Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 10 MARS 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15243 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAOFW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Avril 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS – RG n° 1118218582

APPELANT

Monsieur X Y

[…]

[…]

né le […] à […]

représenté et assisté par M^e D E, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/031559 du 02/07/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur Z A

[…]

[…]

né le […] à […]

représenté et assis té par M^e Marie CAYETTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1041

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 août 2009, M. Z A a consenti un bail d’habitation à M. X Y pour un local d’habitation situé […], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant mensuel de 463 euros et d’une provision sur charges de 45 euros.

Par acte d’huissier du 31 octobre 2018, M. Z A a fait citer M. X Y devant le tribunal d’instance de Paris aux fins que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion du preneur.

Par jugement contradictoire entrepris du 25 avril 2019 le tribunal d’instance de Paris a ainsi statué :

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé […] et ce à compter du 2 juillet 2017 ;

Condamne M. X Y à payer à M. Z A la somme de 15.955,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme de février 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Dit qu’à défaut par M. X Y d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. Z A pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

Condamne M. X Y à payer à M. Z A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail du 1er mars 2019 jusqu’au départ effectif des lieux ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M. X Y à payer à M. Z A la somme de 200 euros en application de l’article 700 code de procédure civile ;

Condamne M. X Y aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2017 ;

Ordonne l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 23 juillet 2019 par M. X Y ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 octobre 2019 par lesquelles M. X Y, appelant, demande à la cour de :

Vu le rapport du Service Technique de l’habitat de la Mairie de Paris en date du 20 mars 2019,

Vu la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, notamment ses articles 6 et 24,

Vu l’article 1719 du code civil,

Déclarer recevable et bien fondé M. X Y en son appel, fins et prétentions ;

Y faisant droit,

Infirmer la décision déférée en ses dispositions critiquées, à savoir, celles ayant :

- Constaté la résiliation du bail conclu entre les parties et portant sur le bien situé […], bâtiment […] et ce à compter du 2 juillet 2017 ;

- Dit qu’à défaut par M. X Y d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, M. Z A pourra procéder à son expulsion avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

- Débouté M. X Y de ses autres demandes ;

- Condamné M. X Y à payer à M. Z A la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

- Ordonné l’exécution provisoire.

Et statuant à nouveau :

Constater que le logement loué ne respecte pas les critères d’habitabilité, de décence et de salubrité depuis 2017 ;

Dire et juger que M. Z A a failli à « leurs obligations » de délivrer un logement habitable, décent et salubre ;

Dire et juger que M. Z A a failli à ses obligations légales de faire jouir paisiblement les preneurs pendant la durée du bail et celle d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

Dire et juger que M. Z A ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour demander l’expulsion du concluant ;

Dès lors, Débouter purement et simplement M. Z A de ses demandes tant d’expulsion ainsi que de paiement de loyer et/ou d’indemnité d’occupation ;

Ainsi,

Débouter M. Z A de l’intégralité de ses demandes ;

En revanche, faire droit aux demandes reconventionnelles de M. X Y et

Allouer à M. X Y la somme de 4.000 euros au titre du préjudice subi par le concluant depuis de nombreux mois du fait de la carence du bailleur à entretenir le logement loué ;

Si par extraordinaire, votre Juridiction rejetait les prétentions de M. X Y, lui octroyer les plus larges délais pour libérer les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Vu l’article 700 du code de procédure civile :

Condamner M. Z A au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. X Y ;

Vu les articles 37 et 75 de la Loi n°91-647 du 10 juillet 1991 :

Constater que M. X Y est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale sous le n°BAJ : 2019/031559 en date du 2 juillet 2019 ;

Dire qu’il serait inéquitable que le Trésor Public finance la défense de M. X Y alors que M. Z A est parfaitement capable de verser des dommages et intérêts ;

En conséquence et vu les articles 37 et 75 de la Loi n°91-647 du 10 juillet 1991 :

Condamner M. Z A au paiement de la somme de 3.600 euros qualifiés d’honoraires auprès de Maître D E, Conseil de M. X Y ;

En toute hypothèse,

Condamner M. Z A en tous les dépens, tant de première instance que d’appel, que Maître D E, Avocat, pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 8 novembre 2019 au terme desquelles M. Z A, intimé, demande à la cour de :

Vu les articles 1134 ancien du code civil,

Vu l’article 544 du code civil,

Vu les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789,

Vu les articles 700 et 689 du code de procédure civile,

Confirmer dans son intégralité le jugement rendu le 25 avril 2019 par le tribunal d’instance de Paris ;
Par conséquent,

Constater la résiliation du bail conclu entre M. Z A et M. X Y portant sur le bien situé […] et ce à compter du 2 juillet 2017 ;

Condamner M. X Y à payer à M. Z A la somme de 15.955,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme de février 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 25 avril 2019 ;

Condamner M. X Y à payer à M. Z A une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 1er mars 2019 jusqu’au départ effectif des lieux ;

Condamner M. X Y à verser à M. Z A la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. X Y aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative et la résiliation du bail :

Il est constant que, par commandement de payer du 2 mai 2019, délivré à sa requête, M. Z A a demandé à M. X Y de s’acquitter d’une dette locative de 6.257,44 euros en principal, ensuite actualisée devant le tribunal d’instance à la somme de 15.955,81 euros.

M. X Y n’en conteste pas le montant, mais maintient devant la cour sa demande de débouté du paiement à raison de l’inhabilité, l’indécence et l’insalubrité du logement loué qu’il allègue.

Il produit à cet effet un courrier du 20 mars 2019 de l’inspecteur de la salubrité du Service Technique de l’Habitat de la Mairie de Paris selon lequel celui-ci a effectué, suite à son signalement, un contrôle sanitaire le 11 mars 2019, qui a fait apparaître :

« - une humidité de condensation règne dans votre logement en raison d’une aération permanente inexistante ce qui impacte des phénomènes de condensation sur les parois de la pièce de vie et salle d’eau avec présence de moisissures.

- dans le logement un trou visible en partie basse de la paroi en dessous de la fenêtre pouvant également attirer et faire proliférer insectes et rongeurs ; porter atteinte à la salubrité du voisinage et créer une gêne dans les parties communes.

Par ailleurs vous me signalez la présence de souris dans votre logement.

De plus le cabinet d’aisance se trouvant sur le palier du rez-de-chaussée est dégradé."

Et de conclure :

« En conséquence, j’ai invité le propriétaire à prendre les mesures nécessaires pour remédier aux désordres constatés. » M. X Y évoque également la survenance, courant 2017, d’un important dégât des eaux qui aurait mis en péril l’immeuble. Il indique en avoir informé son bailleur et fait valoir que la copropriété a fait intervenir architecte et expert, la structure de l’immeuble étant menacée.

Il ajoute que le plafond des toilettes, dont il a l’usage ainsi que le prévoit le bail, s’étant effondré, des étais ont dû être posés. Il affirme en outre ne plus avoir d’eau chaude, le ballon étant hors service.

Il dénonce le fait qu’aucune mesure, même conservatoire, n’ait été prise pour remédier à ces désordres et dit en conséquence subir un trouble de jouissance incontestable.

Mais outre le fait que M. X Y ne produit aucune autre pièce pour rapporter la preuve qui lui incombe des désordres dont il fait état pour voir sanctionner le manquement de M. Z A à son obligation de délivrance, telle que l’établissent l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la cour relève que le constat opéré par l’inspecteur de la salubrité de la ville de Paris le 11 mars 2019 ne se prononce pas quant à l’origine structurelle ou d’usage par le preneur de l’inexistence d’une aération permanente entraînant la présence d’une humidité de condensation régnant dans le logement, pas plus qu’il n’a constaté la présence d’insectes ou de rongeurs à raison de l’existence d’un trou visible (au diamètre non précisé) en partie basse de la paroi en dessous de la fenêtre pouvant également les attirer et les faire proliférer et ainsi porter atteinte à la salubrité.

Ce seul constat est insuffisant à rapporter la preuve d’une indécence des lieux par manquement du bailleur à son obligation de délivrance, lequel conteste avoir été prévenu par M. X Y de l’existence de ces désordres, l’appelant ne produisant effectivement aucune pièce à cet égard.

Dès lors, la cour confirmant le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X Y de sa demande au titre du trouble de jouissance, ne pourra que confirmer celui-ci en son constat de la résiliation du bail au regard de l’ampleur de la dette locative, manquement grave à son obligation telle que prévue par l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et en ses mesures subséquentes.

Sur les délais pour quitter les lieux :

À titre subsidiaire, M. X Y forme, au visa de l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution une demande de délais les plus larges pour quitter les lieux.

M. X Y, qui ne communique aucun élément sur les démarches qu’il a pu entreprendre pour se reloger, a déjà bénéficié de larges délais de près de trois ans depuis le jugement.

Sa demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à M. Z A une indemnité de procédure de 750 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris,

Et y ajoutant, Condamne M. X Y à payer à M. Z A la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. X Y aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.