RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/02010 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IBYL

LM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

23 mars 2021 RG :11-19-853

[Y] NEE [G]

C/

[L]

Grosse délivrée

le

à Selarl LX Nimes

Selarl Lamy-Pomies Richaud

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] en date du 23 Mars 2021, N°11-19-853

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [U] [Y] NEE [G]

née le 11 Novembre 1928 à [Localité 6] (13)

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Franck LENZI de la SELARL FRANCK LENZI ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

M. [H] [P] [T] [L]

né le 17 Octobre 1972 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Carine REDARES de la SELARL RS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représenté par M^e Georges POMIES RICHAUD de la SELARL LAMY POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [L], notaire, était lié d’amitié avec M. [W] [Y] et Mme [U] [G] veuve [Y], voisins de ses parents.

M. [W] [Y], agent artistique, a rencontré des difficultés financières. Sa mère a chargé M. [L], afin de résoudre cette situation, de proposer la cession des parts détenues dans la SAS vergers des Alpilles à hauteur de 152 000 € représentant le montant de la dette. Cette démarche n’a pu aboutir.

Suivant compromis du 3 novembre 2012, M. [W] [Y] et Mme [U] [G] veuve [Y] ont vendu à M. [H] [L], une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 4], cadastrée section BC [Cadastre 1] au prix de 150 000 €, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Le 10 décembre 2012, l’acte authentique a été signé entre les parties aux mêmes conditions.

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2012, M. [H] [L] a donné à bail cet immeuble à Mme [U] [G] veuve [Y] à compter du 10 décembre 2012, moyennant un loyer de 1 000 € par mois.

Les loyers ayant cessé d’être payés à partir du mois d’août 2014, par acte d’huissier du 5 février 2016, M. [L] a fait délivrer à Mme [G] un commandement de payer la somme de 19 200 € au titre des loyers impayés, rappelant la clause résolutoire.

En l’absence de régularisation des causes du commandement M. [L] a fait assigner Mme [U] [G] veuve [Y] devant le tribunal d’instance d’Avignon par acte du 2 mai 2016 aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et d’obtenir la condamnation de Mme [U] [Y] au paiement d’une somme de 21 200 € selon décompte arrêté au 26 avril 2016, outre son l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Parallèlement par acte d’huissier en date du 6 mars 2017, Mme [U] [G] veuve [Y] a fait assigner M. [H] [L] devant le tribunal de grande instance d’Avignon aux fins principalement de voir annuler l’acte de vente du 10 décembre 2012.

Par jugement en date du 2 mai 2017, le tribunal d’instance prononçait un sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive dans le litige opposant les parties devant le tribunal de grande instance d’Avignon et relatif à l’annulation de l’acte de vente du 10 décembre 2012.

Le 15 avril 2019, le jugement du tribunal de grande d’instance d’Avignon a déclaré l’action de Mme [Y] recevable, tout comme l’intervention de son fils, M. [W] [Y], mais les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Le 3 juillet 2019, les consorts [Y] ont interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 12 novembre 2020, la cour d’appel de Nîmes a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande d’instance d’Avignon du15 avril 2019.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire d’Avignon a :

— condamné Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme de 73.623 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 janvier 2021 avec les intérêts légaux à compter du 5 février 2016,

— constaté la résiliation du bail à compter du 6 avril 2016,

— ordonné l’expulsion de Mme [U] [Y] et de tous occupants de son chef,

— dit qu’à défaut par Mme [U] [Y] d’avoir libéré les lieux situés à [Adresse 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur,

— débouté Mme [U] [Y] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire,

— condamné Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit la somme de 1000 euros et ce, à compter du 1er février 2021,

— rejette tous les autres chefs de demandes, y compris la demande d’expertise

— dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à M. le Préfet de Vaucluse en application de l’article L 613-2-1 du code de la construction et de l’habitation,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] [Y] à payer les dépens de l’instance, y compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation

Par déclaration du 25 mai 2021, Mme [U] [Y] a relevé appel de ce jugement.

En cours de procédure, le 2 mai 2022, M. [W] [Y] a porté plainte contre M. [L] pour escroquerie, ce dernier ayant, selon lui, usé et abusé de sa qualité de notaire de famille. Il indique verser à la procédure pénale un enregistrement audio.

Par ordonnance d’incident du 10 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a notamment débouté Mme [G] de sa demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision pénale définitive à intervenir, ensuite de la plainte du 2 mai 2022.

Cette décision a été confirmée par arrêt du 21 mars 2024.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, Mme [U] [Y] née [G], appelante, demande à la cour :

Vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article 231 du code de procédure civile,

Vu les articles 108 à 111 et 377 du code de procédure civile,

Vu l’article 4 du code de procédure pénale

Vu les articles 73 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 593 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 10 janvier 2023,

Vu l’arrêt de la cour statuant sur déféré du 21 mars 2024,

Statuant sur l’appel formé par Mme [U] [Y] née [G] à l’encontre du jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire d’Avignon,

Le déclarant recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

Sur la révocation de la clôture :

Vu l’article 803 du code de procédure civile,

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— accepter les présentes écritures,

Sur la communication de la pièce n°46 produite par Mme [G] veuve [Y] :

— déclarer recevable le procès-verbal de transcription de l’enregistrement audio (pièce n°46)

Au fond

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

« Condamné Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme de 73.623 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 janvier 2021 avec les intérêts légaux à compter du 5 février 2016;

— Constaté la résiliation du bail à compter du 6 avril 2016 ;

— Ordonné l’expulsion de Mme [U] [Y] et de tous occupants de son chef ;

— Dit qu’à défaut par [F] [U] [Y] d’avoir libéré les lieux situés à [Adresse 5], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur.

— Débouté Mme [U] [Y] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire.

— Condamné Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit la somme de 1000 euros et ce, à compter du 1er février 2021

— Rejeté tous les autres chefs de demandes, y compris la demande d’expertise ;

— Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à M. le Préfet de Vaucluse en application de l’article L.613-2-1 du code de la construction et de l’habitation.

— Condamné Mme [U] [Y] à payer les dépens de l’instance, y compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. »

Statuant à nouveau,

— constater que le bail d’habitation invoqué par maître [L] est inexistant, s’agissant d’un prêt à usage concernant une maison d’habitation,

— débouter M. [H] [P] [T] [L], de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires, et de tout appel incident, ainsi que de sa prétention ampliative d’actualisation de la dette locative.

A titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire afin de définir les règlements intervenus entre les parties au titre de la vente de la maison de [Localité 4] et de son occupation depuis le 10 décembre 2012, date de la vente.

— dire n’y avoir lieu au prononcé de la clause résolutoire, en l’état de l’impossibilité d’établir un décompte entre les parties en raison des versements en espèces indument acceptés par Maître [L] et les sommes versées à tort par les consorts [Y] au titre de la taxe foncière,

A titre infiniment subsidiaire :

— octroyer à Mme [U] [Y] eu égard à la situation décrite un délai de 24 mois pour procéder à l’apurement de sa dette et par suite rejeter la demande de résolution du bail,

— dire conséquemment que les effets de la clause pendant cette période sont suspendus,

En tout état de cause :

— débouter M. [H] [P] [T] [L], de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

— condamner M. [H] [P] [T] [L], à payer à Mme [U] [Y] née [G], la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, M. [H] [L], intimé, demande à la cour, au visa de l’article 803 du code de procédure civile, de :

Sur la révocation de la clôture :

A titre principal,

— révoquer l’ordonnance de clôture,

— accepter les présentes écritures.

A titre subsidiaire et à défaut,

— rejeter les conclusions de Mme [U] [G], veuve [Y], notifiées le 18 avril 2024, jour de la clôture.

Sur la communication de la pièce adverse n°46 :

A titre principal,

— écarter cette preuve comme obtenue de façon déloyale et ne remplissant les critères de proportionnalité requis.

A titre subsidiaire,

— constater son absence de caractère probatoire.

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant, afin d’actualiser la dette locative,

— condamner Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme globale de 122.621,62 €, indexation comprise, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024,

— condamner Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme globale de 3.712 €, à parfaire, au titre des taxes sur ordures ménagères dues, de 2013 à 2016 et de 2019 à 2024.

— condamner Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la taxe sur ordures ménagères dues pour 2016, sur production de l’avis afférent,

— condamner Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la taxe sur ordures ménagères dues pour 2017, sur production de l’avis afférent,

— condamner Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

— condamner Mme [U] [Y] au paiement des entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 avril 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024, déplacée au 17 octobre 2024.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’ordonnance de clôture a été révoquée avec l’accord des parties et une nouvelle clôture est intervenue avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la pièce 46 communiquée Mme [U] [Y],

M. [L] demande à la cour d’écarter l’enregistrement audio produit par Mme [G] obtenu à son insu et donc de façon déloyale.

Il est produit aux débats par l’appelante, avec autorisation du parquet, le procès-verbal de transcription par les enquêteurs d’un enregistrement audio d’une conversation entre M. [L], Mme [G] et M. [W] [Y], pièce figurant au dossier pénal.

Il est constant et non contesté que cet enregistrement a été effectué à l’insu de M. [L].

Cependant il convient de rappeler que la preuve déloyale peut désormais être admise sous conditions.

En effet, le juge doit, lorsque cela lui est demandé, apprécier si une telle preuve porte une atteinte au caractère équitable de la procédure dans son ensemble, en mettant en balance le droit à la preuve et les droits antinomiques en présence, le droit à la preuve pouvant justifier la production d’éléments portant atteinte à d’autres droits à condition que cette production soit indispensable à son exercice et que l’atteinte soit strictement proportionnée au but poursuivi.

En l’espèce, la production de la transcription de cet enregistrement a pour but de permettre à Mme [G] d’établir le prêt à usage qu’elle invoque et la réelle intention des parties lors de la conclusion du contrat la liant à M. [L].

Cette pièce est donc indispensable à l’exercice de ses droits sans pour autant porter une atteinte disproportionnée au droit de M. [L], ce dernier n’explicitant d’ailleurs pas le droit qu’il considère comme atteint.

En conséquence, la demande de M. [H] [L] tendant à voir écarter la pièce numéro 46 communiquée par Mme [U] [Y] sera écartée.

La force probante de cette pièce sera examinée ci-après.

Sur la requalification du contrat de bail en prêt à usage,

Selon l’article 1875 du code civil « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. »

Mme [G] soutient que le bail d’habitation invoqué par M. [L] est inexistant, s’agissant d’un prêt à usage concernant une maison d’habitation, contestant avoir signé volontairement et en connaissance de cause un bail d’habitation. Elle prétend que, grâce au dossier pénal, elle peut démontrer la réalité du montage juridique dont elle fait état et invoquer la requalification du document intitulé « contrat de locaux vacants non meublés » en prêt à usage.

Elle explique qu’en réalité :

— le bail participait d’un montage juridique, le paiement du loyer correspondant au remboursent du prêt accordé par M. [L] à hauteur de 150 000 euros ;

— le bail d’habituation a été signé à son insu ;

— jusqu’à ce que M. [W] [Y] puisse racheter la maison, aucune indemnité d’occupation ou loyer n’était dû, qu’il s’agissait d’un commodat selon l’accord des parties,

— ainsi Mme [G] pouvait vivre dans la maison à titre gratuit dans l’attente du rachat par son fils de la maison familiale, les parts sociales de leur société familiale devant être vendues,

— outre le remboursement du prêt à hauteur de 1.000 € par mois, M. [L] demandait à M. [Y] le paiement de la taxe foncière et taxe additionnelle de la maison de [Localité 4], M. [Y] devait donc prendre à sa charge ces frais supplémentaires lesquels ne sont pas dus par un locataire

— ce commodat est à durée déterminée, le terme étant le rachat par M. [Y], le fils de la requérante, de la maison dont s’agit grâce à la vente des parts de la SAS Les Vergers des Alpilles ou toute autre entrée d’argent de M. [Y] (fin du commodat).

M. [L] réplique qu’il appartient à Mme [U] [Y] veuve [G] de rapporter la preuve d’un prêt à usage conformément à l’article 1353 du code civil, rappelant que le critère de distinction entre le contrat de louage et le contrat de prêt à usage réside dans l’existence ou l’absence d’une rémunération du droit d’usage.

Il fait valoir que les parties ont ratifié un contrat de bail d’habitation en décembre 2012, lequel ne souffre d’aucune ambiguïté, quant à son interprétation juridique, et précise que la signature de Mme [U] [Y] veuve [G] est apposée à la page des conditions particulières stipulant le paiement d’un loyer mensuel de 1.000 € et également sur l’état des lieux d’entrée.

Il y lieu de rechercher la volonté des parties au moment de la conclusion du contrat en se référant aux éléments les plus proches de sa conclusion.

En l’espèce il est constant que Mme [G] a signé un bail le 24 décembre 2012 à effet du 10 décembre 2012, moyennant un loyer de 1 000 € par mois et un état des lieux.

Il convient de noter que Mme [G] ne sollicite d’ailleurs pas l’annulation du contrat de bail mais uniquement sa requalification.

Le bail a par ailleurs été exécuté de décembre 2012 à juin 2014, les loyers ayant été régulièrement payés pendant deux ans au moyen de chèques tirés sur un compte aux noms de M. [Y] et Mme veuve [Y].

Mme [G] ne le conteste pas mais soutient qu’il s’agissait du remboursement d’un prêt et non du paiement d’un loyer.

Cependant, il ressort du courrier adressé par M. [W] [Y] en 2012 à M [L] : « Cher [H], je fais suite à ta visite de la maison avec l’agence l’immo du particulier et te remercie de l’estimation qu’elle en a fait. Le prix annoncé me paraît un peu élevé compte tenu des autres estimations que j’ai fait réaliser mais bon… En tout cas, tu connais ma situation et je ne trouverai jamais quelqu’un disposé à acheter à ce prix en restant dans les lieux. Je sais que tu ne souhaites pas te porter acquéreur et que tu n’en as pas les moyens, néanmoins, si je dois vendre la maison, je préfère que ce soit toi qui l’achète. Dès lors que ma mère peut rester locataire, je suis prêt à vendre au prix de 150 000 €. Je sais que tu as d’autres projets, mais la situation est déjà très difficile. Au moins ma mère sera contente que ce soit toi qui récupères la maison. Au nom de notre amitié, je te demande de tout mettre en 'uvre pour que la vente se fasse avant fin 2012 ».

Par un courrier non daté, Mme [Y] répondait à la demande de paiement des loyers de M. [L] en ces termes « Certes, nous rencontrons des difficultés pour payer notre loyer, mais nous réclamons depuis plusieurs semaines la réalisation de travaux…. Vous devez bien comprendre que tant que les travaux n’auront pas été réalisés, nous ne pourrons nous acquitter de ce que nous devons… »

Puis dans un SMS du 24 février 2014, M. [W] [Y] demandait à M. [L] « Au fait [H], l’avocat me demande le bail de location pour Cavaillon pour montrer que nous ne sommes plus propriétaires devant le tribunal pour la maison de Hyères, je pense pas l’avoir. Peux-tu me l’envoyer en PDF ' Merci » pour pouvoir le produire dans une procédure engagée devant le tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’obtenir la requalification en contrat pignoratif d’une vente avec faculté de rachat qu’il avait conclue le 22 juillet 2011 sur une maison sise à Hyères, action dont il a été débouté par arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 7 juin 2016.

Postérieurement, il ressort des échanges de SMS qu’il a toujours été question de « loyer ».

Mme [G] indique que la description de l’état des lieux ne correspond pas à la réalité, prenant comme référence les mentions qui y sont faites et les comparant avec les photographies figurant au rapport d’expertise de M. [M] : l’évier de la cuisine n’est pas en inox mais en résine blanche, dans les sanitaires le lavabo n’est pas sur pied en émail blanc mais en marbre, la baignoire n’est pas en email blanc mais en résine de synthèse beige.

Or, ces éléments ne sont pas probants puisque l’état des lieux, signé par Mme [G], a été dressé en décembre 2012 alors que le rapport de M. [M] date de 2018, soit près de six ans plus tard.

Quant à l’enregistrement audio invoqué tendant à démontrer le montage juridique et la qualification de prêt à usage, il s’agit d’une conversation entre, essentiellement, M. [L] et M. [W] [Y] en présence de Mme [G].

La lecture attentive de sa retranscription révèle :

— que la vente de la maison est effectivement intervenue en raison des dettes de M. [W] [Y],

— que les mots de « loyer », « locataire » et « impayés » sont constamment employés, le fils de Mme [G] demandant même : « Y a pas une assurance pour loyer impayé, euh’un truc comme ça ' »,

— que M. [L] reproche à M. [W] [Y] son inactivité et lui fait remarquer son extrême patience.

Aucun élément dans cet enregistrement ne permet de qualifier la relation contractuelle entre Mme [G] et M. [L] de prêt à usage, qualification d’ailleurs soutenue qu’en cause d’appel et jamais évoquée antérieurement et la réplique de Mme [G] en page 7 de la retranscription « Moi de toutes ces histoires , moi dans ma tête c’était un prêt et 'jamais j’aurais’ça me’j'y serais pas aller’ » ne peut remettre, à elle seule, en cause la qualification de bail que les parties ont entendu donner au contrat et révélée par les pièces contemporaines à sa conclusion examinées ci-avant.

Quant au paiement des taxes foncières, la seule non réglée par M. [L] justifiée est celle de 2015 pour laquelle un ami de M. [W] [Y] a établi un chèque précisant en le transmettant à M. [L] « … ce sera toujours ça en déduction de ce que je te dois… ». Il ne s’agit donc pas d’un élément permettant de venir au soutien de la demande de requalification de Mme [G].

Quant à l’attestation de M. [D], elle ne peut permettre de remettre en cause les clauses des

actes signés par les parties.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir que, dans l’esprit des parties, Mme [Y], qui a signé le contrat de bail était locataire de l’immeuble vendu à M. [L] excluant la qualification de prêt à usage.

Sur la résiliation du bail,

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, M. [L] se fondant sur la clause résolutoire contenue au bail du 24 décembre 2012 et le commandement de payer en date du 5 février 2016 demeuré infructueux, sollicite le constat de la résiliation du bail au 6 avril 2016.

Ce commandement de payer a été délivré pour la somme de 19 200 € au titre du solde du loyer de juillet 2014 et des loyers d’août 2014 à février 2016.

Mme [G] ne conteste pas le non règlement des causes du commandement même si elle soutient avoir effectué des versements en espèce pour un montant de 1 200 € en 2015 et avoir réglé la taxe foncière de 2015 pour un montant de 1577 €.

Il convient cependant de rappeler qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle réellement due n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 avril 2016.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire,

Selon l''article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Mme [G] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire tenant aux circonstances spécifiques de la situation, étant âgée de 96 ans et sans aucune possibilité de relogement.

Elle ajoute que la vente de l’ensemble des actions de la SAS « Les vergers des Alpilles » permettra de couvrir les sommes sollicitées par M. [L] et même le rachat de la maison de [Localité 4] et fait observer que ce dernier a nanti les parts sociales.

Eu égard au montant très important de la dette et aux revenus de Mme [G], il n’est pas démontré qu’elle sera en capacité d’apurer sa dette en réglant le loyer dans le délai légal.

Par ailleurs, si des projets de vente des parts sociales sont effectivement intervenus en 2022 et 2023, force est de constater qu’aucun d’entre eux n’a abouti ou demeure d’actualité.

Enfin, il convient de constater qu’aucune somme n’a été réglée à minima depuis 2015.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [G] de ses demandes de ce chef.

Dès lors, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [G].

Sur l’expulsion et la demande d’indemnité d’occupation,

L’appelante étant devenue sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire au 6 avril 2016, son expulsion doit être ordonnée.

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que l’appelante est redevable envers le propriétaire, à qui elle cause un préjudice, d’une indemnité d’occupation justement fixée par le premier juge à la somme de 1 000 € à compter du 7 avril 2016, sans qu’il y ait lieu d’en ordonner l’indexation.

La décision déférée sera en conséquence confirmée de ces chefs sauf concernant le point de départ de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande d’expertise,

Mme [G] sollicite une expertise judiciaire afin de définir les règlements intervenus entre les parties au titre de la vente de la maison de [Localité 4] et de son occupation depuis le 10 décembre 2012, date de la vente.

Cependant, il y lieu de rappeler que le litige concernant la vente de la maison de Cavaillon a définitivement été tranché par l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 12 novembre 2020 et ne fait donc pas l’objet de la présente instance.

Par ailleurs, il appartient à celui qui se prétend libéré d’en rapporter la preuve, une mesure d’instruction ne pouvant être ordonnée pour pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande d’expertise.

Sur la demande au titre des loyers et des indemnités d’occupation échues,

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06/07/1989, Mme [G] a l’obligation de payer son loyer et ses charges récupérables aux termes convenus.

Selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, M [L] sollicite la somme de 122 621,62 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés.

Mme [G] s’oppose à cette demande en indiquant que la taxe foncière de 2015 doit être déduite et que des versements en espèces en 2015 pour la somme totale de 1 200 € n’ont pas été pris en compte.

Il ressort de l’analyse du décompte produit que la somme de 1 577 € au titre de la taxe foncière a bien été déduite.

Concernant les versements en espèces au cours de l’année 2015 et notamment pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2015, il ressort des SMS échangés entre M. [L] et M. [W] [Y] mis en perspective avec les retraits effectués sur le compte de la société « Jaywalker Records Limited » aux dates correspondantes outre la non réclamation du loyer d’octobre dans le SMS réclamant le loyer de novembre’ que ces sommes ont réellement été reçues par l’intimé. Il y ainsi lieu de déduire la somme de 1 200 € au titre des paiements en espèces de 2015.

En conséquence, Mme [G] reste redevable de la somme de 119 481,64 € au titre des loyers et des indemnités d’occupation echues, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus se décomposant comme suit :

— loyers jusqu’au mois de mars 2016 :18 681,64 €,

— indemnités d’occupation échues d’avril à septembre 2024 inclus : 102 000 €

— déduction des versements en espèces de 2015 : 1 200 €

Infirmant le jugement déféré, Mme [G] sera condamnée à verser à M. [L] la somme de 119 481,64 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échues au mois de septembre 2024 inclus.

Sur la demande au titre de la taxe sur les ordures ménagères,

La taxe sur les ordures ménagère constitue une charge récupérable.

M. [L] produit aux débats les avis justifiant du montant de la TOEM pour les années 2013 à 2024 à l’exception de l’année 2017, 2018 et 2021, pour un montant total de 3 331 €.

En conséquence, l’appelante sera condamnée à payer cette somme à M. [L].

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [U] [G] veuve [Y] supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimé ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique et par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déboute M. [H] [L] de sa demande tendant à voir écarter la pièce numéro 46 communiquée par Mme [U] [G] veuve [Y],

Déboute Mme [U] [G] veuve [Y] de sa demande de requalification du bail du 24 décembre 2012 en prêt à usage,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme de 73.623 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 25 janvier 2021 avec les intérêts légaux à compter du 5 février 2016, fixé le point de départ de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [U] [Y] à M. [H] [L] à compter du 1 er février 2021,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 000 € à compter du 7 avril 2016 et jusqu’à complète libération des lieux,

Condamne Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme de 119 481,64 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échues au mois de septembre 2024 inclus,

Condamne Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme de 3 331 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères de 2013 à 2024 inclus,

Condamne Mme [U] [Y] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [U] [Y] à payer à M. [H] [L] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,