COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/09/2023

la SELARL LUGUET DA COSTA

la SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER

M^e Audrey GUERIN

ARRÊT du : 18 SEPTEMBRE 2023

N° : -

N° RG 21/00215 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GI7G

DÉCISIONS ENTREPRISES :

1- Ordonnance du juge de la mise en état d'[Localité 10] en date du 11 septembre 2019 – (N° RG 21/00215 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GI7G)

2- Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 10] en date du 16 Décembre 2020 (N° RG 21/00216 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GI7H)

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265264458530389

S.A.S.U. NEXITY LAMY immatriculée au RCZS de PARIS sous le n° 487 530 099, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Arthur DA COSTA de la SELARL LUGUET DA COSTA, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e ADDUARD

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265259908392018

S.A. ALLIANZ, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 542 110 291 – Entreprise régie par le Code des Assurances, dont le siège social est situé [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant M^e Benoit de GAULLIER des BORDES de la SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CHILLET

— Timbre fiscal dématérialisé N°:1265260535174105

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LA PRAIRIE GRANDE ESPEREreprésenté par son syndic le Cabinet SERGIC,immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le numéro 428 748 909 dont le siège social est situé [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 11]

ayant pour avocat postulant M^e Audrey GUERIN, avocat au barreau d’ORLEANS ayant pour avocat plaidant M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e VALETTE

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :21 janvier 2021

ORDONNANCE DE JONCTION avec RG 21/00216 : 18 octobre 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et Madame Karine DUPONT, Greffier lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 JUIN 2023, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 18 SEPTEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La résidence la [Adresse 12], située [Adresse 3], est soumise au statut de la copropriété. Lors d’une assemblée générale du 28 novembre 2006, les copropriétaires ont décidé de désigner le cabinet Gestrim, aux droits duquel vient la société Nexity Lamy, en qualité de syndic.

Par requête du 3 mars 2009, le procureur de la république du tribunal de grande instance d’Orléans a saisi le président de la juridiction aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance du 5 mars 2009, le président du tribunal a désigné la société Sergic en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, pour une durée de deux ans et le cabinet d’expertise comptable Safrec afin de reconstituer les comptes des exercices 2007 et 2008 et d’en attester la réalité et la sincérité avec les réserves éventuelles, après leur reconstitution et certifier les comptes des exercices à venir.

Par acte d’huissier de justice du 27 février 2014, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Allianz, assureur de la société Nexity Lamy, afin de voir indemniser les préjudices causés par les fautes commises par son assurée.

Par acte d’huissier de justice du 2 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée la société Nexity Lamy. Le juge de la mise en état a prononcé la jonction des procédures.

La société Nexity Lamy a saisi le juge de la mise en état d’un incident afin de voir déclarer nulle l’assignation qui lui a été délivrée, faute pour son syndic d’avoir été habilité pour agir en justice dans le délai de prescription de l’action.

Par ordonnance du 11 septembre 2019, le juge de la mise en état a :

— constaté que les demandes de la société Nexity Lamy portent sur une fin de non-recevoir dont l’appréciation relève de la compétence du juge du fond ;

— dit que l’assignation délivrée le 27 février 2014 à la société Allianz Iard est affectée d’un vice de fond, et s’est déclaré incompétent pour dire si ce vice de fond a été régularisé avant l’expiration du délai de prescription de l’action ;

— dit que cette appréciation relève de la compétence du juge du fond ;

— réservé les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— déclaré nulle pour vice de fond l’assignation délivrée le 27 février 2014 à la société Allianz ;

— dit n’y avoir lieu à statuer de nouveau sur l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 28 mai 2018 à la société Nexity Lamy ;

— écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclaré le [Adresse 12] recevable en ses demandes formées contre la société Nexity Lamy ;

— condamné la société Nexity Lamy à verser au [Adresse 12] la somme de 105 292,88 euros en réparation de son préjudice ;

— dit que cette somme sera majorée des intérêts courant au taux légal à compter du jugement et que ces intérêts seront capitalisés par année entière comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté le [Adresse 12] du surplus de ses demandes ;

— débouté la société Allianz de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— condamné la société Nexity Lamy à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le [Adresse 12] à verser à la société Allianz la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que le [Adresse 12] et la société Nexity Lamy seront tenus par moitié au paiement des entiers dépens et fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Lemaignen-Wlodyka, avocat près la cour d’appel d’Orléans.

Par déclaration du 21 janvier 2021, la société Nexity Lamy a interjeté appel de l’ordonnance du juge de la mise en état (RG 21-215) et de tous les chefs du jugement (RG 21-216). La jonction de ces instances a été ordonnée par le conseiller de la mise en état par ordonnance du 18 octobre 2021.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 22 mars 2022, la société Nexity Lamy demande de :

— la recevoir en ses appels et l’y déclarer bien fondée ;

— infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2020 en ce qu’il a déclaré nulle l’assignation délivrée à l’encontre d’Allianz, a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclaré recevable le syndicat des copropriétaires, condamné la société Nexity Lamy à lui verser la somme de 105 292,88 euros en réparation de son préjudice, dit que cette somme sera majorée des intérêts courant au taux légal à compter du jugement et condamné la société Nexity Lamy à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— infirmer l’ordonnance entreprise le 11 septembre 2019 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans en ce qu’il a constaté que les demandes de la société Nexity Lamy portent sur une fin de non-recevoir dont l’appréciation relève de la compétence du juge du fond, dit que l’assignation délivrée le 27 février 2014 à la société Allianz Iard est affectée d’un vice de fond, s’est déclaré incompétent pour dire si ce vice de fond a été régularisé avant l’expiration du délai de prescription de l’action, dit que cette appréciation relève de la compétence du juge du fond et réservé les dépens ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de son appel incident et le déclarer, en tout cas, mal fondé ;

Statuant à nouveau :

— prononcer la nullité de l’assignation en intervention forcée délivrée le 28 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12], faute pour son syndic, d’avoir été habilité pour agir en justice à l’intérieur des délais de prescription de l’action ;

— déclarer irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir et comme prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] ;

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] relatives à la perte de subvention ANRU faute de qualité à agir du syndic ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes ;

En tout cas,

— condamner Allianz, en sa qualité d’assureur responsabilité civile de Nexity Lamy, à la garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à son encontre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], ou tout succombant, à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Arthur Da Costa, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 février 2023, le [Adresse 12] demande de :

— déclarer la société Nexity Lamy mal fondée en ses appels interjetés contre l’ordonnance du 11 septembre 2019 et le jugement du 16 décembre 2020 ;

— déclarer la société Allianz mal fondée en son appel incident formé contre l’ordonnance du 11 septembre 2019 ;

En conséquence,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’il a condamné la société Nexity Lamy à lui verser la somme de 105 292,88 euros résultant des frais d’expertise comptable (14 284,08 euros) et d’honoraires de gestion (91 008,80 euros), sauf en ce qu’il a déclaré nulle pour vice de fond l’assignation délivrée le 27 février 2014 à la société Allianz, en ce qu’il a débouté le [Adresse 12] du surplus de ses demandes, à savoir la demande de condamnation à la somme totale de 321 530,69 euros, et en ce qu’il l’a condamné à verser à la société Allianz la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer la moitié des dépens ;

Statuant à nouveau,

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes formées contre la société Allianz et la société Nexity Lamy ;

En conséquence,

— condamner solidairement la société Allianz, ès qualités d’assureur de la société Nexity Lamy, et le cabinet Nexity Lamy au paiement de la somme totale de 321 530,69 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner solidairement la société Allianz et la société Nexity Lamy à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 16 septembre 2022, la société Allianz demande de :

— à titre principal, infirmer intégralement l’ordonnance entreprise, et statuant à nouveau dire l’assignation délivrée à son encontre nulle pour vice de fond ;

— à titre principal également, de confirmer intégralement le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles ;

Statuant à nouveau :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 5 000 euros au titre du caractère abusif de ses prétentions, sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

— à titre subsidiaire, de : constater l’absence de mandat valable du syndic pour agir en justice au nom de la copropriété à son encontre, la prétendue régularisation étant intervenue postérieurement à l’expiration du délai de prescription, et déclarer l’assignation à l’encontre de celle-ci nulle, et l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable ;

— déclarer irrecevables comme prescrites les prétentions formulées par le syndicat des copropriétaires à son encontre ;

— au fond, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses prétentions à son encontre ;

— à titre très subsidiaire, ramener les demandes à de plus justes proportions ;

— à titre très subsidiaire également, dire et juger que les garanties ne pourront en aucun cas être dues pour la demande de restitution d’honoraires, ni pour les réclamations liées à la perte de subvention dès lors que celles-ci sont postérieures à la résiliation de la police ; dire et juger que pour le surplus des demandes, elles ne seront dues que dans les limites du contrat (plafond de 5 000 000 euros, et franchise de 15 000 euros devant rester à la charge de l’assurée) ;

— en tout état de cause, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler une somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens, dont distraction.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

MOTIFS

Sur la nullité des assignations

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires explique que l’autorisation à agir à l’encontre de la société Nexity Lamy a bien été donnée avant l’expiration du délai de prescription qui a couru à compter du 16 mars 2011, date du dépôt du rapport du cabinet d’expert-comptable Safrec ; que le 2e alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, tel que modifié par le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, dispose expressément que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ; qu’en l’absence de disposition transitoire, le décret du 27 juin 2019 entré en vigueur le 29 juin 2019 était applicable à l’instance en cours ; que la société Allianz n’est pas fondée à soulever l’éventuelle absence d’habilitation du syndic à agir en justice ; que si la cour venait à considérer que la société Nexity Lamy est fondée à viser l’article 55 précité, elle ne pourra que constater que le syndicat des copropriétaires a bien autorisé le cabinet Sergic à ester en justice à l’encontre de la société Nexity Lamy aux termes des résolutions 22 et 22-3 de l’assemblée générale du 20 septembre 2011 ; que lors de l’assemblée générale du 29 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a régularisé la procédure diligentée à l’encontre d’Allianz ; que le point de départ du délai de prescription court à compter de la date à laquelle le syndicat des copropriétaires connaît l’étendue de son préjudice ; que le courrier adressé par le conseil syndical le 21 novembre 2008 avait simplement pour objet de mettre en demeure le syndic de lui communiquer les éléments permettant de contrôler l’accomplissement de la mission confiée ; que le syndicat des copropriétaires n’avait pas non plus connaissance de l’étendue de son préjudice le 12 janvier 2009, date à laquelle la présidente du conseil syndical a écrit au procureur de la République ; que le 3 mars 2009 ne peut pas non plus être le point de départ du délai de prescription, car il résulte du procès-verbal de constat du 4 décembre 2009 que l’état des copropriétaires n’a été remis au cabinet Sergic que le 26 mars 2009, date à laquelle ce dernier a constaté l’existence de l’irrégularité ; que les documents comptables de la copropriété n’ont été communiqués à l’administrateur provisoire que le 15 mai 2009, de telle sorte qu’avant cette date ce dernier n’avait pas connaissance de la situation réelle de la copropriété ; que le syndicat des copropriétaires n’a eu connaissance de l’étendue de ses difficultés financières qu’à compter du rapport définitif du cabinet d’expertise comptable Safrec ; que l’acte introductif d’instance a été signifié à la société Allianz le 27 février 2014, soit moins de 3 ans après le point de départ du délai de prescription le 16 mars 2011 ; que si la cour décidait de retenir la date du 3 mars 2009, il ne pourra qu’être observé qu’au jour de la signification de l’assignation, soit le 27 février 2014, la prescription n’était pas encore acquise ; que l’assignation a eu pour effet d’interrompre régulièrement le délai de prescription quand bien même cet acte était, à cette date, entaché d’un vice de fond ; que l’assemblée générale du 29 mars 2018 autorisant le cabinet Sergic à agir à l’encontre de la société Allianz est donc bien intervenue dans le délai de prescription de l’action, interrompue le 27 janvier 2014.

La société Allianz fait valoir que l’assemblée générale des copropriétaires du 20 septembre 2011 n’a pas autorisé l’administrateur provisoire à l’assigner ; que l’ordonnance entreprise a considéré que le débat portait sur une question de prescription, laquelle devait être soumise au juge du fond ; que cette position, qui revient à considérer que la nullité de l’assignation devait être tranchée par le juge du fond, a été démentie par le tribunal lui-même, qui dans son jugement du 16 décembre 2020 a bien prononcé la nullité de l’assignation, de sorte que l’ordonnance doit être infirmée ; que la question étant désormais soumise dans son entier à la présente cour, il conviendra de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que l’assignation était bien affectée de nullité ; que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ; que l’assemblée générale des copropriétaires du 20 septembre 2011 a autorisé l’administrateur provisoire à assigner le cabinet Gestrim et non son assureur ; que la régularisation de la procédure ne peut intervenir en dehors du délai de prescription ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait connaissance dès le 12 décembre 2008 de l’état financier de la copropriété au faisant apparaître une dette fournisseurs de 161 962,17 euros ainsi qu’un retard d’encaissement des charges de copropriété d’un montant de 322 961,69 euros, soit près de la moitié du budget ; que le conseil syndical avait mis en demeure le syndic le 21 novembre 2008 ; que même à retenir la date du 16 mars 2011 comme point de départ du délai de prescription, l’autorisation donnée le 29 mars 2018 est largement tardive ; qu’ainsi que l’a jugé le tribunal, il ne peut être considéré que l’assignation non autorisée par les copropriétaires dans le délai de prescription de l’action avait interrompu ce délai pour rendre l’assignation recevable ; que le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 est entré en vigueur postérieurement à l’introduction de l’action du syndicat et postérieurement aux autorisations délivrées postérieurement à l’expiration du délai de prescription ; que cette disposition ne peut donc s’appliquer alors que les textes en vigueur à la date de l’assignation autorisaient parfaitement la concluante à se prévaloir du défaut d’autorisation à agir ; que la société Nexity Lamy ayant soulevé le défaut d’habilitation par conclusions d’incident signifiées le 21 janvier 2019, le décret 2019-650 du 27 juin 2019 ne peut donc être appliqué en l’espèce, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir du défaut d’habilitation du syndic.

La société Nexity Lamy soutient que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par décision de l’assemblée générale, ce qui constitue une irrégularité de fond ; qu’aucun mandat n’a été donné à l’administrateur judiciaire pour agir en justice, outre le fait que la mission de celui-ci était limitée à celle énumérée par l’ordonnance du président de la juridiction ; que la résolution invoquée par le syndic ne fait que de confirmer que l’administrateur judiciaire a la capacité juridique d’introduire une action en justice, mais ne l’a pas autorisé à y procéder ; que l’habilitation, finalement donnée par la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 29 mars 2018, elle intervient bien après le délai d’expiration de prescription de l’article 2224 du code civil ; que dès le 21 novembre 2008 ou encore le 12 janvier 2009, lorsque la présidente du conseil syndical écrit au procureur de la République pour lui signaler la situation, la copropriété a connaissance des faits permettant d’exercer une action en responsabilité à son encontre ; que même dans le cas où le délai de prescription n’aurait couru qu’à compter du 16 mars 2011, date du rapport définitif du cabinet d’expertise-comptable SAFREC, l’autorisation d’ester en justice, donnée par le syndic, est également postérieure à l’expiration du délai de prescription comme l’ont retenu les premiers juges ; qu’au jour de l’assignation délivrée le 28 mai 2018, le syndic était dépourvu de pouvoir pour le syndicat des copropriétaires, de sorte que l’assignation est nulle, en application de l’article 117 du code de procédure civile ; que contrairement à ce qui a été retenu par le juge de la mise en état, il n’était nullement question de se prononcer sur une fin de non-recevoir mais bien sur la nullité de l’assignation pour défaut d’habilitation dans le délai de prescription ; que l’ordonnance du juge de la mise en état sera donc infirmée et la nullité de l’assignation prononcée.

Réponse de la cour

L’article 117 du code de procédure civile dispose que le défaut de pouvoir d’une partie constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

L’article 119 du code de procédure civile dispose que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Aux termes de l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version issue du décret n°2010-391 du 20 avril 2010, dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Le défaut d’autorisation du syndic d’agir en justice au nom du syndicat constitue, lorsqu’elle est exigée, une irrégularité de fond, dont le régime est fixé par les articles 117 à 121 du code de procédure civile et qui peut être invoquée par tout défendeur à l’action (3e Civ., 12 octobre 1988, pourvoi n° 86-19.403, Bull. 1988, III, n° 140 ; Ass. plén., 15 mai 1992, pourvoi n° 89-18.021, Bull. 1992, AP, n° 5).

Le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles a inséré un deuxième alinéa à l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ainsi rédigé :

« Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

Ce deuxième alinéa de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 n’est applicable qu’aux exceptions de nullité tirées du défaut d’autorisation donnée au syndic pour agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires présentées postérieurement au 29 juin 2019, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 25 mars 2021, pourvoi n° 20-15.307).

En l’espèce, le juge de la mise en état a été saisi d’un incident relatif à la nullité de l’assignation pour défaut d’habilitation du syndic, par conclusions de la société Nexity Lamy signifiées le 21 janvier 2019 et par conclusions de la société Allianz signifiées le 6 février 2019. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à se prévaloir de l’application de l’article 55 alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 issu du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, les défendeurs à l’action pouvant exciper de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice à leur encontre.

L’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] du 20 septembre 2011 a adopté la résolution n° 22 a rédigée comme suit :

« L’administrateur propose à l’assemblée d’assigner le cabinet Gestrim Lamy dans le cadre de sa mission de gestion de la résidence dénommée [Adresse 12]. Il se fonde sur l’inexécution de sa mission de surveillance de la solidité financière du syndicat, l’absence de réalisation des missions de recouvrement des charges habituellement dévolues au syndic de copropriété, la non tenue et production des comptes annuels de copropriété, la non mise à jour de la liste des copropriétaires et mise en 'uvre des pouvoirs du syndic dans le cadre de l’article 20 de la Loi de 1965. Cette liste n’est pas exhaustive.

Il est réclamé outre la restitution de deux années d’honoraires de gestion, les frais de mise sous tutelle, les frais inhérents au contrat d’assistance juridique pour la défense des intérêts du syndicat et les émoluments de l’expert comptable prévu par l’ordonnance du TGI d'[Localité 10].

L’assemblée générale approuve l’administrateur judiciaire et confirme la capacité juridique de celui-ci pour engager une action en responsabilité devant toute juridiction compétente en matière civile ou pénale à l’encontre du cabinet de gestion immobilière dénommé Gestrim Lamy. Il sera assisté de Maître Huet, avocat conseil de la copropriété dans cette action. Il est également précisé que l’administrateur pourra intervenir sur les conséquences des carences du syndic ».

Il résulte bien de l’énoncé de la résolution que celle-ci visait à autoriser l’administrateur provisoire de la copropriété à engager une action en responsabilité à l’encontre du précédent syndic à raison des fautes qui y sont énumérées, et à lui permettre d’être assisté d’un avocat dans le cadre de cette action judiciaire.

En conséquence, la société Sergic était bien pourvue d’une habilitation à agir en responsabilité à l’encontre de la société Gestrim devenue la société Nexity Lamy lorsqu’elle a fait délivrer à cette dernière, le 2 mai 2018, l’assignation en intervention forcée devant le tribunal de grande instance d’Orléans, étant par ailleurs précisé que l’administrateur provisoire avait qualité à agir en responsabilité dans l’intérêt des copropriétaires.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2019 qui a constaté que les demandes de la société Nexity Lamy portent sur une fin de non-recevoir dont l’appréciation relève de la compétence du juge du fond, alors qu’il s’agissait d’une exception de procédure relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état en application de l’article 771 du code de procédure civile, dans sa rédaction alors applicable.

L’exception de nullité de l’assignation délivrée à la société Nexity Lamy le 2 mai 2018 sera donc rejetée.

S’agissant de l’assignation délivrée à la société Allianz le 27 février 2014, le syndic n’était pas pourvu à cette date, d’une autorisation à agir à son encontre, mais il allègue d’une ratification de l’action ainsi exercée, par résolution adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires le 29 mars 2018, ainsi rédigée :

« Aux termes de la résolution n°22a de l’assemblée générale du 20 septembre 2011, la copropriété a autorisé l’administrateur provisoire à diligenter une procédure judiciaire à l’encontre de la société Gestrim Lamy, devenue Nexity Lamy.

Maître Huet, alors avocat du syndicat des copropriétaires, a assigné la société Allianz et Galian Assurances, intervenant toutes deux en qualité d’assureur de la société Nexity Lamy.

La résolution votée n’autorisait cependant pas explicitement de procédure judiciaire à l’encontre de ces deux compagnies d’assurance, et dans ces dernières conclusions, la compagnie Allianz a soulevé irrecevabilité des demandes formées par la copropriété.

Ladite procédure est toujours pendante par-devant le Tribunal de Grande Instance d’Orléans, et l’audience de clôture est fixée au 16 mai 2018.

Le cabinet d’avocats BJA a succédé à Maître Huet dans cette procédure.

Après en avoir délibéré, et afin de régulariser la procédure judiciaire diligentée, le syndicat des copropriétaires prend acte de la procédure intentée contre les sociétés Allianz et Galian Assurances, et autorise le cabinet Sergic et le cabinet BJA Avocats à poursuivre cette action à l’encontre de la compagnie Allianz et Galian Assurances.

Le syndicat des copropriétaires autorise également le cabinet Sergic et le cabinet BJA Avocats à assigner en intervention forcée le cabinet Nexity Lamy ».

Toutefois, la régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans être habilité par l’assemblée générale ne peut intervenir après l’expiration du délai de prescription de l’action, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 13 janvier 2010, pourvoi n° 09-10.398, Bull. 2010, III, n° 11).

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le tribunal a fixé le point de départ du délai de prescription à la date de la requête du procureur de la République aux fins de désignation d’un administrateur provisoire, alors que cet acte procédural ne constitue pas la date de manifestation du dommage ou de sa révélation au syndicat des copropriétaires.

Il convient de relever que, par courrier du 21 novembre 2008, Mme [J], présidente du conseil syndical de la résidence [Adresse 12], a mis en demeure le syndic de lui fournir, sous quinzaine, les documents suivants afin que le conseil syndical puisse exercer sa mission de contrôle du syndic :

— « la balance des copropriétaires c’est-a-dire la situation créditrice ou débitrice de chacun d’entre eux présents ou sortis, ainsi que les actions entreprises pour recouvrer les sommes dues » ;

— « le solde de banque, sur l’extrait de compte de la copropriété » ;

— « l’état des créances du syndicat à l’égard notamment de ces fournisseurs » ;

— « les moyens mis en 'uvre pour assurer la continuité des paiements des salariés du syndicat des copropriétaires » ;

— « l’identité de tous les propriétaires des lots de la résidence ».

Par courrier du 12 janvier 2019, la présidente du conseil syndical a écrit au procureur de la République près le tribunal de grande instance d’Orléans pour l’informer des graves difficultés rencontrées par la copropriété. La requête établie par le procureur de la République le 3 mars 2009, aux fins de désignation d’un administrateur provisoire est notamment fondée sur le courrier de la présidente du conseil syndical et les pièces qu’elle a communiquées :

« Attendu que le Conseil Syndical [Adresse 4] (Pièce n° 1), ainsi que par la Mairie de [Localité 11] dans un courrier en date du 16 février 2009 (pièce n° 2); ont informé le Parquet de graves difficultés rencontrées par la copropriété "[Adresse 12]) ;

Qu’à la lecture des pièces communiquées par le Conseil Syndical de la Copropriété "[Adresse 12]" l’état financier du Syndicat des copropriétaires au 12 décembre 2008 fait apparaître une dette fournisseurs de 161 962,17 € ainsi qu’un retard d’encaissement des charges de copropriété d’un montant de 322 961,69 € (Pièces n° 3 et 4);

Qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire en date du 6 novembre 2006 attestant de la sincérité des comptes de copropriété sur l’exercice arrêté au 30 septembre 2006 le budget annuel de la copropriété est de l’ordre de 740 000 € pour assurer son bon fonctionnement (Pièce n° 5) ;

Qu’ainsi le retard d’encaissement des charges représente quasiment la moitié du budget annuel de la copropriété et la dette du syndicat des copropriétaires est du tiers de ce même budget ;

Qu’il en résulte que l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ;

Attendu que la gestion du syndic Lamy venant aux droits du syndic Gestrim nommé par assemblée générale des copropriétaires en date du 28 novembre 2006 (pièce n° 6) est mise en cause par le Conseil Syndical ainsi que par la [Adresse 8] (Pièce n° 2) ;

Que dans son rôle de surveillance le conseil syndical par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 novembre 2008 réitérant une demande par mail en date du 16 novembre 2008 a sommé le syndic Lamy de produire les comptes de la copropriété, l’exercice 2007 n’ayant fait l’objet d’aucune approbation et le Conseil Syndical n’ayant plus aucune visibilité sur les comptes (Pièces n° 7 et 8) ;

Que le syndic Lamy n’a toujours pas satisfait à la demande du conseil syndical ;

Que le syndic Lamy adresserait des appels de charges à des copropriétaires qui les auraient déjà réglés comme celui adressé le 12 novembre 2008 à Madame [J] présidente du conseil syndical, dont le chèque correspondant avait été débité le 27 octobre 2008 (Pièce n° 9) ;

Que dans son courrier du 16 février 2009 la commune de [Localité 11] précise que la copropriété de "[Adresse 12] est au c’ur du projet de rénovation urbaine de la ville de [Localité 11] qui a mobilisé l’intervention de l’ANRU (pièce n° 2) ;

Qu’en effet, la copropriété "[Adresse 12]" fait l’objet d’un plan de sauvegarde contenant des projets de travaux d’un montant de 497 000 € pris en charge pour 50 p. 100 par le comité d’engagement de l’ANRU (Pièce n° 10) ;

Qu’une comptabilité irrégulière serait de nature à remettre en cause l’intervention de l’ANRU ;

Que la copropriété est également concernée par le tracé du tramway est-ouest de l’agglomération orléanaise ainsi qu’en atteste le cahier technique de la requali’cation de la résidence dans le cadre du plan de sauvegarde (Pièce n° 11) ;

Qu’il existe un doute sérieux sur la tenue à jour de la liste des copropriétaires ».

Il résulte de ces éléments que le conseil syndical avait connaissance, dès le 12 janvier 2009, de l’ensemble des faits ayant justifié la résolution du 20 septembre 2011 portant habilitation du syndic provisoire à agir en justice, à savoir l’absence de tenue et de communication des comptes annuels par le précédent syndic, l’absence de démarches entreprises aux fins de recouvrement des charges de copropriété, l’absence de mise à jour de la liste des copropriétaires, le risque de perte de la subvention de l’ANRU.

Ces manquements de la société Gestrim devenue la société Nexity Lamy ont été jugés suffisamment étayés pour que le président de la juridiction considère que le syndicat était dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, et désigne un administrateur provisoire et nomme le cabinet d’expertise-comptable Safrec aux fins de reconstituer les comptes des exercices 2007 et 2008.

Ainsi, le dépôt du rapport d’expertise-comptable de la société Safrec n’a pas révélé le dommage au syndicat des copropriétaires, dès lors que sa mission visait à pallier aux défaillances de la société Gestrim dans la tenue des comptes 2007 et 2008.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits permettant d’exercer une action en responsabilité à l’encontre de la société Gestrim devenue la société Nexity Lamy le 12 janvier 2009, point de départ du délai de prescription quinquennal qui expirait donc le 12 janvier 2014.

Le syndic a été habilité à agir à l’encontre de la société Allianz le 29 mars 2018, soit postérieurement à l’expiration du délai de prescription. Le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de l’effet interruptif de la prescription de l’assignation délivrée sans habilitation, dès lors qu’il ne s’agit pas de savoir si l’action a été délivrée dans le délai de prescription, mais de déterminer si le syndic a été habilité à exercer régulièrement une action en justice dans le délai de prescription. L’action du syndic sans habilitation ne saurait en effet conférer plus de droit au syndicat des copropriétaires qui n’a pas autorisé ledit syndic à agir en justice dans le délai légal de prescription.

L’assignation délivrée à la société Allianz le 29 mars 2018 doit donc être annulée pour irrégularité de fond. Les décisions déférées seront donc confirmées de ce chef, mais l’ordonnance du juge de la mise en état sera infirmée en qu’il s’est déclaré incompétent pour dire si ce vice de fond a été régularisé avant l’expiration du délai de prescription de l’action, alors qu’il n’était pas saisi d’une fin de non-recevoir mais d’une exception de procédure relevant de sa compétence exclusive.

Sur la prescription de l’action à l’encontre de la société Nexity Lamy

Moyens des parties

La société Nexity Lamy soutient que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre sont prescrites. Elle fait valoir que dès le 21 novembre 2008, ou encore le 12 janvier 2009, la copropriété avait connaissance des faits permettant d’exercer une action en responsabilité à son encontre ; que c’est à tort que les premiers juges ont retenu la date du 3 mars 2009 au titre de la connaissance de la cause du dommage ; qu’à supposer même que l’assignation délivrée à l’encontre d’Allianz soit interruptive de prescription à son égard, encore faudrait-il que cette dernière ait valablement interrompue une prescription qui n’était pas d’ores et déjà acquise, ce qui n’était pas le cas en l’espèce ; que l’action directe introduite à l’encontre d’Allianz et l’action en responsabilité engagée à son encontre ne tendent pas à la même fin ; que l’interruption de l’action directe à l’encontre de l’assureur ne peut avoir pour effet d’interrompre la prescription de l’action en responsabilité de l’assuré ; que l’assignation délivrée à l’encontre d’Allianz n’a pas pu avoir pour effet d’interrompre le cours de la prescription à son égard ; qu’il ne peut y avoir interruption de la prescription que si le contrat d’assurance comportait une clause de solidarité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que les dispositions de l’article 2241 du code civil n’ont vocation qu’à interrompre la prescription à l’encontre de celui contre lequel on entendait en interrompre le cours et ne valent pas à l’encontre d’un tiers.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’action à l’encontre de la société Nexity Lamy n’est pas prescrite. Elle expose en ce sens que lorsque deux actions tendent aux mêmes fins, et bien qu’elles puissent avoir des causes distinctes, l’interruption de la prescription de la première s’étend à la seconde, lesdites actions devant être considérées comme indissociables ; que la jurisprudence ne conditionne aucunement l’interruption de la prescription à la solidarité des débiteurs, de sorte que l’argumentation développée par la société Nexity Lamy sur ce point est inopérante ; qu’il ne peut qu’être constaté que les deux actions engagées par le cabinet Sergic à l’encontre de la société Nexity Lamy et de la société Allianz ont un unique et même objet, une unique et même finalité, tendant à obtenir réparation des dommages causés par le syndic en raison de sa mauvaise gestion, et la jonction de ces deux instances a d’ailleurs été prononcée en première instance ; que l’effet interruptif de prescription du fait de l’acte introductif d’instance en date du 27 février 2014 doit en conséquence s’étendre à l’action du cabinet Sergic contre la société Nexity Lamy ; que dès lors, l’assignation en intervention forcée délivrée le 2 mai 2018 à la société Nexity Lamy a donc été délivrée avant l’expiration du délai de prescription.

Réponse de la cour

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits permettant d’exercer une action en responsabilité à l’encontre de la société Gestrim devenue la société Nexity Lamy le 12 janvier 2009, alors que celle-ci a été assignée par acte du 2 mai 2018.

L’action était donc prescrite tant lors de l’assignation délivrée à la société Allianz que lors de celle délivrée à la société Nexity Lamy. Au surplus, il convient de relever que si l’interruption de la prescription peut s’étendre d’une action à une autre, lorsque ces deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première, l’effet interruptif de l’assignation délivrée contre l’assureur ne peut être invoquée contre son assuré, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 23 janvier 1991, pourvoi n° 89-15.527, Bull. civ. III, n° 29).

Il convient donc de déclarer l’action du [Adresse 12] irrecevable à l’encontre de la société Nexity Lamy. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a statué au fond sur les demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société Nexity Lamy.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La société Allianz n’établit pas que le syndicat des copropriétaires aurait fait un exercice abusif de son droit fondamental d’agir en justice, dès lors que le seul fait que l’habilitation à agir en justice ait été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de prescription n’établit pas la preuve d’une faute. En effet, ainsi qu’il a été précédemment relaté, la question du point de départ du délai de prescription a été longuement débattue et ne revêtait aucun caractère d’évidence. Il ne saurait donc être considéré que le syndicat des copropriétaires aurait agi à l’encontre de la société Allianz par malveillance, intention de nuire, ou mauvaise foi.

Le jugement sera donc confirmé en qu’il a débouté la société Allianz de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dispositions accessoires

Les chefs des deux décisions déférées relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmés.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] aux dépens de l’incident devant le juge de la mise en état, de première instance et d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 septembre 2019 en ce qu’elle a :

— constaté que les demandes de la société Nexity Lamy portent sur une fin de non-recevoir dont l’appréciation relève de la compétence du juge du fond ;

— s’est déclaré incompétent pour dire si le vice de fond affectant l’assignation délivrée le 27 février 2014 à la société Allianz Iard a été régularisé avant l’expiration du délai de prescription de l’action ;

— dit que cette appréciation relève de la compétence du juge du fond ;

— réservé les frais irrépétibles et les dépens.

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire d’Orléans du 16 décembre 2020 en ce qu’il a :

— écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclaré le [Adresse 12] recevable en ses demandes formées contre la société Nexity Lamy ;

— condamné la société Nexity Lamy à verser au [Adresse 12] la somme de 105 292,88 euros en réparation de son préjudice ;

— dit que cette somme sera majorée des intérêts courant au taux légal à compter du jugement et que ces intérêts seront capitalisés par année entière comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil ;

— débouté le [Adresse 12] du surplus de ses demandes ;

— condamné la société Nexity Lamy à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le [Adresse 12] à verser à la société Allianz la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que le [Adresse 12] et la société Nexity Lamy seront tenus par moitié au paiement des entiers dépens et fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Lemaignen-Wlodyka, avocat près la cour d’appel d’Orléans ;

CONFIRME les deux décisions déférées pour le surplus des chefs critiqués ;

STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DÉCLARE l’action du [Adresse 12] irrecevable à l’encontre de la société Nexity Lamy ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] aux entiers dépens d’incident devant le jugement de la mise en état, de première instance et d’appel ;

DIT que les avocats de la cause pourront recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT