COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 08/06/2015

la SCP LEROY

XXX

la SELARL GUILBERT

ARRÊT du : 08 JUIN 2015

N° : – N° RG : 14/01985

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MONTARGIS en date du 14 Mars 2014

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1424 3532 2049

L’EURL A IMMOBILIER,

immatriculée au RCS d’ORLÉANS sous le XXX

en liquidation amiable, prise en la personne de sa liquidatrice Madame Y A né MAGAR,

de nationalité française,

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Hugues LEROY de la SCP LEROY, avocat au barreau d’ORLÉANS substituée par M^e Delphine BOURILLON, avocat au barreau d’ORLÉANS

D’UNE PART

INTIMÉS : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 1391 6754 9286

Monsieur X C

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat M^e Christophe BERLAND, inscrit au barreau de MONTARGIS

Timbre fiscal dématérialisé N° : Exonéré, bénéficie de L’AJ totale

Monsieur D G

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat M^e Isabelle GUILBERT de la Selarl GUILBERT, inscrit au barreau de MONTARGIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2014-4646 du 15/09/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ORLÉANS)

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :12 JUIN 2014

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 26 FEVRIER 2015.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Laurence FAIVRE, Conseiller.

Greffier :

M^me Evelyne PEIGNE, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 MARS 2015, à laquelle ont été entendus Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 08 JUIN 2015 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Le 18 mai 2011, X C confiait à l’agence immobilière A Immobilier un mandat de vente sans exclusivité portant sur une maison sise à Bonny sur Loire, XXX.

Le 8 juillet 2011, une vente d’immeubles sous condition suspensive était signée entre X C et D E relativement à ce bien pour un prix net vendeur de 120'000 € , outre 7000 €TTC de commission. Le prix devait être payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique, D E ayant déclaré effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt, et renonçait à se prévaloir d’une condition suspensive au titre de l’obtention d’un prêt.

La vente devait être réitérée au plus tard le 8 octobre 2011 par acte authentique établi par Maître Lorenté, notaire à Saint-Amand.

Un procès-verbal de défaut était dressé le 2 décembre 2011 par cet officier ministériel à la requête de X C, constatant que, bien que convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 novembre 2011, distribuée le 17 novembre 2011 aux fins de régulariser l’acte de vente le 2 décembre 2011 à neuf heures, l’acheteur ne s’était pas présenté.

Aucun accord n’ayant pu être trouvé entre les parties, X C faisait assigner D E et l’agence A Immobilier par acte du 8 février 2012 devant le tribunal de grande instance de Montargis en réparation du préjudice subi du fait de la non réitération de la vente par acte authentique.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, distribué le 14 juin 2012, D E notifiait à l’agence immobilière A Immobilier sa volonté de se rétracter, joignant un bordereau de rétractation indiquant que le compromis ne lui avait jamais été envoyé.

Par acte extrajudiciaire, D E faisait assigner en intervention forcée Y A en qualité de liquidatrice amiable de l’EURL A Immobilier ; par une ordonnance du 13 juin 2013, la jonction des deux affaires était ordonnée.

Par un jugement date du 14 mars 2014, le tribunal de grande instance de Montargis condamnait in solidum D E et l’EURL A Immobilier à payer à X C la somme de 12'000 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2012, condamnait l’EURL A Immobilier, prise en la personne de son liquidateur amiable, à garantir D E des condamnations prononcées à son encontre au profit de X C et à payer à D E et X C la somme de 1000 €chacun au titre des frais irrépétibles.

Sur la validité de la rétractation, cette juridiction rappelait qu’aux termes des dispositions des articles L2 71 ' 1 du code de la construction et de l’habitation et de l’article D2 71 ' 6 du même code, l’acquéreur non professionnel dispose d’un droit de rétractation dans un délai de sept jours qui commence à courir, soit à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte d’achat, soit à compter du lendemain de la remise de l’acte en mains propres selon les modalités prévues, et indiquait que D E ne produisait aucune pièce à l’appui de l’allégation selon laquelle il n’aurait pas reçu la copie de l’acte de vente sous condition suspensive.

En réponse à l’argument de D E selon lequel des circonstances indépendantes de sa volonté auraient été à l’origine de l’absence de déblocage des fonds provenant du rachat de sa retraite de légionnaire, le tribunal considérait qu’aucune pièce n’était versée aux débats sur l’existence de ces fonds ; il ajoutait que D E ne démontrait pas en quoi la clause pénale serait excessive ou dérisoire .

Sur le fondement de l’article 1992 du Code civil, la juridiction considérait qu’il appartient à l’agent immobilier de démontrer qu’il a procédé à des vérifications sur les ressources de l’acheteur et sur les moyens dont il disposait pour financer ce bien, et disait que les manquements de l’agence immobilière avaient concouru au préjudice, ce qui devait entraîner une condamnation in solidum.

Sur le fondement du même texte, le tribunal considérait que l’agence immobilière A ne versait aucune pièce permettant de démontrer qu’elle avait informé D E des conséquences de sa renonciation auprès pouvant financer le bien immobilier, et estimait que l’obligation de D E envers X C était la conséquence de la faute de l’agent immobilier.

La juridiction, sur les demandes formées par l’agence, disait que cet organisme ne peut solliciter aucune somme au titre de sa rémunération lorsque l’acte n’a pas été régularisé par acte authentique, et qu’elle devait, afin d’obtenir des dommages-intérêts, démontrer une faute en lien de causalité avec son préjudice, alors qu’elle ne démontrait pas une faute de D E puisque la cause de l’absence de réitération de l’acte par acte authentique était le non-respect de son obligation d’information et de conseil.

Par une déclaration déposée au greffe le 12 juin 2014, l’EURL A Immobilier et Y A en qualité de liquidatrice, interjetaient appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions du 22 janvier 2015, pour voir infirmer le jugement du 14 mars 2014 et voir condamner D E à lui payer la somme de 7000 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 3000 € sur le fondement de l’ Article 700 du Code de Procédure civile, la partie appelante conteste toute faute de sa part et expose notamment que D E , dont il est selon elle établi qu’il a bien reçu la lettre recommandée contenant l’acte, a disposé d’un délai de réflexion suffisant et qu’il a fait le choix de maintenir son engagement en dépit d’une incertitude que lui seul pouvait connaître et qu’il devrait selon elle en assumer seule la responsabilité.

À titre subsidiaire, la partie appelante demande que D E soit condamné à la garantir de toutes condamnations.

Par ses dernières conclusions du 8 décembre 2014,X C sollicite la confirmation de la décision querellée et demande de paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’ Article 700 du Code de Procédure civile.

Il invoque l’irrecevabilité de l’appel de l’EURL A Immobilier qui a fait l’objet d’une radiation du registre du commerce le 22 août 2013.

Par ses dernières conclusions du 6 janvier 2015, D E se rapporte à l’argumentaire de X C relativement à l’irrecevabilité de l’appel de l’EURL A.

Il forme un appel incident du jugement rendu le 14 mars 2014 en ce qu’il a considéré que sa rétractation était tardive, expliquant que le compromis de vente ne lui aurait pas été adressé et que le délai de rétractation n’aurait jamais commencé à courir ; il prétend qu’il est impossible de vérifier ce que contenait le courrier recommandé qui lui était adressé.

À titre subsidiaire, il invoque l’absence de faute de sa part dans l’hypothèse ou sa rétractation serait considérée comme tardive par la cour. Il expliquait cet égard qu’il n’avait pas perçu, au moment de la signature, les fonds lui permettant de régler son achat immobilier alors qu’il avait fait toutes les démarches pour procéder à leur déblocage ; il invoque les dispositions de l’article 1148 du Code civil.

À titre très subsidiaire, pour voir diminuer le montant de la clause pénale il invoque sa bonne foi, prétendant que, s’il n’a pas réitéré l’acte authentique, ce qu’il était dans l’impossibilité financière de le faire, qu’il n’avait pas compris la portée de son engagement étant simple profane, ajoutant qu’il ne serait apporté aucune précision sur le préjudice exact de X C Sur la responsabilité de la société A Immobilier, il estime qu’elle a manqué à ses obligations de conseil et d’information, qu’elle ne l’a pas alerté sur la portée de ses actes et qu’elle aurait dû se renseigner sur sa situation financière alors qu’il bénéficiait du RSA.

Il ajoute que l’agence aurait dû insérer dans l’acte une mention lui permettant de se trouver désengagé s’il ne percevait pas sa pension.

L’ordonnance de clôture était rendue le 26 février 2015 par le Conseiller de la mise en état .

SUR QUOI :

Attendu que l’article 914 du code de procédure civile dispose que les parties ne sont plus recevables à invoquer la caducité où l’irrecevabilité après le dessaisissement du conseiller de la mise en état, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement ;

Que la radiation de l’EURL A Immobilier du registre du commerce remonte au 22 août 2013 ;

Que l’irrecevabilité de son appel n’a pas été invoquée en temps utile devant le Conseiller de la mise en état ;

Que les intimés ne sont donc pas recevables à contester la recevabilité de l’appel principal ;

Attendu que D G a renvoyé le bordereau de rétractation le 14 juin 2012, ce qui démontre qu’il avait reçu ce document, et qu’il ne conteste pas avoir reçu par courrier recommandé, après souscription de la vente sous condition suspensive du 8 juillet 2011, les documents techniques et ledit bordereau de rétractation ;

Qu’il n’explique pas à l’appui de quels éléments précis il prétend aujourd’hui avoir reçu l’ensemble de ces pièces mais non l’acte de vente sous condition ;

Que la non réception de cet acte par l’intéressé apparaît comme étant invraisemblable ;

Attendu que c’est donc à bon droit que la juridiction du premier degré a prononcé comme elle l’a fait ;

Attendu qu’il est indiscutable que la rétractation de D G a été faite de façon tardive, puisqu’elle est postérieure de près d’un an à la signature de la vente sous condition suspensive ;

Qu’il ne peut sérieusement prétendre à une absence de faute de sa part compte tenu de la longueur de ce délai ;

Qu’il ne peut non plus tirer argument de ce qu’il n’avait pas perçu, au moment de la signature, les fonds lui permettant de payer son achat, puisqu’il ne pouvait ignorer cet important détail, si celui-ci est exact, lorsqu’il a reçu les documents comportant le bordereau de rétractation ;

Attendu que l’argumentation qu’il invoque relativement à sa méconnaissance de la portée de l’engagement qu’il prenait est inopérante, puisqu’il avait de lui-même indiqué à ses cocontractants qu’il n’aurait point besoin de contracter un emprunt ;

Attendu que la décision du premier juge est exempte de critiques et devra être confirmée ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de X C l’intégralité des sommes que cette partie a dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’il échet de faire application de l’article 700 du Code de Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1000 € ;

PAR CES MOTIFS :

STATUANT publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

DÉCLARE l’EURL A Immobilier recevable mais mal fondée en son appel, et déclare D G recevable mais mal fondé en son appel incident,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties le 14 mars 2014 par le tribunal de grande instance de Montargis,

CONDAMNE l’EURL A Immobilier et D G à payer à X C la somme de 1000 € en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile

CONDAMNE l’EURL A Immobilier aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Evelyne PEIGNE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT