EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DE LA COUR D’APPEL

DE NOUMEA (N.C.) 1/11

N° de minute : 19/332

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 21 novembre 2019

Chambre civile

Numéro R.G.: N° RG 18/00406 – N° Portalis DBWF-V-B7C-POC

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 décembre 2018 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 18/2144)

Saisine de la cour: 17 décembre 2018

APPELANT

SARL SOCIETE PROM’OCEAN représentée par ses co gérants en exercice Siège social: […] Représentée par Maître Rémi BAROUSSE, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, par M^e Maxime Benoit K-L, avocat au barreau de NOUMEA, avocat postulant,

INTIMÉS le21.11.19 M^me E J épouse X née le […] à […] demeurant […] ne BAROUSBE Représentée par M^e Martin CALMET, avocat au barreau de NOUMEA

Te K L M. D X M^e Y né le […] à […] demeurant […] Représenté par M^e Martin CALMET, avocat au barreau de NOUMEA M^e REUTER

1 copre M^me H AB AC née le […] à […] demeurant […] Représentée par M^e Martin CALMET, avocat au barreau de NOUMEA
M^me M N épouse Z née le […] à ALGER demeurant […] Représentée par M^e Martin CALMET, avocat au barreau de NOUMEA

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M. F O né le […] à […] demeurant […]

Représenté par M^e Martin CALMET, avocat au barreau de NOUMEA
M^me AD AE-BE née le […] à SAINT BD TROIS CHATEAUX demeurant Lot 19-98800 NOUMEA

Représentée par M^e Martin CALMET, avocat au barreau de NOUMEA
M. I Z né le […] à PARIS demeurant […]

Représenté par M^e Martin CALMET, avocat au barreau de NOUMEA
M^me G H AJ née le […] à […] demeurant 1[…]

Représentée par M^e Martin CALMET, avocat au barreau de NOUMEA

LE SYNDICAT DU LLOYD’S 14-92 PROBITAS, représenté par la SAS

LLOYD’S FRANCE, ès qualités de mandataire général Siège social […]

Représentée par M^e Virginie BOITEAU de la SELARL SELARL VIRGINIE BOITEAU, avocat au barreau de NOUMEA

AUTRES INTERVENANTS

Société P AF ET AG AH NOTAIRES ASS demeurant […]

Représentée par M^e P REUTER, avocat au barreau de NOUMEA

Société MMA IARD demeurant 14 Bd H et Alexandre OYON – 72030 LE MANS

Représentée par M^e P REUTER, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 septembre 2019, en audience publique, devant la cour composée de :

M. P Q, Président de chambre, président, M. Charles TELLIER, Conseiller,
M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller, qui en ont délibéré, sur le rapport de M. P Q.

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Greffier lors des débats : M^me Guylaine BOSSION

Greffier lors de la mise à disposition: M^me R S

ARRÊT

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. P Q, président, et par M^me R S, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

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PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Selon arrêté n° 2017/658 du 17 août 2017, la mairie de Nouméa a accordé à la société Prom’océan un permis de construire un « bâtiment à usage de logements R+1 + combles de 12 appartements (6F2, 4F3 et 2F4) » sur le lot […], sis […] à Nouméa.

Par acte reçu le 22 novembre 2017 par M^e AH, notaire associé à Nouméa, M. et M^me A ont vendu à la société Prom’océan un terrain bâti, sis à […] à Nouméa, formant le lot […] de la section

Anse Vata, lotissement Domaine de la baie, provenant de la réunion des lots n° 40 et 41 de ce lotissement.

Dans l’acte de vente (page 33), il a été stipulé :

< 2 – Règles d’urbanisme Le VENDEUR déclare, qu’à sa connaissance, les colotis n’ont pas demandé le maintien des règles d’urbanisme, de sorte que sont désormais applicables les règles contenues dans le Plan d’Urbanisme Directeur approuvé de la Commune.

3- Dispositions non réglementaires du cahier des charges ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble

En outre, concernant les éventuelles dispositions non réglementaires du cahier des charges ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, il est littéralement reproduit l’article 4 de la loi du pays 2015-1 du 13 février 2015 relative à la partie législative du code de l’urbanisme de la Nouvelle-Calédonie, publié au Journal Officiel de la Nouvelle-Calédonie le 24 février 2015, savoir :

Article 4

< A titre transitoire, pour les lotissements autorisés avant la publication de la présente loi du pays et disposant d’un cahier des charges non approuvé, le délai de cinq ans mentionné à l’article Lp. 122-2-11 court à compter de cette publication.

Pour les lotissements disposant d’un cahier des charges approuvé, ce

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délai est ramené à deux ans et court à compter de la publication de la présente loi du pays. » Le Vendeur déclare, qu’à sa connaissance. le cahier des charges du lotissement n’a fait l’objet d’aucun dépôt dans les termes du III de l’article Lp. 122-2 du code de l’urbanisme. En conséquence les dispositions non réglementaires du cahier des charges ayant pour objet ou pour effet

d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble ne sont plus applicables.

4- Servitudes perpétuelles Par ailleurs, le cahier des charges, s’il existe, peut comprendre des stipulations de droit privé. Ses stipulations s’analysent alors dans la plupart des cas comme des servitudes réciproques perpétuelles grevant les lots. Sauf stipulation particulière prévoyant un terme extinctif, les servitudes relatées par les cahiers des charges ne sont pas limitées dans le temps et grèvent les fonds compris dans le lotissement. »

Le 1 décembre 2017, la société Prom’océan a déposé une déclaration

d’ouverture de chantier à la date du 6 décembre 2017 et a entrepris la construction de l’immeuble.

Selon assignation à jour fixe délivrée le 11 juillet 2018, E J épouse X et D X, H – AB AC, M N épouse

Z et I Z, G H AJ, F O,

AD AE – BE et D BD BE, W AA, la

Communauté du Pacifique et Thi Hong Le, qui se présentaient comme des colotis du Domaine de la baie et qui reprochaient à la société Prom’océan d’avoir violé le cahier des charges du lotissement interdisant la construction d’un immeuble collectif sur les lots n° 40 et 41 du lotissement, ont attrait la société Prom’océan devant le tribunal de première instance de Nouméa pour obtenir la suspension des travaux de construction et la démolition des constructions édifiées.

La société Prom’océan a argué de l’irrecevabilité de la demande et a opposé la caducité de la limitation du droit de construire.

Selon assignations des 27 et 30 août 2018, la société Prom’océan a appelé en intervention forcée la SCP AF & AH, la société MMA iard, assureur du notaire, ainsi que le syndicat 2987 du Lloyd’s de Londres, assureur du promoteur.

Selon assignation du 19 septembre 2018, la société Prom’océan a appelé en intervention forcée le syndicat 14-92 Probitas du Lloyds de

Londres, son assureur depuis le 1⁰ janvier 2018.

Par jugement en date du 10 décembre 2018, la juridiction saisie a :

- ordonné la jonction de la procédure principale intentée par les consorts X, AC, Z, AJ, O, BE, AA, Le et la Communauté du Pacifique à l’encontre la société Prom’océan, avec les appels en garantie formés par la société Prom’océan à l’encontre de la SCP

AF & AH, des MMA et des syndicats 29-87 et […]s,

- déclaré l’action de E J épouse X et D X, H -

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AB AC, M N épouse Z et I Z, G H AJ, F O, AD AE – BE et D-BD BE, W AA, la Communauté du Pacifique et Thi

Hong Le, recevable,

- déclaré l’action reconventionnelle en démolition présentée par la société Prom’océan à l’encontre des demandeurs, irrecevable,

- ordonné la suspension immédiate des travaux de construction de la résidence Le Cosy par la société Prom’océan sur les lots 40 et 41 du lotissement du Domaine de la baie,

- ordonné la démolition des constructions de la résidence Le Cosy édifiées sur les lots 40 et 41 du lotissement du Domaine de la baie, à la diligence et aux frais de la société Prom’océan, dans les quatre mois de la signification de la décision, et ce sous peine d’une astreinte comminatoire de

100.000 FCFP par jour de retard durant dix mois,

- condamné la SCP AF & AH, sous la garantie de la compagnie d’assurances MMA iard, à rembourser à la société Prom’océan les dépenses exposées pour l’exécution de ce jugement, telles que les frais de démolition de l’immeuble, d’évacuation et de transport des gravats, et réservé les autres préjudices de ce chef,

- réservé les droits de la société Prom’océan à l’encontre du Syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas, son assureur, au titre de la garantie des conséquences pécuniaires des dommages causés aux tiers du fait de son activité,

- condamné la société Prom’océan à payer à E J épouse

X et D X, à H – AB AC, à M N épouse Z et I Z, à G H AJ, à F O,

à AD AE – BE et D-BD BE, à W AA, à la Communauté du Pacifique et à Thi Hong Le une somme de 100.000 FCFP chacun (9 x 100.000 FCFP) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCP AF & AH à rembourser à la société Prom’océan les sommes qu’elle a été condamnée à verser aux demandeurs au titre des frais irrépétibles, d’un montant total de 900.000 FCFP,

- condamné la SCP AF & AH à payer à la société Prom’océan une somme de 900.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire de la décision, sans garantie,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné la SCP AF & AH aux dépens de l’instance, lesquels pourraient être recouvrés conformément aux dispositions de l’article

699 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu en substance :

- que les demandeurs étaient recevables à agir à l’encontre de la société Prom’océan, coloti, puisque celle-ci détenait encore des droits dans le lot 67 du lotissement du Domaine de la baie (lots de copropriété n° 30 et

n° 1) lorsqu’elle a été citée en justice;

- qu’en raison de son caractère contractuel, le cahier du lotissement continuait à régir les rapports entre colotis, en dépit des dispositions de l’article Lp 122-2 du code de l’urbanisme de sorte que les demandeurs étaient recevables à demander le respect du cahier du Domaine de la baie,

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sans avoir à justifier d’un préjudice;

- que la société Prom’océan avait construit un immeuble collectif en violation du cahier des charges qui n’autorise que des constructions individuelles; que la SCP AF & AH avait manqué à son devoir de conseil en indiquant à tort dans l’acte de vente du 22 novembre 2017 que les dispositions du cahier des charges interdisant les immeubles collectifs

n’étaient plus en vigueur.

PROCÉDURE D’APPEL

Selon requête déposée le 17 décembre 2018, la société Prom’océan

a interjeté appel de cette décision.

Le 19 décembre 2018, l’appelante a été autorisée à assigner les intimés à l’audience du 29 janvier 2019. L’affaire a été ultérieurement renvoyée devant le magistrat chargé de la mise en état. Aux termes de ses conclusions déposées le 5 août 2019, la société

Prom’océan demande à la cour de :

- rejeter l’exception de nullité de la déclaration d’appel;

-réformer le jugement entrepris

à titre principal,

- déclarer irrecevable l’action de nature contractuelle engagée par les demandeurs à l’encontre de la société Prom’océan;

à titre subsidiaire,

- surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive sur la requête de la société Prom’océan sollicitant la modification du cahier des charges sur le fondement de l’article Lp 122-4 du code de l’urbanisme ;

à titre plus subsidiaire,

- débouter les colotis de toutes leurs demandes ;

à titre plus subsidiaire,

- déclarer irrecevable la demande nouvelle des colotis en indemnisation et, en tout état de cause, les en débouter;

à titre encore plus subsidiaire,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCP

P AF et AG AH, sous la garantie de la société MMA iard, à rembourser à la société Prom’océan les dépenses exposées pour

l’exécution du jugement, telles que les frais de démolition de l’immeuble, d’évacuation et de transport des gravats, et a réservé les autres chefs de préjudice, et y ajouter l’éventuelle condamnation indemnitaire sollicités par les colotis ; à titre encore plus subsidiaire,

- condamner le syndicat 14-92 Probitas du Lloyd’s de Londres à garantir la société Prom’océan de toutes les conséquences financières de sa responsabilité civile consécutive au jugement à intervenir, et le condamner

à rembourser à la société Prom’océan les dépens et les sommes dues au titre de l’article 700 mises à sa charge et, sur présentation des factures des intervenants, les frais d’exécution du jugement dont notamment les frais de démolition, d’évacuation des gravats et de mise en sécurité du terrain, et réserver les droits de la société Prom’océan à l’encontre du syndicat 14-92

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Probitas au titre des autres chefs de préjudice;

- condamner le syndicat 14-92 Probitas du Lloyd’s à rembourser à la société Prom’océan ses frais de défense en première instance et en appel, et éventuellement en cassation, sur présentation des factures ;

- condamner in solidum ou indépendamment les requérants, la SCP P AF et

AG AH, la société MMA IARD, le syndicat Lloyd’s 14-92 Probitas à payer à la société Prom’Océan la somme de 1.000.000 FCFP en application de l’article 700 du code de procédure civile;

- condamner in solidum les requérants, la SCP P AI et AG AH, la société MMA iard, le syndicat Lloyd’s 14-92 Probitas aux entiers dépens.

Selon conclusions récapitulatives déposées le 15 mai 2019, E

J épouse X et D X, H – AB AC, M N épouse Z et I Z, G H AJ, F

O, AD AE – BE et D-BD BE, W AA, la Communauté du Pacifique et Thi Hong Le prient la cour de : in limine litis,

- prononcer la nullité de la requête d’appel déposée par la société Prom’océan pour non-respect des dispositions de l’article 901 du code de procédure civile;

- juger irrecevable l’appel incident de la SCP Bernigaut – AH; au fond et à titre principal,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris; au fond et à titre subsidiaire,

- condamner la société Prom’océan à verser aux colotis du Domaine de la baie ayant introduit l’action en suspension et en démolition de la résidence Le Cosy, la somme de 450.000.000 FCFP à titre de dommages et intérêts

en tout état de cause,

- rejeter la demande de sursis à statuer formulée par la société Prom’océan comme étant irrecevable en tant que demande nouvelle en appel et mal fondée ;

- constater qu’aucun des propriétaires des appartements n’a souhaité intervenir volontairement à la procédure;

- condamner la société Prom’océan à chacun des colotis du Domaine de la demandeurs à l’action, la somme de 200.000 FCFP au titre de l’article

700 du de procédure civile au titre des frais d’appel;

- condamner la SCP AF AH à supporter les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Calmet.

Selon conclusions déposées le 22 juillet 2019, la SCP AF AH et la société MMA iard demandent à la cour de :

- infirmer le jugement en toute ses dispositions ;

- à titre principal, déclarer les demandeurs irrecevables en leurs prétentions à l’encontre de la société Prom’océan;

- à titre subsidiaire, débouter les demandeurs de leurs prétentions à

l’encontre de la société Prom’océan;

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- à titre très subsidiaire, surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive sur la requête de la société Prom’océan sollicitant la modification du cahier des charges sur le fondement de l’article Lp 122-4 du code de

l’urbanisme;

- à titre très subsidiaire et en tout état de cause, débouter la société

Prom’océan et toute autre partie de leurs prétentions à l’encontre de la SCP AF

& AH et de la société MMA iard;

- en tout état de cause, condamner tout succombant à verser à la SCP

AF & AH et de la société MMA iard une somme de 800.000

FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

- en tout état de cause, condamner tout succombant au paiement des dépens.

Selon conclusions récapitulatives déposées le 27 mars 2019, le syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas demande à la cour de :

- infirmer le jugement déféré ;

à titre principal,

- juger que les colotis du Domaine de la baie sont irrecevables à agir à

l’encontre de la société Prom’océan;

- débouter la société Prom’océan de l’appel en garantie formé à

l’encontre du syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas;

- débouter la société Prom’océan de l’ensemble des demandes qu’elle

a cru devoir diriger à l’encontre du syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas;

à titre subsidiaire,

- statuer ce que de droit sur la demande de sursis à statuer dans

l’attente d’une décision définitive sur la requête présentée afin de modification du cahier des charges litigieux présentée par la société

Prom’océan;

à titre plus subsidiaire,

- juger que les prétentions des colotis du Domaine de la baie telles que dirigées à l’encontre de la société Prom’océan sont mal fondées ;

- débouter la société Prom’océan de l’appel en garantie formé à

l’encontre du syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas;

- débouter la société Prom’océan de l’ensemble des demandes qu’elle

a cru devoir diriger à l’encontre du syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas;

à titre infiniment subsidiaire,

- débouter E J épouse X et D X, H – AB

AC, M N épouse Z et I Z, G H AJ, F O, AD AE – BE et D – BD

BE, W AA, la Communauté du Pacifique et Thi Hong Le de leur demande indemnitaire de 450.000.000 FCFP, laquelle est irrecevable car

nouvelle en appel;

- débouter la société Prom’océan de sa demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas à la garantir, d’une part, de toutes les conséquences financières de sa responsabilité civile à l’égard des tiers consécutives au jugement à intervenir et, d’autre part, des frais de défense exposés dans le cadre de la procédure initiée par les colotis du

Domaine de la baie;

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a réservé les droits de la société Prom’océan quant à sa demande de mobilisation des garanties qui

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lui ont été délivrées au titre de la police < Assurance responsabilité des maîtres d’ouvrage, des promoteurs et des professions assimilées » n'

0190238; en tout état de cause,

-confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a consacré la responsabilité civile professionnelle de la SCP AF et AH, notaires associés;

- condamner in solidum la SCP AF et AH et la société MMA

IARD à relever et garantir indemne le syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre;

- juger que le syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas est recevable et bien fondé à opposer les plafonds de garanties et les franchises stipulés au contrat d’assurance souscrit par la société Prom’océan;

- dire que les franchises afférentes aux garanties facultatives sont opposables erga omnes, même à la victime;

- condamner in solidum tout succombant à payer au syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas la somme de 1.200.000 FCFP en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

- condamner tout succombant au paiement des dépens;

- faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de M^e Boiteau.

La clôture de la procédure est intervenue le 9 septembre 2019.

SUR CE, LA COUR,

1) En l’absence de tout grief causé par l’irrégularité, l’omission reprochée à la société Prom’océan, qui n’a pas annexé le jugement contesté à sa requête d’appel, n’entraîne pas la nullité de cet acte. Le moyen tiré de la nullité de l’acte d’appel sera rejeté et l’appel déclaré recevable.

2) L’article 32 du code de procédure civile dispose qu’est irrecevable toute prétention émise contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Lorsque E J épouse X et D X, H – AB

AC, M N épouse Z et I Z, G

H AJ, F O, AD AE – BE et D BD BE, W AA, la Communauté du Pacifique et Thi Hong Le ont introduit leur action tendant à la démolition de la construction litigieuse, la société Prom’océan n’était plus l’unique propriétaire des lots n° 40 et 41 sur lesquels la construction est édifiée. En effet, la société Prom’océan avait d’ores et déjà conclu des ventes en l’état futur d’achèvement avec :

- AK AL et AM AN (acte du 20 décembre 2017)

- la SCI Pangaea (acte du 29 décembre 2017)

- AO AP (acte du 28 décembre 2017)

- Loïc Claquin (acte du 27 décembre 2017)

- la société Mapa Océanie (acte du 20 mars 2018)

- la SCI Medhy-Lina (acte du 23 mars 2018)

- F AQ et AR AS (acte du 11 juin 208)

- AT AU (acte du 19 décembre 2017)

- AV AW et AR AX (acte du 29 décembre 2017)

- AY AZ (acte du 22 décembre 2017)

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- BA A et H-E BH (acte du 23 avril 2018).

Dès la signature des différents actes, tous ces acquéreurs, personnes physiques ou morales, sont devenus propriétaires de la quote-part de la propriété du terrain attachée à leurs lots et des constructions existantes. Les ouvrages édifiés postérieurement à ces ventes sont également devenus la propriété de ces acquéreurs au fur et à mesure de leur exécution, conformément à l’article 1601-3 du code civil.

L’action introduite par E J épouse X et D X, H

AB AC, M N épouse Z et I

Z, G H AJ, F O, AD AE – BE et D-BD BE, W AA, la Communauté du Pacifique et Thi

Hong Le tend à remettre en cause les droits de tous les copropriétaires puisqu’elle vise la démolition de l’immeuble. Une telle action ne saurait être examinée sans que toutes les parties intéressées aient été en mesure de se défendre, observation faite que la société Prom’océan n’est pas et n’a jamais été le mandataire des copropriétaires.

Attraire les copropriétaires devant la cour d’appel dans ces conditions les priverait d’un degré de juridiction alors que les requérants avaient été exactement informés du statut juridique de l’immeuble dès la première instance et disposaient de toutes les informations pour régulariser la procédure.

En conséquence, la fin de non-recevoir sera accueillie et le jugement déféré infirmé.

3) Les appels en garantie formés par la société Prom’océan sont sans objet.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement entrepris;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable l’action engagée par E J épouse X et D X, H-AB AC, M N épouse Z et I Z, G H AJ, F O, AD AE

- BE et D-BD BE, W AA, la Communauté du Pacifique et Thi Hong Le ;

Condamne solidairement E J épouse X et D X,

H – AB AC, M N épouse Z et I

Z, G H AJ, F O, AD AE – BE et D-BD BE, W AA, la Communauté du Pacifique et Thi Hong Le à payer à la société Prom’océan une somme de 700.000 FCFP sur

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le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute la SCP AF & AH, la société MMA iard et le syndicat du Lloyd’s 14-92 Probitas de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne E J épouse X et D X, H -

AB AC, M N épouse Z et I Z, G H AJ, F O, AD AE – BE et D-BD BE, W AA, la Communauté du Pacifique et Thi

Hong Le aux dépens de première instance et d’appel, à l’exception des dépens afférents aux interventions forcées de la SCP AF & AH, de la société MMA iard, du syndicat 2987du Lloyd’s de Londres, et du syndicat 14-92 Probitas du Lloyds de Londres, lesquels resteront à la charge de la société Prom’océan, dont distraction au profit de M^e Boiteau.

Le président. Le greffier,

Au Pour expédition conforme

Le^Le ^Greffier ^en ^chef

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