Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 07 SEPTEMBRE 2011

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/23764

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/09891

APPELANTE

SARL BOURET EGB représentée par son Gérant et tous Représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP TAZE-BERNARD BELFAYOL-BROQUET, avoués à la Cour

assistée de M^e Fabienne CLAVEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : D 725

INTIMEE

Etablissement Public PARIS HABITAT – OPH agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP BOMMART-FORSTER – FROMANTIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Bernard PUYLAGARDE de la SCP CHAUVIN – PUYLAGARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0117

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 mai 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BLUM, conseiller et Madame DEGRELLE-CROISSANT, conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame DEGRELLE-CROISSANT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Madame BASTIN, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits, procédure et prétentions des parties :

Par acte authentique des 13 et 22 janvier 1986, l’Office public d’HLM de la Ville de Paris, devenu l’OPAC de Paris puis PARIS HABITAT ' OPH a consenti à la Société BOURET 'EGB un contrat de concession immobilière sur des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé à Paris 15^e, au 127 ' 131 et XXX, pour des locaux artisanaux et un appartement comprenant des dépendances, le tout pour une durée de 20 années consécutives à compter du 1^er juin 1984, le contrat comprenant une révision triennale de la redevance.

Par un avenant du 25 avril 1989, les parties précisaient qu’à compter du 15 mai 1985, le contrat comprenait également 15 emplacements de parking.

À l’expiration du contrat, soit le 1^er juin 2004, le concessionnaire s’est maintenu dans les lieux.

Le 6 février 2008, l’OPAC a proposé à la Société BOURET ' EGB de conclure un bail commercial portant sur les locaux concernés par la concession, proposition refusée par la Société BOURET ' EGB le 11 mars 2008, cette dernière revendiquant le statut des baux commerciaux.

C’est dans ces conditions de l’ Établissement Public PARIS HABITAT ' OPH a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une action aux fins de se voir autoriser à faire procéder à l’expulsion de la Société BOURET-EGB.

Par jugement du 29 septembre 2009, le Tribunal de Grande instance de Paris a statué en ces termes :

' constate la résiliation à compter du 31 décembre 2009, du contrat de concession immobilière en date des 13 et 22 janvier 1986 et de son avenant du 25 avril 1989, poursuivi pour une durée indéterminée à la suite de son expiration,

' autorise l’Établissement Public PARIS ' HABITAT ' OPH à faire procéder, à compter du 1^er janvier 2010, à l’expulsion de la Société BOURET ' EGB et de tous occupants de son chef, des locaux sur laquelle portait la concession,

' condamne la Société BOURET 'EGB à payer à l’Établissement Public PARIS ' HABITAT ' OPH une indemnité d’occupation du double du montant de la redevance, à compter du 1^er janvier 2010 et jusqu’à la remise des clés, la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

' ordonne l’exécution provisoire,

' rejette toutes autres demandes

La SARL BOURET ' EGB a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le date de mars 2011 , la SARL BOURET ' EGB prie la cour de :

Vu les dispositions de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967,

Vu les articles L. 145 '1 et suivants du code de commerce,

' déclarer recevable et bien-fondé l’appel interjeté par la Société BOURET ' EGB du jugement rendu le 29 septembre 2009 par le tribunal de grande instance de Paris,

Y faisant droit,

' infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

En conséquence, et statuant à nouveau :

À titre principal :

*constater que la relation contractuelle unissant les parties depuis le terme de la concession immobilière s’analyse en un bail commercial,

*constater que la Société BOURET- EGB n’est pas défaillant dans le règlement de son loyer,

*débouter l’OPAC de sa demande en constatation de l’acquisition de la résolution visée aux termes de la concession immobilière venue à expiration le 1^er mai 2004,

*débouter l’OPAC de sa demande de condamnation de la Société BOURET ' EGB au versement d’une indemnité d’occupation de 32'428,70 € annuelle depuis le 1^er juin 2004,

*ordonner la restitution par l’OPAC des sommes indûment versées au titre du doublement du loyer depuis janvier 2010,

À titre subsidiaire :

*condamner l’OPAC à indemniser la Société BOURET ' EGB en vertu des dispositions de l’article 54 de la loi du 30 décembre 1967,

*ordonner à l’OPAC de ne pas réinstaller le fonds de commerce de même nature pendant une durée de cinq ans à compter de l’arrêt rendu par la Cour,

En tout état de cause,

' condamner l’OPAC, ou tout autre succombant, au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera directement poursuivi par la SCP TAZE BERNARD et BELFAYOL BROQUET, avoués associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code procédure civile,

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 26 juillet 2010 , l’ Établissement Public Paris habitat ' OPH demande à la Cour de :

Vu la loi d’orientation foncière 30 décembre 1967,

' déclarer PARIS HABITAT ' OPH recevable bien-fondé en ces demandes, fins et conclusions,

' confirmer le jugement en date du 29 septembre 2009 dans l’ensemble de ses dispositions,

' déclarer irrecevables les demandes subsidiaires de la Société BOURET ' EGB,

' dire et juger qu’à défaut d’avoir libéré les lieux et remis à

PARIS HABITAT ' OPH les clés des locaux, la Société BOURET ' EGB qui sera contrainte sous astreinte de 150 € par jour de retard, à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

' condamner la Société BOURET ' EGB au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' la condamner en outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP BOMMART FORSTER FROMANTIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DISCUSSION

1 ' Sur la nature juridique des liens liant les parties à l’issue de concession :

La loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967, dont les dispositions sont d’ordre public, énonce en son article 48 que la concession immobilière est consentie pour une durée de 20 ans minimum moyennant le paiement d’une redevance, doit faire l’objet d’un acte authentique publié au fichier immobilier et ne peut se prolonger par tacite reconduction.

L’article 58 de la même loi précise que les stipulations qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions du chapitre concernant les concessions immobilières sont réputées non écrites et que le contrat de concession immobilière ne peut être inférieur à 20 ans , la loi ne prévoyant pas cependant de durée maximum.

Le contrat de concession a une nature propre , l’article 57 disposant que les dispositions législatives relatives au contrat de louage n’y sont pas applicables, étant en outre précisé que l’article 54 prévoit que le concessionnaire n’a aucun droit au renouvellement de la concession et ne peut revendiquer en fin de concession le bénéfice du statut des baux d’habitation ou des baux commerciaux.

La loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967 a ainsi instauré un régime de la concession immobilière exclusive de la propriété commerciale et dont le système protecteur est compensé par des garanties exceptionnelles accordées aux concessionnaires en raison d’une durée minimum de 20 ans, d’une liberté de cession, destinations et travaux et d’une protection contre les abus concurrentiels en fin de concession.

L’économie de la concession immobilière ne diffère pas de celle du louage de choses, la loi ne prévoyant cependant pas de durée maximum mais simplement une durée minimum, la notion de durée prévue par l’article 48 permettant cependant d’exclure les concessions perpétuelles ou réputées telles;

La loi exige une référence expresse aux dispositions du chapitre 6 de la loi du 30 décembre 1967 et l’option entre le bail et la concession doit donc se traduire par une référence expresse précisant sans ambiguïté que les parties ont choisi de couler le rapport juridique dans le moule de la concession immobilière.

En l’espèce, le contrat passé en la forme authentique devant M^e BONNEL et X titulaire d’une étude à Paris VIIIe est bien dénommé « concession immobilière » et fait référence en son chapitre Ier à une convention de concession immobilière régie par les dispositions du chapitre 6 titre 3 de la loi du 30 décembre 1967. Il précise dans le chapitre concernant la durée que la concession est consentie et acceptée pour une durée de 20 ans entières et consécutives commençant à courir le 1^er juin 1984 pour se terminer le 30 mai 2004, de plein droit et sans qu’il soit besoin d’un congé préalable, à l’usage d’entreprise de matériel de bâtiments à l’exclusion de toute autre activité, industrie ou profession.

L’article 13 du contrat prévoit que la concession ne pourra se prolonger par tacite reconduction et, qu’en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration de la concession, une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du double de la dernière année de la redevance de concession sera due par le concessionnaire.

À l’issue du contrat de concession, soit le 30 mai 2004, la Société BOURET ' EGB s’est maintenue dans les lieux et soutient qu’à compter de cette date s’est formé de manière verbale un bail commercial qui lui permet de revendiquer le statut des baux commerciaux en s’appuyant sur les quittances délivrées par l’OPAC ainsi qu’un courrier de ce dernier en date du 2 juin 1999.

Si à l’issue d’une entrevue de négociation, l’OPAC a , dans un courrier daté du 8 février 2008, confirmé à la société BOURET-EGB qu’elle accepterait, à titre amiable, de conclure un bail commercial à compter du 1^er janvier 2008, aux conditions énoncées, lui spécifiant qu’à défaut d’acceptation sous quinzaine, elle devrait prendre ses dispositions pour restituer les locaux, elle a également après avoir constaté qu’aucune réponse ne lui avait été faite, par courrier du 3 mars 2008, demandé à la société BOURET ' EGB de contacter ses services pour définir les modalités de restitution des locaux.

En réponse, le 11 mars 2008, la société BOURET ' EGB indiquait , via son avocat, qu’elle revendiquait le statut des baux commerciaux et qu’elle n’acceptait pas l’augmentation du loyer comme proposé.

Or , s’il est exact qu’à l’issue du contrat de concession, le 30 mai 2004, le concessionnaire est demeuré dans les lieux et que des quittances ont été délivrées contenant l’appellation « loyer commerce », il ne saurait se déduire de cette seule mention, manifestement destinée à distinguer la redevance afférente à l’appartement de celle correspondant aux autres locaux, une volonté claire et non équivoque de reconnaître aux établissements BOURET 'EGB le droit au statut des baux commerciaux.

De même, la lettre de l’OPAC en date du 2 juin 1999 qui mentionne une révision triennale relevant du décret de 1953, délivrée pendant la période où la concession était en cours ne saurait servir de support à une reconnaissance au droit des statuts des baux commerciaux alors même qu’à cette période, les parties avaient clairement fait le choix de gérer leurs relations par le biais d’un contrat de concession exclusif du statut des baux commerciaux.

Enfin, les établissements BOURET ' EGB ne peuvent soutenir qu’ils bénéficiaient, dès l’issue du contrat de concession, du statut des baux commerciaux alors même qu’ils ont à cette fin, ouvert des négociations et que ce n’est qu’en raison de l’échec de ces dernières et de la demande d’expulsion qu’ils en ont pour la première fois revendiquer le bénéfice.

C’est ainsi à juste titre que les premiers juges ont constaté que la Société BOURET ' EGB ne versait aucune pièce postérieure à l’expiration de plein droit de la concession et antérieure à la proposition formée par l’OPAC le 6 février 2008 permettant d’établir que lui avait été reconnu le statut des baux commerciaux à l’issue du contrat de concession et, après avoir relevé que le contrat de concession s’était prolongé pour une durée indéterminée, a considéré que le concédant y avait mis fin après avoir observé un délai raisonnable .

Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé.

2-Sur les autres demandes :

La Société BOURET ' EGB qui succombe, sera déboutée de toute ses autres demandes.

Il sera fait droit à la demande de libération des lieux sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt.

La SARL BOURET ' EGB qui succombe en ses prétentions sera déboutée en sa demande reconventionnelle et condamnée aux dépens d’appel, la décision première instance étant confirmée de ce chef.

Il y a lieu de faire droit à la demande fondée sur l’articles 700 du code de procédure civile, la SARL BOURET 'EGB étant condamnée à verser à l’Établissement Public Paris Habitat ' OPH la somme de 3000 € de ce chef en cause d’appel en sus de la somme allouée sur ce fondement en première instance .

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute la SARL BOURET ' EGB de toute ses demandes,

Dit que la libération des lieux par la SARL BOURET ' EGB sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé un mois après signification du présent arrêt,

Condamne la SARL BOURET ' EGB à payer à l’Établissement Publique Paris Habitat ' OPH une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi aux dépens d’appel et en autorise le recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,