Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 16 DECEMBRE 2020

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/17589 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4DH6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Août 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY
- RG n° 16/07231

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

93150 LE BLANC-MESNIL

Représenté par M^e Pierre AUDOUIN de la SCP MICHEL AUDOUIN GILLET BELGRAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 172

Madame A B épouse X

née le […] en Algérie

[…]

93150 LE BLANC-MESNIL

Représenté par M^e Pierre AUDOUIN de la SCP MICHEL AUDOUIN GILLET BELGRAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 172

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic, la Société CITY IMMOBILIER PECORARI, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 411 301 039

C/O Société CITY IMMOBILIER PECORARI

[…]

[…]

Représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

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FAITS & PROCÉDURE

M. Z X et M^me A B épouse X, sont propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble en copropriété sis […].

Par acte en date du 13 juin 2016, le syndicat a assigné les copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges.

Par jugement contradictoire en date du 2 août 2017 rectifié par jugement du 20 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— condamné solidairement M. Z X et M^me A B épouse X, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 11.820,61 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété,

— dit que cette somme de 11.820,61 € portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2016, date de l’assignation,

— condamné solidairement M. Z X et M^me A B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 1.040 € au titre des frais de recouvrement,

— dit que cette somme de 1.040 € portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2016, date de

l’assignation,

— condamné M. Z X et M^me A B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts,

— condamné M. Z X et M^me A B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z X et M^me A B épouse X, au paiement des dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

M. Z X et M^me A B épouse X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 septembre 2019.

La procédure devant la cour a été clôturée le 30 septembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 21 septembre 2018 par lesquelles M. Z X et M^me A B épouse X, appelants, invitent la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

— infirmer le jugement entrepris,

— condamner le syndicat des copropriétaires à arrêter leur compt individuel à la position créditrice de 4.600,52 € au 1^er avril 2016,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples ou contraires,

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel, s’il y a lieu, ainsi qu’à leur payer une indemnité de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Vu les conclusions en date du 30 août 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] représentée par son syndic la société Citya Pecorari immobilier, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, de :

— débouter M. Z X et M^me A B épouse X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

— condamner M. Z X et M^me A B épouse X à lui verser la somme de 5.394,41 € au titre des appels de charges de copropriétés et des frais de recouvrement postérieurs à la période prise en compte par le tribunal de grande instance de Bobigny,

— condamner M. Z X et M^me A B épouse X aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.200 € par application de l’article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer n’est pas contesté et sera confirmé sur ce point ;

Sur la demande en paiement des charges, travaux et frais nécessaire de recouvrement

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

• Sur la période arrêtée au 1^er avril 2016

A l’appui de leur appel, M. Z X et M^me A B épouse X font valoir que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires comprend un report à nouveau de 12.260,60 € non justifié ;

Ils exposent que l’appel de fonds du 2 avril 2009 relatif à leur part dans les travaux de rénovation de l’immeuble et à la subvention accordée par l’ANAH, n’était pas produit en première instance ; que

leur quote-part de subventions dans ces travaux d’un montant de 11.038,43 € n’a pas été comptabilisée de sorte que depuis 2009, le montant des charges appelées est abusivement majoré de cette somme ;

Ils affirment que la somme de 25.430,47 € correspondant à la totalité des travaux a été intégrée à leurs appels de fonds, sans réfection aucune au titre du crédit de 11.038,43 € résultant de la subvention ANAH ;

Par ailleurs, ils indiquent que le solde débiteur indiqué par le syndicat des copropriétaires au 31 décembre 2009 est erroné, faisant valoir que la reprise des soldes antérieurs à chaque nouveau relevé a été faite de façon incohérente ;

Le syndicat des copropriétaires répond que les appelants ont bien bénéficié de leur part de subventions, raison pour laquelle il leur fut réclamé la somme de 14.022,85 € et non celle de 25.061,28 € ;

Il indique par ailleurs que leurs versements ont bien été comptabilisés ;

En l’espèce, il résulte des appels de fonds et relevés de comptes produits aux débats par le syndicat des copropriétaires que la reprise de solde est bien justifiée, sans qu’aucune erreur de report ne soit commise ;

A la date du 1^er janvier 2010, le syndicat des copropriétaires justifie donc de son report à nouveau de 12.260,26 € (soit 1^er appel provisionnel 2010 inclus une somme de 12.716,17 € que l’on retrouve sur l’appel de fonds du 1^er janvier au 31 mars 2010) ;

Néanmoins, ce report à nouveau contient des frais détaillés ainsi :

—  22 janvier 2008 : relance charges impayées : 9, 56 €

—  18 février 2008 : mise en demeure charges impayées : 37,84 €

—  25 août 2008 : relance charges impayées : 32,75 €

—  11 février 2009 : mise en demeure lettre simple : 19,14 €

—  19 mai 2009 : relance avec recommandé : 40,74 €

—  17 septembre 2009 : commandement art 19 : 250 €

total : 390,03 € ;

En outre, il résulte des appels de fonds et relevés de compte que ce report à nouveau ne comprend pas la quote-part revenant à M. et M^me X au titre de la subvention ANAH obtenue par la copropriété pour les travaux de ravalement et de micropieux ;

Il ressort en effet de l’appel de fonds du 2 avril 2009, et le syndicat des copropriétaires ne le conteste pas, que cette quote-part s’élève à 11.038,43 € ;

Ainsi que le soulignent à juste titre M. et M^me X, les appels de fonds jusqu’au 1^er janvier 2010 laissent apparaître qu’ont été appelées des provisions sur lesdits travaux à hauteur de 25.061,28 € (5.084 € x 4 + 1.653,84 € x 2 + 1.417,58 €) sans que ne soit déduite leur quote-part de subvention ;

Selon le courrier de l’association Soliha produit aux débats par M. et M^me X, cette

subvention ANAH obtenue par la copropriété à hauteur de 112.637 € (appel de fonds du 2 avril 2009 précité) a été versée au syndic le 1^er février 2012 (acompte de 33.791 €) et le 12 juin 2014 (solde de 78.846 €) ;

Il apparaît au vu du décompte produit en pièce 2 du syndicat des copropriétaires que deux répartitions de subvention bâtiment A ont été créditées au compte de charges de M. et M^me X à hauteur de 7.490,37 € et 236,54 € à la date du 22 juin 2015 (total : 7.726,91 €) ;

En l’absence d’autre explication donnée par les parties, il sera considéré que ces répartitions correspondent à la subvention ANAH précitée ;

Dès lors, il sera déduit des sommes dues par M. et M^me X au 1^er avril 2016, la somme de 3.311,52 € correspondant au solde de subvention non crédité à leur décompte (11.038,43 € – 7.726,91 €) ;

Selon le décompte arrêté au 1^er avril 2016, le solde de charge et de frais de M. et M^me X s’élève à 14.001,25 € ;

Doivent être déduits les frais, sur lesquels, il sera statué plus loin :

— frais contenus dans le report à nouveau : 390,03 €

—  22 janvier 2010 : mise en demeure charges impayées : 19,14 €

—  5 mai 2010 : mise en demeure recommandée : 40,74 €

—  20 mai 2010 : mise en demeure recommandée : 40,74 €

—  16 juin 2010 : dossier précontentieux : 250 €

—  18 juillet 2013 : mise en demeure charges impayées : 33,49 €

—  13 août 2013 : relance recommandée : 39,47 €

—  04 septembre 2013 : relance recommandée : 39,47 €

—  13 mai 2014 : frais de mise en demeure : 33,60 €

—  22 janvier 2015 : frais de mise en demeure : 33,60 €

—  11 mai 2015 : frais de relance recommandé : 39,60€

—  22 juin 2015 : dossier précontentieux : 300 €

—  24 février 2016 : commandement de payer : 200,92 €

Total : 1.460,80 € ;

Egalement, doit être déduit le solde de subvention précité soit un total dû au 1^er avril 2016 (appels de fonds du 1^er avril 2016 inclus) de 9.228,93 € (14.001,25 € – 1.460,80 € – 3.311,52 €) ;

Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu’il a condamné solidairement M. Z X et M^me A B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 11.820,61 € au titre de l’arriéré des charges de

copropriété et dit que cette somme de 11.820,61 € portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2016, date de l’assignation ;

M. Z X et M^me A B épouse X seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 9.228,93 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 1^er avril 2016 (appels de fonds du 1^er avril 2016 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2016, date de l’assignation ;

Leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à arrêter leur compte individuel à la position créditrice de 4.600,52 € au 1^er avril 2016, sera donc rejetée ;

Au titre des frais, il a été vu que sur la période arrêtée au 1^er avril 2016, le syndicat des copropriétaires réclame la somme globale de 1.460,80 € ;

Il produit aux débats les factures du syndic du 22 juin 2015 à hauteur de 300 € pour commandement art 19-transmission à l’huissier et du 20 mai 2016 à hauteur de 480 € pour transmission à l’avocat, ainsi que la mise en demeure du 25 mai 2016 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires ;

Il résulte de ces pièces que les frais de recouvrement sur la période arrêtée au 1^er avril 2016 ne sont pas justifiés ;

En effet, en application de l’article10-1 précité, les frais de transmission du dossier facturés par le syndic ne peuvent être pris en compte, s’agissant de diligences habituelles qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;

Le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. Z X et M^me A B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 1.040 € au titre des frais de recouvrement, et dit que cette somme de 1.040 € portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2016, date de l’assignation, sera réformé ;

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef sur la période visée ;

' sur l’actualisation de la demande du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en paiement des charges à hauteur de 2.963,91 € au 11 juillet 2019, étant précisé que le décompte contenu dans ses conclusions comportent les causes du jugement déféré, ainsi que tous les règlements effectués par M. et M^me X lesquels s’imputent sur les dettes les plus anciennes ;

Ce décompte contient donc un report de solde de 11.820,61 € au titre des charges ainsi qu’un report de solde au titre des frais de 1.040 € ;

Or, il a été vu que le solde débiteur de charges s’élève à 9.228,93 € et que les frais ne sont pas justifiés ;

Il convient dès lors, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’actualisation au titre des charges ;

S’agissant des frais nécessaires de recouvrement, le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre en appel la somme de 2.430,50 € ;

En application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les

frais de mise en demeure, soit une somme de 480 € à la charge de M. et M^me X, au titre de la mise en demeure du 20 mai 2016, étant précisé qu’à cette date le compte de M. et M^me X était bien débiteur ;

Les autres frais de contentieux ne peuvent donc être prise en compte, s’agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;

Les autres frais de relance et de mise en demeure ne sont pas justifiés ;

Il sera donc ajouté au jugement que M. et M^me X sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Il résulte des décompte produits que M. et M^me X n’ont pas réglé régulièrement leurs charges de copropriété ;

Ils ne pouvaient ignorer devoir, outre les charges courantes, régler les travaux importants engagés par la copropriété ;

Pendant plusieurs années, leur compte de charges a présenté un solde débiteur et les paiements étaient irréguliers de sorte qu’ils ne peuvent être considérés comme de bonne foi ;

Les manquements systématiques et répétés de M. et M^me X à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € de dommages-intérêts ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. et M^me X, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ;

L’équité n’impose pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. Z X et M^me A B épouse X, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 11.820,61 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété,

— dit que cette somme de 11.820,61 € portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2016, date de l’assignation,

— condamné solidairement M. Z X et M^me A B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 1.040 € au titre des frais de recouvrement,

— dit que cette somme de 1.040 € portera intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2016, date de l’assignation,

Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. Z X et M^me A B épouse X, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 9.228,93 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 1^er avril 2016 (appels de fonds du 1^er avril 2016 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2016, date de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement sur la période arrêtée au 1^er avril 2016 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des charges postérieures à la période prise en compte par le tribunal ;

Condamne M. Z X et M^me A B épouse X, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 480 € au titre des frais de recouvrement nécessaires postérieurs à la période prise en compte par le tribunal ;

Condamne M. et M^me X aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT