RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/03877 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JA5X

NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 5]

31 octobre 2023 RG :20/03230

[O]

C/

S.A.S.U. ASTEM DIGITAL

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 30 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 31 Octobre 2023, N°20/03230

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2026, prorogé au 30 Janvier 2026..

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [T] [O] épouse [F]

née le 01 Janvier 1991 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nadia EL BOUROUMI de la SELAS PRAETEOM AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.A.S.U. ASTEM DIGITAL, exerçant sous l’enseigne IMAGERIE DENTAIRE, société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’AVIGNON sous le numéro 797 803 202, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne-laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Jean-michel AMBROSINO, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 30 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 14 décembre 2023 (dans le cadre de l’instance n° 23/03877) par Mme [T] [O] épouse [F] à l’encontre du jugement rendu le 31 octobre 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 20/03230 ;

Vu l’appel interjeté le 14 décembre 2023 (dans le cadre de l’instance n° 23/03878) par Mme [T] [O] épouse [F] à l’encontre du jugement rendu le 31 octobre 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 20/03230.

Vu l’ordonnance d’incident du 12 janvier 2024 rendue par la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes prononçant la jonction des instances n° RG 23/03877 et 23/03878 sous le seul numéro 23/03877 ;

Vu l’ordonnance d’incident du 3 mai 2024 rendue par la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes prononçant le retrait de l’incident par effet de la régularisation du 30 avril 2024 du défaut de paiement du timbre fiscal ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 28 mars 2024 par Mme [T] [O] épouse [F], appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 11 mars 2024 par la SASU Astem Digital, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 27 juin 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 27 novembre 2025.

***

Par acte sous seing privé du 23 août 2017, la société Astem Digital, exerçant sous l’enseigne Imagerie Dentaire, a donné à bail commercial à Mme [T] [O] épouse [F], ci-après Mme [T] [F], entrepreneur individuel exerçant l’activité de soins de beauté, un local à [Localité 5], pour une durée de 9 ans, commençant à courir le 1er octobre 2017 pour se terminer le 1er octobre 2026, en contrepartie d’un loyer annuel de 10 464 euros HT, payable en quatre termes égaux de 2 616 euros chacun, d’avance le 5ème jour de chaque trimestre ou à terme échu, ainsi que le dépôt de garantie de 174 euros.

Par acte d’huissier du 11 juin 2020, la société Astem Digital a fait signifier à Mme [T] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de différentes sommes au titre des loyers et charges de copropriété impayés, ainsi que de frais et intérêts de retard.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2020, Mme [T] [F] a donné congé au bailleur pour le 19 mai 2020 par application de l’article L145-4 du code de commerce.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties le 21 juillet 2020.

***

Par exploit du 15 décembre 2020, la société Astem Digital a fait assigner Mme [T] [F] en paiement au titre des loyers impayés, des charges de copropriété demeurées impayées, des travaux de remise en état du local loué, déduction faite du dépôt de garantie versé, au titre des frais et intérêts de retard, et enfin de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, devant le tribunal de judiciaire d’Avignon.

***

Par jugement du 31 octobre 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon a statué comme suit:

« Condamne Mme [T] [O] épouse [F] à payer à la SARL Astem Digital la somme de 9 417.60 euros au titre des loyers impayés des mois de novembre 2017, décembre 2018, d’août et de septembre 2019, ainsi que des mois de février à juin 2020 ;

Déboute la SARL Astem Digital de sa demande au titre des charges et des intérêts et frais de retard ;

Condamne Mme [T] [O] épouse [F] à payer à la SARL Astem Digital la somme de 1500 euros, au titre des travaux de reprise ;

Déboute Mme [T] [O] épouse [F] de sa demande de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1 744 euros ;

Dit que le dépôt de garantie sera imputé sur les sommes restant dues à la SARL Astem Digital au titre des loyers et des réparations locatives ;

Déboute la SARL Astem Digital de sa demande de condamnation de Madame [T] [O] épouse [F] au titre des frais de retard ;

Condamne la SARL Astem Digital à payer à Mme [T] [O] épouse [F] la somme de 2 459.18 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [T] [O] épouse [F] de sa demande de dommages et intérêts, au titre de la perte de produits cosmétiques ;

Ordonne la compensation des créances réciproques à due concurrence ;

Déboute Mme [T] [H] épouse [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [O] épouse [F] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [T] [O] épouse [F] à payer à la SARL Astem Digital, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. ».

***

Mme [T] [F] a relevé appel le 14 décembre 2023 de ce jugement, suivant deux déclarations d’appel pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu’il a :

condamné Mme [T] [F] à payer à la société Astem Digital la somme de 9.417,60 euros au titre des loyers impayés des mois de novembre 2017, décembre 2018, d’août et de septembre 2019, ainsi que des mois de février à juin 2020 ;

condamné Mme [T] [F] à payer à la société Astem Digital la somme de 1500 euros, au titre des travaux de reprise ;

débouté Mme [T] [F] de sa demande de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1 744 euros ;

débouté Mme [T] [F] de sa demande de dommages et intérêts, au titre de la perte de produits cosmétiques ;

débouté Mme [T] [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [T] [F] aux dépens de l’instance ;

condamné Mme [T] [F] à payer à la société Astem Digital, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

***

Par ordonnance d’incident du 12 janvier 2024, la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes a ordonné la jonction des procédures n° RG 23/03877 et 23/03878 et dit que l’instance se poursuivra sous le seul et unique numéro 23/03877.

***

Dans ses dernières conclusions, Mme [T] [F], appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour, au visa de l’article 1719, alinéa 2 et alinéa 3 du code civil, de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19, de l’article 1240 du code civil, de l’article 1231-1 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

« Entendre infirmer le jugement rendu le 31 octobre 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il :

« Condamne Mme [T] [O] épouse [F] à payer à la SARL Astem Digital la somme de 9 417,60 euros au titre des loyers impayés des mots de novembre 2017, décembre 2018, d’août et de septembre 2019, ainsi que des mois de février à juin 2020 ;

Condamne Mme [T] [O] épouse [F] à payer à la SARL Astem Digital la somme de 1500 euros, au titre des travaux de reprise

Déboute Mme [T] [O] épouse [F] de sa demande de restitution du dépôt de garantie d’un montant de 1 744 euros,

Déboute Mme [T] [O] épouse [F] de sa demande de dommages et intérêts, au titre de la perte de produits cosmétiques ;

Déboute Mme [T] [O] épouse [F] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [O] épouse [F] aux dépens de l’instance ;

Condamne Mme [T] [O] épouse [F] à payer à la SARL Astem Digital, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. »

Et statuant à nouveau :

Entendre débouter la SARL Astem Digital de sa demande de rappel de loyer

Entendre cantonner la condamnation à intervenir au titre de rappel de loyers se limite à la somme de 3.073,87 euros.

Entendre condamner la SARL Astem Digital à verser à Madame [T] [F] la somme de 1.774 euros au titre de son dépôt de garantie.

Entendre condamner la SARL Astem Digital à verser à Madame [T] [F] la somme 2.600 euros en réparation des pertes de marchandises subies par elle à raison de la température présente dans le local.

En appelante incident sur l’appel interjeté par la SARL Astem Digital

Entendre infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a limité le montant du préjudice de jouissance alloué à Mme [F] à la somme de 2.459,18 euros

Et statuant à nouveau :

Entendre condamner la SARL Astem Digital à verser à Mme [F] la somme de 9.836,72 euros au titre de réparation du préjudice de jouissance subi par elle.

En tout état de cause,

Entendre condamner la SARL Astem Digital à verser à Mme [T] [F] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Entendre prononcer la compensation des condamnations à intervenir

Entendre condamner la SARL Astem Digital aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, Mme [T] [F], expose qu’elle s’est acquittée intégralement du paiement des loyers qui lui sont réclamés au titre des années 2017, 2018 et 2019. Elle invoque un virement le 4 janvier 2019 et un virement le 2 octobre 2019. Elle ajoute qu’elle a également réglé les loyers des mois de janvier à mars 2020 et que les premiers impayés sont survenus au titre des mois d’avril à juin 2020, en raison de l’arrêt de son activité pendant la crise du Covid 19. Les impayés portent sur trois mois seulement, soit la somme de 3 073, 87 euros.

Elle ajoute qu’elle a procédé à une rétention du paiement de loyer dès lors que son local était en proie à des températures où l’exercice de son métier était impossible.

Elle soutient que la Sarl Astem Digital est défaillante dans la démonstration de la justification des charges de copropriété et de la nécessaire remise en état du local commercial à la rupture du bail, produisant en pièce n°10 un document illisible à son propre entête et se constituant par conséquent sa propre preuve.

A titre reconventionnel, Mme [O] demande la restitution du dépôt de garantie de 1 744 euros et des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et de ses conséquences. Elle invoque une perte d’un stock de produits cosmétiques en raison de températures trop élevées par manque d’isolation thermique. Elle invoque par ailleurs un dysfonctionnement du chauffage durant les mois de novembre et décembre 2018 et un dysfonctionnement de la climatisation depuis l’été 2018 qu’elle illustre par des échanges de courriers et un relevé des températures pour les périodes concernées.

Mme [O] demande en conséquence qu’il soit opéré une compensation entre les sommes qu’elle reste devoir et celles qu’elle réclame en réparation de ses préjudices.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Astem Digital, intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de l’article 1719 du code civil, et des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, de :

« Confirmer le jugement du 31 octobre 2023du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il

a :

— condamné Mme [T] [F] à payer à la société Astem Digital la somme de 9.417,60 euros au titre des loyers impayés pour les mois de novembre 2017, décembre 2018, août et septembre 2019 et février à juin 2020

— condamné Mme [T] [F] à payer à la société Astem Digital de la somme de 1.500 euros au titre des travaux de reprise

— débouté Mme [T] [F] de sa demande de restitution du dépôt de garantie

— imputé le dépôt de garantie sur les sommes restant dues à la société Astem Digital au titre des loyers et réparations locatives

— rejeté la demande de Mme [T] [F] visant à la réparation de son prétendu préjudice tiré de la perte de produits cosmétiques

— condamné Mme [T] [F] à payer à la société Astem Digital la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 en première instance et aux entiers dépens de première instance

Réformer le jugement du 31 octobre 2023 du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la société Astem Digital au titre du paiement du loyer du mois de novembre 2018

— rejeté la demande de la société Astem Digital au titre du paiement des charges

— rejeté la demande de la société Astem Digital au titre du paiement des frais et intérêts de retard au taux légal

— fait droit à la demande de Mme [T] [F] au titre de l’indemnisation d’un prétendu trouble de jouissance,

Statuant de nouveau

— condamner Mme [T] [F] au paiement de la somme de 1.229,59 euros correspondant à la facture n° 2018-00721 en date du 1er novembre 2018

— condamner Mme [T] [F] au paiement de la somme de 1.631,74 euros au titre d’un arriéré de charges pour les années 2018 à 2020

— condamner Mme [T] [F] au paiement de la somme de 440 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement et assortir les condamnations d’une condamnation aux intérêts légaux

— débouter Mme [T] [F] de sa demande d’indemnisation au titre d’un prétendu préjudice de jouissance, a minima le ramener à de plus justes proportions.

En tout état de cause

Condamner Mme [T] [F] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de Maître Ambrosino sur son affirmation de droit. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Astem Digital, expose que Mme [F] reste redevable de la somme totale de 13 583, 04 euros se décomposant comme suit :

—  1.046,4 euros au titre du loyer du mois de novembre 2017,

—  1.287,14 euros au titre du loyer du mois de juin 2018,

—  1.229,59 euros au titre du loyer du mois de novembre 2018,

—  1.229,59 euros au titre du loyer du mois de décembre 2018,

—  1.229,59 euros au titre du loyer du mois d’août 2019,

—  1.229,59 euros au titre du loyer du mois de septembre 2019 ;

— outre les loyers de février à juillet 2020.

Elle soutient que Mme [F] est défaillante dans la preuve des paiements qu’elle invoque et qu’il ressort des relevés bancaires produits par elle sur l’année 2019 que seuls deux règlements sont intervenus le 16 juillet 2019 et le 2 octobre 2019.

Sur les travaux de reprise et l’imputation sur le dépôt de garantie, la société Astem Digital invoque les termes de l’état des lieux de sortie et notamment la mention « Bon pour accord en déduction de ma caution à l’entrée dans les lieux ».

S’agissant de la perte de produits cosmétiques, la société Astem Digital oppose l’absence de preuve du dépérissement du stock d’une part et l’absence de preuve du lien de causalité entre ce dépérissement supposé et une mauvaise isolation thermique des lieux d’autre part. Elle expose que le constat d’huissier et les propos tenus par Mme [F] dans ses courriels constituent des preuves à soi-même, que l’appelante ne produit pas les factures d’achat de ses marchandises et qu’elle évalue forfaitairement cette perte dans un constat d’huissier unilatéral, qui mentionne « elle ne précise que cette perte prématurée s’évalue à environ 2.600 € TTC ».

La société Astem Digital demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande au titre du loyer de novembre 2018, des charges, intérêts et frais de retard et a fait droit à la demande au titre d’un préjudice de jouissance. Elle soutient que les relevés bancaires produits au titre de l’année 2018 ne comportent pas le mois d’octobre, et que le virement effectué le 2 novembre 2018 est le règlement du mois d’octobre en retard.

Sur les charges, la société Astem Digital expose qu’aux pièces produites en première instance, à savoir :

— Pièce n°22 : Charges de copropriété sur la période allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019

— Pièce n°23 : Décompte des sommes dues, arrêté au 1er juillet 2020

— Pièce n°24 : Décompte des sommes dues, arrêté au 30 octobre 2020,

elle ajoute les pièces suivantes :

— Pièce n°32 : Charges de copropriété sur la période allant du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018

— Pièce n°33 : Calcul répartition charges pour 2018

— Pièce n°34 : Calcul répartition charges pour 2019

— Pièce n°35 : Calcul répartition charges pour 2020

— Pièce n°36: Charges de copropriété sur la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020,

et qu’elle ne peut plus, par conséquent être considérée comme défaillante dans la charge de la preuve.

Sur le préjudice de jouissance retenu par les premiers juges, la société Astem Digital conclut à une erreur de raisonnement, soutenant qu’il a été fait droit à cette demande sur la base des mêmes échanges de courriers et constat d’huissier que les juges ont écarté comme non probants quant à la perte du stock de marchandises. Elle indique qu’elle a fait diligence dès qu’elle a eu connaissance des dysfonctionnements dans le système de chauffage /climatisation ; qu’elle a mandaté plusieurs entreprises, en plein mois d’août, pour qu’il soit remédié aux désordres et qu’elle a également mis un chauffage électrique mobile à disposition de Mme [F]. Elle produit aux débats une facture de M.[N] [P] n°2019/06/014 du 30 juin 2019 d’un montant de 2.020 euros dont l’objet est le contrôle du groupe extérieur sur la toiture, la mise en place de support structuré contre le vent, la reprise de liaison frigorifique, la reprise des câbles électriques (liaison), mise sous pression à l’azote, tirage au vide, recharge en gaz, mise en route et contrôle du bon fonctionnement, attestant qu’elle a immédiatement fait diligence. Mme [F] ne produit aucun avis technique ou expertise amiable qui viendrait corroborer ses dires.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION :

Sur le paiement des loyers :

Les premiers juges ont fait une juste application des dispositions de l’article 1353 du code civil en jugeant que la charge de la preuve incombe à Mme [T] [O] qui n’est par conséquent pas fondée à exiger de la Sarl Astem Digitial qu’elle produise sa comptabilité pour les années 2017 à 2020.

Pour l’année 2018, Mme [F] produit les relevés de son compte courant dans les livres de la BNP Paribas où apparaît un virement mensuel de 1046, 40 euros de janvier à juin et de 1 229, 59 euros de juillet à novembre, à l’exception du mois d’octobre 2018. Si les premiers juges ont considéré que le virement effectué le 2 novembre 2018 devait être considéré comme ayant réglé le loyer dû à cette date, faute de discussion sur les modalités d’imputation de ce paiement, il n’en reste pas moins que le règlement du mois d’octobre 2018 n’est pas justifié, de sorte que la créance de loyers au titre de 2018 porte bien sur les mois d’octobre et décembre 2018 outre un reliquat de 240, 74 euros au titre du mois de juin 2018.

Pour l’année 2019, Mme [F] produit ses relevés de compte courant où apparaît un virement mensuel de 1 229, 59 euros pour chaque mois, à l’exception des mois d’août et septembre 2019.

Pour l’année 2020, si Mme [F] prétend avoir réglé les loyers de janvier à mars 2020, elle n’en justifie pas. En effet, elle produit une facture n°2020-02671 du 1er mars 2020 correspondant au loyer du mois avec une date limite de règlement au 31 mars 2020 et une facture n° 2020-02531 du 1er février 2020 correspondant au loyer du mois de février avec une date limite de règlement au 02 mars 2020, qui sont des factures, nonobstant la mention en objet des termes « facture quittance de loyer » et ne constituent pas une preuve du règlement des dits loyers. Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il fait observer que toutes les factures produites par la Sarl Astem Digital depuis 2017 portent cet intitulé sans qu’il ait été contesté qu’il s’agit bien de factures et non de quittances de loyers.

La cour confirme par conséquent le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [T] [F] à payer à la société Astem Digital la somme de 9 417, 60 euros correspondant aux loyers des mois de novembre 2017, décembre 2018, août et septembre 2019, ainsi que des mois de février à juin 2020, somme à laquelle il convient d’ajouter le mois d’octobre 2018.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Il est constant que l’état des lieux de sortie qui mentionne de nombreux trous à reboucher, des stickers à enlever et des travaux de peinture n’est pas contradictoire.

La société Astem Digital produit en pièce n°20 un devis à son entête du 21 juillet 2020, pour des travaux de rebouchage de trous, nettoyage et peinture des murs pour un montant de 1 500 euros TTC lequel porte la mention suivante : «  Bon pour accord en déduction de ma caution à l’entrée dans le lieux », une signature et les initiales de Mme [T] [F].

Ce document est parfaitement lisible contrairement à ce qui est soutenu par Mme [F] et si cette dernière conteste avoir signé ce document, la signature qui y est apposée est parfaitement comparable aux spécimens qui figurent tant sur le contrat de bail que sur les courriers échangés entre les parties.

En outre les emails échangés entre Mme [F] et M. [Z] [Y] de la société Astem Digital entre le 18 juillet et le 23 juillet 2020 confirment l’accord de Mme [F] qui indiquait le 21 juillet : « Très bien, je valide votre devis en déduction de la caution que je vous avez versé à l’entrée dans les locaux ».

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a jugé que Mme [F] avait manifesté son accord sur des réparations locatives, outre une dette de loyers, supérieures au montant du dépôt de garantie et en ce qu’il l’a déboutée, en conséquence, de sa demande de restitution du dit dépôt de garantie.

Sur les charges :

L’article L 145-40-2 du code de commerce énonce que :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

(')

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en conseil d’état fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

Et l’article R 145-35 du code de commerce énumère les dépenses et charges qui ne peuvent être imputées au locataire et notamment :

« 4° les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail. »

En l’espèce, le contrat de bail prévoit qu’en sus du loyer, le preneur rembourse au bailleur sa quote-part des charges et prestations ci-après :

location des conteneurs de détritus mis à sa disposition s’il n’est pas directement preneur vis-à vis de la collectivité locale ;

Gardiennage ;

Conditionnement d’air et consommation d’eau, éclairage de parties communes ;

Entretien et réparation des ascenseurs ;

Frais d’entretien, de maintenance totale, de ravalement, de remplacement, de réparation des équipements de toute nature et des parties communes, les honoraires d’administration ou de gestion de l’immeuble.

Si la société Astem Digital produit en appel, les relevés des charges de copropriété établies par la société Foncia non seulement pour l’année 2019 mais aussi pour les années 2018 et 2020, les observations du premier juge sur le relevé de l’année 2019 restent pertinentes pour les années 2018 et 2020, à savoir qu’il s’agit des relevés des charges générales de l’ensemble de la copropriété mentionnant la quote-part du copropriétaire, mais sans précision de la nature des charges, à l’exception des charges d’ascenseur par bâtiment.

En outre, le bail mentionne par exemple, à la charge du preneur, une quote-part des honoraires d’administration ou de gestion de l’immeuble qui sont exclus par l’article R 145-35 du code de commerce des charges susceptibles d’être imputées au locataire.

Par ailleurs, si le bailleur propose un calcul de la quote-part de charges dues par la locataire en appliquant à la surface du local commercial ( 43, 6 m2), un montant de charges mensuelle au m2 allant de 3, 77 euros en 2018 à 6,45 euros en 2020, outre 21 euros d’abonnement Internet par mois, force est de constater que ces modalités de calcul ne sont pas mentionnées dans le contrat de bail, de sorte que ce contrat ne répond pas aux exigences de l’article L. 145-40-2 du code de commerce sur la répartition des charges.

Le jugement déféré est par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la société Astem Digital au titre des charges de copropriété comme étant insuffisamment justifiée.

Sur les préjudices de jouissance de Mme [F] :

Aux termes de l’article 1719 :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. «

Aux termes de l’article 1720 :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Aux termes de l’article 1721 du code civil :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En application de ces textes, il est de jurisprudence constante que le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, de garantir la jouissance paisible, d’entretien ou de réparation que par la preuve d’un cas de force majeure, peu important son absence de faute, notamment qu’il ait effectué toutes diligences.

Dés lors, la société Astem Digital n’est pas fondée à opposer à Mme [F] l’absence de démonstration d’une faute imputable au bailleur et les diligences dont se prévaut la société Astem Digital qui a mandaté un technicien au mois d’août pour intervenir sur le système de climatisation et a fourni un chauffage à sa locataire lors de la panne de chauffage, diligences non remises en cause dans le débat, sont sans emport sur l’appréciation du trouble de jouissance.

Or, l’existence d’un trouble de jouissance ne peut en l’espèce être sérieusement contestée au regard d’une part, des échanges de courriels entre les parties au sujet de la panne de climatisation au cours de l’été 2019 et de la panne de chauffage au cours du mois de décembre 2018, au regard d’autre part, des diligences que la société Astem Digital met en avant dans le but de remédier aux désordres.

Le premier juge a fait une juste appréciation des éléments de fait et une juste application des principes de droit et le jugement est confirmé tant en ce qu’il a retenu à l’encontre de la société Astem Digital un manquement à son obligation de délivrance que sur l’évaluation du préjudice de jouissance. Mme [F] sera donc déboutée de sa demande pour le surplus.

En revanche, le lien de causalité entre la perte d’un stock de produits cosmétiques et les températures excessives dans le local commercial au cours de l’été 2019 sont insuffisamment documentées et les seules constatations du commissaire de justice constatant le 9 août 2019 à 16h54 une température de 30,7 °C et un taux d’humidité de 59% dans la salle de soins, ne permettent pas d’établir ce lien.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [F] au titre de la perte d’un stock de marchandises.

Sur la demande au titre des intérêts et frais de retard :

La société Astem Digital demande la somme de 440 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire de recouvrement de l’article L 441-4 du code de commerce qu’elle a appliqué sur chaque facture.

Si l’application des dispositions de l’article L 441-4 du code de commerce est de droit dans les rapports entre professionnels, il résulte cependant des dispositions de l’article L 441-6 du même code que : (') «  les conditions de règlement doivent obligatoirement préciser les conditions d’application et le taux d’intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture ainsi que le montant de l’indemnité forfaitaire de recouvrement due au créancier dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date (') ».

En l’espèce, l’indemnité de recouvrement de l’article L. 441-4 du code de commerce dont se prévaut la société Astem Digital n’est mentionnée sur aucune des factures délivrées par le bailleur. Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Par ailleurs, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Astem Digital de condamnation aux intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les frais de l’instance :

Mme [T] [O] épouse [F] qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance.

L’équité et la situation respective des parties ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamne Mme [T] [O] épouse [F] à payer à la Sarl Astem Digital la somme de 1 229, 59 euros au titre du loyer du mois d’octobre 2018 avec intérêts au taux légal à compte du présent arrêt

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel

Dit que Mme [T] [O] épouse [F] supportera les dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,