RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°262

N° RG 23/02509 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I42R

NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

06 juillet 2023

RG:21/00007

[E]

[Y]

C/

S.A.R.L. MG ETERNELLE

Copie exécutoire délivrée

le 24/10/2025

à :

M^e Clotilde LAMY

M^e Saâdia ESSAKHI

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 06 Juillet 2023, N°21/00007

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,

M^me Nathalie ROCCI, Présidente,

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

Mme [K] [E]

née le 25 Août 1958 à [Localité 9] (30)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substituée par M^e Brigitte MAURIN avocat au barreau de NIMES

Mme [N] [Y] veuve [E]

née le 19 Septembre 1934 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substituée par M^e Brigitte MAURIN avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.A.R.L. MG ETERNELLE, SARL au capital de 10 000 €, immatriculée au RCS de NIMES sous le numéro 817 475 536, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentée par M^e Saâdia ESSAKHI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 18 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 24 Octobre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu le jugement avant-dire droit du 3 mai 2022 (n° RG 21/00007) rendu par le juge des loyers commerciaux, président du tribunal judiciaire de Nîmes, ordonnant une expertise ;

Vu l’appel interjeté le 2 juillet 2023 par Mmes [K] [E] et [N] [E], d’un jugement rendu le 6 juillet 2023 par le Juge des Loyers Commerciaux près le Tribunal Judiciaire de Nîmes, en ce qu’il :

« Rejette la demande de nullité du rapport d’expertise ;

Fixe le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 10.380 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2021 ;

En conséquence, rejette les demandes de Madame [N] [Y] veuve [E] et de Madame [K] [E] tendant à l’obtention d’un arriéré de loyers, à titre principal, de 18.789,10 et, à titre subsidiaire, de 9.546,22 ;

Condamne Madame [N] [Y] veuve [E] et Madame [K] [E] à payer à la société MG Eternelle la somme de 2.000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [N] [Y] veuve [E] et Madame [K] [E] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement. »

***

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 13 janvier 2025 par Madame [K] [E] et Madame [N] [Y] épouse [E], appelantes, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 28 février 2025 par la SARL MG Eternelle, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 5 mars 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 18 septembre 2025.

Vu les conclusions d’intimée n°5 remises par RPVA le 24 septembre 2025 par la société MG Eternelle sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture et joignant les nouvelles pièces suivantes :

* un arrêté municipal temporaire portant convention d’occupation du domaine public à des fins commerciales du 4 juin 2025 ;

* une photographie de quatre portants devant le magasin ;

* des attestations de M. [I] [C] et de Mme [B] [W], locataires de Mme [E] ;

* une photographie de Mme [E] au mariage de la gérante de la société MG Eternelle.

***

Mmes [K] et [N] [E] ( ci-après les bailleresses) sont propriétaires en indivision d’un bien immobilier sis à [Adresse 12], consistant en un local commercial situé au rez-de-chaussée.

Ce local a été loué, selon bail commercial signé le 4 juin 2003, à la société M. G. Boutique pour une durée de 9 années et a commencé à courir le 1er février 2003 pour se terminer le 31 janvier 2012. Le loyer mensuel s’élevait à la somme de 457,35 euros, révisable à échéance triennale en fonction des variations de l’indice du coût de la construction.

Le 28 juin 2011, les bailleresses délivraient à la société M. G. Boutique, un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer mensuel de 720 €.

En l’absence d’opposition du preneur au 1er février 2012, le bail a été renouvelé moyennant ce loyer, pour une nouvelle période de neuf années, arrivant à expiration le 31 janvier 2021.

Par acte notarié du 1er février 2016, la société MG Boutique a cédé son fonds de commerce à la société MG Eternelle (ci-après la locataire).

Par acte d’huissier du 30 octobre 2020, le nouveau preneur a sollicité le renouvellement de son bail auprès des bailleresses.

Par acte du 11 janvier 2021, les bailleresses ont accepté le principe du renouvellement, mais ont sollicité un loyer de 1.400 euros par mois, ce à quoi s’est opposé la société PG Eternelle par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2021.

Par mémoire notifié le 13 juillet 2021, les bailleresses ont sollicité la fixation du loyer à la somme de 1.400 euros par mois.

***

Par requête afin d’assignation à jour fixe, Mesdames [K] [E] et [N] [Y] ont sollicité de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Nîmes l’autorisation d’assigner à jour fixe la société MG Eternelle, aux fins de fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé et de paiement de diverses sommes.

Par exploit du 21 octobre 2021, Mesdames [K] [E] et [N] [Y], ont fait assigner la société MG Eternelle en estimation de la valeur locative du local loué, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de judiciaire de Nîmes.

***

Par jugement avant-dire droit du 3 mai 2022 (n° RG 21/00007), le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, qui a été confiée à M.[P] [F]. Ce dernier a déposé son rapport définitif au greffe le 25 janvier 2023, concluant à une valeur locative du bien de 865 euros hors taxes et hors charges par mois, soit une somme de 10.380 euros par an.

***

Dans leurs dernières conclusions, Mesdames [K] [E] et [N] [Y], appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 145-33, 145-37 et suivants du code du commerce, des articles 9, 16, 160 du code de procédure civile, de :

« Recevoir Madame [K] [E] et Madame [N] [Y] en leur appel et le dire bien fondé, se faisant

Réformer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 6 juillet 2023 en ce qu’il

« Rejette la demande de nullité du rapport d’expertise

Fixe le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 10.380 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er février 2021

En conséquence, rejette les demandes de Madame [N] [Y] veuve [E] et de Madame [K] [E] tendant à l’obtention d’un arriéré de loyers, à titre principal de 18789,10 et à titre subsidiaire de 9546,22.

Condamne Madame [N] [Y] veuve [E] et de Madame [K] [E] à payer à la société MG Eternelle la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame [N] [Y] veuve [E] et de Madame [K] [E] aux dépens qui comprendrons les frais d’expertise judiciaire.

Rappelle l’exécution provisoire de droit du présent jugement

'/' »

Statuant à nouveau :

A titre principal

Prononcer la nullité du rapport de l’expert [F]

Procéder à la désignation d’un nouvel expert judiciaire avec même mission à l’effet de fixer le montant du loyer renouvelé

Fixer provisoirement dans ce cas le loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2021 à la somme de 865 euros HT, en raison du fait que la société MG Eternelle a accepté les conclusions de l’expert [F]

Constater qu’en raison de l’indexation le nouveau loyer est porté à la somme de 1047.57.

Fixer provisoirement à la somme de 1047.57 euros le nouveau loyer indexé à compter du 1er février 2024.

Condamner la société MG Eternelle à payer un loyer mensuel de 1047.57 euros à compter du 1er février 2024.

A titre subsidiaire

Si par impossible la cour d’appel de céans n’entendait pas désigner un nouvel expert, il conviendra de :

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 16 800 euros par an payable mensuellement soit 1.400 euros à compter du 1er février 2021

Condamner la société MG Eternelle à payer la somme de

Du 1er février 2021 au 30 janvier 2024 : 1400 euros HT ' 752,10 euros HT = 647,9 euros HT x 36 = 23.324,40 euros HT.

et du 1er février 2024 au 31 janvier 2025 : 1400 HT ' 999.27 HT x 11 = 4.408,03 euros HT

A tout le moins en retenant les références de l’expert judiciaire hors celles du groupe MG le loyer doit être fixé à la somme de 1.081,28 euros par mois.

Soit un rappel de loyer du 1er février 2021 au 30 janvier 2024 : 1.081,28 euros HT ' 752,10 euros HT = 329.18 euros HT x 36 = 11.850,48 euros HT.

et du 1er février 2024 au 31 janvier 2025 : 1.081,28 euros HT ' 999.27 euros HT = 329.18 euros HT x 11 = 902.11 euros HT

Vu l’article 1231-6 du code civil,

Condamner la société MG Eternelle au paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyers depuis leur date d’exigibilité jusqu’au paiement,

Vu l’article 1343-2 du code civil

Dire que le paiement des intérêts emportera capitalisation pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyers dus depuis plus d’un an.

En tout état de cause,

Condamner la société MG Eternelle à payer à Madame [K] [E] et Madame [N] [Y] la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la société MG Eternelle aux entiers dépens de première instance et d’appel incluant les frais d’expertise et de notification des mémoires. ».

Au soutien de leurs prétentions, Mesdames [K] [E] et [N] [Y], exposent que :

A titre principal : sur l’expertise judiciaire :

L’expert n’a pas respecté le principe du contradictoire en se rendant seul sur les lieux le 20 octobre 2022 pour effectuer une visite complémentaire hors leur présence et celle de leur conseil et hors la présence du conseil de la société MG Eternelle.

Le rapport de l’Expert [F] est critiquable en ce qu’il a fait une application inexacte de la méthode de comparaison en utilisant des références inappropriées et en ce qu’il n’a pas tenu compte de la situation spécifique lié au « système MG».

A titre subsidiaire : sur le montant du loyer renouvelé :

C’est à tort que l’expert n’a pas pris en compte dans son évaluation la possibilité pour la société MG Eternelle d’exploiter son commerce en partie en extérieur grâce aux conventions d’occupation signées avec la mairie ;

L’expert n’a pas pris en compte le fait que le loyer a été fixé sans charge foncière ou autre à l’exception de la TEOM ;

La société MG Eternelle développe une nouvelle activité de vente de chaussures qui ne peut être considérée comme accessoire à son commerce de vente de vêtements et qui aurait dû donner lieu à une augmentation de loyer ;

La société MG Eternelle tente de faire croire que le local est dégradé, ce qui est contraire aux explications de l’expert.

S’agissant des références prises en compte par l’expert, les bailleresses soutiennent que la méthode exclusivement comparative est inappropriée et inefficace et que l’expert aurait dû contrôler son estimation par la méthode métrique en la rapprochant du taux d’effort normatif qui est le ratio entre le loyer charges comprises rapporté au chiffre d’affaires du magasin.

Elles soulignent encore l’existence de trois références appartenant au groupe MG constituant selon elles une forme d’entente commerciale. Elles soulignent notamment que pour la Sarl MG L’Homme, le bailleur et le preneur sont les mêmes personnes, compte tenu du fait que le bailleur est la SCI Le Multipliant constituée par les époux [Z] et [J] sachant que M. [J] a fait l’acquisition du fonds de commerce de la boutique MG L’Homme.

Elles soutiennent qu’en excluant les références MG Kids et MG l’Homme, deux baux commerciaux exploités par le couple [Z]/[J], le montant du loyer au m2 s’établit à 180,88 euros, soit un loyer mensuel de 1 039 euros.

les bailleresses contestent l’analyse faite par l’expert du bassin de [Localité 11] selon laquelle « le local est loué dans un secteur au faible dynamisme économique et immobilier sans perspective notable à court ou moyen terme. »

Elles font valoir que cette description correspond à l’année de signature du bail initial soit 1998 mais que depuis cette date, le bail commercial a bénéficié de l’action de la mairie de [Localité 11] pour améliorer la ville (augmentation de la population, amélioration du sens de circulation du centre-ville, création de places de stationnement). Elles font grief à l’expert de minimiser les réalisations municipales qui ont dynamisé la ville.

Elles font valoir encore une augmentation de plus de 30% du chiffre d’affaires de la société MG Eternelle en 6 années, le CA passant de 361 000 euros en 2016 à 446 282 euros en 2022.

Si l’expert indique que le secteur est caractérisé par une fiscalité plutôt favorable, elles mettent en avant des bases d’imposition ayant subi une majoration de l’ordre de 5, 3% de 2017 à 2021 et de 12, 2% de 2012 à 2021, traduisant l’attractivité du secteur.

***

Dans ses dernières conclusions, la société MG Eternelle, intimée, demande à la cour, au visa de l’article L.145-33 du code de commerce, et des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, de :

« Confirmer le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions ;

Juger l’appel diligenté par Madame [N] [Y] veuve [E] et Madame [K] [E] infondé ;

En tout état de cause,

Débouter Madame [N] [Y] veuve [E] et Madame [K] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 865 euros HT par mois à compter du 1er février 2021,

Et y ajoutant

Condamner solidairement Madame [N] [Y] veuve [E] et Madame [K] [E] à payer à la société MG Eternelle la somme de 3500 euros au titre du préjudice moral,

Condamner solidairement Madame [N] [Y] veuve [E] et Madame [K] [E] à payer à la société MG Eternelle la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel dont les frais d’expertise. ».

Au soutien de ses prétentions, la société MG Eternelle expose que :

Sur la nullité du rapport d’expertise :

Le fait pour l’expert de se déplacer seul sur les lieux ne constitue pas une violation du principe du contradictoire ;

les bailleresses n’ont pas jugé utile de saisir le juge chargé du contrôle des expertises de cette prétendue difficulté ;

les critiques relatives aux références retenues par l’expert ont trait au fond du dossier et non à des irrégularités de forme.

Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé :

L’expert a scrupuleusement étudié chacun des éléments de détermination de la valeur locative, éléments sur lesquels le Juge des Loyers Commerciaux s’est appuyé pour rendre sa décision.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

Il résulte des dispositions de l’article 803 du code de procédure civile que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

Aucune cause grave n’est invoquée en l’espèce et l’intimée entend, au terme de ses conclusions n°5, apporter des éléments de contexte du litige.

La cour rejette par conséquent la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et écarte des débats les conclusions n°5 de l’intimée transmises par RPVA le 24 septembre 2025 ainsi que les pièces nouvelles qui y sont jointes.

Sur la demande de nullité de l’expertise judiciaire:

Sur le non- respect du principe de la contradiction :

Il résulte des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile que:

« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. »

Ce principe est repris à l’article 6§1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme.

L’article 119 du code de procédure civile énonce que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Le respect du principe du contradictoire s’impose également aux experts et aux techniciens qui interviennent dans une procédure.

Enfin, l’expert désigné par le juge des loyers commerciaux avait notamment pour mission de se rendre sur les lieux à [Localité 11] dans les 45 jours suivant sa désignation après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception 15 jours au moins avant la date du rendez-vous.

L’expert indique dans son rapport qu': »une visite complémentaire du local et de ses abords a été effectuée le 20/10/22 de 14 à 18h00. Elle a permis de prendre de nouvelles photographies et de vérifier les caractéristiques de certaines références produites par les parties ainsi que le niveau d’activité commerciale dans la [Adresse 10] »

Le conseil des bailleresses a, dans un dire du 20 décembre 2022 adressé à M. l’expert, fait l’observation suivante sur la forme :

« Vous indiquez vous être rendu sur place le 20 octobre 2022 : ma cliente regrette de ne pas avoir été prévenue et avoir pu suivre vos démarches.

Bien plus, je constate que vous n’avez pas pris en compte les propositions de location qui figurent au dossier de ma cliente.

Ma cliente est à votre disposition pour se rendre sur place afin de vérifier les surfaces desdits baux. Elle propose en outre de rencontre les agences immobilières situées à proximité pour leur demandes les annonces en cours.(') »

Si l’observation du conseil des appelantes est pertinente, il résulte cependant des opérations d’expertise que :

un accedit s’est tenu sur les lieux le 11 juillet 2022 et que chacune des parties était présente et assistée de son avocat ;

un compte-rendu de l’accedit a été diffusé aux parties le 12 juillet 2022 ;

la visite du 20 octobre 2022 a eu lieu de 14 à 18h00 et est justifiée par l’expert par la prise de photographies et la vérification de certaines références produites par les parties ;

un pré-rapport a été adressé aux parties le 28 novembre 2022 avec demande de communication de leurs éventuelles observations d’ici le 31 décembre 2022 ;

Maîtres Lamy et Chabaux ont communiqué leurs dires les 23 décembre 2022 et 5 janvier 2023.

Il en résulte que Maître Lamy, dont le dire du 20 décembre 2022 comporte sept pages d’observations, a été en mesure de discuter les mérites du pré-rapport d’expertise et qu’aucun élément issu de la visite du 20 octobre 2022 par l’expert n’a échappé à la discussion, en sorte que la contradiction a été observée, nonobstant le fait que l’expert s’est déplacé seul sur les lieux à la date du 20 octobre 2022.

Sur la mauvaise exécution des opérations d’expertise :

Les bailleresses font grief à l’expert d’avoir fait une application inexacte de la méthode de comparaison en utilisant des références inappropriées, de ne pas avoir tenu compte de la situation spécifique au système « MG » et d’avoir retenu comme références, quatre sociétés du groupe MG sur 9 baux, alors même que :

la société MG Boutique a été créée et exploitée durant 35 années par les époux [T] développant une activité de vêtements pour homme au [Adresse 2] et pour femme au 5 de la même rue ;

Mme [U] a racheté le fonds de commerce de la société MG Boutique pour femme et l’exploite toujours à ce jour via la société MG Eternelle;

M. [X] [J] ami d’enfance de Mme [U], a pour sa part fait l’acquisition du fonds de commerce de vêtements pour hommes situé au [Adresse 7] sous l’enseigne « MG L’Homme » ;

M. [A] [Z] époux [J], a pour sa part développé l’enseigne MG Kids au n°4 de la même rue ;

le partenariat existant entre les boutiques MG Eternelle/MG L’Homme et MG Kidz a permis entre autres, la constitution de la SCI Le Multipliant, laquelle a fait l’acquisition d’un local commercial situé au [Adresse 8].

Les bailleresses produisent en pièce n°55 une analyse critique du rapport d’expertise réalisée à leur demande par MM. [G] [O] et [V] [H], experts en évaluations immobilières et foncières.

Aux termes de cette analyse, datée du 26 octobre 2023, les professionnels mandatés par Mmes [E] considèrent que la mission confiée à l’expert judiciaire est incomplète dès lors qu’elle ne se réfère qu’à l’article L. 145-33 du code de commerce, alors que la détermination de la valeur locative de renouvellement implique obligatoirement d’étudier également les articles L. 145-34 et R 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

Il s’agit d’une critique de fond du rapport d’expertise qui sera examinée ci-après afin d’apprécier la demande de désignation d’un nouvel expert judiciaire, mais qui ne constitue pas un motif de nullité du rapport d’expertise.

La cour confirme par conséquent le jugement en ce qu’il a débouté Mmes [E] de leur demande aux fins d’annulation du rapport d’expertise.

Sur la demande de désignation d’un nouvel expert et sur la fixation du loyer du bail renouvelé:

L’expert [P] [F] a reçu pour mission de procéder à une estimation de la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par l’article L 145-33 » du code de commerce selon lequel :

« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 les caractéristiques du local considéré

2 la destination des lieux

3 Les obligations respectives des parties

4 les facteurs locaux de commercialité

5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage Un décret en conseil d’état précise la consistance de ces éléments. »

Il résulte de l’article R. 145-7 du code de commerce relatif à la détermination de la valeur locative que :

« Les prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalent, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».

L’expert décrit un local commercial situé en rez-de chaussée donnant principalement dans la [Adresse 10], d’une surface utile de 68, 93 m2, faisant partie d’un immeuble ancien datant apparemment des XIII/XIVème siècle avec le cachet propre aux constructions de cette période, les vitrines s’inscrivant sous une arche en pierre de taille. Il s’agit d’un local commercial destiné à l’habillement féminin.

L’expert expose qu’il a procédé suivant la méthode de comparaison et qu’il a retenu pour l’application de ladite méthode comparative, huit autres baux que celui de la société MG Eternelle. Ils s’agit des baux suivants :

Eurl Tendance coiffure : loyer mensuel :500 euros HT pour une surface contractuelle de 44, 63 m2 ;

Eurl Hamaca : loyer mensuel : 611, 84 euros HT pour une surface contractuelle de 55 m2 ;

Sarl MG Kidz : loyer mensuel :461 euros HT pour une surface mesurée de 43,59 m2 ;

Vieilles demeures d’Occitanie : 449,10 euros HT pour une surface pour une surface contractuelle de 15 m2 et mesurée de 23, 98 m2

Sarl Fancy : 420 euros HT pour une surface contractuelle de 40 m2 et mesurée de 32,72 m2

MMS Sica et Bottner-Filles du Sud : 680 euros HT pour une surface mesurée de 44,09 m2

Mme [T] « MG » [D] : 386, 18 euros pour une surface contractuelle de 42 m2 et mesurée de 38,37 euros

Sarl « MG » L’Homme : 650 euros pour une surface contractuelle de 71,90 euros et mesurée de 69,92 m2.

Les bailleresses soutiennent que s’il s’agit de la méthode la plus simple, c’est aussi la moins technique et pas forcément la plus pertinente et cette méthode nécessite que les éléments de comparaison utilisés soient similaires et puissent être rapprochables en tous points.

Le rapport critique produit en pièce n°55 par les bailleresses fait grief à l’expert judiciaire de s’être déterminé au regard d’une valeur médiane.

Mais, si l’expert a défini des valeurs médianes de loyers mensuels et annuels et de surface, il résulte des termes de comparaison, qu’il s’est effectivement référé, conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce aux prix couramment pratiqués dans le voisinage puisque toutes les références retenues sus-visées sont situées dans la [Adresse 10] à [Localité 11].

Par ailleurs, l’expert ne s’est pas contenté de ces références puisqu’il a également procédé à une comparaison des valeurs qu’il a retenues, avec celles publiées dans la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2021, publiée aux éditions Callon dont il ressort, pour les boutiques de 2ème catégorie situées dans les communes voisines de [Localité 9] et de [Localité 13] , une valeur moyenne de location de 143, 50 euros identique à celle qu’il a calculée pour la [Adresse 10] à [Localité 11]

En revanche, il résulte des débats que les parties s’accordent pour exclure de la comparaison le bail des Vieilles demeures d’Occitanie qui correspond à un fonds de commerce de maçonnerie générale et ne présente pas de caractéristiques similaires aux autres baux, à l’exception de sa situation géographique dans la [Adresse 10].

La cour écarte par conséquent cette référence du panel de comparaison retenu par l’expert judiciaire, tout en observant que l’exclusion de cette référence du panel aboutit à un loyer moyen mensuel encore inférieur s’établissant à 139, 70 euros.

1°) La principale critique opposée au rapport d’expertise par Mmes [E] est d’avoir retenu plusieurs références de baux de commerces bénéficiant de la synergie du groupe « MG » : il s’agit du bail [R] /MG Kids, du bail SCI Le Multipliant/Sarl MG l’Homme.

Mmes [E] soutiennent qu’en excluant ces deux références, le montant du loyer au m2 s’établit à 180,88 euros /m2, soit en l’espèce 1 039 euros par mois.

Elles mettent en avant l’historique du label « MG », et pour le bail de la Sarl MG L’Homme, le fait que la société bailleresse et la société locataire ont les mêmes dirigeants, à savoir M. [X] [J] et M. [A] [Z].

La cour observe que contrairement à la présentation qui est faite par les bailleresses d’un système « MG », il ne s’agit pas d’un groupe de sociétés ayant des liens juridiques entre elles. L’existence d’opérations publicitaires communes ne permet de tirer aucune conclusion quant à la fixation du montant des loyers.

La cour observe par ailleurs, qu’aucune de ces sociétés n’a le même bailleur : ainsi la Sarl MG Kids a pour bailleur M. [R], la Sarl MG L’Homme a pour bailleur la SCI Le Multipliant et Mmes [E] sont les bailleresses de la Sarl MG Eternelle, et les prix pratiqués pour ces trois baux sont comparables, étant précisé que le montant du loyer mensuel de la Sarl MG L’Homme est l’un des plus élevés du panel après celui de la société « MG » Eternelle.

La suspicion d’une sous-évaluation des baux des sociétés MG Kids ou Sarl « MG » L’homme en raison de la personnalité des bailleurs ou de leur supposée appartenance à un « système » ne repose sur aucun élément objectif.

La cour observe au contraire que le choix de ces références contestées, qui correspondent à des commerces similaires d’habillement, situés dans la même rue, est pertinent.

Enfin, les bailleresses contestent la décision d’avoir retenu dans le panel un bail correspondant à un salon de coiffure, mais, s’il ne s’agit pas de vente de prêt à porter, il s’agit d’un local commercial équivalent par ses caractéristiques et sa localisation géographique.

En tout état de cause, les bailleresses ne proposent aucune autre référence.

2°) L’expertise judiciaire est également critiquée en ce qu’elle n’a pas retenu la possibilité d’utiliser une surface de vente extérieure consistant dans l’installation de portants à vêtements sur une partie de la voie publique.

Il résulte cependant des dispositions du Code Général de la Propriété des Personnes Publiques, que l’autorisation d’occupation du domaine public est par nature temporaire, précaire et révocable. En outre, tous les commerces d’habillement de la [Adresse 10] bénéficient du même type d’autorisation d’occupation du domaine public.

Il ne peut s’agir par conséquent d’une caractéristique du local considéré au sens de l’article L 145-33 du code de commerce sus-visé.

3°) Il est par ailleurs reproché à l’expert judiciaire de n’avoir pas tenu compte de l’absence d’autorisation donnée par les bailleresses à leur locataire, pour développer une activité nouvelle de vente de chaussures.

L’expert a conclu que les quelques paires de chaussures constatées dans la boutique MG Eternelle n’interrogeaient pas sur la destination du local ou sur le caractère accessoire de cette activité par rapport à celle de la vente de vêtements.

La cour observe que si le preneur doit respecter la destination prévue par le bail commercial et obtenir l’autorisation du bailleur en cas de modification de cette destination, il peut cependant adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

Il résulte des constatations faites par l’expert que quelques paires de chaussures étaient présentes dans la boutique, ce dont il a pu déduire que la destination du local commercial n’était pas modifiée.

Les bailleresses produisent aux débats une pièce n°68 constituée de photographies de boites de chaussures correspondant à différents modèles en vente dans la boutique MG L’Eternelle, ainsi qu’une publicité pour différents types de chaussures proposées par elle.

La cour observe que ses photographies ne sont pas contraires aux constatations de l’expert. Elles n’apportent aucun élément en faveur d’une déspécialisation non autorisée du bail commercial, en sorte que les conclusions du rapport d’expertise confirment l’exercice d’une activité accessoire de vente de chaussures, laquelle est sans incidence sur la destination du local commercial.

4°) L’expertise est critiquée en outre sur l’absence de distinction selon que les loyers considérés sont avec ou sans charges foncière ou autres à l’exception de la TEOM.

L’expert a répondu que les baux correspondant aux références retenues ne contiennent pas de clauses exorbitantes, qu’il s’agit de baux classiques, sans particularités remarquables, et que la valeur locative est déterminée hors charges et hors taxes.

La cour souligne que l’impôt foncier est normalement à la charge du bailleur et les bailleresses n’apportent dans le débat aucun élément contraire aux constatations de l’expert et permettant de dire que les loyers retenus seraient minorés en raison d’une charge exorbitante mise à la charge des locataires.

5°) Les bailleresses contestent aussi l’analyse faite par l’expert quant au faible dynamisme du bassin de la ville de [Localité 11]. Mmes [E] s’appuient d’une part sur la politique de la ville de [Localité 11], d’autre part sur l’évolution favorable du chiffre d’affaires de la société MG Eternelle depuis 2016, enfin sur l’augmentation des bases d’imposition de l’impôt foncier depuis 2017. Elles invoquent la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle: l’évolution de l’impôt foncier, résultant de la loi et des règlements, est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé (Cass. 3 e civ. 13-7-1999 n° 1269 PB : RJDA 10/99 n° 1054 ; Cass. 3 e civ. 2-10-2002 n° 1443 FS-PB : RJDA 12/02 n° 1248 ; Cass. 3 e civ. 25-6-2008 n° 07-14.682 FS-PB : RJDA 10/08 n° 994), et justifie, lorsqu’elle est importante, le déplafonnement du loyer (Cass. 3 e civ. 13-7-1999 précité : triplement de l’impôt affectant de manière substantielle les revenus locatifs ; Cass. 3 e civ. 2-2-2000 n° 180 PB : RJDA 4/00 n° 386 : augmentation constante et sensible de chacun des principaux taux).

L’expert retient que :

« Les biens à évaluer sont situés dans un secteur au faible dynamisme économique et immobilier, sans perspective d’évolution notable à court ou moyen terme ;

Le secteur est également caractérisé par une fiscalité plutôt favorable.

Le niveau d’attractivité commerciale est plus élevé que dans les communes immédiatement voisines sans pour autant être remarquable, ni comparable à celui des grandes métropoles régionales que sont [Localité 6] ou [Localité 9].

La crise de la COVID 19 a impacté l’ensemble des activités économiques et les prévisions des organismes représentatifs des professionnels du commerce et de l’habillement ne prévoient pas d’amélioration éventuelle à court terme. »

Mmes [E] s’appuient essentiellement sur des articles de presse qui rendent compte de l’évolution de la population, de réalisations urbaines et de l’attractivité des commerces du centre-ville, de manière subjective.

En revanche, le rapport d’expertise fonde son analyse sur des données objectives chiffrées relative à la crise du secteur de l’habillement en France.

S’agissant de l’évolution du chiffre d’affaires de la société MG Eternelle depuis 2016, les bailleresses soulignant une augmentation de plus de 30% de son chiffre d’affaires en 6 ans, la cour rappelle que l’évolution du chiffre d’affaires de la société locataire n’est pas un élément à prendre en compte dans la fixation du loyer renouvelé dès lors qu’il ne figure pas dans le bail, de clause indexant le montant du loyer sur l’évolution du chiffre d’affaires.

Dans ces conditions, le grief opposé à l’expert de ne pas avoir rapproché son estimation du taux d’effort normatif lequel se définit comme le ratio entre le montant de loyers et le chiffre d’affaires et qui est un essentiellement un indicateur de rentabilité ou de viabilité économique, n’est pas fondé.

***

Aux termes des débats, la cour rejette la demande de nouvelle expertise formulée par Mme [E], et fixe le loyer du bail renouvelé à 865 euros HT et HC par mois, soit 10 380 euros HT et HC par an, par confirmation du jugement déféré.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral :

La société MG Eternelle expose que Mesdames [E] font preuve d’une mauvaise foi patente et de propos mensongers qui ont eu raison de l’état de santé de la gérante de la société locataire et l’ont plongée dans un état de stress et de crainte permanente.

Seule la société MG Eternelle est dans la cause, laquelle n’a pas qualité pour agir en indemnisation du préjudice moral de sa gérante, personne physique qui n’est pas partie au litige.

La cour rejette en conséquence la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral de la gérante de la société MG Eternelle.

— Sur les frais de l’instance :

Mme [K] [E] et Mme [N] [Y] veuve [E], qui succombent, devront supporter in solidum les dépens de l’instance et payer à la société « MG « Eternelle une somme équitablement arbitrée à 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Dit que Mme [K] [E] et Mme [N] [Y] veuve [E] supporteront in solidum les dépens d’appel et payeront à la société MG Eternelle une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,