Cour d'appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, 27 novembre 2024, n° 24/01818

TGI Bordeaux 29 novembre 2021

CA Bordeaux
Confirmation 27 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Non-conformité du bail au règlement de copropriété
La cour a confirmé que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance constitue un trouble manifestement illicite, justifiant la suspension du paiement des loyers.
Rejeté
Suspension injustifiée des loyers
La cour a estimé que la suspension des loyers était justifiée en raison de la non-conformité du bail au règlement de copropriété.
Accepté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a condamné la SAS Coulyfamily à verser une indemnité en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Bordeaux, la SCI Almagus conteste une ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Bordeaux qui l'a condamnée à verser 30 000 euros à la SAS Coulyfamily et à suspendre le paiement des loyers. La première instance a jugé que le bail commercial était en contradiction avec le règlement de copropriété, entraînant un trouble manifestement illicite. La Cour d'appel confirme le désistement partiel de la SCI Almagus concernant la provision, mais maintient la suspension des loyers, considérant que le manquement à l'obligation de délivrance justifie cette mesure. Ainsi, l'ordonnance est confirmée pour le surplus, et la SCI Almagus est condamnée à payer des frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Bordeaux, 4e ch. com., 27 nov. 2024, n° 24/01818
Juridiction :	Cour d'appel de Bordeaux
Numéro(s) :	24/01818
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bordeaux, 29 novembre 2021, N° 21/01182
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Julie BENELPierre RAVAUT
Cabinet(s) :	BIROT-RAVAUT ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. ALMAGUS c/ S.A.S. COULYFAMILY

Texte intégral

COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 27 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01818 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NXJ3

S.C.I. ALMAGUS

S.A.S. COULYFAMILY

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 29 novembre 2021 (R.G. 21/01182) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 13 décembre 2021

APPELANTE :

S.C.I. ALMAGUS, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT-RAVAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.S. COULYFAMILY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Julie BENEL, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Almagus est propriétaire, dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 1], d’un local au rez-de-chaussée qu’elle a, par contrat du 23 mars 2009, donné à bail commercial à M. [S], pour une activité notamment de salon de thé, saladerie, plats à emporter ou déguster sur place, point chaud sans cuisine. Le 26 avril 2013, le fonds de commerce a été cédé à la Sarl Le Pique-nique, qui l’a de nouveau cédé le 28 juillet 2017 à la société Bermed, dont le bail commercial a été renouvelé.

Par acte du 24 octobre 2018, la SARL Bermed a vendu son fonds de commerce à la SAS Coulyfamily et le bailleur commercial est intervenu à l’acte. En juin 2020, la SAS Coulyfamily a mis en vente son fonds de commerce.

Il est alors apparu qu’une disposition du règlement de copropriété daté du 26 juillet 1978 prévoyait l’interdiction des activités commerciales, et spécialement de restauration et débits de boissons.

La SAS Coulyfamily, considérant que ce règlement l’empêchait de vendre son fonds de commerce, deux candidats à l’acquisition ayant renoncé, a assigné le 1er juin 2021 la SCI Almagus devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin, principalement, de la voir condamner au versement sous astreinte d’une provision de 30 000 euros à valoir sur son préjudice, et la suspension du loyer.

Par ordonnance du 29 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

Vu l’article 835 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI Almagus à payer à la société Coulyfamily la somme de 30.000 euros à titre de provision sur son préjudice ;

Suspendu l’obligation de paiement du loyer afférent au bail commercial dont bénéficie la société Coulyfamily ;

Condamné la SCI Almagus à payer à la société Coulyfamily la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné la société Almagus aux dépens.

Par déclaration au greffe du 13 décembre 2021, la SCI Almagus a relevé appel de l’ordonnance, énonçant expressément les chefs expressément critiqués, intimant la SAS Coulyfamily.

Par ordonnance du 14 avril 2022, l’affaire a été radiée par la juridiction du premier président de la cour d’appel, pour défaut d’exécution par l’appelante de la décision frappée d’appel. Le 02 mai 2022, la SCI Almagus a adressé à la cour des écritures de remise au rôle et de désistement partiel de son appel. Par ordonnance du 30 juin 2022, la juridiction du premier président a rejeté la demande de la SCI Almagus tendant à la remise au rôle de l’affaire, considérant que, si la SCI Almagus avait formalisé un désistement de son appel relatif au chef de jugement l’ayant condamnée à payer 30 000 euros, elle ne justifiait pas toutefois avoir exécuté le reste des chefs de condamnation, à savoir ceux relatifs à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI Amalgus s’est finalement acquittée de la quasi-totalité de sa condamnation, réglant notamment le principal en intégralité.

Par acte signé les 17 et 21 avril 2023, la SAS Coulyfamily a vendu son droit au bail pour un montant de 35 000 euros à la société IBBYT Développement, en présence de la SCI Almagus.

Le 15 avril 2024, l’affaire a été remise au rôle et a été transférée le 19 avril suivant de la 1ère chambre civile à la 4ème chambre civile de la cour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions déposées en dernier lieu le 20 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SCI Almagus demande à la cour de :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du code civil,

Infirmer l’ordonnance rendue le 29 novembre 2021 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’elle a :

' Condamné la SCI Almagus au versement d’une provision de 30.000 euros au profit de la société Coulyfamily ;

' Suspendu l’obligation de paiement du loyer afférent au bail commercial dont bénéficie la société Coulyfamily ;

' Condamné la SCI Almagus à payer à la société Coulyfamily la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' Débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné la société Almagus aux dépens.

Statuant à nouveau,

Condamner la SAS Coulyfamily à rembourser à la SCI Almagus les sommes versées au titre de la provision

Condamner la SAS Coulyfamily à rembourser à la SCI Almagus les loyers dont le paiement a été suspendu à compter du 1er décembre 2021 pour la somme totale de 13.765,78 euros.

Condamner à titre provisionnel la SAS Coulyfamily à payer à la SCI Almagus la somme de 4.916,35 euros au titre des loyers impayés entre le 1er juillet 2021 et le 1er décembre 2021

En toute hypothèse,

Confirmer l’ordonnance rendue le 29 novembre 2021 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à voir la condamnation provisionnelle assortie d’une astreinte.

Condamner la SAS Coulyfamily au paiement d’une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI Almagus fait notamment valoir que les faits démontrent que le bail n’est pas en contradiction avec le règlement de copropriété, et que cette contradiction doit être discutée au fond ; que son désistement partiel par conclusions du 2 mai 2022 ne constituaient pas un acquiescement du jugement, mais reflétait son incapacité à exécuter la décision ; que le désistement est non avenu si postérieurement une autre partie interjette elle-même régulièrement appel ; qu’en l’espèce, la SAS Coulyfamily a formé appel incident par conclusions du 18 février 2022 sur la question de la provision, ce qui rend non avenu le désistement d’appel, qui n’était destiné qu’à éviter la radiation ; que la situation relative au règlement de copropriété est désormais résolue depuis l’assemblée générale qui s’est tenue en mars 2022, qui a décidé d’autoriser une activité de petite restauration ; qu’en l’absence de non-conformité du bail au règlement de copropriété, toutes les demandes formulées par la SAS Coulyfamily doivent être rejetées, et que la provision était totalement injustifiée ; Sur la suspension des loyers, que le bail était valide et que l’exploitation n’était pas impossible ; que la preneuse ne faisait état que d’une impossibilité de céder son bail ; que la cour doit condamner le preneur au remboursement des loyers suspendus entre décembre 2021 et avril 2023 pour 13 765,78 euros, ainsi qu’au paiement des loyers toujours dus, dès lors qu’il n’a pas été mis fin régulièrement au bail.

Par conclusions déposées en dernier lieu le 27 septembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la SAS Coulyfamily demande à la cour de :

Vu les articles 400 et suivants du code de procedure civile ;

Vu l’article 835 du code de procedure civile ;

Vu l’article 1219 du code civil ;

Vu l’article 1719 du code civil ;

Vu l’article 700 du code de procedure civile ;

A titre principal,

Constater le désistement partiel de la SCI Almagus portant sur la provision à verser à la SAS Coulyfamily d’une somme de 30.000 euros à valoir sur le préjudice financier de la SAS Coulyfamily ;

En conséquence,

Dire que ce désistement est parfait ;

Constater le dessaisissement de la cour faisant suite au désistement précité ;

Confirmer l’ordonnance rendue le 29 novembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’il a : Ordonné la suspension du paiement des loyers ; Condamné la SCI Almagus à verser à la SAS Coulyfamily la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens d’ores et déjà engagés ;

A titre subsidiaire,

Confirmer l’ordonnance rendue le 29 novembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’il a :

' Condamné la SCI Almagus à verser à la SAS Coulyfamily , à titre provisionnel, la somme de 30.000 euros à valoir sur le préjudice financier de la SAS Coulyfamily ;

Confirmer l’ordonnance rendue le 29 novembre 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, en ce qu’il a :

' Ordonné la suspension du paiement des loyers ;

' Condamné la SCI Almagus à verser à la SAS Coulyfamily la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens d’ores et déjà engagés ;

Et en tout état de cause,

Constater le désistement partiel de la SAS Coulyfamily portant sur son appel incident pour le prononcer d’une astreinte ;

Condamner la SCI Almagus à verser à la SAS Coulyfamily la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS Coulyfamily fait notamment valoir :

A titre principal, que le désistement d’appel de la SCI Almagus produit un effet extinctif immédiat, dès lors qu’aucune demande incidente n’a été formée au titre de ce désistement partiel ; qu’aucune réserve de sa part n’est démontrée ; que le désistement n’est que partiel et qu’elle n’avait formé appel incident que sur les modalités de paiement de la provision, ce qui n’a pas le même objet ; que la demande portant sur l’astreinte a été au surplus abandonnée du fait du paiement de la provision ; que le principe du désistement est un acquiescement au jugement ; que la SCI Almagus a opéré un choix stratégique sur lequel elle tente de revenir aujourd’hui ;

A titre subsidiaire, que l’obligation n’est pas sérieusement contestable ; que l’obligation de délivrance n’a pas été respectée, le bail n’étant pas conforme à sa destination comme en contradiction avec le règlement de copropriété, alors même que le gérant de la SCI s’est toujours présenté comme l’unique propriétaire de l’immeuble ; que le juge des référés a pu constater qu’elle avait dû à deux reprises annuler des offres d’acquisition ; que son préjudice est certain ;

Sur le paiement des loyers, que le non-respect d’une obligation de délivrance par suite d’un manquement aux dispositions d’un règlement de copropriété justifie la suspension du paiement des loyers par le preneur ;

Qu’elle se désiste de son appel incident.

L’ordonnance de clôture survenue le 9 octobre 2024 a été reportée au jour des plaidoiries.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et de celles de l’article 835 du même code que ces mêmes magistrats peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement de ces dispositions, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, constatant que la SCI Almagus avait engagé de manière incontestable sa responsabilité en consentant un bail commercial en contradiction avec le règlement de copropriété de l’immeuble et en intervenant à l’acte de cession sans faire état de l’existence de ce règlement, a condamné la SCI Almagus à payer à la société Coulyfamily une provision de 30 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice, rejetant toutefois la demande visant à en assortir le paiement d’une astreinte, et a suspendu l’obligation de paiement des loyers.

Sur le désistement d’appel partiel de la société Almagus

Il est constant que, par conclusions du 2 mai 2022 adressée à la cour, la société Almagus a demandé que soit « constaté son désistement d’appel s’agissant de la condamnation au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de provision » (pièce n° 30 Coulyfamily, dispositif p. 14).

Selon les dispositions de l’article 400 du code de procédure civile, le désistement de l’appel est admis en toutes matières, sauf disposition contraire. L’article 401 du même code prévoit que le désistement d’appel n’a besoin d’être accepté que s’il contient des réserves ou si la partie à l’égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente.

Le désistement de la société Almagus est sans réserves comme sans restriction, et n’a été précédé d’aucun appel incident ni d’aucune demande incidente. En effet, l’appel incident de Coulyfamily invoqué par Almagus, du 18 février 2022, ne porte pas sur le principe ou le montant de la condamnation à payer une provision, mais seulement sur les modalités de son paiement, à savoir l’opportunité d’assortir ce paiement d’une astreinte.

Ce désistement partiel de la société Almagus a en conséquence produit un effet immédiat, dès le 2 mai 2022, et il sera donc constaté par la cour.

Sur les autres chefs du dispositif de l’ordonnance attaquée

La société Coulyfamily se désiste de son appel incident portant sur l’astreinte évoquée ci-dessus, devenue sans objet, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer davantage sur ce point.

La société Almagus maintient son appel à l’encontre du chef de l’ordonnance ayant suspendu l’obligation de payer les loyers.

Toutefois, c’est à bon droit que le premier juge a prononcé sa décision, dès lors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ici caractérisé par la non-conformité du bail commercial avec le règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite, et alors que la régularisation toute récente de la situation n’est pas de nature à effacer la période pendant laquelle le trouble s’est produit.

Au surplus, compte tenu de la vente du droit au bail par la société Coulyfamily, ce qui rend désormais sans autre effet la disposition, et de la saisine le 24 novembre 2021 du juge du fond, celui-ci aura tous pouvoirs pour trancher le litige et arrêter les comptes entre les parties. Il n’y a donc pas lieu ici d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a suspendu le paiement des loyers.

Ainsi, l’ordonnance sera confirmée pour le surplus.

Sur les autres demandes

La SCI Almagus paiera à la société Coulyfamily la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les dépens d’appel seront supportés par l’appelante, qui succombe pour la seconde fois.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en référé,

Constate le désistement d’appel partiel de la SCI Almagus s’agissant de sa condamnation au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de provision, et le dessaisissement de la cour de ce chef,

Confirme pour le surplus l’ordonnance rendue entre les parties par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 29 novembre 2021,

Condamne la SCI Almagus à payer à la SAS Coulyfamily la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la SCI Almagus aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président