable,

— déclarer l’appel des époux X recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré nul l’acte de caution de M. B et en ce qu’il n’a pas retenu certaines dégradations locatives à la charge de Mme de A,

statuant à nouveau ,

— dire et juger valable l’acte de caution conclue par M. B le 14 août 2014,

— constater les dégradations subies dans l’appartement sis […] par l’action du locataire, Mme de A,

— dire et juger que ces dégradations sont exclusivement imputables à la locataire,

— dire et juger que le coût des dégradations causées par Mme de A s’élève à la somme

de 5 871,58 euros soit 5 261,58 euros après déduction du dépôt de garantie,

— dire et juger qu’elle doit également supporter la moitié des frais d’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice soit 142,50 euros (285 euros /2),

— débouter Mme de A et M. B de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

et en conséquence ,

— condamner solidairement Mme de A et M. B au règlement de la somme de 5 404,08 euros (5 261,58 euros + 142,50 euros) avec intérêts de droit à compter du 27 décembre 2017, date de

réception de la mise en demeure,

— les condamner solidairement aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils précisent que toutes les quittances de loyers ont été transmises à l’ancien conseil de l’appelante et que le débat portant sur cette communication des quittances n’a plus lieu d’être.

A l’appui de leurs demandent, ils soutiennent :

— que M. B a reproduit les conditions de révision du bail, que les conditions de révision sont à distinguer des modalités de la révision, qu’il n’y a pas de vice de consentement de la caution dès lors qu’elle a reçu toutes les informations sur la nature et l’étendue de l’acte et qu’elle a reçu la copie du contrat de bail après sa signature même postérieurement à l’acte de cautionnement,

— que la conclusion du bail par Mme de A était conditionnée à la signature préalable d’un acte de cautionnement, et qu’une copie du bail, qui devait ensuite être contresigné par la caution, a été retournée au bailleur.

— que l’acte de cautionnement a été consenti pour une durée de 9 ans, qu’en l’espèce un premier renouvellement du bail a eu lieu jusqu’au 1^er septembre 2020 et qu’en conséquence, la caution doit répondre des sommes mises à la charge de la locataire,

— qu’au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, la locataire est redevable de nombreuses dégradations;

- que la locataire doit payer la moitié des frais du constat d’huissier de l’état des lieux de sortie effectué le 8 décembre 2017 dès lors qu’elle a quitté les lieux sans fixer de date, jour et heure d’établissement d’état des lieux de sortie le 1^er décembre 2017 et qu’elle a rendu les clés par voie postale.

— que les dégradations ont été vérifiées par un état des lieux de sortie établi par constat d’huissier,

— que Mme de A est partie « à la cloche de bois », qu’elle avait indiqué à M. X qu’elle lui laissait le soin d’effectuer un état des lieux de sortie avec un huissier de justice dont ils se partageraient les frais, que cet état des lieux n’a pas été contradictoire par sa faute,qu’aucun manquement n’est imputable aux bailleurs et que le constat d’huissier a été versé aux débats dans le respect du principe du contradictoire,

- que photographies de la locataire, qui sont en noir et blanc, ne sont pas en mesure de rendre compte des dégradations constatées par l’huissier et de prouver l’état de l’appartement,

— que les désordres relatifs à l’humidité dont fait état la locataire qui ressortent du rapport Polyexpert du 28 novembre 2017, soit deux jours avant son départ, n’ont pas été constatés à une date permettant aux bailleurs d’y remédier,

— que la facture initiale a été émise par erreur au nom de l’ancienne entreprise la société Maintenance immobilière, mais qu’elle a été corrigée par l’émission d’une nouvelle facture le 17 décembre 2017,

— que les prix sont en adéquation avec la réalité des prix pratiqués par les professionnels, que Mme de A ne rapporte pas la preuve contraire, et qu’il détaille le prix pour chaque poste de travaux reprenant les désordres constatés par l’huissier,

— que Mme de A ne démontre pas qu’elle a subi un trouble de jouissance.

Suivant conclusions notifiées 9 octobre 2019, M. B demande à la

cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu les articles 2288 et suivants du code civil ;

Vu l’article 1719 du code civil ;

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats ;

à titre principal :

— confirmer le jugement du 12 mars 2019 en ce qu’il a constaté la nullité de la caution ;

en conséquence,

— constater la nullité du cautionnement ;

en tout état de cause ,

— constater que l’obligation de couverture de la caution s’est éteinte au 30 août 2017 ;

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de M. B;

à titre subsidiaire :

— réformer le jugement intervenu le 12 mars 2019 en ce qu’il a admis une dette locative de 4 460,79 euros au titre des dégradations locatives ;

en conséquence,

— constater le défaut de caractère contradictoire de l’état des lieux de sortie réalisé par les seuls propriétaires ;

— constater le reprise de possession par les propriétaires, préalablement à l’état des lieux non-contradictoire ;

— constater le défaut de preuve de dégradations imputables au locataire ;

— dire et juger du caractère excessif du chiffrage communiqué;

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes ;

en tout état de cause :

— condamner les consorts X à verser au bénéfice de M. B la somme de 3 000 euros au titre des dispositions des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, il soutient :

à titre principal ,

— que l’acte de cautionnement est nul en ce qu’il ne respecte pas les exigences formelles prévues à peine de nullité (la mention manuscrite ne reproduit pas les conditions de la révision du loyer, et l’acte a été effectué sans que la caution ait connaissance du contrat de bail pour lequel elle se portait caution).

Il réplique :

— que dès lors que la caution n’est pas en mesure de connaître avec précision l’ampleur de son engagement , le cautionnement est vicié,

— que le bail ayant été effectué après l’acte de cautionnement, la caution ne pouvait ni disposer d’une copie du bail, ni consulter les modalités de révision.

— qu’il a signé l’acte de cautionnement le 14 août 2014 antérieurement au contrat de bail daté du 25 août 2014 et qu’il n’a donc pu se faire remettre un exemplaire de ce dernier au moment de la signature du cautionnement alors qu’il s’agit d’une exigence d’ordre public lui permettant de connaître la portée de son engagement quant au loyer et aux conditions de sa révision sous peine de nullité de l’acte.

— que le bail ayant été signé après l’acte de cautionnement, il n’était pas possible que la caution ait pu reconnaître avoir eu communication préalable du contrat de bail et qu’en l’absence de cette communication le cautionnement est nul,

— que le fait que la signature du bail était conditionnée à la signature préalable de l’acte de cautionnement et qu’il était convenu que la locataire

remettre un exemplaire du bail à la caution ne fait pas obstacle à la violation des dispositions d’ordre public entraînant la nullité de l’acte,

— que le bailleur n’ayant pas signé l’acte de cautionnement alors que la signature est une condition de validité de l’acte de cautionnement, ce dernier est nul,

— que l’acte de cautionnement ayant été conclu pour une durée de trois ans à compter du commencement du bail soit le 30 août 2014, les obligations de la caution s’éteignent au 1 septembre 2017 et cette dernière ne peut être tenue à réparer les dégradations postérieures au 30 août 2017.

— qu’ à titre subsidiaire s’agissant de la réformation du jugement en ce qu’il a condamné Mme de A au paiement de la somme de 4 460,79 euros, il fait sienne les écritures de M^me A,

La clôture de la procédure a été fixée au 13 novembre 2020.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 30 novembre 2020.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

En préliminaire il convient de constater que les procédures en appel numéro RG 19/2267 et RG 19/2189 ont d’ores et déjà été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 29 juin 2020.

Par ailleurs, aucun appel n’a été formulé à l’encontre du jugement déféré en ce qu’il a ordonné aux époux X de transmettre l’intégralité des quittances de loyer à Mme de A dans les cinq jours à compter de la signification du présent jugement.

Sur la validité du cautionnement de M. B :

L’article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat dispose :' la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la

connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.'

En l’espèce,M. J-K B dans l’acte du 14 août 2014 a reproduit de façon manuscrite la mention suivante : « j’ai noté que le montant du loyer s’élève à six cent dix (610euros), les provisions sur charges s’élèvent à quarante euros (40 euros) par mois d’avance et que le loyer est révisable annuellement selon la variation de l’indice national INSEE deréférence des loyers. »,

L’examen de la mention écrite de sa main par la caution fait apparaître que n’y figurent pascomplètement les conditions de révision du loyer puisque, s’il est bien fait état de sa révisionannuelle suivant les variations d’un indice de référence publié par l’INSEE, il ne s’agit pas ici de la reproduction des conditions de révision du loyer telles qu’elles figurent au contrat de location, puisque cette mention ne reproduit ni l’indice de base à retenir (125,15) ni la date de révision annuelle du loyer (1^er septembre) stipulés à la clause 1.6 du bail.

Par ailleurs, comme l’a justement retenu le premier juge , l’acte de caution ayant été établiantérieurement au contrat de bail, Monsieur J-K B n’a pu prendre connaissance des conditions du bail que postérieurement à la signature de l’acte de caution puisque la copie certes paraphée par ce dernier lui a été remise postérieurement et que les bailleurs ne démontrent pas qu’ils avaient informé M. B des conditions de révision du loyer telles qu’elles figurent au contrat de location lors de la signature de l’acte de cautionnement.

Peu importe que le loyer n’ait fait en l’espèce l’objet d’aucune révision puisque la nullité de

l’irrespect des conditions de validité du cautionnement de l’article 22-1 de la loi précitée est une nullité de plein droit non subordonnée à la preuve d’un grief.

En conséquence il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les épouxLautrec de leurs demandes dirigées contre M. B,en l’état de la nullité ducautionnement.

Sur les demandes des époux X à l’encontre de M^me A :

-au titre des réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge

l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

Le contrat de bail stipule en outre que le preneur aura à sa charge, pendant toute la durée de l’engagement de location, l’entretien courant et les menus réparations du logement qu’il occupe.

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucunes réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur.

L’article 1730 du Code Civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l’entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.

En l’espèce ,un état des lieux contradictoire d’entrée avait été établi le 27 août 2014.

Mme de A a quitté les lieux le 1^er décembre 2017 en renvoyant les clés aux bailleursréceptionnées le 6 décembre 2017, ces derniers ayant fait établir un procès verbal de sortie des lieux par un huissier le 8 décembre 2017.

Il convient de rappeler que la date de restitution des lieux est celle de la remise des clés.

Dès lors , le constat établi le surlendemain de la réception des clés ne peut être qualifié de tardif et est une conséquence de la décision de Mme de A de procéder à la remisedes clés par voie postale.

Le premier juge a pertinemment relevé que s’il ressort des courriels et plus particulièrement du dernier en date du premier décembre 2017 adressé par Mme de A à M. X qu’elle n’avait pas l’intention d’assister à l’état des lieux de sortie, écrivant:«… concernant l’état des lieux de sortie; je vous laisse le soin de le le faire avec un huissier dont les frais seront à nos charges à tous les deux, de me transmettre la copie avec celle de l’état

d’entrée….».l’absence de convocation de Mme de A à l’état des lieux enlève à ce dernier son caractère contradictoire , l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public.

Pour autant , ce procès verbal a été soumis à la discussion des parties et les constatations faites par l’huissier sont valables jusqu’à inscription de faux.

De même, les photographies fournies par l’appelante dont elle soutient qu’elles ont été prises lors de son départ des lieux constituent des éléments probants d’appréciation puisqu’il apparaît que les lieux sont effectivement vides confirmant la date de prise de vue et les relevés des compteurs électriques( heures pleines et heures creuses), du compteur de gaz et d’eaufigurants sur celles ci sont identiques à ceux effectués par l’huissier dans son constat du 8 décembre 2017, étant rappelé que la locataire n’était plus en possession des clés depuis à minima le 6 décembre 2017.

A partir de l’analyse comparative du procès verbal de l’état des lieux d’entrée, de l’état des lieux de sortie et des photographies produites par Mme de A, il convient d’examiner les divers postes de dégradations invoqués par M. X.

Il convient de noter que la locataire n’a pas attendu son départ des lieux pour se plaindre auprès de son bailleur du désordre relatif à la bonde de la douche puisque les échanges de correspondances révèlent que la difficulté date d’aout 2017.

Par ailleurs, M. X n’apporte aux débats aucun élément technique permettant de remettre en cause les conclusions du rapport du cabinet POLYEXPERT en date du 27 novembre 2017 indiquant que la bonde se serait scindée en deux parties du fait de sa vétusté et non d’un défaut d’utilisation ou d’une dégradation, pas plus qu’il ne démontre avoir procédé au changement de celle-ci 4 ans auparavant.

En conséquence, cette réparation, qui ne s’apparente pas à une réparation locative aux termes du décret N° 87-712 du 26 aout 1987, ne peut être mise à la charge de la locataire comme l’a justement apprécié le premier juge.

Concernant la reprise de peintures des 2 murs du séjour et et des murs de la chambre 1 et 2, par des motifs pertinents que la cour adopte pour les murs du salon, il ressort du même rapport qu’ils sont saturés en eau, le technicien écartant l’hypothèse que l’origine de la fuite réside dans la bonde de la douche ; origine qui reste à ce jour indéterminée et qui ne peut dès lors être imputée à une dégradation de la locataire qui a alerté son bailleur dès le mois deseptembre 2017.

En revanche, s’agissant des murs de la chambre une telle contestation n’a pas été réalisée.

L’état des lieux d’entrée mentionne des murs en bon état tandis que figurent l’état des lieux de sortie des dégradations( traces de frottement, trace de reprise de peinture grossière tentative de rebouchage) qui doivent être mises à la charge de la locataire.

S’agissant de la porte du placard de la cuisine , force est de constater que si elle est manquante sur l’état des lieux de sortie, elle est présente sur la photographie prise par Mme de A lors de son départ et il résulte de l’attestation de M. Atkssone, présent lors du déménagement que toutes les portes de placard de la cuisine étaient présentes.

Ce poste ne sera donc pas retenu.

Concernant le remplacement des faïences de la salle de bains correspondant aux trous de

fixation présents à la sortie, il y lieu de constater que l’état des lieux d’entrée faisait déjà mention de 4 trous dans la faïence. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

De même la demande au titre de la barre de douche ne peut prospérer puisque l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas sa présence.

En revanche, les dégradations relatives aux murs de la chambre 1 et chambre 2 de l’enlèvement des panneaux PVC dans la cour , des trous sur menuiserie, le nettoyage complet sol /menuiserie /cuisine /SdB/Vitre, la poignée du four , la poignée de la porte du placard et le remplacement de deux carrelages ,seront retenues, celles ci étant constatées à la sortie des

lieux alors qu’elles n’étaient pas présentes à l’entrée.

La seule photographie n’ayant pas date certaine produite par l’appelante et l’attestation de sa mère ne peuvent suffire à démontrer l’existence des panneaux PVC à l’entrée dans les lieux alors même que l’état des lieux d’entrée détaille les équipements extérieurs et qu’ils n’y figurent pas.

M.et M^me X produisent une facture de réparation de la la société SMI 2 en date du 14 décembre 2017 envoyée par l’entrepreneur le 17 décembre 2017 annulant la précédente établie à l’entête de la la société de maintenance immobilière en raison de la cessation d’activité de cette

dernière, activité reprise par la société SMI 2.

Il est d’ailleurs établi par la copie du chèque et le relevé bancaire de M. et M^me X que cette facture a effectivement été acquittée.

Mme de A se contente de procéder par allégation pour affirmer sans aucun élément venant corroborer ses déclarations que le chiffrage des travaux ne correspond pas aux prix du marché et est excessif .

Ainsi le montant des réparations locatives retenues par la cour s’élève à :

— mise en peinture des murs chambre 1 et chambre 2,: 731,00 € HT

— enlèvement panneaux PVC dans la cour : 933,00 € HT

— reprise des trous sur menuiserie : 280,00 € HT

— nettoyage complet sol /menuiserie /cuisine /SdB/Vitre/etc : 450,00 € HT

— poignée du four : 150,00 € HT

— Poignée porte placard : 85,00 € HT

— remplacement 2 carrelages : 170,00 € HT,

soit un montant totale de 2799 € HT soit 3 358,80€ TTC

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau de condamner Mme de A à payer à M. et M^me X la somme de 2748,80 € , déduction faite du dépôt degarantie d’un montant de 610 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, constitutif de la créance.

-au titre des frais du procès verbal de constat d’huissier du 8 décembre 2017 :

Par des motifs que la cour adopte, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me X de cette demande, les dispositions de l’artilce 3-2 de la loi du 6

juillet 1989 n’ayant pas été respectées faute de convocation de Mme de A .

Sur les demandes de Mme de A à l’encontre des époux X :

-au titre du préjudice de jouissance :

Mme de A soutient qu’elle a subi un préjudice de jouissance du fait d’un dégât des eaux rendant la douche inutilisable depuis à minima le mois de juillet 2017, du dysfonctionnement du chauffe-eau depuis à minima mai 2017 et de l’humidité de l’appartement.

Or, force est de constater que l’origine de l’humidité dans l’appartement n’est pas établie. En effet s’il est démontré que la fuite ne provient pas de la bonde de douche , son origine reste indéterminée.

Par ailleurs ,l’impossibilité d’utiliser la douche n’est pas justifiée et il convient de constater que Mme de A disposait d’une autre douche dans la baignoire.

Quant au dysfonctionnement du chauffe-eau, si des courriers ont effectivement été échangés entre les bailleurs et la locataire sur cette question, cette dernière ne rapporte pas la preuve d’une privation de chauffage ou d’eau chaude ni même la durée du trouble invoqué.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande à ce titre.

-au titre de la restitution du dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie a été déduit du montant des réparations locatives.Il n’y a donc pas lieu à restitution.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile,M. et M^me X d’une part et M^me Z de A d’autre part , succombant chacun pour partie , supporteront les dépens d’appel à hauteur de 50 % chacun.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à M. et M^me X et M^me Z de A leurs frais irrépétibles d’appel. Ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 ducode de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à M. B ses frais irrépétibles d’appel. Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la imite de sa saisine :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme de A à payer aux époux X la somme de 4 460,79 euros de dommages et intérêts au titre de la mise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau de ce chef infirmé :

Condamne M^me Z de A à payer à M. C X et M^me D E épouse X la somme de 2748,80 € au titre des réparations locatives, déduction du dépôt de garantie faite,avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2012.

Y ajoutant,

Condamne M^me Z de A d’une part et M. C X et M^me D E épouse X d’autre part aux dépens d’appel à hauteur de 50 % chacun,

Déboute M^me Z de A,M. C X et M^me D E épouse X et M. J-K B de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Laurent-Vical, greffière.

La greffière, La présidente,