COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 06/10/2014

M^e Nicolas BOUTEILLAN

la SCP LAVAL – LUEGER

la SCP LEMAIGNEN-WLODYKA-DE GAULLIER

la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE

ARRÊT du : 06 OCTOBRE 2014

N° : – N° RG : 13/02864

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 11 Juillet 2013

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbres fiscaux dématérialisés N°: 1265 5214 1927 4287 et 1265 5214 1944 7335

Monsieur C B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame K L épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e Nicolas BOUTEILLAN, avocat postulant au barreau de BLOIS, assisté de M^e Ivan JURASINOVIC, avocat plaidant inscrit au barreau d’ANGERS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 5385 6262 9815

Monsieur I A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame E F épouse A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – LUEGER, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, assisté de M^e Hervé GUETTARD de la SCP CALENGE/GUETTARD, avocat plaidant inscrit au barreau de BLOIS,

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 5203 4787 3979

SARL IMMOCASTEL

immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 507 832 160,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

XXX

37110 CHATEAU-RENAULT

représentée par M^e Guy LEMAIGNEN de la SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER, avocat au barreau d’ORLÉANS substitué par M^e Caroline BOSCHER, avocat postulant au barreau d’ORLEANS, assisté de M^e Charles-Henri DE GAUDEMONT de la SCP MCH AVOCATS, avocat plaidant inscrit au barreau de PONTOISE

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1372 2139 2114

SCP Y X Z

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP DESPLANQUES DEVAUCHELLE, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS, ayant pour avocat plaidant M^e Cécile BADENIER de la SCP THAUMAS AVOCATS Associés, inscrit au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :27 AOÛT 2013

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 15 MAI 2014.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Laurence FAIVRE, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 JUIN 2014, à laquelle ont été entendus Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 06 OCTOBRE 2014 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Le 4 avril 2009, les époux I A signaient un compromis de vente aux époux C B, lequel portait sur un immeuble à usage d’habitation situé XXX à SAINT-NICOLAS DES MOTETS, avec l’intermédiaire de la société IMMOCASTEL exerçant sous l’enseigne « 4 % IMMOBILIER ».

La vente était réitérée selon acte authentique passé le 9 juin 2009 devant Maître François Z, notaire à AMBOISE.

Exposant avoir eu connaissance, après la vente, d’un projet d’implantation d’une zone de développement éolien sur la commune du lieu de l’immeuble datant de 2006, soit trois ans avant l’ acquisition, et dont ils n’ont pas été informés lors de la dite acquisition, les époux C B assignaient devant le Tribunal de Grande Instance de TOURS les époux I A , la SCP Y ' X ' Z, notaires, et la SARL IMMOCASTEL en annulation de la vente pour dol.

Il sollicitaient la condamnation in solidum de leurs adversaires à leur restituer le prix de l’immeuble, soit 195'000 € outre le remboursement à titre de dommages-intérêts, des frais d’actes notariés à hauteur de 13'570 € et des frais d’agence à hauteur de 6000 €, outre 5000 € en réparation de leur préjudice moral, et sollicitaient en outre le paiement de la somme de 7176 € sur le fondement de l’ Article 700 du Code de Procédure civile

A titre subsidiaire ils demandaient la condamnation de leurs adversaires à les indemniser de la perte de valeur de leur bien , estimée à 20 %, soit 39'000 €.

Par jugement en date du 11 juillet 2013, le Tribunal de Grande Instance de TOURS disait que les époux I A ont commis une réticence dolosive à l’occasion de la vente de l’immeuble portant sur un élément qui n’est pas déterminant du consentement, les condamnait à payer aux époux C B la somme de 3000 € au titre du préjudice moral, et la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ,condamnait la SARL IMMOCASTEL à garantir les époux I A de la moitié des condamnations et à payer aux époux C B la somme de 1000 € en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile et déboutait les époux C B de leurs demandes contre la SCP Y X Z.

Cette juridiction considérait que les vendeurs avaient connaissance du projet d’implantation d’un parc éolien ,et qu’ils avaient omis d’en informer les acquéreurs avant la réitération de la vente, mais qu’au jour de la signature, ce projet n’avait pas fait l’objet d’une enquête publique, mais de simples réunions publiques d’information et d’échanges, et qu’il n’ existait aucune certitude sur l’implantation d’éoliennes sur la commune au jour de la vente, les époux C B ne justifiant pas du lieu exact d’ implantation des éoliennes par rapport au bien acheté, à supposer que ce lieu soit déterminé au jour de l’achat, et que d’ailleurs le projet n’a reçu aucune suite au jour du jugement, et est pour l’instant abandonné.

La juridiction considérait notamment que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve qui leur incombe du fait que, sans le silence des vendeurs sur le projet d’éoliennes, ils n’auraient pas acquis le bien litigieux.

Elle estimait que le notaire n’avait pas commis de faute.

Par une déclaration déposée au greffe le 27 août 2013, les époux C B interjetaient appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions en date du 21 mars 2014, les appelants reprochent à la juridiction de première instance d’avoir considéré que la réticence dolosive portait sur un élément qui n’est pas déterminant du consentement alors que le projet de ZDE n’a pas été abandonné par les élus, les mâts de mesure étant toujours en place, et que la seule existence d’un projet éolien, même non encore arrêté, était de nature à influencer le consentement des acquéreurs à l’achat d’un bien immobilier ; ils lui reprochent également d’avoir fait abstraction du moyen qu’ils avaient soulevé selon lequel la présence d’un projet éolien entraîne une perte de valeur des immeubles avoisinants, affectant ainsi la rentabilité d’une opération immobilière dont la Cour de Cassation affirme qu’elle constitue un élément déterminant du consentement, dès lors que l’acquéreur aurait à tout le moins acquis à un prix inférieur, la jurisprudence ayant posé le principe selon lequel le caractère déterminant d’un dol portant sur la dissimulation d’un projet éolien touchant un bien immobilier situé à la campagne, était de nature à altérer le consentement des acquéreurs.

Ils ajoutent que, selon la jurisprudence, l’environnement immédiat d’une maison située à la campagne fait, à l’évidence partie de ses qualités substantielles, et prétendent que l’environnement du lieu a été un point capital et déterminant de leur consentement, alors que ce serait pas moins de 15 éoliennes que la communauté de communes envisagerait de répartir sur le canton, ce qui entraînerait d’importantes pollutions visuelles et sonores.

Les époux C B ajoutent qu’ils n’ont pas été en mesure, compte tenu du dol du vendeur, de négocier le prix de vente de la maison à sa juste valeur.

Ils demandent à la cour de réformer le jugement entrepris, de retenir le caractère déterminant du dol, puisque l’acquéreur aurait acquis à un prix inférieur , et a fortiori n’aurait pas contracté du tout, ce qui entraîne la nullité de la convention.

Les appelants demandent donc la restitution du prix, soit 195'000 € et le remboursement, à titre de dommages-intérêts, des frais d’acte à hauteur de 13'570 € TTC, et des frais d’agence à hauteur de 6000 €, outre le préjudice moral lié à la tromperie dont ils auraient été victimes, évalué à 5000 €; ils sollicitent un délai de six mois pour quitter les lieux.

À titre subsidiaire, ils demandent à la Cour de condamner les époux I A à indemniser la perte de valeur de leur bien, estimée à 20 % du prix de vente, soit 39'000.€

Ils estiment que l’information à laquelle les vendeurs sont tenus doit être spontanée, l’implantation d’éoliennes n’entrant pas dans le champ habituel des interrogations que formule un acheteur normalement diligent, l’absence de cette information caractérisant selon eux les éléments matériels du dol, et prétendent que le tribunal aurait inversé la charge de la preuve concernant l’élément intentionnel du dol.

Ils expliquent cet égard que, fin 2008, les vendeurs savaient qu’une zone éolienne était en cours de développement sur la commune, une réunion publique étant tenue à la salle des fêtes de la commune le 8 avril 2009, soit quatre jours après la signature du compromis de vente, de nombreux tracts ayant été distribués aux habitants.

S’agissant de la responsabilité de la société IMMOCASTEL , les époux C B déclarent que cet agent immobilier avait été personnellement averti par un courrier du 6 novembre 2008 de l’association Vent de Loire, qui le mettait en garde contre les répercussions d’un tel projet .Ils estiment qu’en cas d’annulation de la vente, la responsabilité de l’agent immobilier est recherchée in solidum avec les vendeurs et le notaire à hauteur des accessoires à la restitution du prix, et à titre subsidiaire à hauteur de l’indemnité réclamée.

Ils invoquent les articles 1147, 1991 et 1992 du Code civil.

S’agissant de la responsabilité du notaire, ils estiment que ce dernier ne pouvait légitimement ignorer l’existence du projet d’implantation d’éoliennes, et rappelle en particulier que le tribunal a jugé que le notaire a régulièrement sollicité les renseignements administratifs concernant le bien.

Ils sollicitent la condamnation de leurs trois adversaires à leur payer la somme de 8372 € sur le fondement de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

Par leurs dernières conclusions en date du 22 janvier 2014, les époux I A concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté les époux C B de leur action en nullité de la vente sur le fondement du dol, mais de l’infirmer en ce qu’il a dit qu’ils avaient commis une réticence dolosive ; ils demandent à la cour de débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes et de leur allouer la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 3000 € sur le fondement de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

En cas de condamnation prononcée à leur encontre, ils sollicitent la condamnation de la société IMMOCASTEL et de la SCP Y ' X ' Z à les en garantir.

Par ses dernières conclusions en date du 17 janvier 2014, la société IMMOCASTEL sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a considéré que sa responsabilité se trouvait engagée en raison d’un prétendu manquement à ses obligations résultant du mandat de vente régularisé par les époux I A , et demande à la Cour de dire que sa responsabilité ne peut éventuellement être recherchée que sur le fondement des dispositions des articles 1382 et 1383 du Code civil et à l’aune de la notion de perte de chance, de constater que les époux C B ne rapportent pas la preuve d’une faute commise par elle en lien causal, direct et certain avec le préjudice allégué, et de constater l’absence de préjudice des époux C B .

Subsidiairement, elle demande que les époux I A soit débouté de leurs demandes d’appel en garantie, et de les condamner à la garantir elle-même de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Elle sollicite la condamnation des époux C B ou de tout autre succombant à lui payer la somme de 4000 € au visa des dispositions de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

Par ses dernières conclusions du 22 janvier 2014, la SCP Y X Z sollicite la confirmation du jugement entrepris et demande à la Cour de débouter les époux C B de l’ensemble de leurs demandes, et les époux I A de leur appel en garantie ; elle sollicite la condamnation de la partie succombante à lui payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure civile.

L’ordonnance de clôture était rendue le 15 mai 2014 par le Conseiller de la mise en état.

SUR QUOI :

Attendu que l’argumentation des époux C B repose essentiellement sur la réticence dolosive des vendeurs, puisqu’il est mentionné dans l’acte qu’ils ont signé le 9 juin 2009 une clause, dont il convient d’observer que sa rédaction est proche de celle qui est couramment utilisée dans un tel acte ,selon laquelle le vendeur déclare « qu’il n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’en existe aucune autre que celles éventuellement indiquées au présent acte » ;

Que cet acte vise le questionnaire du 23 avril 2009 ,demeuré annexé, et dans lequel ,sous le titre « servitudes ' projet », à la question « en règle générale, existe-t-il des servitudes ou projets en cours pouvant intéresser cet immeuble ' » est entouré le mot « non » en lettres capitales ;

Que les appelants estiment que la déclaration des vendeurs sur le projet d’implantation d’un parc éolien doit être spontanée, le vendeur ne pouvant, selon eux, priver l’acheteur de cette information ;

Qu’ils déclarent que si ledit projet était abandonné, il convient de se placer à la date de la convention pour apprécier le dol, peu important les événements survenus postérieurement, précisant toutefois que l’on peut invoquer, pour caractériser le dol, des éléments survenus postérieurement à cette convention ;

Qu’ils prétendent cependant que le projet n’est pas abandonné, les élus persistant selon eux dans leur volonté d’implanter les éoliennes ;

Qu’ils rappellent que le maire de la commune avait pris le soin d’informer tous les administrés ;

Qu’ils reprochent au tribunal d’avoir écarté le dol, en l’absence de preuve du caractère déterminant de leur consentement du dol invoqué, alors que dès que la rentabilité d’une opération immobilière est en cause, le dol est forcément déterminant ;

Attendu cependant que la preuve du dol est à la charge des demandeurs, qui doivent démontrer pour caractériser ce vice du consentement et obtenir l’annulation de la vente, d’une part la réticence dolosive des époux I A, d’autre part l’existence d’un lien de causalité entre la réticence alléguée et l’acquisition litigieuse ;

Attendu que la clause de l’acte du 9 juin 2009, selon laquelle il n’existait pas de servitude ou de projet en cours a été rédigée à partir d’un document officiel émanant du maire de SAINT-NICOLAS DES MOTETS, et daté du 23 avril 2009 ;

Que force est de constater que l’attestation de cet élu, en date du 18 novembre 2010, que produisent les époux C B (pièce 12), qui n’est d’ailleurs pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, se limite à affirmer que de réunions publiques d’information se seraient tenues fin 2008 et en avril 2009, dont la teneur aurait été affichée en mairie et annoncée dans les boites aux lettres ;

Qu’il n’est précisé aucune date, étant observé qu’il ne peut être exigé des époux I A, en possession d’un document officiel daté du 23 avril 2009, et donc contemporain de la deuxième supposée réunion, d’avoir assidûment et quotidiennement consulté les panneaux d’affichage de la mairie pour rechercher s’ils faisaient ou non apparaître le contraire de ce qu’affirme ledit document officiel annexé à l’acte notarié ; qu’il n’est par ailleurs nullement établi que les époux I A ont été conviés à ces réunions, si elles ont régulièrement existé, étant observé que la présence des administrés n’ y est pas obligatoire, et que le simple fait pour une mairie d’organiser une rencontre avec ses habitants ne saurait donner une portée erga omnes au projet qu’elle se disposerait à mettre en 'uvre ;

Que l’attestation du maire en date du 18 septembre 2010, qui mentionne en termes imprécis le contraire de ce qui avait été affirmé dans le document annexé à l’acte de vente, ne présente aucun caractère probant de la réticence des époux I A et sera donc écartée ;

Attendu que ces derniers apportent à la procédure (pièces 2 à 9) de nombreux témoignages faisant apparaître que ce n’est qu’au cours d’une réunion du 6 octobre 2009 que les promoteurs du projet éolien, les élus et le président de la communauté de communes ont présenté ledit projet, « sur les communes d’AUZOUER EN TOURAINE et SAINT-NICOLAS DES MOTETS en (') montrant l’implantation précise des éoliennes dont certaines prévues à 500 m des habitations » (témoignage de G H) ;

Que, même si la presse locale, dont la lecture ne revêt aucun caractère obligatoire pour les habitants, avait vaguement fait état quelques mois auparavant d’un tel projet, quelques coupures de journaux ne peuvent constituer une preuve de nature à détruire celle que constitue l’annexe de l’acte de vente établie par la mairie;

Attendu, s’agissant du projet lui-même, que les époux C B ne rapportent aucunement la preuve du lieu d’implantation des éoliennes , alors que le territoire des deux communes concernées est relativement vaste, rien n’ indiquant que les appelants auraient pu être amenés à subir des nuisances ; qu’il est par ailleurs constant que la première éolienne n’a pas encore été implantée à ce jour et que les travaux n’ont pas encore été engagés ;

Attendu qu’il apparaît ainsi que, lors de la signature du compromis du 4 avril 2009, puis de celle de l’acte de vente du 9 juin 2009, rien de précis sur un éventuel projet d’implantation d’éoliennes était établi et moins encore sur la réalité du préjudice allégué ;

Attendu qu’il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté les époux C B de leur action en nullité, et de l’infirmer en ce qu’il a dit que les époux I A avaient commis une réticence dolosive ;

Attendu qu’il ne peut être reproché au notaire instrumentaire d’avoir ajouté foi à l’écrit établi par le maire de SAINT-NICOLAS DES MOTETS le 23 avril 2009 ; que c’est par des motifs propres et adoptés que les premiers juges ont débouté les parties de leurs demandes à l’encontre de la SCP Y X Z; que le jugement critiqué sera confirmé sur ce point ;

Attendu que les motifs développés supra relativement à l’imprécision du projet éolien et l’absence de preuve de la réalité des nuisances alléguées sont également de nature à écarter la responsabilité de l’agent immobilier ; qu’il échet d’infirmer ledit jugement en ce qu’il a retenu cette responsabilité ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des époux I A l’intégralité des sommes que cette partie a dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’il échet de faire application de l’article 700 du Code de Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2000 € ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société IMMOCASTEL l’intégralité des sommes que cette partie a dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’il échet de faire application de l’article 700 du Code de Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCP Y X Rintégralité des sommes que cette partie a dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’il échet de faire application de l’article 700 du Code de Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500 € ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

' CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 11 juillet 2013 en ce qu’il a débouté les époux C B de leur action en nullité de vente sur le fondement du dol,

' L’INFIRME sur l’ensemble des autres points,

' STATUANT À NOUVEAU,

' DÉBOUTE les époux C B de l’ensemble de leurs prétentions,

CONDAMNE les époux C B à payer aux époux I A la somme de 2000 €en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE les époux C B à payer à la SARL IMMOCASTEL la somme de 1500 € en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE les époux C B à payer à la SCT Y X Z la somme de 1500 € en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNE les époux C B aux dépens, et autorise les avocats de la cause à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT