RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 25/01164 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JRL2

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’ORANGE

25 février 2025 RG :12-24-0001

[P]

C/

S.A. UNICIL

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Le Sagere

M^e Gardien

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d’ORANGE en date du 25 Février 2025, N°12-24-0001

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Décembre 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [X] [P]

née le 26 Juin 1967

[Adresse 3],

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurie LE SAGERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2025-02077 du 25/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

S.A. UNICIL Société Anonyme d’H.L.M, au capital de 37.978.726.40 €, immatriculée au R.C.S. de Marseille sous le N° B 573 620 754, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Franck GARDIEN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location conventionné du 30 septembre 2022, la SA d’HLM Unicil a donné à bail à Mme [X] [P] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 280,39 €, outre 46,17 € de provision sur charges.

Un emplacement de stationnement référence 6823.8061 était également donné en location moyennant un loyer mensuel de 15€.

Des loyers demeurant impayés, la SA d’HLM Unicil a fait délivrer le 2 octobre 2023 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire à Mme [X] [P] pour un montant en principal de 2 333,57 €.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, la SA d’HLM Unicil a fait assigner Mme [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, afin de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion, la condamner à la somme de 5 180,79 € outre une indemnité d’occupation avec indexation.

Par ordonnance de référé contradictoire du 25 février 2025, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité d’Orange a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2022 entre la SA Unicil et Mme [X] [P] concernant, l’appartement a usage d’habitation situé au [Adresse 3] ainsi que l’emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 3 décembre 2023,

— ordonné en conséquence à Mme [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour Mme [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné Mme [X] [P] à verser à la SA Unicil à titre provisionnel la somme de 6 289,65 € arrêtée au 31 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024 ;

— condamné Mme [X] [P] à payer à la SA Unicil à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, avec indexation selon l’indice de référence utilisé pour la révision annuelle des loyers, soir 372,58 € à la date de l’assignation ;

— condamné Mme [X] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 7 avril 2025 Mme [X] [P] a relevé appel de cette décision.

Au terme de ses conclusions notifiées 9 octobre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [X] [P] demande à la cour, de :

Vu les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1343-5 du code civil

Vu les articles L 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles

— recevoir Mme [P] en son appel ;

— le déclaré bien fondé ;

Y faisant droit,

— révoquer l’ordonnance de clôture intervenue le 2 octobre 2025, et admettre aux débats les présentes conclusions et la pièce n°11,

— réformer l’ordonnance de référé rendue sous le n° RG 12-24-000161 le 25 Février 2025 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité d’Orange, en l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau,

— constater que Mme [P] a quitté les lieux depuis le 16 août 2025,

— débouter la SA Unicil de toutes ses demandes fins et conclusions,

Subsidiairement,

— octroyer à Mme [P] les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative,

En tout état de cause,

— condamner la société Unicil à payer à Mme [P] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société d’HLM Unicil aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurie Le Sagere conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SA d’HLM Unicil, par dernières conclusions en date du 3 juillet 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :

Vu la Loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance rendue le 25 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Orange :

*en ce que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu au 30 septembre 2022 a été constatée,

*en ce qu’il a été ordonné la libération des lieux par Mme [X] [P],

*en ce qu’il a été autorisé l’expulsion de Mme [X] [P] été de tout occupant de son chef,

*en ce que l’indemnité mensuelle d’occupation a été fixée au montant du loyer et charges soit 372,58 €,

— condamner Mme [X] [P] au paiement de l’arriéré des loyers et charges soit 9.243,74 € arrêté à la date du 30 juin 2025,

— débouter Mme [X] [P] de l’ensemble de ses demandes fin et conclusions,

— condamner Mme [X] [P] à payer à la société SA Unicil la somme de 3.000 € d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] [P] aux entiers dépens

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.

A l’audience du 13 octobre 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée avec l’accord des parties et une nouvelle clôture est intervenue ce jour avant l’ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel de Mme [X] [P], que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la résiliation du bail,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail liant les parties en date du 6 octobre 2022 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois à compter du commandement de payer demeure applicable.

La SA d’HLM Unicil a fait délivrer le 2 octobre 2023 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire à Mme [X] [P] pour un montant en principal de 2 333,57 €.

Il est constant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Mme [X] [P] s’oppose à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs qu’il existe une contestation sérieuse tenant au montant erroné de la dette locative et à l’état d’indécence du logement caractérisant la mauvaise foi de la bailleresse lors de la délivrance du commandement.

Or, l’appelant ne rapporte pas la preuve d’une indécence du logement puisqu’elle se contente de produire aux débats un article de presse et des photographies non localisées et non datées et qu’elle ne s’en est jamais plainte auprès de l’intimée.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’un commandement délivré pour une somme supérieure à la somme réellement due reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Or, selon le propre décompte de Mme [P], que ce soit en octobre ou décembre 2023, cette dernière date correspondant à l’expiration du délai de deux mois, la dette existait et s’élevait à la somme de 1 132, 66 € aux termes de ses écritures et à celle de 1 183, 33 € au terme de son tableau récapitulatif.

En conséquence, la clause résolutoire a produit ses effets.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 décembre 2023, a ordonné en conséquence à Mme [X] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance et dit qu’à défaut pour Mme [X] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et concernant les dispositions relatives à l’indemnité d’occupation.

Il sera cependant constaté que l’appelante a quitté les lieux selon état des lieux de sortie signé le 13 août 2025.

Sur la demande de provision,

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’intimée sollicite une provision d’un montant de 9.243,74 € arrêté à la date du 30 juin 2025.

L’appelante réplique que cette somme est erronée, que le non-paiement de l’APL est dû à une défaillance du bailleur uniquement et qu’en l’état de l’indécence du logement, elle n’est redevable d’aucun loyer.

Comme indiqué ci-avant, il n’y a pas de contestation sérieuse concernant l’indécence du logement.

La SA Unicil fait valoir que Mme [P] se prévaut de sa propre turpitude et de ses propres manquements lors des réponses qu’elle devait apporter à la Caisse d’Allocations familiales en sa qualité d’allocataire et qu’elle ne pouvait percevoir les APL car elle n’effectuait aucun règlement et qu’il était donc impossible de mettre en place un échéancier.

Cependant, il résulte d’une réponse de la CAF au courriel de Mme [P] en date du 22 juin 2023 qui s’inquiétait de ne pas avoir reçu les APL malgré sa demande effectuée que « Afin de régulariser votre dossier depuis 10 / 2022 nous sommes en attente de la réponse de Unicil quant à une situation de co location ou non et de la copie de la convention de votre logement comme nous vous le disions dans notre mail du 22 07 2023 »

Par ailleurs, selon un autre courriel de la CAF en octobre 2023 « Nous avons bien reçu votre demande d’aide au logement, nous sommes en attente du numéro de convention de votre bailleur. Pour l’instant nous n’avons eu aucun retour de leur part. Je vous invite à les questionner afin d’avoir l’information et de traiter votre dossier »

Il ressort de ces éléments que le bailleur aurait manqué à ses obligations, ce qui ne relève pas de l’appréciation du juge des référés et qui constitue une contestation sérieuse.

Cependant, aux termes de ses dernières écritures, Mme [P] ne conteste pas devoir la somme de 2 932, 88 € au titre de la dette de loyers et de charges pour les années 2023 et 2024 alors même qu’elle intègre dans son calcul les APL et le RLS.

Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur cette somme qui sera allouée à l’intimée, infirmant ainsi la décision déférée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement,

Selon l’article 1343-5 du code civil « Compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de 2 années échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, l’appelante ne produit aucun élément sur sa situation financière et ne formule aucune proposition d’échéancier alors qu’elle reconnait une dette .

Elle ne démontre pas être en capacité d’apurer sa dette dans le délai légal d’autant qu’elle doit assumer les charges courantes dont elle ne justifie pas.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant en référé après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné Mme [X] [P] à verser à la SA Unicil à titre provisionnel la somme de 6 289,65 € arrêtée au 31 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2024

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Constate que Mme [X] [P] a quitté les lieux le 13 août 2025,

Condamne Mme [X] [P] à payer à la SA d’HLM Unicil la somme provisionnelle de 2 932, 88 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour les années 2023 et 2024 arrêtée au 31 décembre 2024,

Déboute Mme [X] [P] de sa demande de délai de paiement,

Condamne Mme [X] [P] aux dépens d’appel,

Déboute la SA d’HLM Unicil de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,