COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 02/12/2019

SCP GUILLAUMA PESME

SCP LAVAL – FIRKOWSKI

ARRÊT du : 02 DECEMBRE 2019

N° : – N° RG 18/00786 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FU3S

DÉCISION ENTREPRISE : jugement du tribunal de grande instance d’ORLÉANS en date du 14 février 2018 (RG : 17/1295)

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2129 7182 7833

Monsieur A X

né le […] à […]

Le Creux Est

[…]

représenté par la SCP GUILLAUMA PESME, avocat au barreau d’ORLÉANS

Madame B C épouse X

née le […] à […]

Le Creux Est

45130 HUISSEAU-SUR-MAUVES

représentée par la SCP GUILLAUMA PESME, avocat au barreau d’ORLÉANS

D’UNE PART

INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 2244 4688 5347

SARL LES ARTISANS DE L’ECO LOGIS

prise en la personne de son gérat domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e CADIX, avocat plaidant au barreau de PARIS assistée de la SCP LAVAL -FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS,

Compagnie d’assurances L’AUXILIAIRE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e CADIX, avocat plaidant au barreau de PARIS assistée de la SCP LAVAL -FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLÉANS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 14 mars 2018.

ORDONNANCE DE CLÔTURE en date du : 18 juin 2019.

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, président de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, conseiller.

Lors du délibéré :

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, président de chambre,

• Monsieur Laurent SOUSA, conseiller.

• Madame Laure -Aimée GRUA, président honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles, en vertu de l’ordonnance n°168/2019,

Greffier :

Madame Marie-Lyne EL BOUDALI, greffier lors des débats et du prononcé.

Débats :

A l’audience publique du 09 septembre 2019, à 14 heures, Madame Sylvie GUYON-NEROT, président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en son rapport, ont entendu les avocats des parties, en leur plaidoirie, avec leur accord, par application de l’article 945-1 du Code de procédure civile.

Prononcé le 02 DÉCEMBRE 2019 par mise à la disposition des parties au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 6 avril 2012, M. A X et M^me B C épouse X ont confié à la société Les Artisans de l’éco logis, assurée par la société L’Auxiliaire, la construction d’une maison individuelle sur leur terrain situé au lieu dit «'Le Creux'» à Huisseau sur Mauves, pour une somme totale de 267.499 euros. La réception des travaux est intervenue le 21 février 2013.

Suite à la persistance d’eau dans leur sous-sol, M. et M^me X ont sollicité le prononcé d’une mesure d’expertise qui a été ordonnée par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance d’Orléans du 12 décembre 2014. L’expert judiciaire, M. Z, a déposé son rapport le 31 mars 2017, et les consorts X ont fait assigner la société Les Artisans de l’éco logis et son assureur L’Auxiliaire, devant le tribunal de grande instance d’Orléans,

aux fins d’indemnisation du préjudice subi.

Par jugement en date du 14 février 2018 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance d’Orléans a':

— dit M. A X et M^me B X recevables et bien fondés en leurs demandes,

— condamné in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la société L’Auxiliaire à payer à M. A X et M^me B X la somme de 339.042,49 euros au titre de leur préjudice matériel et la somme de 10.897 euros au titre de leur préjudice immatériel,

— condamné la société Les Artisans de l’éco logis à payer à M. A X et M^me B X la somme de 15.872,26 euros au titre des pénalités de retard,

— déclaré opposable le montant de la franchise contractuelle concernant les garanties facultatives de la police d’assurance délivrée par L’Auxiliaire,

— condamné in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la société L’Auxiliaire à payer à M. A X et M^me B X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la société L’Auxiliaire aux entiers dépens comprenant l’intégralité des frais d’expertise judiciaire et fait application de l’article 699 du code de procédure civile à la SCP Guillauma-Pesme, avocat près la cour d’appel d’Orléans,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que':

— les désordres provenant du percement de la nappe phréatique lors des travaux, n’étaient pas apparents lors de la réception de l’ouvrage dès lors qu’ils n’ont pu être déterminés dans leurs conséquences et leur ampleur qu’après la réception de l’ouvrage et l’intervention du géotechnicien'; les désordres relèvent de la garantie décennale du constructeur en ce qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination à raison des venues d’eau continuelles par le sous-sol et aux risques de détérioration des installations qui y sont présentes';

— le préjudice matériel est constitué du coût de démolition et de reconstruction de l’immeuble, seule solution permettant de disposer d’un immeuble solide et pérenne'; les préjudices immatériels comportent un préjudice locatif lié à la nécessité de louer un logement dans l’attente que la maison soit habitable, et un préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’user du sous-sol de la maison';

— les pénalités de retard prévues par l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserve, de sorte qu’elles ne sont dues que du 4 septembre 2013 au 1^er mars 2014, date de prise de possession de l’immeuble.

Par déclaration en date du 14 mars 2018, M. et M^me X ont interjeté appel partiel du jugement limité au chef leur allouant la somme de 339.042,49 euros au titre de leur préjudice matériel.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 juin 2019, M. et M^me X demandent de':

Statuant à nouveau sur le seul poste de préjudice matériel,

— condamner in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la société L’Auxiliaire à leur verser la somme de 610.727,04 euros TTC de ce chef de préjudice, somme qui sera indexée sur l’indice BT 01 à la date du dépôt du rapport de M. Z, outre les sommes suivantes':

— au titre des honoraires I 3E': 1.194 € TTC';

— au titre des honoraires GD Eco': 3.120 € TTC ;

— au titre des honoraires LARCHER': 860 € TTC ;

— débouter les sociétés Les Artisans de l’éco logis et L’Auxiliaire de leur appel incident,

— condamner in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la société L’Auxiliaire à leur verser la somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens lesquels comprendront l’intégralité des frais d’expertise judiciaire dont l’expertise géotechnique, dont distraction au profit de la SCP Guillauma & Pesme.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juin 2019, la société Les Artisans de l’éco logis et la société L’Auxiliaire demandent de':

Sur l’appel des époux X,

— rejeter l’appel formé par M. et M^me X,

— s’il n’était pas fait droit à l’appel incident, confirmer le jugement,

Sur l’appel des sociétés Les Artisans de l’éco logis et L’Auxiliaire,

— réformer le jugement en ce qu’il a dit applicable la garantie décennale de la société Les Artisans de l’éco logis et mobilisé les garanties correspondant de L’Auxiliaire, et indemnisé les époux X, au titre des travaux, des préjudices invoqués, des pénalités de retard, des dépens et des frais non compris dans les dépens,

Statuant à nouveau,

— rejeter comme mal fondées les prétentions des époux X,

Subsidiairement,

— réduire le montant des dédommagements alloués et en particulier, en ce qui concerne les travaux de reprise, à la somme de 175.557,25 € TTC (solution cuvelage), subsidiairement, celle de 202.510'€ TTC (solution comblement du sous-sol et construction d’un garage en rez-de-chaussée), plus subsidiairement, celle de 338.599,29 € TTC (solution démolition reconstruction), les préjudices et pénalités au titre du retard invoqué,

— rejeter les demandes à l’encontre de la société L’Auxiliaire en ce qu’elles portent sur les pénalités de retard,

— confirmer l’application et s’agissant des garanties facultatives, l’opposabilité des franchises contractuelles de la police délivrée par L’Auxiliaire,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. et M^me X aux entiers dépens, avec bénéfice à Maître Olivier Laval, avocat constitué, du recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la société L’Auxiliaire la somme de 8.000 € au titre des frais non compris dans les dépens de première instance et d’appel.

SUR QUOI, LA COUR,

I- Sur la nature décennale des dommages :

Les intimés soutiennent qu’il ne résulte pas des opérations d’expertise le constat de l’existence d’un dommage, ni d’une atteinte à la solidité de l’immeuble, ni d’une impropriété à la destination de celui-ci.

Il n’est pas contesté que la construction d’une maison individuelle constitue un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du code civil, et que l’ouvrage a été réceptionné le 21 février 2013.

En application de l’article 1792 du code civil, la garantie décennale ne peut être mise en 'uvre qu’en cas de dommage portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

L’expert judiciaire a procédé aux constatations suivantes dans la maison de M. et M^me X':

«'- Les demandeurs à la mesure d’expertise nous précisent':

Qu’ils ont été dans l’obligation de mettre en place un ensemble de pompes vide caves d’un débit de 12 m3/h chacune pour limiter la venue d’eau dans le sous-sol,

Et qu’une seule pompe n’est pas suffisante pour évacuer l’eau,

Que si l’ensemble pompe vide cave est débranché l’eau pénètre dans le sous-sol,

Que le rejet est effectué sur le réseau EP de l’habitation,

Que les pompes fonctionnent jour et nuit, donc en permanence,

Quand les pompes sont arrêtées par une coupure de courant l’eau s’infiltre dans le garage sur plusieurs dizaines de centimètres.

Que le débit d’eau est supérieur à 12'm3/h.

— Nous avons demandé à pouvoir faire un essai comme suit':

Couper les deux pompes pour voir la venue d’eau

Nous avons profité de ce laps de temps pour faire le tour de la maison et du terrain,

À notre retour soit environ 15 minutes plus tard nous avons constaté que l’eau montait trèsrapidement.

— Nous avons remarqué la présence d’eaux dans le sous-sol,

— Que les matériels techniques sont posés sur des rehausses,

— Que tout ce qui est présent dans le sous-sol doit être rehaussé pour éviter d’être dans l’eau,

— Que nous notons des infiltrations au travers du dallage,

— La remontée d’eau dans les murs périphériques et de refend,

— Que rien n’a été réalisé par le constructeur pour limiter la venue d’eau,

— Qu’aucune étude de sol n’a été réalisée pour connaître cette venue d’eau et cela contrairement à la notice descriptive liée au CCMI qui précise que':

« La présente notice descriptive, visée à l’article R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation, comporte la description et les caractéristiques techniques de l’immeuble conforme au plan proposé, et celles des travaux d’adaptation au sol, des raccordements aux réseaux divers ainsi que des équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l’implantation et à l’utilisation de cet immeuble.

— Nous avons précisé qu’il était nécessaire de faire réaliser une étude sol pour connaître la nature du terrain ainsi que de savoir s’il existe une source souterraine et ou une nappe phréatique,

— De connaître l’encastrement des fondations ainsi que leurs géométries,

— Nous définissons une étude sol pour ces points avec un plan ou schéma des sondages à réaliser,

— Il est nécessaire de réaliser environ 5 sondages extérieurs et 3 sondages dans le sous-sol'».

Suite au rapport du géotechnicien, l’expert judiciaire a exposé les éléments suivants':

«'- Nous avons expliqué que nous avons rencontré le géotechnicien (lors d’un rendez-vous de travail sur d’autres dossiers) la veille de l’accédit du 10 mars 2015, il a tenu à nous expliquer ces premiers relevés, avant notre rendez-vous avec les parties :

Que le toit de la nappe phréatique a été percé pendant le cours des travaux et que d’après le géotechnicien, il ne sera pas possible de boucher le toit de la nappe de manière pérenne, ce à quoi, nous avons précisé partager son avis.

Les valeurs annoncées verbalement pour la quantité de pompage d’eau est impressionnante, environ 40'000 m3 d’eau annuel.

Que le pompage a l’inconvénient d’absorber les fines et que ce phénomène va entraîner irrémédiablement l’affouillement des fondations, qui sont faiblement encastrées dans le substra,

Que la moindre de panne de pompage engendre une grande migration d’eau dans le sous-sol de cette habitation,

Que le dallage est imbibé d’eau ainsi que la partie basse des murs.

Nous avons donc traduit aux parties ces trois points en précisant que l’actuelle maison ne pourrait rester en l’état sur place sans au minimum procéder à sa déconstruction reconstruction sans sous-sol.

— Comme nous l’avons expliqué ci-dessus, il ne sera pas possible de limiter la migration d’eau au travers des parois,

— De limiter la venue d’eau en provenance de la nappe phréatique,

— Même en condamnant le sous-sol, nous ne pouvons garantir la stabilité de cette maison.

En conclusion, nous pouvons préciser que :

— La solidité de cet immeuble est compromise,

— Son impropriété à destination est acquise,

— En effet, il ne peut être sérieusement envisagé une quelconque réparation permettant de boucher le toit de la nappe en laissant le sous-sol dans l’état actuel des choses, car le niveau piézométrique est dépassé de 0.96 m.

— Même en laissant un pompage permanent il ne pourra être évité l’entraînement des fines dans l’assise des fondations,

— Que par conséquent et à court terme, cela va engendrer la déstabilisation de l’immeuble'».

Il résulte de ces éléments que les dommages décrits par l’expert judiciaire proviennent de la construction de la maison individuelle, la nappe phréatique ayant été percée au cours de la réalisation des travaux par le constructeur, de sorte que les dommages lui sont imputables. L’expertise a également mis en exergue le défaut de précautions du constructeur qui a procédé à des travaux en sous-sol sans procéder à une étude de sol préalable et sans prendre de mesures spécifiques et adaptées pour éviter l’arrivée des eaux en sous-sol.

Les dommages sont bien existants tels qu’ils résultent du rapport d’expertise. Ainsi, le sous-sol présente des infiltrations d’eau importantes provenant de la nappe phréatique qui ne sont contenues que par l’utilisation intense et permanente d’appareils de pompage. En outre, il a été relevé des infiltrations au travers du dallage et la remontée d’eau dans les murs périphériques et de refend, traduisant un défaut d’étanchéité dans la structure du sous-sol.

Les infiltrations d’eau dans le dallage et les murs du sous-sol révèlent en elles-mêmes une atteinte à la solidité de l’immeuble en ce que la pérennité de la structure nécessite d’être hors d’eau afin d’éviter d’être fragilisée. Le défaut d’étanchéité du sous-sol sur lequel est construit la maison d’habitation est de manière certaine et actuelle une atteinte à la solidité de l’ouvrage.

En outre, l’arrivée régulière d’eau en provenance de la nappe phréatique dans le sous-sol, la nécessité d’utiliser en permanence des appareils de pompage pour éviter la montée plus importante du niveau d’eau rend impossible la jouissance du sous-sol conformément à l’usage prévu comportant notamment un parking.

Devant l’impossibilité d’utiliser le sous-sol, l’expert judiciaire a mentionné l’avis du géotechnicien relatif à l’hypothèse de l’abandon du sous-sol':

«'- Il faudrait remblayer de 0.30 à 0.50 m au-dessus du niveau piézométrique et par le fait condamner le sous-sol,

— Ce qui induit obligatoirement de supprimer toutes les installations techniques contenues dans le sous-sol soit :

Le tableau de distribution électrique, le ballon de production d’eau chaude sanitaire (ECS), l’ensemble des canalisations parcourant le sous-sol.

— Cette hypothèse n’est techniquement pas envisageable, car il n’est pas possible de supprimer l’ensemble des installations techniques de ce sous-sol'».

Le défaut d’étanchéité du sous-sol présente ainsi des répercussions sur l’ensemble de l’ouvrage, puisqu’en l’absence de pompage permanent et définitif, dont l’expert indique qu’il présente des risques quant à la pérennité des fondations, il conviendrait de combler le sous-sol ce qui condamnerait les appareils et réseaux indispensables à l’immeuble qui ne pourraient être déplacés.

En conséquence, les dommages apparus dans le délai de dix ans suivant la réception, révèlent également que l’ouvrage est impropre à sa destination, de sorte que la garantie décennale du constructeur a vocation à s’appliquer.

II- Sur le caractère apparent des dommages :

Les intimés, appelants incidents, soutiennent que les dommages allégués étaient apparents et que la réception de l’ouvrage sans réserve a couvert ces défauts de sorte que la garantie décennale n’a pas vocation à s’appliquer.

Ce moyen est fondé sur l’échange de courriers électroniques entre M^me X et la société Les Artisans de l’éco logis des 24 et 25 octobre 2012.

Le 24 octobre 2012, M^me X a écrit à l’entrepreneur le message dont la teneur est la suivante':

«'Nous avons remarqué la présence d’eau qui stagne dans le sous-sol. Elle ne s’évacue pas du tout dans le sol, c’est donc les murs qui vont « pomper » l’eau. Ce phénomène risque de gorger les murs d’eau et de libérer l’eau d’ici quelques mois.

Nous aimerions savoir si vous aviez prévu de pomper l’eau afin que le sous-sol puisse sécher '

Si oui, quand comptez vous le faire. Si non, pourquoi cela n’est pas prévu (vu que ça va créer des problèmes dans les mais à venir)''»

En réponse, la société Les Artisans de l’éco logis a répondu par courrier électronique en date du 25 octobre 2012 ce qui suit':

«'Effectivement le chantier n’est pas hors d’eau, et il n’y a pas de pompage prévu.

Pour répondre à votre question il n’y en a pas eu de prévu, car il n’y a pas de dallage de prévu du fait que ce n’est pas une partie habitable.

Lorsque les réseaux d’évacuations d’eaux pluviales seront raccordés et que le puisard sera fait le phénomène diminuera.

De plus, il est normal qu’il y ait de l’eau lors de la construction, que ce soit dans un vide sanitaire ou un sous-sol.

Avez-vous prévu d’installer ultérieurement une grille devant l’entrée du sous-sol pour recueillir les eaux de ruissellements de la rampe''

Cela permettra d’éviter qu’il y ait à nouveau de l’eau qui rentre lors de la réalisation de vos travaux'».

Cet échange de courriers électroniques s’est déroulé pendant l’exécution des travaux alors que l’ouvrage était inachevé et non en l’état d’être réceptionné. La réponse de l’entrepreneur aux questions des maîtres d’ouvrage consistait à indiquer que la présence d’eau dans le sous-sol lors de la construction est un phénomène normal, et à préconiser l’installation d’une grille devant l’entrée du sous-sol afin «'d’éviter qu’il y ait à nouveau de l’eau'» lors des travaux. Selon l’entrepreneur, l’eau constatée dans le sous-sol ne provenait que d’un ruissellement des eaux pluviales et non de la nappe phréatique pour laquelle il n’avait opéré aucune étude avant réalisation de la construction.

Le constat de la présence d’eau dans le sous-sol par les maîtres d’ouvrage et leurs interrogations afférentes, en cours de chantier, et plusieurs mois avant la réception, ne permettent pas d’en déduire que les dommages étaient présents et décelables lors de l’établissement du procès-verbal de réception du 21 février 2013.

Le procès-verbal de réception ne mentionne aucune réserve quant à la présence d’eau dans le sous-sol. Cependant, la société Les Artisans de l’éco logis et son assureur qui se prévalent du caractère apparent des dommages allégués, ne produisent aucun élément probant propre à établir avec certitude que les désordres relatifs à l’infiltration d’eau dans le sous-sol étaient existants et visibles lors de la réception contradictoire de l’ouvrage du 21 février 2013.

En outre, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’une grille de recueil des eaux de ruissellement avait été apposée devant l’entrée du sous-sol qui s’est avérée inutile à éviter les infiltrations d’eau qui ne provenaient pas d’un simple ruissellement d’eaux pluviales comme l’entrepreneur l’a précisé, mais d’une implantation de la maison à une distance trop rapprochée d’une nappe phréatique qui avait en outre été percée lors de la construction. Les maîtres d’ouvrage ne pouvaient donc connaître du vice affectant leur habitation dans l’ensemble de ses conséquences dommageables et dans toute sa gravité, bien qu’ils avaient constaté la présence d’eau dans le sous-sol avant la réception, dès lors que l’entrepreneur leur avait indiqué que la pose de la grille suffirait à éviter les infiltrations d’eau.

En l’absence de preuve du caractère apparent des dommages lors de la réception, il ne peut être considéré que la réception de l’ouvrage par les maîtres d’ouvrage a couvert les désordres allégués.

III- Sur les préjudices :

Le principe de réparation intégrale du préjudice nécessite de replacer les maîtres d’ouvrage dans la situation où ils se seraient trouvés si les désordres ne s’étaient pas produits, sans perte ni profit.

Les intimés invoquent le principe de proportionnalité prévue à l’article 1221 du code civil. Or, outre le fait que cette disposition résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 n’était pas en vigueur au jour du contrat de construction de maison individuelle, elle n’a pas vocation à s’appliquer à la réparation du préjudice dans le cadre de la mise en 'uvre de la garantie décennale, mais à l’exécution forcée en nature d’une obligation contractuelle.

La réparation d’un préjudice n’est pas une sanction dont il conviendrait d’assurer la proportion au regard des intérêts du débiteur d’indemnisation, mais le rétablissement de la victime dans ses droits lésés, de sorte que seul le principe de réparation intégrale du préjudice précité doit guider la juridiction dans l’appréciation de l’indemnisation, sans qu’elle n’ait à être minorée au regard des intérêts du débiteur de l’indemnité. Par ailleurs, la victime n’a pas le devoir de minorer son propre préjudice dans l’intérêt du débiteur de l’indemnité. Le moyen relatif à la disproportion de l’indemnisation allouée en première instance est donc inopérant.

Le principe indemnitaire, prévu à l’article L.121-1 du code des assurances, ne signifie pas autre chose que l’impossibilité d’allouer au tiers lésé, une indemnité supérieure du dommage subi, telle que déterminée en application du principe de réparation intégrale du préjudice.

A- Sur le préjudice matériel :

La société Les Artisans de l’éco logis et la société L’Auxiliaire demandent à la cour de retenir, à titre de préjudice matériel le coût d’un cuvelage, subsidiairement, celui du comblement du sous-sol et construction d’un garage en rez-de-chaussée, et plus subsidiairement, celui de la démolition et reconstruction de l’ouvrage.

Il convient d’exposer les éléments du rapport d’expertise judiciaire relatifs aux causes du sinistre afin d’examiner les remèdes proposés par les parties':

«'Le calage du RdC à 0.30 m / 0.50 m au-dessus du TN laisse le niveau du sous’sol (2.66 m) sous le niveau piézométrique de la nappe de Beauce.

Un mince recouvrement argileux et marneux a maintenu en charge aquifère sous le fond de fouille pendant les travaux de terrassements généraux, de fondation et une partie de la phase gros 'uvre.

Les arrivées d’eau ont été amorcées par les travaux d’aménagement de la rampe; elles auraient pu être différées sans cette phase de travaux sur la rampe par un terrassement plus léger mais leur survenance à terme était inéluctable car la mince couche d’argile reconnue côté Ouest est discontinue.

Le niveau du sous-sol est probablement très proche du niveau du fil d’eau de la Mauve de Montpipeau, distante de 100 m environ, mais le niveau de la nappe de Beauce remonte vers l’Ouest et met le sous-sol à 0.96 m sous le niveau piézométrique mesuré en fin de chantier.

Un aménagement d’un niveau de sous-sol sur le site était contre indiqué'».

Les rapports de l’expert et du géotechnicien mettent en exergue que le sous-sol a été terrassé sous le niveau piézométrique, ce qui démontre un défaut d’étude préalable du sol et une erreur d’implantation de la maison. L’expert a précisé que le pompage permanent, implanté côté Ouest en pied de rampe, n’aboutit qu’à un rabattement partiel de la nappe, c’est-à-dire une baisse du niveau piézométrique. Le rabattement total de la nappe phréatique par pompage n’est pas techniquement possible, étant précisé que le pompage pratiqué recueille un volume considérable d’eau.

L’expert judiciaire a analysé les hypothèses de conservation du sous-sol existant comme suit':

«'ll est avancé deux scénarios, un sans pompage et un avec pompage :

— Sans pompage il faudrait réaliser une étanchéité par cuvelage, un radier de 0.60 m d’épaisseur dont 0.30 m sous les fondations en adjoignant des pointes filtrantes'.

Ce scénario est irréaliste :

— Avec pompage permanent, ce qui imposerait la reprise en sous 'uvre total du bâtiment, pour approfondir l’assise des fondations existantes, ce qui pourrait limiter l’entraînement des fines dans l’assise des fondations.

Il faudrait deux postes de pompages permanents avec une relève par un groupe de secours automatique en cas de coupure de courant.

De plus, il faudrait obtenir une autorisation préfectorale de rabattage de nappe permanent, alors que ce type d’autorisation n’est délivré que de manière provisoire pour des durées limitées.

— Cette hypothèse est technique très lourde, financièrement coûteuse, et administrativement impossible, donc impossible et de plus il faudrait aussi consentir en un pompage permanent ce qui n’est pas envisagé au travers des liens contractuels'».

La conservation du sous-sol avec un pompage permanent est exclue en raison de son coût, de sa difficulté technique, des aléas administratifs, et du risque d’entraînement des fines dans l’assise des fondations. L’expert judiciaire a exclu l’autre hypothèse consistant en la réalisation d’un cuvelage dans le sous-sol. En effet, cette solution ne modifie en rien le problème d’implantation de la maison d’habitation sous le niveau piézométrique de la nappe phréatique. L’expert qui se fonde sur le rapport géotechnique a précisé que la solution du cuvelage ne prend pas en considération l’affouillement des fondations lié à la présence de la nappe phréatique, c’est-à-dire le déchaussement des fondations sous l’effet des eaux souterraines, et donc le risque de tassement différentiel pouvant causer des déformations de la structure.

Les intimés ne produisent aucun élément technique permettant d’éclairer la juridiction sur le niveau de risque d’affouillement des fondations en cas de conservation du sous-sol par cuvelage, alors que ce point a été mis en lumière par le rapport d’expertise. La solution du cuvelage ne peut donc être retenue au regard des risques évoqués, M. et M^me X qui ont fait construire une maison individuelle ayant vocation à être stable et pérenne, n’ayant pas à subir le risque d’affouillement des fondations du fait des carences du constructeur dans la réalisation d’étude préalable du sol.

S’agissant de l’hypothèse d’un comblement du sous-sol, l’expert judiciaire a fourni les éléments suivants':

«'Dans l’hypothèse d’abandon du sous-sol, le géotechnicien précise que':

— ll faudrait remblayer de 0.30 à 0.50 m au-dessus du niveau piézométrique et par le fait condamner le sous-sol.

Ce qui induit obligatoirement de supprimer toutes les installations techniques contenues dans le sous-sol soit :

Le tableau de distribution électrique, le ballon de production d’eau chaude sanitaire (ECS), l’ensemble des canalisations parcourant le sous-sol.

Cette hypothèse n’est techniquement pas envisageable, car il n’est pas possible de supprimer l’ensemble des installations techniques de ce sous-sol'».

Outre l’impossibilité technique de déplacement des réseaux et équipements installés au sous-sol, la cour relève que M. et M^me X ont commandé la construction d’une maison individuelle avec sous-sol avec garage. Le comblement du sous-sol pour pallier les fautes du constructeur n’est donc pas de nature à replacer les maîtres d’ouvrage dans la situation où ils se seraient trouvés si les désordres ne s’étaient pas produits, et ne peut être retenue pour la détermination de l’indemnisation du préjudice matériel.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que seule la solution de la démolition et de la reconstruction de l’ouvrage, telle que proposée par l’expert judiciaire et retenue par le tribunal, est de nature à permettre la réparation intégrale du préjudice.

P o u r d é t e r m i n e r l e p r é j u d i c e m a t é r i e l , l e t r i b u n a l a r e t e n u l e c o û t d e démolition-reconstruction proposé par l’expert. Le poste de préjudice matériel tel qu’apprécié par les premiers juges se décompose comme suit':

— coût de démolition': 108.432 euros TTC';

— coût de reconstruction calcul suivant un ratio final de 600 euros hors taxe par mètre carré pour le garage et le cellier, et de 1.000 euros hors taxe du mètre carré pour la partie habitation, soit un montant de 276.984 euros TTC, dont l’expert a appliqué une retenue de 30'% pour les matériaux provenant de l’immeuble initial et susceptibles d’être réutilisés dans la nouvelle construction': soit un coût de reconstruction de 193.888,80 euros TTC';

— honoraires de l’architecte': 30.232,08 euros TTC';

— honoraires du coordonnateur SPS': 6.046,41 euros TTC';

— pompes «'vide cave'»': 443,20 euros TTC

Soit un total de 339.042,49 euros.

Le coût de démolition retenu par le tribunal n’est pas contesté devant la cour, de sorte qu’il convient de le retenir. En revanche, les appelants critiquent tant les ratios retenus pour le calcul du coût de reconstruction que le montant de celle-ci, ainsi que l’abattement pratiqué au titre de la récupération des matériaux de la construction initiale.

Le coût de reconstruction doit être déterminé au regard d’une construction identique à celle résultant du contrat de construction de maison individuelle. À cette fin, l’expert judiciaire a rappelé que le coût total de la construction initiale s’était élevé à la somme de 267.499 euros TTC.

Les appelants ont communiqué à l’expert une étude d’architecte et des devis dont il ressort que le coût de la reconstruction s’élèverait à la somme totale de 397.000 euros, excédant de manière importante le coût de la construction initiale même en procédant à son indexation selon l’indice national du bâtiment BT 01, lequel n’a pas évolué dans une proportion aussi élevée entre 2012 et 2019. Il n’est produit aucun élément propre à expliquer de manière

objective, au regard du préjudice matériel réellement subi, ce qui justifierait une telle majoration du coût de construction au regard du coût initial. La disproportion ainsi relevée dans l’étude de l’architecte est expliquée par l’expert judiciaire': «'la maison dessinée et chiffrée n’est pas en rapport avec l’existant, que ce soit en termes de surface habitable et de concept, il est donc normal que notre divergence de point de vue financier perdure avec les demandeurs'».

L’appréciation portée par l’expert judiciaire sur les ratios résultant de l’étude de l’architecte ne portait que sur leur pertinence au regard des travaux à entreprendre au vu de cette étude. Cette appréciation portait sur la cohérence des ratios pour la construction d’une maison différente du projet initial, et non sur la conformité des ratios à ceux correspondant à la construction telle qu’elle résulte du contrat de construction de maison individuelle souscrit.

Les ratios utilisés par l’expert judiciaire sont en revanche conformes avec le coût de la construction d’une maison individuelle identique et à l’évolution de celui-ci dans le temps. L’expert a ainsi retenu le coût de construction suivant pour les surfaces existantes':

— Garage / cellier 105,20'm² à 600'€/m² HT soit 63.120 € HT,

— Habitation pour 101,4'm² en rez-de-chaussée et 66,3'm² à l’étage soit 167,70'm² à 1.000 €/m² HT soit 67.700 € HT,

Soit un total de 230.820 € HT et une somme totale avec une TVA à 20'% de 276.984 € TTC.

Cette somme doit être donc être retenue au titre du coût de la reconstruction sous réserve de l’abattement éventuel au titre de la récupération des matériaux qu’il convient d’examiner.

Le rapport d’expertise mentionne que des matériaux de la construction initiale peuvent être récupérés, tels que':

— la couverture actuelle, une partie de la zinguerie et descente eaux pluviales,

— les menuiseries intérieures et extérieures,

— le ballon préparateur d’eau chaude sanitaire,

— le système de chauffage et autres,

— les matériels de plomberie sanitaire,

— la cuisine aménagée si elle existe.

Ces éléments récupérables n’ont pas été chiffrés par l’expert judiciaire et aucune partie ne produit d’évaluation de ces biens. Il ne peut être retenu un abattement en pourcentage au titre des matériaux récupérables sans étude de la faisabilité de cette récupération sans dommages pour lesdits matériaux, du surcoût de la démolition afférente à cette récupération de matériaux, et de la valeur des biens récupérables. Il n’y a donc pas lieu de retenir un quelconque abattement, qui plus est aléatoire, au titre des matériaux récupérables. Le coût de reconstruction retenu sera donc de 276.984 euros TTC.

L’expert judiciaire a regretté que les constructeurs «'n’aient volontairement pas présenter de devis car au travers d’un CCMI, certains coûts seront obligatoirement absorbés'», tels que les honoraires de l’expert judiciaire, du bureau de contrôle et du coordonnateur SPS. En l’absence de tout élément de chiffrage d’une reconstruction au moyen d’un contrat de construction de maison individuelle, les contestations du chiffrage effectué par l’expert par les intimés sont inopérantes.

Le taux d’honoraires de l’architecte proposé par l’expert judiciaire, est conforme à la pratique, il n’y a pas lieu d’exclure l’opération de démolition de sa mission, compte tenu des difficultés techniques déjà existantes. Les honoraires à prévoir s’élèvent donc à la somme de 38.541,60

euros TTC ((108432 + 276984) x 10%).

Une coordination en matière de sécurité et de protection de la santé (SPS) doit être organisée pour tout chantier où sont appelés à intervenir plusieurs entrepreneurs sous-traitants inclus, aux fins de prévenir les risques résultant de leurs interventions simultanées ou successives et de prévoir, lorsqu’elle s’impose, l’utilisation des moyens communs tels que les infrastructures, les moyens logistiques et les protections collectives.

Les intimés soutiennent qu’il n’y a pas lieu de prévoir un coordonnateur SPS pour la reconstruction en raison de la production d’un devis par une entreprise unique. Cependant, les devis communiqués à l’expert n’ont été établis que pour les besoins de l’évaluation du préjudice. Ils n’impliquent pas que les opérations de démolition-reconstruction se feront par une entreprise unique sans sous-traitance. Devant la multitude des opérations à réaliser, il est inévitable que plusieurs professionnels de corps de métiers différents auront à intervenir sur le chantier. La cour relève en ce sens que le contrat de construction de maison individuelle conclu par M. et M^me X mentionnait cinq entrepreneurs différents au titre des différents lots de construction.

Si l’ouvrage à réaliser ne rend pas obligatoire le recours à un contrôleur technique, au regard des cas listés à l’article R.111-38 du code de la construction et de l’habitation, le maître d’ouvrage a toujours la possibilité de recourir à un contrôleur technique.

L’article L.111-23 du code de la construction et de l’habitation dispose': «'Le contrôleur technique a pour mission de contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d’être rencontrés dans la réalisation des ouvrages.

Il intervient à la demande du maître de l’ouvrage et donne son avis à ce dernier sur les problèmes d’ordre technique, dans le cadre du contrat qui le lie à celui-ci. Cet avis porte notamment sur les problèmes qui concernent la solidité de l’ouvrage et la sécurité des personnes'»

Au vu de la difficulté technique de l’ouvrage à reconstruire qui nécessite notamment de prendre en considération le niveau piézométrique du site, et d’éviter la survenance de sinistres, il y a lieu de retenir, ainsi que l’expert judiciaire l’a préconisé, le recours à un contrôleur technique dans la détermination du préjudice.

L’expert a retenu un coût de 2'% pour les honoraires du coordonnateur SPS et du contrôleur technique, conformément à la pratique existante. Le préjudice correspondant s’élève donc à la somme de 7.708,32 euros ((108432 + 276984) x 2'%).

Le préjudice matériel de M. et M^me X, qui ne sollicitent plus le coût des pompes, doit être ainsi récapitulé':

— démolition': 108.432 € TTC,

— construction': 276.984 € TTC,

— architecte': 38.541,60 € TTC,

— coordonnateur SPS et contrôle technique': 7.708,32 € TTC,

Soit un total de 431.665,95 € TTC.

Les appelants sollicitent également une indemnisation au titre des experts qu’ils ont rémunérés, «'afin de faire prospérer leurs demandes en appel'». Le coût relatif aux pièces produites devant une juridiction relève de l’indemnisation des frais irrépétibles et non des dommages matériels couverts par la garantie décennale. Il convient donc de rejeter les demandes en paiement de 1.194 euros, 3.120 euros, et de 860 euros, au titre des experts extra-judiciaires auxquels les appelants ont eu recours.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la compagnie d’assurances L’auxiliaire à payer à M. et M^me X la somme de 339.042,49 euros au titre de leur préjudice matériel. La société Les Artisans de l’éco logis sera condamnée à leur verser la somme de 431.665,95 euros qui sera indexée sur l’indice national du bâtiment BT 01 à compter de l’indice en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, soit le 31 mars 2017, jusqu’à complet paiement.

B- Sur le préjudice immatériel :

Le tribunal a alloué la somme de 2.897 euros à M. et M^me X au titre du préjudice locatif relatif à la location d’un logement dans l’attente que leur maison soit habitable d’octobre 2013 à février 2014. Cependant, seul le sous-sol présentait des désordres de nature décennale causés par des infiltrations d’eau. L’atteinte du sous-sol n’avait pas vocation à rendre la maison inhabitable. En ce sens, M. et M^me X n’expliquent pas en quoi la maison aurait été inhabitable que jusqu’au mois de février 2014, et habitable à compter du mois de mars 2014, date de leur emménagement, alors que les mêmes désordres étaient existants et non réparés. Le jugement sera infirmé quant au préjudice locatif et la demande formée à ce titre sera rejetée.

Le tribunal a alloué la somme de 8.000 euros à M. et M^me X au titre du préjudice de jouissance subi de mars 2014 à mai 2017, au motif que la totalité du sous-sol est inutilisable, soit une superficie de 120'm². L’existence de ce préjudice est avérée, et résulte des constatations du rapport d’expertise qui mentionne les infiltrations d’eau. Il n’y a pas lieu d’exiger la production d’autres justificatifs établissant ce trouble dans la jouissance du sous-sol. La somme allouée par le tribunal équivaut à un préjudice de jouissance de 205,13 euros par mois (8000 / 39 mois), ce qui est de nature à assurer la réparation intégrale du préjudice subi. La société Les Artisans de l’éco logis sera condamnée à verser ladite somme aux appelants.

IV- Sur les pénalités de retard :

Le tribunal a justement rappelé que les pénalités de retard prévues par l’article L 231-2 du code de la construction et de l’habitation ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserve.

Les intimés font valoir que la date de livraison ne se confond pas avec la date d’emménagement effectif et que l’ouvrage a été livré lors de sa réception le 21 février 2013.

La livraison d’une maison d’habitation se manifeste par la remise des clés au maître d’ouvrage. En l’espèce, le procès-verbal de réception du 21 février 2013 mentionne expressément que le maître d’ouvrage a reçu les clés de sa maison «'dont il prend pleine et entière possession et dont il assume dorénavant la garde et l’entretien'», indépendamment de la réception exprimée avec réserves.

La livraison ayant eu lieu dans le délai de 12 mois suivant la date d’ouverture du chantier fixée au 6 octobre 2012, aucune pénalité de retard n’est due, et ce même si le maître d’ouvrage a emménagé à une date ultérieure dans la maison. Le préjudice de jouissance ne se confond pas avec les pénalités de retard contractuellement prévues. Le jugement sera donc infirmé de ce chef, et la demande en paiement des pénalités de retard sera rejetée.

V- Sur la garantie de L’Auxiliaire :

La société L’Auxiliaire ne conteste pas sa garantie due au titre du contrat de garantie décennale souscrit par la société Les Artisans de l’éco logis. Elle sera donc condamnée in solidum avec son assurée aux sommes constituant le préjudice de M. et M^me X.

L’opposabilité du montant de la franchise contractuelle concernant les garanties facultatives de la police d’assurance délivrée par L’Auxiliaire n’est pas contestée en cause d’appel.

VI- Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles. La société Les Artisans de l’éco logis et la société L’Auxiliaire succombant en cause d’appel, il convient de les condamner in solidum aux entiers dépens d’appel et à verser à M. et M^me X une somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement déféré, mais seulement en ce qu’il a condamné in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la compagnie d’assurances L’Auxiliaire à payer à M. A X et M^me B C épouse X la somme de 339.042,49 euros au titre de leur préjudice matériel et la somme de 10.897 euros au titre de leur préjudice immatériel, et condamné la société Les Artisans de l’éco logis à payer à M. A X et M^me B C épouse X la somme de 15.872,26 euros au titre des pénalités de retard,

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés,

CONDAMNE in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la compagnie d’assurances L’Auxiliaire à payer à M. A X et M^me B C épouse X la somme de 431.665,95 euros au titre du préjudice matériel, qui sera indexée sur l’indice national du bâtiment BT 01 (indice de référence publié au 31 mars 2017), jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la compagnie d’assurances L’Auxiliaire à payer à M. A X et M^me B C épouse X la somme de 8.000 euros au titre du préjudice immatériel,

DÉBOUTE M. A X et M^me B C épouse X de leur demande d’indemnisation des honoraires des experts extra-judiciaires mandatés par eux, d’un préjudice locatif, et de la demande en paiement de pénalités de retard,

CONFIRME le jugement pour le surplus des chefs critiqués,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la compagnie d’assurances L’Auxiliaire à payer à M. A X et M^me B C épouse X la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la société Les Artisans de l’éco logis et la compagnie d’assurances L’Auxiliaire aux entiers dépens d’appel,

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame Sylvie GUYON-NEROT, président de chambre, et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT