ARRÊT N°

N° RG 20/01193 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HWOA

CG

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NÎMES

04 février 2020 RG :18/00572

X

B

C/

S.A.R.L. NOVA B PROPERTIES

Grosse délivrée

le

à Selarl X-Huc

Selarl Lexavoue

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2021

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à TAMATAVE

[…]

[…]

Représenté par M^e Catherine X de la SELARL X-HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame A B épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine X de la SELARL X-HUC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉE :

S.A.R.L. NOVA B PROPERTIES Poursuites et diligences de son représentant

légal en exercice domicilié en cette qualité

en son siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Didier CHAMPAUZAC de la SELARL CABINET CHAMPAUZAC, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Catherine Ginoux, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère

GREFFIER :

M^me Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 11 Octobre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 09 Décembre 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 mars 2016, M. Z X et M^me A B épouse X (les époux X) ont signé un avant-contrat avec la SARL Nova B Properties (le promoteur ) en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement de trois lots en copropriété identifiés numéros 4, 5 et 12 situés aux Angles (Gard) au […], bâtiment 'Les Lavandes', constitués d’un appartement principal d’une surface habitable de 90,25 m² outre deux parkings pour la somme de 355 000 €, par devant la SCP Martinel-Drujon d’Astros-Sasso, notaires à Avignon.

L’acte authentique de vente en l’état de futur d’achèvement, qui a été dressé le 9 mai 2016, mentionne notamment à la page 17 que « le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 4ème trimestre 2016 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison (…) ».

Se plaignant du non-respect de ce délai par la société Nova B Properties, les époux X ont, après échanges de divers courriers, mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 mai 2017 la SARL Nova B Properties de procéder à la livraison du bien.

Suivant acte d’huissier de justice du 22 juin 2017, les époux X ont assigné en référé la SARL Nova B Properties, la Banque Populaire ainsi que la SAS AI Project (maitre d’oeuvre) devant le tribunal de grande instance de Nîmes.

Par ordonnance de référé en date du 20 décembre 2017, le président du tribunal de grande instance de Nîmes a :

— ordonné à la SARL Nova B Properties de procéder à la livraison de l’immeuble dans le mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai pendant six mois,

— dit qu’un procès-verbal de réception sera dressé contradictoirement entre les parties au jour de la livraison,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à la société Nova B Properties, prise en la personne de son représentant légal, la somme de trente cinq mille euros cinq cents (35 500 €) à titre de provision à valoir sur le solde du prix de vente,

— débouté en conséquence M. et M^me X de leur demande de consignation du solde du prix de vente,

— condamné la société Nova B Properties, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. et M^me X la somme de sept mille euros (7 000 €) à titre de provision à valoir sur leur préjudice,

— dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur la demande de compensation entre deux créances provisionnelles,

— débouté M. et M^me X de leur demande de provision formée contre la société AI Project,

— condamné la société Nova B Properties, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. et M^me X la somme de huit cents euros (800 €) en application de l’article

700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à la société AI Project, prise en la personne de son représentant légal, la somme de huit cents euros (800 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et M^me X de leur demande formée contre la société AI Project, ainsi que la société Nova B Properties de sa demande formée contre M. et M^me X au titre des frais irrépétibles,

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Le procès-verbal de réception avec remise de clef a été établi contradictoirement le 28 février 2018, comportant des réserves .

Par acte d’huissier en date du 29 janvier 2018, les époux X ont assigné la SARL Nova B Properties, prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal de grande instance de Nîmes afin qu’elle soit condamnée au paiement :

— d’une somme de 16 770,00 € à titre de dommages-intérêts correspondant aux loyers indûment versés, en déduire la somme de 7 000,00 € ordonnée à titre provisionnel et dire et juger que cette somme est définitive,

— d’une somme de 10 000,00 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— d’une somme de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Suivant jugement rendu le 4 février 2020, le tribunal judiciaire de Nîmes a :

— condamné la société Nova B Properties à verser aux époux X la somme de 8 000 € au titre du préjudice subi,

— dit qu’il y a lieu de déduire de cette somme, la somme de 7 000 € ordonnée à titre provisionnel selon ordonnance de référé du 20 décembre,

— débouté les époux X du surplus de leurs demandes indemnitaires,

— débouté les époux X de leur demande de consignation de la somme de 17 500 € au titre de la retenue de garantie,

— débouté la société Nova B Properties de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la société Nova B Properties à verser aux époux X la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes de la société Nova B Properties au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société Nova B Properties aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 11 mai 2020, M. et M^me X ont interjeté appel.

Suivant conclusions notifiées le 7 août 2020, M. et M^me X demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— de condamner la SARL Nova B Properties au paiement :

* d’une somme de 16 770 € au titre des loyers indument payés,

* d’une somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts toutes causes confondues,

— de dire et juger que la somme de 7 000 € octroyée par l’ordonnance du 20 décembre 2017 sera définitive,

— de condamner la SARL Nova B Properties au paiement d’une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Les appelants rappellent que le bien qui devait être initialement livré dans le courant du quatrième trimestre 2016, l’a été en définitive que le 28 février 2018.

Ils soutiennent que le promoteur ne justifie pas d’une cause contractuelle lui permettant de reporter la livraison. Ils font valoir que l’attitude fautive du vendeur leur a occasionné un préjudice financier puisqu’ils ont dû exposer en pure perte des loyers pendant 13 mois , alors qu’ils auraient pu habiter le logement acquis si le vendeur avait respecté les délais contractuels.

Suivant conclusions notifiées le 5 novembre 2020, la SARL Nova B Properties demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau :

— rejeter toutes les demandes dirigées contre elle-même,

— à titre principal déclarer irrecevables les demandes des époux X tendant à obtenir 20.000€ à titre de dommages et intérêts et voir dire définitive la somme allouée par le juge des référés, subsidiairement infondée

— condamner les époux X à lui verser la somme de 8 000 €,

— condamner les époux X au paiement d’une somme de 3 500 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner ces derniers aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance.

L’intimée prétend avoir subi de nombreuses difficultés avec les corps de métiers (défaillance, liquidation judiciaire, intempéries) ayant impacté le bon déroulement du chantier. Elle fait valoir que ces difficultés contractuellement prévues comme causes légitimes de retard sont confirmées par le maitre d’oeuvre et ont été portées à la connaissance des acquéreurs. Elle soutient qu’en s’abstenant de payer le solde du prix, les époux X lui ont occasionné un préjudice de trésorerie et ont contribué au retard de livraison.

La clôture de la procédure a été fixée au 23 septembre 2021.

Motifs de la décision

Sur la recevabilité

• la demande de condamnation à la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts

Le promoteur estime que la demande de condamnation au paiement d’une somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts toutes causes confondues'constitue une demande nouvelle

L’article 564 du code de procédure civile prohibe en appel les nouvelles prétentions, la nouveauté des prétentions s’appréciant par référence à l’objet des demandes formulées en appel comparées avec celles soumises au premier degré.

Selon l’article 565 du code de procédure civile , la prétention n’est pas nouvelle dès lors qu’elle tend aux mêmes fins.

Ainsi, une prétention indemnitaire majorée en cause d’appel mais qui vise à la réparation du préjudice subi du fait du manquement du promoteur à ses obligations contractuelles tend aux mêmes fins que la demande formulée devant le premier juge tendant à obtenir des dommages et intérêts au titre des loyers indument versés .

Il y a donc lieu de rejeter le moyen soulevé par le promoteur s’agissant de l’irrecevabilité de la demande en paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts .

• la demande de 'voir dire et juger que la somme de 7.000€ octroyée par l’ordonnance du 20 décembre 2017 sera définitive' .

Le promoteur estime que dans le dispositif un paragraphe commençant par 'dire et juger que' ne peut constituer une prétention.

Or, selon l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif .

Toutefois ce texte n’exige pas de formule sacramentelle pour accueillir une prétention, il faut et il suffit qu’il s’agisse d’une prétention et non d’un moyen .

Or, en l’espèce, la demande ne constitue pas un moyen mais une prétention, dès lors qu’elle reproduit les écritures des appelants en page 11, le paragraphe étant libellé comme suit 'il y aura lieu de dire et juger que la somme de 7.000€ obtenue en référé ne viendra pas en déduction des sommes auxquelles la Sarl Nova B Properties sera condamnée '.

Toutefois, il importe de relever qu’en première instance, les époux X avaient formulé une demande de condamnation du promoteur au paiement d’une somme de 16.770€ à titre de dommages et intérêts correspondant aux loyers indument versés, en déduire la somme de 7.000€ ordonnée à titre provisionnel et dire que cette somme est définitive.

En sollicitant en cause d’appel que la somme allouée en référé ne vienne pas en déduction des sommes accordées, les époux X se contredisent manifestement au détriment de leur adversaire , ce qui rend leur demande irrecevable non seulement comme contraire au principe selon lequel 'nul ne peut se contredire au détriment d’autrui', mais aussi comme devant être considérée comme une demande nouvelle par rapport à celle soumise au premier juge.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevable la demande des époux X de 'dire et juger que la somme de 7.000€ octroyée par l’ordonnance du 20 décembre 2017 sera définitive'.

Sur les dommages et intérêts pour retard de livraison

En application des dispositions des articles 1601 -1 et 1611 du code civil, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur est tenu de réparer le préjudice qui résulte pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la livraison des lots acquis par les époux X initialement prévue au 4ème trimestre 2016, l’a été en définitive le 28 février 2018.

L’obligation de livraison correspond à une obligation de résultat pour le vendeur.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, le promoteur invoque les causes contractuelles de suspension du délai.

Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites .

En pages 17 et 18 de l’acte authentique signé par les parties le 9 mai 2016, il est mentionné

le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement soient achevés et livrés au plus tard le 4ème trimestre 2016, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison….

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison… sont notamment considérés comme légitimes de report … les événements suivants :

- intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment

- grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs

- retard résultant de la procédure collective…

- retard provenant de la défaillance d’une entreprise…..

… ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier .

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le Vendeur à l’acquéreur par une lettre du Maître d’oeuvre. …

Le promoteur se prévaut de quatre événements :

— l’événement numéro1 concerne le retard pris par l’entreprise titulaire du lot gros oeuvre SBM qui devait terminer sa prestation le 30 avril 2016 et dont le contrat a été résilié le 3 août 2016. Toutefois, dès lors que la cause n’est pas postérieure au contrat de vente en date du 3 mai 2016 et que le promoteur n’allègue ni ne justifie en avoir averti les époux X avant la signature du contrat, cet événement ne peut être retenu comme cause de suspension du délai.

— l’événement numéro 2 a trait au marché de reprise du gros oeuvre avec la société Progec. Les travaux n’ont pas été terminés fin octobre 2016 comme prévu, mais au 15 février 2017.

Or, le promoteur ne justifie pas de cette défaillance notamment par la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le maitre d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant, telle que prévue dans le contrat.

Cet événement ne peut donc être retenu comme cause de suspension du délai.

— l’événement numéro 3 concerne les intempéries liées à la période de septembre 2016 à juin 2017, le vent ayant impacté non seulement l’utilisation de la grue pour la terminaison du gros oeuvre mais aussi pour le levage des lots secondaires, occasionnant un retard de 111 jours au titre des intempéries pour la résidence 'Les Lavandes’ .

— l’événement numéro 4 se rapporte à la survenance d’une procédure collective affectant l’entreprise Proclima, titulaire du lot plomberie chauffage, occasionnant un retard de 60 jours au titre de la liquidation judiciaire d’une entreprise.

L’existence et la durée de ces événements sont attestées par l’architecte selon note établie le 27 juillet 2017 conformément aux stipulations contractuelles liant les parties.

Il en résulte que le promoteur justifie d’un retard conventionnel de 171 jours (111 + 60 ), ce qui l’autorisait à reporter la livraison d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en application des stipulations contractuelles.

Ainsi, le promoteur disposait d’un report de livraison de 342 jours expirant le 30 novembre 2017 , date à laquelle le contentieux opposant les parties était porté devant la juridiction des référés, chacune des parties invoquant une exception non adimpleti contractus.

Ainsi, le report de livraison trouve une cause légitime dans la convention des parties , comme l’a retenu le premier juge.

En revanche, alors qu’une clause contractuelle prévoyait que 'la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par le maitre d’oeuvre'le promoteur ne justifie pas avoir informé les époux X des circonstances entrainant un retard de livraison avant le 27 juillet 2017 (attestation de l’architecte), soit 6 mois après la date de livraison initialement convenue, laissant de ce fait les acquéreurs dans l’ignorance de l’état d’avancement du chantier et de l’existence de causes de suspension du délai de livraison, dont tant le vendeur que le maitre d’oeuvre avaient une connaissance précise.

Le fait que le vendeur ait adressé aux acquéreurs des appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux, ne saurait suppléer la carence du vendeur dans son obligation d’information de l’acquéreur de la survenance de causes de suspension du délai de livraison.

En s’abstenant de donner ces informations de survenance d’une cause de report du délai de livraison aux acquéreurs, au mépris de son obligation contractuelle, le vendeur a commis une faute caractérisée dont il doit répondre.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’absence d’information sur l’existence des causes de suspension du délai de livraison , ainsi que les informations erronées sur une date de livraison données laconiquement par le vendeur interpellé par les acquéreurs, outre leur convocation pour une livraison du bien à une date à laquelle la copropriété n’était pas accessible en raison de l’inachèvement des éléments essentiels, ont fortement perturbé les époux X, nés respectivement en 1935 et 1936 et disposant d’une mobilité réduite , qui avaient acquis le logement pour y habiter à titre de résidence principale et qui ont successivement donné congé à leur bailleur, commandé un déménagement qu’ils ont par la suite reporté à plusieurs reprises, l’impact sur leur état de santé de cette situation étant attesté par leur médecin traitant.

Dans ces conditions, la cour confirmera la décision du premier juge qui a accordé aux époux X une somme de 8.000€ à titre de dommages et intérêts, somme incluant à concurrence de 7.000€ la provision reçue dans le cadre de l’instance en référé et qui a débouté les époux

X de leurs surplus de demandes indemnitaires, la cour au demeurant ne trouvant pas dans les écritures et les pièces des éléments justifiant d’un préjudice complémentaire s’élevant à 20.000 € pour accorder d’autres dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

Il ne peut être reproché aux époux X d’avoir refusé de payer les 5 % représentant le solde du prix, alors qu’une procédure contentieuse était en cours devant le juge des référés, étant relevé qu’à la date à laquelle ils étaient convoqués pour prendre livraison de l’immeuble et payer le solde, l’accès à la copropriété n’était pas possible et que dès l’issue de la procédure de référé, ils se sont acquittés de la somme restant dûe.

Par ailleurs, le promoteur ne justifie pas de l’existence d’un préjudice de trésorerie résultant du retard de paiement du solde de 5 % dans le contexte particulier évoqué supra.

Le promoteur ne démontre donc pas la réunion des conditions lui ouvrant droit à des dommages et intérêts à l’encontre des époux X et sera par voie de conséquence débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les époux X succombant en leur recours, supporteront les dépens d’appel et verront leur demande d’indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile rejetée .

L’équité commande de ne pas accorder au promoteur d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette le moyen soulevé par le promoteur tenant à l’irrecevabilité de la demande en paiement de la somme de 20.000€ à titre de dommages et intérêts

Déclare irrecevable la demande des époux X de 'dire et juger que la somme de 7.000€ octroyée par l’ordonnance du 20 décembre 2017 sera définitive'

Confirme le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Déboute M. Z X et M^me A B épouse X de leur demande complémentaire de dommages et intérêts

Déboute la société Nova B Properties de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne M. Z X et M^me A B épouse X aux dépens d’appel

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Delcourt, greffière.

La greffière, la présidente,