République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/12/2019

****

N° de MINUTE : 19/1361

N° RG 18/02623 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RRKX

Jugement (N° 11-17-2957) rendu le 12 avril 2018 par le tribunal d’instance de Valenciennes

APPELANT

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représenté par M^e Claudine Sobczak, avocat au barreau de Valenciennes

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/18/005513 du 05/06/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA Societe Immobiliere du Grand Hainaut (SIGH) venant aux droits de la SA du Hainaut agissant pour le compte de la SA Val Hainaut Habitat

[…]

[…]

Représentée par M^e Manuel de Abreu, avocat au barreau de Valenciennes substitué par M^e Michaux, avocat au barreau de Valenciennes

DÉBATS à l’audience publique du 24 septembre 2019 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Emilie Pecqueur, conseiller faisant fonction de président

Louise Theetten, conseiller

Maria Bimba Amaral, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2019 après prorogation du délibéré en date du 28 novembre 2019 (date indiquée à l’issue des débats)et signé par Louise Theetten, conseiller, conformément aux dispositions de l’article 452 du code de procédure civile, et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

****

La société Val’Hainaut Habitat a donné à bail à M. B X un immeuble à usage d’habitation situé […] à Valenciennes moyennant un loyer mensuel révisable de 499,03 euros, outre une provision sur charges de 60,34 euros, incluant un loyer de 32 euros pour un parking/garage.

Sur assignation délivrée le 24 mars 2017,le tribunal d’instance de Valenciennes a, par jugement du 12 avril 2018, auquel il est renvoyé pour le rappel de la procédure antérieure, donné acte à la société civile immobilière du grand hainaut (la SIGH) de son intervention pour le compte et au nom de Val Hainaut habitat, rejeté l’exception d’inexécution, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et la date du 30 janvier 2017, ordonné l’expulsion de M. X avec le concours la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-l et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution, fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 janvier 2017 à une somme égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus à la date de la résiliation si le bail s’était poursuivi et, en tant que de besoin, condamné M. X au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 janvier 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux, condamné M. X à payer à la SIGH agissant pour le compte de Val hainaut habitat la somme de 3 217,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 janvier 2018, terme de janvier inclus, condamné la SIGH agissant pour le compte de Val hainaut habitat à verser à M. X la somme de 350 euros au titre de son préjudice de jouissance lié au volet du salon et la somme de 500 euros liée au préjudice de jouissance lié au garage, ordonné la compensation entre les sommes dues par chaque partie, constaté l’irrecevabilité de la demande d’exécution de travaux sur le garage et la demande d’expertise y afférent, débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, débouté M. X pour le surplus de ses demandes, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné M. X aux dépens et ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration formée le 3 mai 2018 auprès du greffe de la cour d’appel de Douai, M. X a formé appel de l’ensemble des dispositions du jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 mars 2019, M. X demande à la cour d’infirmer le jugement, statuant à nouveau de condamner la SIGH à lui payer les sommes de

1 510 euros au titre des loyers de juillet et août 2016, de 2 347 euros au titre du remplacement du matériel perdu lors de l’inondation du garage, 81,70 euros au titre de l’intervention de Wouters

Patrice, 1 500 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l’absence de fonctionnement du volet de la porte-fenêtre, 678 euros au titre du nettoyage du terrain, 2 320 euros au titre de la réalisation des travaux de mise en conformité et une indemnité de 100 euros par mois jusqu’à parfaite réalisation des travaux de mise en conformité du garage, d’autoriser M. X à faire réaliser les travaux conformément aux devis produits aux débats, de dire n’y avoir lieu au paiement de l’assurance à hauteur de 3 euros et de l’entretien du chauffe eau à hauteur de 9,60 euros, de prononcer la compensation entre les créances réciproques des parties, de déduire des sommes réclamées les frais de poursuite et le loyer de juillet 2016, de condamner la SIGH à lui payer une indemnité de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral, de suspendre les effets de la clause résolutoire, de lui accorder des délais de paiement, débouter la SIGH de ses demandes, de la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 2 500 euros outre les frais et dépens de la procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 mars 2019, la SIGH demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception d’inexécution, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonné l’expulsion de M. X, fixé l’indemnité mensuelle d’occupation, condamné M. X au paiement du loyer et des charges impayés, constaté l’irrecevabilité de la demande d’exécution de travaux sur le garage et la demande d’expertise judiciaire, débouté M. X de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et du surplus de ses demandes, condamné M. X aux dépens et ordonné l’exécution provisoire. La SIGH demande l’infirmation du jugement pour le surplus et le déboutement des demandes adverses ainsi que la condamnation de M. X à lui payer la somme de 921,85 euros arrêtée au 26 mars 2019, outre une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le rappel complet des prétentions et moyens soutenus.

Par mention au dossier, la cour a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 24 septembre 2019 aux fins de production par chacune des parties de l’original de leur exemplaire du bail.

SUR CE :

Le présent arrêt est rendu au visa des articles 6, 7, 23 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1144 et 1315 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et 12, 954, 696 et 700 du code de procédure civile ;

Sur la recevabilité de l’action de la société SA du Hainaut au nom et pour le compte de la société Val’ Hainaut habitat, le rejet de l’exception d’inexécution et l’irrecevabilité de la demande d’expertise :

Ces dispositions du jugement ne sont pas critiquées. M. X n’oppose plus en cause d’appel une exception d’inexécution aux demandes formées par la société SIGH venant aux droits de la société Val’Hainaut habitat;

Ces chefs de jugement seront confirmés.

Sur la conclusion du bail et sa date de prise d’effet :

La société SIGH soutient que si initialement le bail devait prendre effet le 1^er juin 2016 c’était sous condition de l’achèvement des travaux de construction du logement litigieux lesquels ont pris du retard. Elle affirme qu’un seul bail à effet du 16 juillet 2016 a été conclu par les parties le 22 avril 2016.

La société SIGH produit l’original d’un contrat de bail signé le 22 avril 2016. Sa première page laquelle mentionne une date de prise d’effet du bail au 16 juillet 2016 n’est pas paraphée par M.

X alors que les autres pages du bail sont paraphées par ce dernier par l’apposition des initiales 'Pd', le 'd’ étant inscrit en minuscule.

M. X soutient que la délivrance du logement initialement prévue le 1^er juin 2016 a été retardée au 16 juillet 2016 dès lors que le logement neuf n’était pas achevé auparavant. Il produit une copie d’un bail du 22 avril 2016 à effet du 1^er juin 2016 dont la première page est paraphée par lui de la manière suivante : 'PD'. Il convient de relever que sur cette copie, le D est inscrit en minuscule sur les pages 3,4 et 5 alors que la page 1 mentionnant la date d’effet du bail et la page 2 sont paraphées de la manière suivante 'PD'.

Il convient en outre de préciser qu’à l’exception de la stipulation de la date d’effet du contrat, le contenu du bail est identique sur les deux baux aux débats et n’est pas contesté par les parties.

La page 5 des contrats produits par chacune des parties comportent toutes deux le lieu et la date de signature renseignés de manière manuscrite et la mention 'lu et approuvé’ apposée par M. X après l’inscription manuscrite de ses prénom et nom et avant l’apposition de sa signature. Ces mentions manuscrites ne sont pas identiques dans leurs calligraphie et emplacement.

M. X produit une copie d’un congé dactylographié mais non signé en date du 24 avril 2016 et à effet du 1^er juin 2016 que M. X justifie avoir adressé au propriétaire de son ancien logement, M. Y, lequel l’a reçu le 30 avril 2016 selon avis de réception joint aux débats. M. X justifie également avoir perçu l’allocation de logement sociale du 1^er mars 2007 au 1^er mai 2016

M. X justifie avoir fait assurer le logement pris à bail auprès de la MAAF assurances SA depuis le 1^er juin 2016, selon conditions particulières d’une assurance habitation datées du 15 juillet 2016, cette attestation émise par la MAAF Assurances SA est signée par cette dernière.

Enfin, aucun des baux aux débats ne conditionne la date d’effet du bail à l’achèvement des travaux.

Dans ces conditions, quoique la société SIGH produise un original de bail, la première page du de cet original n’est pas paraphée de sorte que la stipulation d’une prise d’effet au 16 juillet 2016 n’est pas établie.

Au contraire M. X produit une copie d’un bail du 22 avril 2016 à effet du 1^er juin 2016 corroborée tant par le congé notifié à M. Y le 30 avril 2016 que par la souscription d’une assurance contre les risques locatifs à compter du 1^er juin 2016 pour le logement litigieux.

La date de prise d’effet du bail stipulée est donc le 1^er juin 2016.

L’état des lieux d’entrée contradictoire a été effectué le 13 juillet 2016.

sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a constaté la stipulation d’une clause résolutoire, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail pour défaut de paiement des loyers à la date du 30 janvier 2017, deux mois après la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2017 portant sur la somme de 1 150,83 euros sauf pour M. X à contester son obligation au paiement du loyer de juillet 2016, des cotisations d’assurance mensuelles et des provisions mensuelles pour l’entretien du chauffe-eau solaire, lequel ne fonctionne pas selon lui.

Cette contestation, à la supposer justifiée, ne permet pas de remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire constatée par le premier juge en considération des montants en cause (12,60 euros mensuels au titre des cotisations et provisions sur charges contestées et 288,72 euros au titre du loyer

de juillet 2016) dès lors que M. X n’a effectué aucun paiement pendant le délai de deux mois prévu par la loi, l’aide au logement s’imputant sur les loyers et charges pour laquelle elle est versée.

Sur le montant de la créance de la société SIGH :

Le juge est tenu de vérifier les conditions d’application de la loi.

Le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes convenus.

L’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

La société SIGH soutient que sa créance s’élève au 26 mars 2019 à la somme de 921,85 euros.

A l’exception du loyer de juillet 2016, des cotisations d’assurance et des provisions sur charges au titre de l’entretien du chauffe eau solaire, M. X ne conteste pas le décompte de la société bailleresse ni le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle fixée par le premier juge.

S’agissant du loyer de 13 juillet 2016, il s’évince de l’état des lieux d’entrée contradictoire qui mentionne le nombre de clés du logement et qui n’est pas contesté par M. X que les clés lui ont été remises à cette date. Il résulte de l’historique de compte du 31 janvier 2018 que le bailleur retient comme date d’entrée dans les lieux le 16 juillet 2016. Par ailleurs, M. X ne démontre pas avoir été du fait du bailleur dans l’impossibilité de souscrire un contrat d’abonnement de fourniture d’électricité et de gaz avant le 25 juillet 2016 (contrat d’abonnement auprès de Direct énergie souscrit au nom d’un tiers, M. C X le 25 juillet 2016), alors que la souscription d’un tel contrat incombe au locataire. En conséquence, le loyer est dû à compter du 16 juillet 2016, peu important que M. X ait emménagé courant août 2016.

S’agissant des cotisations d’assurance, la société SIGH ne justifie pas avoir respecté la procédure de l’article 7g en adressant une mise en demeure informant le locataire de sa volonté de souscrire une assurance pour compte du locataire et valant renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. En effet, en l’absence d’avis de réception, il n’est pas justifié de la notification à M. X des correspondances des 1^er décembre 2016, 16 octobre 2017 et 8 janvier 2018 produites par la SIGH. Aucune cotisation d’assurance n’est due par M. X, lequel justifie au demeurant être assuré pour le logement depuis la prise à bail auprès la société MAAF.

S’agissant des provisions pour l’entretien du chauffe eau, cette provision n’est pas stipulée aux conditions particulières, la société SIGH ne justifie ni d’un accord des parties sur cette provision supplémentaire, ni d’un budget prévisionnel, ni d’une régularisation de charges conformes aux prescriptions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lui permettant de solliciter cette provision ou ces charges. Aucune somme n’est due de ce chef sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen tiré du non fonctionnement du chauffe-eau.

Enfin, les frais de poursuite ne constituent pas des loyers et charges à inclure dans le calcul de la dette locative.

Au vu historiques de compte des 31 janvier 2018 et 26 mars 2019, de la pièce 17 de la société SIGH et des avis d’échéance et décomptes produits en pièces 3,39, 53, 54, 55, 59 et 60 par M. X, au 26 mars 2019, la créance de la société SIGH, terme de mars exclu, s’élève à la somme de 107,46 euros, après déduction des frais de poursuite, des cotisations d’assurance et des provisions sur charges au titre de l’entretien du chauffe-eau.

Sur les délais de paiement :

M. X compte tenu du solde résiduel de la dette est en mesure de s’acquitter de manière échelonnée de celle-ci; étant précisé qu’il respecte actuellement le protocole d’accord conclu avec la société SIGH le 24 octobre 2018 à hauteur de 24 euros par mois en plus du loyer courant.

Il convient de lui accorder des délais de paiement dont les modalités seront fixées après avoir examiné les demandes indemnitaires de M. X.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Sur les préjudices de jouissance allégués par M. X :

L’immeuble a été pris à bail en état neuf selon l’état des lieux contradictoire.

Si M. X se plaint de différents désordres, il limite sa demande d’indemnisation aux préjudices de jouissance consécutifs aux infiltrations du garage et au dysfonctionnement du volet roulant du salon.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 3 octobre et 12 novembre 2016,

8 avril ,12 juin 2017, M. X s’est plaint d’un garage inondé en cas de pluie.

Les photographies produites en pièces 8 et 50 non datées non localisées sont dénuées de force probante

En revanche, suivant constat de l’Agence régionale de santé du 15 mars 2017, il a été constaté une non conformité de l’étanchéité au niveau de la porte du garage avec préconisation de la pose d’un caniveau de drainage, la photographie prise par l’agence régionale de santé faisant apparaître que l’accès au garage est en pente, ce dernier étant en aval de l’accès et que le puisard situé à droite de la porte du garage ne permet pas de recevoir les eaux pluviales.

Les photographies de la bailleresse produites en pièce 24 sont dénuées de force probante.

Il n’est pas justifié par le bailleur d’une obstruction de M. X à la réalisation des travaux, les listes, correspondances électroniques et avis de passage rédigés par la bailleresse ou ses employés étant dénués de valeur probante dès lors que nul ne peut se constituer de preuve à lui-même.

Dès lors que la société bailleresse ne justifie pas avoir mis fin aux désordres ; contrairement à ce qu’a retenu le premier juge la pose de la bavette a été effectuée dans le salon le 14 septembre 2016 selon fiche de levée des réserves et est sans lien avec le garage.

Compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire, les demandes de M. X relatives à l’indemnisation du préjudice subi au-delà de la résiliation du bail et aux travaux sont recevables.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de travaux relatifs au garage et la SIGH sera condamnée à payer la somme de 2 000 euros indemnisant du préjudice de jouissance subi d’octobre 2016 jusqu’au prononcé de la présente décision.

Par ailleurs, malgré les demandes épistolaires réitérées de M. X, la SIGH n’a pas procédé aux travaux de reprise des désordres de sorte qu’en application de l’article 1144 du code civil dans sa rédaction applicable, il convient d’autoriser M. X à effectuer les travaux de pose d’un caniveau de drainage pour un montant de 2 320 euros selon devis du 12 juin 2017 adressé en lettre recommandée avec avis de réception à la SIGH.

Cette dernière sera en outre condamnée à payer la somme de 2 320 euros à M. X ainsi que la somme de 55 euros par mois à compter de l’arrêt jusqu’au paiement par la SIGH de la somme de 2 320 euros et non la réalisation des travaux dès lors que ce paiement permettra à M. X de procéder aux travaux idoines.

S’agissant du volet roulant, M. X, même s’il évoque une persistance des désordres, limite sa demande d’indemnisation à la période courant de juillet 2016 à avril 2017.

Les photographies d’un volet roulant fermé produites en pièces 8 non datées, non localisées sont dénuées de force probante et au demeurant ne prouve pas l’impossibilité d’ouvrir le volet.

Selon la 'liste de sollicitations« en pages 7 et 8, produite par la bailleresse, le 23 décembre 2016 une demande d’intervention avait été faite par M. X auprès de la SIGH au motif que »le volet du séjour est tombé dans son rail Mr ne peut plus accéder ni à son garage ni à son jardin".

L’attestation de M^me Z en date du 16 janvier 2017 relate qu’elle a constaté le non fonctionnement du volet roulant et que le problème a été résolu en sa présence le 8 janvier 2017.

Selon la 'liste de sollicitations" en page 9, M. X a signalé le 8 février 2017 que le volet roulant était bloqué. Dans son rapport du 27 mars 2017, l’agence régionale de santé n’a constaté aucun désordre concernant le volet roulant, ni son bloquage en position fermée.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 avril 2017, M. X a informé la bailleresse que le volet de la porte-fenêtre n’était toujours pas fonctionnel et qu’il ne peut accéder au jardin que par le garage.

Les deux documents intitulés ' levée de réserves', produites en pièces 20 et 21 par M. X, mentionnent respectivement 'remplacements des lames du VR séjour et finition U entre les coffres VR séjour’ le 21 avril 2017 et le 24 avril 2017 'remise en fonctionnement du volet porte-fenêtre, remplacements des lames du VR séjour et finition U entre les coffres’ établissent la réalité d’un dysfonctionnement du volet roulant intervenu en avril sans pour autant établir une position fermée du volet.

Il résulte de l’ensemble de ces documents sus-relatés la preuve d’un dysfonctionnement du volet roulant à compter du 23 décembre 2016 et jusqu’au 8 janvier 2017 avec privation de l’usage du volet pendant deux semaines. Il est également administré la preuve d’autres dysfonctionnements de février à avril 2017 résolus les 21 et 24 avril suivant sans qu’il soit toutefois établi que le volet roulant était en position fermée.

Compte tenu des réparations des 21 et 24 avril 2017 dans le cadre de la procédure de levée des réserves à la suite de la construction de l’immeuble litigieux, il est exclu que le dysfonctionnement du volet soit imputable au locataire, celui-ci ayant une cause structurelle.

Les délais d’intervention de la SIGH ont été relativement rapides mais il n’en demeure pas moins que

M. X a été privé de l’usage de son volet du 23 décembre 2016 au 8 janvier 2017 de sorte que M. X a été pendant ce temps privé d’une pièce bénéficiant d’un éclairement suffisant en violation du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et avoir supporté une gêne à l’utilisation du volet roulant.

Le premier juge a exactement fixé les dommages et intérêts à la somme de 350 euros en réparation du trouble de jouissance.

Sur le nettoyage du terrain :

Monsieur X sollicite la somme de 678 euros et l’autorisation de réaliser les travaux à la place de la bailleresse.

Il produit à l’appui de sa demande un devis en date du 19 juillet 2017 et des photographies des lieux non datées, non localisées de sorte qu’elles sont dénuées de force probante.

La 'liste des sollicitations', produite par la bailleresse, mentionne le 13 octobre 2016 « terrain non nettoyé » mais ne démontre pas que le désordre a été constaté et admis par la bailleresse

En l’absence de preuve des désordres, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation.

S’agissant des travaux, la demande de M. X compte tenu de la suspension de la clause résolutoire est recevable.

Toutefois pour les motifs qui précèdent cette demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur le préjudice financier lié au retard de délivrance du logement :

Le bailleur a délivré le logement le 13 juillet 2016 avec un mois et 13 jours de retard.

M. X soutient avoir subi un préjudice financier tenant au paiement de loyers pour son logement précédent jusqu’au mois de juillet 2016 et sollicite la somme de 1 510 euros correspondant aux loyers et charges de juillet et août 2016.

Si M. X justifie qu’il a bénéficié de l’allocation de logement sociale jusqu’en mai 2016, les quittances de loyer et charges pour les mois de juillet et août 2016 sont établies par M. Y au bénéfice de D X, que M. X présente comme sa fille et titulaire du bail du logement qu’il occupait précédemment.

En l’absence de preuve des paiements qu’il aurait lui-même effectués pour le logement qu’il occupait, M. X ne démontre pas l’existence du préjudice financier allégué.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur le préjudice financier résultant de la perte de matériel stocké dans le garage de M. X :

Le premier juge a exactement retenu que M. X ne justifiait pas par la production d’un devis de la société de la réalité de la perte de matériel alléguée.

En l’absence de pièces nouvelles produites en cause d’appel, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

Sur le remboursement de la facture de réparation de la chaudière :

M. X sollicite le remboursement d’une facture du 18 décembre 2016 relative à la réparation de la chaudière et portant sur le remplacement d’ 'un joint fibre 15/21 pour fuite eau froide placard entrée'.

Il résulte de la 'liste des sollicitations’ que M. X a sollicité son bailleur le 10 octobre 2016 et le 17 octobre 2016 pour une panne de la chaudière et qu’il lui a été indiqué de contacter le prestataire titulaire du contrat d’entretien et que M. X invoque des difficultés à joindre le prestataire. M. X a également par lettre adressée en la forme recommandée du 12 novembre 2016 informé la bailleresse que le chauffage ne fonctionnait pas.

Toutefois, M. X ne justifie pas ne pas avoir tenté d’entrer en contact avec le prestataire de sorte que sa demande d’indemnisation a exactement été rejetée; Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le préjudice moral :

M. X ne justifie pas du préjudice moral allégué, le certificat médical aux débats étant insuffisant à caractériser un tel préjudice. Le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de ce chef de demande

Sur la compensation :

En l’espèce, M. X est débiteur d’une dette de 107,46 euros envers la SIGH et créancier des sommes de 350 euros, 2000 euros en réparation de ses préjudices de jouissance et 2 320 euros au titre des travaux de reprise des désordres du garage.

Après compensation entre la dette locative de M. X et sa créance au titre de préjudice jouissance résultant du dysfonctionnement du volet roulant, la dette de M. X est soldée et il demeure créancier de la somme de 242,54 euros de ce chef.

La dette locative étant apurée par compensation, il y a lieu de considérer que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué compte tenu de délais de paiement rétroactifs.

Dans ces conditions le jugement sera infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. X, a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Il sera également infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués à M. X.

Sur les mesures accessoires :

La procédure de première instance a été initiée en raison de la carence du locataire dans son obligation au paiement du loyer et des charges et la dette n’était pas soldée lors du jugement de sorte que le jugement sera confirmé sur les dépens.

L’équité commande de le confirmer sur l’indemnité de procédure.

En appel, la SIGH succombe principalement, elle sera tenue au paiement des dépens d’appel et condamnée au paiement d’une indemnité de procédure de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement sauf en ses dispositions relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion de M.

B X, à l’indemnité mensuelle d’occupation, à l’irrecevabilité de la demande de travaux, à la compensation des créances, à la condamnation de la société civile immobilière du grand hainaut au paiement des sommes de 350 euros et 500 euros et à la condamnation de M. X à payer la somme de 3 217,83 euros ;

L’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute la société civile immobilière du grand hainaut de ses demandes de résiliation de bail , de ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion de M. B X et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

Condamne, après compensation entre les créances respectives des parties, la société civile immobilière du grand hainaut à payer à M. B X les sommes de :

—  242,54 euros en réparation de son préjudice de jouissance résultant du dysfonctionnement du volet roulant jusqu’au mois d’avril 2017 inclus

—  2 000 euros en réparation de son préjudice jouissance subi du fait des désordres affectant le garage

—  2 320 euros correspondant au coût des travaux de reprise des désordres affectant le garage

—  55 euros par mois du jour du présent arrêt jusque paiement de la somme de 2 320 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant le garage à compter du présent arrêt ;

Autorise M. B X à procéder à la place du bailleur aux travaux relatifs à la pose d’un caniveau de drainage au niveau de la porte du garage de l’immeuble […] à Valenciennes ;

Déboute M. B X de ses autres demandes ;

Condamne la société civile immobilière du grand hainaut à payer à M. B X une indemnité en cause d’appel de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière du grand hainaut aux dépens d’appel.

Le Greffier P/ le Président empêché, l’un des Conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)

[…]