RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03715 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JANQ

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

20 octobre 2023

RG:21/00522

[D] [L]

C/

[M]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Wade

M^e Kostova

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 20 Octobre 2023, N°21/00522

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [J] [D] [L]

née le 12 Mai 1968 à [Localité 4] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mamadou WADE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c30189-2023-8424 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉ :

M. [F] [Z] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Silvia Alexandrova KOSTOVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 15 Mai 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal du mois de février 2017, Mme [F] [Z] [M] a consenti la location d’un bien à usage d’habitation sis, [Adresse 3] à [Localité 2] à Mme [J] [D] [L] et ce, contre le paiement mensuel de la somme de 750 '.

Le 7 juin 2021, Mme [M] a fait délivrer un commandement de payer à Mme [D] [L] pour la somme de 6 253 ', ledit commandement de payer ayant été dénoncé à la Préfecture de Vaucluse le 09 juin 2021.

Le 9 septembre 2021, Mme [M] a fait délivrer une assignation à Mme [D] [L] par devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de résiliation du bail verbal.

Le 26 novembre 2021, un diagnostic décence a été dressé par Soliha à la demande de la Caisse d’Allocations Familiales de Vaucluse, lequel a conclu à la nécessité de plusieurs travaux.

Par ordonnance du 19 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon a ordonné une mesure d’expertise aux fins d’examiner les dégradations présentes, leur origine, et leur imputabilité.

L’expert judiciaire déposait son rapport le 3 juillet 2023. Il concluait que les désordres sont la conséquence quasi inévitable d’un manquement de la locataire dans l’entretien du bien immobilier et de sa négligence à avertir la propriétaire des travaux nécessaires, évaluant le préjudice dû à la perte locative à la somme de 5 812 ' et les frais de remise en ordre du logement à la somme de 12 852 '.

Par jugement contradictoire du 20 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre les parties au mois de Février 2017 quant au bien sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— constaté que Mme [J] [D] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail,

— octroyé un délai de grâce de six mois à Mme [J] [D] [L] et à tout occupant de son chef pour quitter les lieux, et dit que ce délai de 6 mois court à compter de la signification de la présente décision ;

A défaut de départ dans ce délai,

— autorisé l’expulsion de Mme [J] [D] [L] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

— dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause,

— condamné Mme [J] [D] [L] à payer à Mme [F] [Z] [M] la somme de 2.827 ' correspondant à la dette locative et de provisions sur charges impayées arrêtée au jour de l’audience ;

— condamné Mme [J] [D] [L] à payer à Mme [F] [Z] [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750' jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter de la date de résiliation du bail ;

— autorisé Mme [J] [D] [L] à se libérer de la somme due au titre de la dette locative par versements mensuels de 80 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

— rappelé qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible,

— enjoint Mme [F] [Z] [M] de fournir à Mme [D] [L] les quittances de loyer et charges correspondant aux mois de Janvier 2021 au mois d’aout 2023 inclut, sauf quant aux mois de Février, Mars, Juillet, Novembre et Décembre 2021 et des mois de Juillet, Août, Octobre 2022 dont le paiement n’est pas démontré, et ce, sous astreinte globale de 10 ' par jour de retard à compter de 08 jours après la signification de la présente décision ;

— débouté Mme [D]-[L] de sa demande de condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux de remise en état du logement sous astreinte,

— condamné Mme [D]-[L] à payer à Mme [F] [Z] [M] la somme de 3.000 ' à titre des frais nécessaires pour la remise en état du logement selon la part imputable à la locataire ;

— rejeté les autres demandes indemnitaires pour le surplus ;

— condamné Mme [D]-[L] à payer la somme de 1.000' à Mme [M] au titre des frais irrépétibles ;

— condamné Mme [D]-[L] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

— rejeté les demandes pour le surplus.

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

Par déclaration du 30 novembre 2023, Mme [J] [D] [L] a interjeté appel de cette ordonnance.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 15 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [J] [D] [L], demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, de :

— dire bien fondé et recevable l’appel formé par Mme [D] [L] ;

Principalement :

— reformation la décision querellée en ce qu’elle a :

« -Prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre les parties au mois de Février 2017 quant au bien sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— Constaté que Mme [J] [D] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail,

— Octroyé un délai de grâce de six mois à Mme [J] [D] [L] et à tout occupant de son chef pour quitter les lieux, et dit que ce délai de 6 mois court à compter de la signification de la présente décision ;

A défaut de départ dans ce délai,

— Autorisé l’expulsion de Mme [J] [D] [L] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

— Dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause,

— Condamné Mme [J] [D] [L] à payer à Mme [F] [Z] [M] la somme de 2.827 ' correspondant à la dette locative et de provisions sur charges impayées arrêtée au jour de l’audience ;

— Condamné Mme [J] [D] [L] à payer à Mme [F] [Z] [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750' jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter de la date de résiliation du bail ;

— Autorisé Mme [J] [D] [L] à se libérer de la somme due au titre de la dette locative par versements mensuels de 80 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

— Rappelé qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible,

— Enjoint Mme [F] [Z] [M] de fournir à Mme [D] [L] les quittances de loyer et charges correspondant aux mois de Janvier 2021 au mois d’aout 2023 inclut, sauf quant aux mois de Février, Mars, Juillet, Novembre et Décembre 2021 et des mois de Juillet, Août, Octobre 2022 dont le paiement n’est pas démontré, et ce, sous astreinte globale de 10 ' par jour de retard à compter de 08 jours après la signification de la présente décision ;

— Débouté Mme [D]-[L] de sa demande de condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux de remise en état du logement sous astreinte,

— Condamné Mme [D]-[L] à payer à Mme [F] [Z] [M] la somme de 3.000' à titre des frais nécessaires pour la remise en état du logement selon la part imputable à la locataire ;

— Rejeté les autres demandes indemnitaires pour le surplus ;

— Condamné Mme [D]-[L] à payer la somme de 1.000' à Mme [M] au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné Mme [D]-[L] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

— Rejeté les demandes pour le surplus.

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit »

Statuant à nouveau :

— dire et juger que Mme [D] [L] n’est redevable d’aucun loyer concernant les années 2020, 2021 et 2022 ;

— dire et juger que Mme [D] [L] justifie du paiement des loyers et provisions pour charge sur l’intégralité des périodes retenues par le juge de première instance ;

— juger que la résiliation judiciaire du bail prononcée n’est pas fondée en l’absence de dette locative ;

— juger que le contrat de bail en date du 26 février 2017 entre les parties est encore en vigueur à ce jour ;

— constater l’existence d’un préjudice de jouissance au profit de l’appelante ;

— accorder à Mme [D] [L] une somme de 2 000 ' au titre de son préjudice de jouissance eu égard de l’état du logement ;

— enjoindre la bailleresse à réaliser les travaux nécessaires à ce que le logement remplisse les conditions minimales de décence et ce sous astreinte de 100 ' par jour de retard ;

— enjoindre Mme [M] de fournir les quittances de loyer et charge manquantes sous astreinte de 50 ' par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— débouter l’intimée de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

Si par extraordinaire, le jugement attaqué est confirmé et que la résiliation judiciaire du contrat de bail est prononcée, il est demandé à la cour d’appel subsidiairement de :

— accorder à Mme [D] [L] une réduction de toute dette locative à hauteur de 80 % eu égard à l’insalubrité du logement et au préjudice de jouissance ;

— accorder à Mme [D] [L] pour toute dette locative susceptible d’être mise à sa charge, des délais de paiements sur une durée de 36 mois ;

— juger qu’une expulsion sans délai entraînera des conséquences disproportionnées ;

— accorder à Mme [D] [L] un délai supplémentaire d’une année pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir ;

— débouter l’intimée de l’intégralité de ses demandes, fin et conclusions contraires ;

En tout état de cause

— débouter l’intimée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [F] [Z] [M] au paiement de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner Mme [F] [Z] [M] paiement des entiers dépends et de l’instance notamment au titre des sommations délivrées par huissier et les frais d’expertise ;

Au soutien de son appel, Mme [J] [D] [L] fait valoir :

— que le jugement querellé a fait une mauvaise interprétation des éléments probants versés aux débats, justifiant l’absence de dette locative sur les mois retenus par le juge des contentieux de la protection.

— que dans le cadre de la présente procédure d’appel, elle justifie du règlement entier des loyers de février 2017 à ce jour, par conséquent de l’absence d’impayés locatifs après le jugement du 20 octobre 2023,

— qu’elle est à ce jour du paiement des loyers postérieurs au jugement dont appel,

— que le décompte produit par Mme [M] présente de nombreuses incohérences et contradictions,

— qu’elle n’est pas tenue au paiement de la taxe sur les ordures ménagères en raison du caractère purement verbal du bail, et qu’en l’absence d’un contrat écrit déterminant précisément les charges imputables au locataire, Mme [M] est effectivement en tout état de cause mal fondée à solliciter le paiement de la taxe sur les ordures ménagères

— que faute d’écrit et donc en l’absence de toute précision formelle, le loyer convenu entre les parties de 750 ' doit nécessairement s’entendre d’un loyer charges comprises,

— que la dette locative au titre de l’année 2021 est éteinte après compensation entre les dettes respectives des parties, la bailleresse restant redevable d’un trop perçu de loyers de 1 147 ' au profit de la locataire,

— que la demande de résiliation judiciaire accueillie par la décision de première instance n’est pas fondée en l’absence de dette locative,

— que la demande de délais est justifiée par le fait que le relogement des intéressés ne peut se faire dans des conditions normales eu égard à sa situation professionnelle et financière,

— qu’elle justifie avoir déjà entamé des démarches pour se reloger dans le parc social avant le jugement prononçant son expulsion,

— qu’une expulsion immédiate entraînera des conséquences disproportionnées par rapport au but poursuivi, et que l’absence de logement décent et le stress continu de l’expulsion, entraine des conséquences considérables sur le plan social, sur sa santé de la concluante et celle de ses enfants,

— qu’elle a à plusieurs reprises alerté la bailleresse des désordres affectant le logement, resté sans effet,

— qu’aucune preuve n’est versée aux débats concernant l’imputabilité des réparations nécessaires à une quelconque faute de sa part,

— que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, le caractère inhabitable d’un logement valant absence de délivrance du bien,

— qu’elle a donc subi un préjudice de jouissance pour défaut d’entretien du logement par le bailleur et le caractère indécent du logement, justifiant ainsi une réduction de loyer et l’allocation d’une somme de 2 000 euros à titre de réparation.

M. [F] [Z] [M], par dernières conclusions en date du 11 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :

— déclarer l’appel interjeté par Mme [J] [D] [L] le 30 novembre 2023 à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon le 20 octobre 2023 recevable mais mal fondé-débouter Mme [J] [D] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle :

« -Prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal conclu entre les parties au mois de Février 2017 quant au bien sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— Constaté que Mme [J] [D] [L] est occupante sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail,

— Octroyé un délai de grâce de six mois à Mme [J] [D] [L] et à tout occupant de son chef pour quitter les lieux, et dit que ce délai de 6 mois court à compter de la signification de la présente décision ;

A défaut de départ dans ce délai,

— Autorisé l’expulsion de Mme [J] [D] [L] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et dit qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

— Dit qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause,

— Condamné Mme [J] [D] [L] à payer à Mme [F] [Z] [M] la somme de 2.827 ' correspondant à la dette locative et de provisions sur charges impayées arrêtée au jour de l’audience ;

— Condamné Mme [J] [D] [L] à payer à Mme [F] [Z] [M] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 750' jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter de la date de résiliation du bail ;

— Autorisé Mme [J] [D] [L] à se libérer de la somme due au titre de la dette locative par versements mensuels de 80 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

— Rappelé qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

— Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité, la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible,

— Enjoint Mme [F] [Z] [M] de fournir à Mme [D]-[L] les quittances de loyer et charges correspondant aux mois de Janvier 2021 au mois d’aout 2023 inclut, sauf quant aux mois de Février, Mars, Juillet, Novembre et Décembre 2021 et des mois de Juillet, Août, Octobre 2022 dont le paiement n’est pas démontré, et ce, sous astreinte globale de 10 ' par jour de retard à compter de 08 jours après la signification de la présente décision ;

— Débouté Mme [D]-[L] de sa demande de condamnation de la bailleresse à effectuer les travaux de remise en état du logement sous astreinte,

— Condamné Mme [D]-[L] à payer à Mme [F] [Z] [M] la somme de 3.000 ' à titre des frais nécessaires pour la remise en état du logement selon la part imputable à la locataire ;

— Rejeté les autres demandes indemnitaires pour le surplus ;

— Condamné Mme [D]-[L] à payer la somme de 1.000' à Mme [M] au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné Mme [D]-[L] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

— Rejeté les demandes pour le surplus.

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit »

En toute hypothèse,

— accueillir l’appel incident formulé par Mme [F] [Z] [M]

— condamner Mme [J] [D] [L] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Kostova, Avocat sur ses offres de droit.

A l’appui de ses écritures, l’intimé soutient :

— que la locataire n’est nullement en mesure d’apporter la preuve des règlements de l’intégralité des loyers alors qu’au visa de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la charge de la preuve incombe à celui qui prétend être libéré d’une obligation et donc que la preuve du paiement des loyers pèse sur le locataire,

— que la locataire n’apporte aucune preuve d’avoir réglé la taxe des ordures ménagères de l’année 2020,

— que l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 ne fait aucune distinction dans la nature du bail, qu’il soit verbal ou écrit, puisqu’elle ne prévoit aucune sanction s’agissant du caractère verbal d’un bail à usage d’habitation, et qu’en application de cette loi, il ne saurait lui être refusé le paiement de la taxe d’ordures ménagères au motif que le bail à usage d’habitation serait un bail verbal,

— que Mme [J] [D] [L] n’a pas satisfait à ses obligations dans un délai de deux mois et n’ayant pas saisi la justice aux fins d’obtention de délais, elle doit être considérée comme occupante sans droit ni titre, et doit être expulsée,

— que l’intention manifeste de l’appelante est de rester dans les lieux et de faire obstacle à tout moyen à son départ, au besoin en sollicitant des délais de grâce,

— qu’elle s’oppose à la demande de délai compte tenu de l’attitude de la locataire qui n’acquitte pas l’échéancier accordé par la décision querellée, et du fait qu’elle n’a pas à subir la situation personnelle de celle-ci,

— que l’appelante ne justifie pas des prétendues démarches entreprises pour pouvoir se reloger avec ses enfants,

— que la réparation du préjudice matériel et pécuniaire causé par la perte de loyers et l’altération du logement loué doit être prise en charge par la locataire,

— que la demande formulée au titre du préjudice de jouissance doit être rejetée pour être nouvelle en cause d’appel, d’autant plus que le rapport d’expertise a conclu que seule Mme [D] [L] était à l’origine des dégradations des lieux,

— qu’aucune demande de réduction de loyer n’a été formulée en première instance, cette demande étant donc nouvelle en cause d’appel,

— qu’il justifie avoir produit les quittances sollicitées par la décision déférée,

La clôture de la procédure est intervenue le 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Les parties ne formulent aucune critique à l’encontre du jugement déféré en ce qui concerne l’injonction faite à l’intimé de délivrer les quittances à l’appelant, injonction qui a par ailleurs été respectée .

Sur la dette locative,

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 06/07/1989, Mme [J] [D] [L] a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’existence du bail verbal et le montant de la somme de 750 ' convenue entre les parties ne sont pas contestés.

Il convient de rappeler que les dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 s’imposent aux parties à un bail verbal.

La taxe d’ordures ménagères constitue une charge locative et sous réserve de la justifier, la bailleresse est en droit de la réclamer à sa locataire.

Par ailleurs, la remise d’une quittance constitue en elle-même une preuve de paiement, sans qu’il soit nécessaire pour la locataire de compléter cette preuve.

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 la quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En l’absence de distinction entre le loyer et les charges, il y a lieu de considérer que le montant mentionné sur la quittance est charges comprises, à défaut seul un reçu aurait été délivré.

Selon l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Le jugement déféré a condamné l’appelante à payer à l’intimée la somme de 2 827 ' correspondant à la dette locative pour les mois de :

— juin, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2020,

— février, mars, juillet, novembre et décembre 2021,

— juillet, août, et octobre 2022.

La bailleresse sollicite la confirmation du jugement déféré de ce chef.

Il ressort de l’échange de mails entre la Caf de Vaucluse et l’Adil 84 en date du 1er février 2022 que la bailleresse depuis avril 2017 percevait directement l’APL.

En conséquence les quittances établies par la bailleresse attestant du paiement intégral de la somme de 750 ' comprennent le montant de l’APL et l’appelante ne peut soutenir que l’intimée a reçu un trop perçu.

S’agissant de l’année 2019, il n’est produit aucun justificatif de règlement des mois de février et mars 2019 à l’exception du versement de l’APL de 266 ' par mois.

Reste donc dû la somme de 968 ' à l’exclusion de la somme de 198 ' correspondant à la taxe pour les ordures ménagères(TOM) pour les motifs invoqués ci avant.

S’agissant de l’année 2020, la bailleresse a quittancé les 12 mois de l’année à hauteur de 750 ' mensuels et elle ne produit aucun élément qui démontre qu’elle a été pour se faire objet de pressions.

Aucune somme n’est du pour l’année 2020, la somme au titre de la TOM étant exclue.

S’agissant de l’année 2021, les mois de janvier, avril, mai, juin, août, septembre et octobre sont quittancés.

En revanche, aucune preuve du paiement n’est rapportée pour les mois de février, mars et novembre 2021 soit 750 × 3=2 250 '

Il résulte du relevé bancaire de la locataire qu’un virement a été effectué en décembre 2021 pour un montant de 436 ', restant dû celle de 314 ' correspondant à l’APL suspendue.

Un rappel d’APL qui avait été suspendue de 2 907 ' (3221 -314 ' d’APL de décembre 2020) a été réglé à la bailleresse pour l’année 2021.

Il n’en demeure pas moins que Mme [J] [D] [L] n’a pas réglé à terme échu sa part de loyer résiduel pour les trois mois susmentionnés à savoir la somme de 436 ' x 3 =1320 ', la somme au titre de la TOM étant exclue.

S’agissant de l’année 2022, les mois de janvier, février, mars, avril, mai, juin, septembre, octobre, novembre et décembre sont quittancés.

Il résulte des relevés de la CAF que cette dernière a versé directement à la bailleresse la somme de 160 ' pour le mois de juillet 2022, 206 ' (183+23) pour le mois d’août 2022 et 63 ' pour le mois d’octobre 2022.

Par ailleurs la locataire justifie avoir versé la somme de 20,42 ' pour juillet 2022, 590 ' pour août 2022 et 570 ' pour octobre 2022.

Mme [J] [D] [L] reste donc redevable de la somme :

— juillet 2022 : 750-20,42-160= 569,58 '

— août 2022:750-590-206= + 46 '

— octobre 2022 : 750-570-63= 117 '

— soit pour l’année 2022, la somme de 640,58 '.

S’agissant des mois de janvier à septembre 2023, ils sont quittancés.

Il y lieu de constater que Mme [F] [Z] [M] ne formule aucune demande pour les mensualités postérieures.

En conséquence, Mme [J] [D] [L] reste redevable envers Mme [F] [Z] [M] de la somme de 2 928,58 ' arrêtée au mois de septembre 2023 inclus.

Cependant le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée à la somme de 2827 ' en l’état de la demande de confirmation de ce chef de Mme [F] [Z] [M].

Sur la résiliation judiciaire du bail,

En l’absence d’un bail écrit, aucune clause résolutoire ne peut être mise en 'uvre en cas de manquement du locataire à ses obligations et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut trouver application.

Selon l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce « la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas le contrat ne peut être résolu de plein droit, elle doit être demandée en justice. »

En l’espèce, il a été démontré ci-avant que la locataire est redevable d’une dette locative relativement importante et qu’elle n’a pas payé régulièrement ses loyers pendant plusieurs mois et malgré le commandement de payer qui lui a été délivré le 7 juin 2021 étant rappelé que bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés.

Il existait donc des impayés au moment de la délivrance du commandement de payer, de l’assignation et à la date de l’audience de première instance et même postérieurement au jugement déféré, Mme [J] [D] [L] ayant payé de manière très irrégulière et ne réglant pas l’indemnité d’occupation au terme convenu.

Ce manquement répété sur plusieurs années doit être caractérisé de grave et justifie la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 3 juillet 2023 que la locataire a manqué à son obligation d’entretien du bien immobilier qui s’est dégradé.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal, constaté que Mme [J] [D] [L] est sans droit ni titre et l’a condamnée à payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuelle justement évalué à 750 ' à compter de la résiliation du bail soit la date du jugement déféré du 20 octobre 2023 qui prononce la résiliation outre son expulsion et celle de tous occupant de son chef en cas de non-respect des délais.

Sur les demandes de délais,

L’appelante sollicite un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette et un délai supplémentaire de un an pour quitter les lieux.

L’intimée ne critique pas les délais accordés par le premier juge puisqu’elle en demande la confirmation mais s’oppose au délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux.

Par jugement du 12 décembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon a d’ores et déjà autorisé Mme [J] [D] [L] à se maintenir dans les lieux jusqu’au 15 juillet 2025 en suspendant la procédure d’expulsion diligentée.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ces chefs et Mme [J] [D] [L] sera déboutée de sa demande de délai supplémentaire d’une année en l’état de la décision du juge de l’exécution.

Sur la demande au titre de la réalisation de travaux,

En l’état de la résiliation prononcée, Mme [J] [D] [L] n’est pas fondée à demander la réalisation de travaux.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance,

L’intimée soulève dans la discussion de ses conclusions l’irrecevabilité de la demande au titre du préjudice de jouissance, cette demande étant une demande nouvelle pour ne pas avoir été soulevée en première instance.

Cependant, il ressort de l’analyse du dispositif des conclusions de Mme [F] [Z] [M] que cette demande n’y figure pas.

En conséquence et en application de l’article 654 du code de procédure civile qui dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, la cour n’est pas saisie de cette demande.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Le bailleur reste tenu à ces obligations même dans le cas où le locataire accepte les lieux en l’état, et ce pendant toute la durée du bail.

Selon l’article 1728 1 ° du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention »

Selon l’article 1729 du code civil, « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Selon l’article 1732 du code civil il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de l’article 7 b, c, d, et e de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location;

c)de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration

des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Mme [J] [D] [L] sollicite réparation de son préjudice de jouissance pour défaut d’entretien du logement par la bailleresse et le caractère indécent du logement le rendant inhabitable, soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance.

Mme [F] [Z] [M] réplique que l’appelante est à l’origine de la dégradation du logement, qui lui a été délivré en parfait état et donc de son préjudice de jouissance.

Il convient de rappeler que selon l’article 1731 du code civil «  s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé et l’appelante ne produit aucun élément susceptible de renverser cette présomption alors même que les photographies produites par l’intimée,qui ne sont pas contestées, révèlent un logement en parfait état.

Il est constant que le logement présente des désordres constatés par le diagnostic décence de Soliha lors de sa visite du 18 novembre 2021 puis par l’expert judiciaire le 7 juin 2023.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la cause des désordres constatés dans le bien pris à bail est la conséquence quasi inévitable d’un manquement de la locataire dans l’entretien du bien immobilier et de négligences à avertir la propriétaire, des travaux nécessaires au maintien du logement dans le champ des exigences définies par le décret 2002 120 ».

L’expert a évalué les réparations à la somme de 7 040 ' TTC.

Le premier juge a condamné l’appelante à payer à l’intimée la somme de 3 000 ' au titre de la remise en état du logement.

L’intimée ne conteste pas en cause d’appel cette condamnation alors qu’elle sollicitait la somme de 7040 ' à ce titre.

Pour réduire le montant sollicité par la bailleresse, le premier juge a justement relevé qu’il convenait de tempérer les conclusions de l’expert et de prendre en considération :

— les éléments rapportés dans le diagnostic décence réalisé en novembre 2021 pour le compte de la CAF de Vaucluse relevant divers problèmes imputables au propriétaire et non au locataire (problèmes d’infiltration et d’humidité, problèmes d’étanchéité ou de fuite dans la salle de bain, porte intérieure risquant de se décrocher, raccordement électrique non sécurisé), étant rappelé que le locataire n’est tenu qu’à l’entretien courant du logement ;

— que l’expert n’explique en rien en quoi la défectuosité du joint d’étanchéité en périphérie de la baignoire, à l’origine du désordre ayant pour conséquence les tâches d’eau du plancher doit de ce fait être mis à la charge exclusive de la locataire, d’autant que cette dernière fournit aux débats un sms en date du 18 juin 2020 dans lequel la locataire signale à sa bailleresse un problème d’humidité, en contradiction avec l’affirmation de l’expert selon lequel aucun avertissement en ce sens n’a été donné.

Ainsi, si une grande partie des désordres constatés provient d’un manquement de Mme [J] [D] [L] à son obligation d’entretien qui a contribué à son préjudice, il n’en demeure pas moins que certains relèvent d’un défaut de réparation de la bailleresse alors qu’elle avait été avertie par sa locataire de la situation et que Mme [F] [Z] [M] allègue sans élément venant corroborer ses allégations que la preneuse se serait opposée à l’intervention d’un artisan.

En conséquence, Mme [J] [D] [L] a subi un préjudice de jouissance trouvant sa cause pour partie dans le manquement de Mme [F] [Z] [M] à assurer les réparations qui étaient à sa charge.

Pour autant l’appelante est fondée à se prévaloir d’un préjudice de jouissance trouvant sa cause partiellement dans le manquement de la bailleresse et seulement à compter de novembre 2021, date de la constatation des désordres et jusqu’à la résiliation du bail, soit le 20 octobre 2023, date à compter de laquelle Mme [F] [Z] [M] n’avait plus d’obligation contractuelle à son égard étant occupante sans droit ni titre.

Dès lors tenant compte de la nature et de la durée du préjudice et de son imputation seulement partielle à la bailleresse, il sera alloué à Mme [J] [D] [L] la somme de 1 000 ' en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmés.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante succombant principalement sera condamnée aux dépens d’appel distraits au profit de maître Kostova conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [J] [D] [L] de sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux,

Condamne Mme [F] [Z] [M] à payer à Mme [J] [D] [L] la somme de 1 000 ' au titre du préjudice de jouissance,

Condamne Mme [J] [D] [L] aux dépens d’appel distraits au profit de maître Kostova conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Déboute Mme [F] [Z] [M] de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel,

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,