COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

RENVOI CASSATION

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 27/02/2023

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES

ARRÊT du : 27 FEVRIER 2023

N° : - : N° RG 22/01072 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GSGF

Suivant déclaration de saisine du 19 Avril 2022 après arrêt de la Cour de Cassation du 05 janvier 2022 cassant et annulant l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de BOURGES le 20 Août 2020 sur appel d’un jugement du tribunal de grande instance de CHATEAUROUX rendu par le 23 Juillet 2019.

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI

Madame [H] [Z] épouse [J]

née le 12 Octobre 1979 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Jérémy DEMONT de la SCP LIERE- JUNJAUD-LEFRANC-DEMONT, avocat plaidant au barreau de CHATEAUROUX

Monsieur [U] [J]

né le 28 Mars 1981 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL-FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et par M^e Jérémy DEMONT de la SCP LIERE- JUNJAUD-LEFRANC-DEMONT, avocat plaidant au barreau de CHATEAUROUX

D’UNE PART

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

S.A.S. SOLOGNE ET LOIRE HABITAT, exerçant sous l’enseigne MAISONS PHENIX, inscrite au RCS d’ORLEANS sous le n° 390 446 862, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Hugues LEROY de la SCP CABINET LEROY & ASSOCIES , avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 08 Novembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Madame [N] [P],,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 JANVIER 2023, à laquelle ont été entendus Madame Laure-Aimée GRUA, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles en vertu de l’ordonnance N° 92/2020, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 27 FEVRIER 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon contrat de construction du 22 avril 2013, M. [U] [J] et Mme [H] [Z] épouse [J] (M. et Mme [J]) ont confié à la société Sologne et Loire Habitat la construction de leur maison d’habitation sur un terrain situé [Adresse 4], pour un montant de 135 595,40 euros. Le délai de réalisation était de 12 mois à compter de la déclaration d’ouverture de chantier.

Constatant la présence d’une nappe d’eau de 40 cm dans le vide sanitaire à la suite de fortes pluies au mois d’août 2014, M. et Mme [J] ont fait procéder à une expertise amiable contradictoire qui a révélé l’existence de fissures et préconisé la réalisation d’une étude de plancher.

M. et Mme [J] ont saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 24 juillet 2015, a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [O] [V].

L’expert a déposé son rapport le 25 mai 2017.

Par acte d’huissier du 5 octobre 2017, M. et Mme [J] ont fait assigner la société Sologne et Loire Habitat, en reconnaissance de la faute résultant du manquement à l’exécution de ses obligations contractuelles, résolution judiciaire du contrat de construction à ses torts exclusifs, condamnation à la restitution de la somme de 81 617,20 euros correspondant au prix réglé, à la démolition de l’ouvrage à ses frais et sous astreinte et condamnation au paiement des sommes de 178 351 euros au titre du coût de reconstruction de l’ouvrage, 31 417 euros au titre du préjudice financier, 49 494 euros au titre des pénalités de retard, 18 684 euros au titre du préjudice de jouissance et 30 000 euros au titre du préjudice moral.

Les travaux ont été livrés et réceptionnés selon procès-verbal de réception du 16 février 2018, avec réserves.

Par jugement du 23 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Châteauroux a :

— condamné M. [U] [J] et Mme [H] [J] à payer, après compensation, à la SAS Sologne et Loire Habitat la somme de 4 917,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— débouté M. [U] [J] et Mme [H] [J] de toutes leurs autres demandes,

— débouté la SAS Sologne et Loire Habitat de toutes ses autres demandes,

— condamné la SAS Sologne et Loire Habitat aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et le coût de la procédure de référé.

M. et Mme [J] ont relevé appel de cette décision.

Par arrêt du 20 août 2020, la cour d’appel de Bourges a :

— confirmé le jugement, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— laissé les dépens d’appel à la charge de M. et Mme [J].

M. et Mme [J] ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt rendu le 5 janvier 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt mais seulement en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de M. et Mme [J] au titre de leur préjudice financier, de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, et en conséquence, les a condamnés à payer à la société Sologne et Loire Habitat, après compensation entre le solde du prix du marché et les pénalités contractuelles de retard, la somme de 4 917,47 euros.

Elle a statué comme suit :

Vu les articles 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation :

4. Il résulte de ces textes que les pénalités prévues à l’article L. 231-14 du code de la construction et de l’habitation en cas de retard de livraison ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts.

5. Pour rejeter les demandes de M. et Mme [J], l’arrêt retient, d’une part, que les sommes réclamées au titre du préjudice financier, du préjudice de jouissance et du préjudice moral ne sauraient être considérées comme résultant de préjudices distincts de ceux forfaitairement indemnisés par l’application des pénalités de retard en application de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation et qui représentent la somme conséquente de 49 494 euros, soit plus de 35 % du montant du contrat de construction fixé à 135 595,40 euros, d’autre part, que c’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté les demandes de M. et Mme [J] tendant à l’octroi d’indemnités distinctes des pénalités de retard au titre de ces chefs de préjudice.

6. En se déterminant ainsi, sans préciser en quoi les chefs de préjudice qu’elle écartait étaient réparés par les pénalités de retard, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Par déclaration du 19 avril 2022, M. et Mme [J] ont saisi notre cour, désignée cour de renvoi.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 novembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Les dernières conclusions, remises les 29 septembre 2022 par M. et Mme [J], et 26 octobre 2022 par la société Sologne et Loire Habitat, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

M. et Mme [J] demandent à la cour d’appel de :

— déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— déclarer irrecevables, sur le fondement des articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile, les demandes suivantes présentées par la société Sologne et Loire Habitat en ce qu’elles portent sur des dispositions irrévocables non atteintes par la cassation :

> « réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Châteauroux le 23 juillet 2019 en ce qu’il a jugé la société Sologne et Loire Habitat redevable au titre des pénalités de retard de la somme de 49 494,00 euros, et limité en conséquence la condamnation des époux [J]-[Z], après compensation avec le solde dû sur le prix de construction, à la somme de 4 917,47 euros, et en ce que la société Sologne et Loire Habitat a été condamnée aux entiers dépens de première instance, incluant la totalité des frais d’expertise et ceux de la procédure de référé,

> débouter les époux [J]-[Z] de leur demande de pénalités de retard,

> les condamner en conséquence à payer à la société Sologne et Loire Habitat, solidairement, la somme de 54 411,47 euros au titre du solde dû sur le prix de la construction,

> les condamner solidairement aux entiers dépens engagés en première instance, en cause d’appel et sur renvoi après cassation sauf à les partager par moitié, la décision entreprise étant réformée de ce chef »,

— débouter la SAS Sologne et Loire Habitat de toutes demandes, fins, moyens ou prétentions contraires ou plus amples.

Et faisant droit à leur appel principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande en réparation du préjudice financier, du préjudice de jouissance, du préjudice moral, et de leur demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il les a condamnés à payer à la société Sologne et Loire Habitat, après compensation, la somme de 4 917,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Et statuant à nouveau sur ces seuls points,

— condamner la SAS Sologne et Loire Habitat à leur payer les sommes suivantes :

> 39 134,02 euros en réparation du préjudice financier,

> 18 684,00 euros en réparation du préjudice de jouissance,

> 30 000,00 euros en réparation du préjudice moral,

— condamner, après compensation entre les différentes sommes dues par chacune des parties, la SAS Sologne et Loire Habitat à leur payer la somme totale de 82 900,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2017, date de l’acte introductif d’instance,

— condamner la SAS Sologne et Loire Habitat à leur payer une indemnité de 10 000 euros au titre des frais non répétibles engagés en première instance, et la somme, soit 10 000 euros, au titre de ceux engagés en cause d’appel et sur renvoi de cassation, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Sologne et Loire Habitat aux entiers dépens de première instance, d’appel et de procédure d’appel sur renvoi après cassation.

La société Sologne et Loire Habitat demande à la cour de :

Statuant dans les limites de la cassation prononcée par l’arrêt de la cour de cassation rendu le 5 janvier 2022,

— déclarer l’appel des époux [J]-[Z] mal fondé, à le supposer recevable,

En conséquence,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [J] et Mme [J] de toutes leurs autres demandes, après les avoir condamnés à lui payer, après compensation, la somme de 4 917,47 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Subsidiairement, si par impossible la cour devait faire droit en tout ou partie aux demandes des époux [J]-[Z], réduire dans de très fortes proportions les montants réclamés à quelque titre que ce soit,

En tout état de cause,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, autant irrecevables que mal fondées,

— condamner solidairement les époux [J]-[Z] à verser à la société Sologne et Loire Habitat la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel après cassation,

— les condamner solidairement aux entiers dépens engagés en cause d’appel après cassation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les limites de la saisine de la cour

Dans ses dernières conclusions du 26 octobre 2022, la société Sologne Loire Habitat ayant limité ses prétentions, conformément aux articles 624, 625 et 638 du code de procédure civile, aux chefs atteints par la cassation, le moyen tiré par M. et Mme [J] de l’irrecevabilité de ses prétentions est sans objet, la cour ne statuant, conformément à l’article 954, que sur les dernières conclusions déposées.

Sur le préjudice de M. et Mme [J]

La société Sologne Loire Habitat fait valoir que les pénalités de retard ont vocation à indemniser toutes les conséquences du retard pris dans la livraison de l’ouvrage, tels le préjudice financier, le préjudice de jouissance et le préjudice moral.

Cependant, il est de jurisprudence assurée que la pénalité journalière en cas de retard de livraison, prévue à l’article R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation, n’est pas exclusive de l’allocation de dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 27 févr. 2013, n° 12-14.090), ainsi que l’a au demeurant rappelé la Cour de cassation dans la présente instance.

Il appartient toutefois au maître de l’ouvrage d’établir un préjudice distinct de celui réparé par les pénalités de retard (Cass. 3e civ., 9 oct. 2013, n° 12-24.900).

— Le préjudice financier

M. et Mme [J] sollicitent en premier lieu le paiement d’une somme de 18 273,28 euros au titre des intérêts intercalaires et assurance de l’année 2014 à l’année 2018.

Le préjudice né du paiement par les maîtres de l’ouvrage d’intérêts intercalaires et assurance au prêteur de deniers est distinct des pénalités de retard qui leur sont dues, celles-ci réparant le préjudice résultant du retard de livraison de la maison.

Par contre, ces intérêts et assurance doivent coïncider avec la période du retard du chantier (Cass. 3e Civ., 17 février 2015, pourvoi n°13-26.730).

La déclaration d’ouverture de chantier étant de janvier 2014, la livraison devait intervenir en janvier 2015. La livraison étant intervenue en février 2018, les intérêts intercalaires et assurance sont dus de février 2015 à février 2018.

Tenant compte de l’offre de prêt et du tableau d’amortissement, des attestations, pièces 24 à 27 délivrées par la Caisse d’Epargne Loire-Centre relativement aux intérêts et frais réglés suite au prêt n°4235922, Prêt Habitat Pimolis3 Paliers, consenti à M. et Mme [J], il y a lieu de condamner la société Sologne Loire Habitat à leur payer :

— année 2015 : (3 746,25 / 12) x 11 mois = 3 434,06 euros,

— année 2016 : 4 037,58 euros,

— année 2017 : 4 046,17 euros,

— année 2018 : 4 452,59 / 12 = 371,04 euros.

Soit un montant total de 11 888,85 euros.

Prétendant avoir loué un logement de substitution moyennant un loyer mensuel de 493,88 euros pour la période du 1er janvier 2015 au 15 novembre 2015, puis moyennant un loyer de 570 euros du 16 novembre 2015 au 18 février 2018, M. et Mme [J] sollicitent en second lieu le paiement d’une somme de 20 860,74 euros à ce titre.

Les frais de location d’un logement dans l’attente de la livraison de la maison constituent un préjudice distinct des pénalités de retard (Cass. 3e civ., 20 nov. 2013, n° 12-29.981 ; Cass. 3e civ., 16 septembre 2014 pourvoi n°13-10.284).

M. et Mme [J] justifiant des deux contrats de location, pièces n°29 et 30, il convient de faire droit à leur demande.

— Le préjudice de jouissance

Le préjudice de jouissance de M. et Mme [J] pour n’avoir pas pu occuper la maison projetée et profiter des agréments de celle-ci est bien distinct de celui réparé par les pénalités de retard.

Pour demander le paiement d’une somme de 18 684 euros, ils indiquent que l’expert est d’avis qu’il faut débourser une somme mensuelle de 519 euros pour bénéficier de l’agrément de leur immeuble.

S’il est certain qu’ils ont été privés des agréments de leur maison, ils ne se sont en revanche pas trouvés sans logement puisqu’ils ont été logés par ailleurs, de sorte que ce poste de préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 2 000 euros.

— Le préjudice moral

Il est certain que les maîtres de l’ouvrage ont subi un préjudice moral, non réparé par les pénalités de retard, compte tenu du souci important causé pendant plusieurs années par les désordres importants affectant la construction et des tracas qu’ils ont subis pendant plusieurs années pour faire valoir leurs droits, amiablement puis judiciairement.

Il y a lieu de leur allouer à ce titre une indemnité de 3 000 euros.

Sur les comptes entre les parties

Les conditions de la compensation légale de l’article 1347 du code civil étant réunies, elle s’opère entre le solde restant dû par M. et Mme [J] sur le contrat de construction et les indemnités allouées par la présente décision.

Il faut préciser que les pénalités de retard, non contestées, dues par la société Sologne Loire Habitat, étaient d’un montant de 49 494 euros et qu’à l’époque du jugement, M. et Mme [J] restaient devoir une somme de 54 111,47 euros sur le contrat de construction.

Sur les demandes annexes

La société Sologne Loire Habitat qui succombe sera condamnée au paiement des entiers dépens d’appel, étant précisé que tant la précédente cour d’appel que la Cour de cassation ont statué sur les dépens et les frais irrépétibles des procédures dont elles ont été saisies.

Il y a lieu de la condamner à payer à M. et Mme [J] une indemnité de procédure de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur l’irrecevabilité des prétentions de la société Sologne LOIRE HABITAT ;

INFIRME le jugement, sauf en ce qu’il condamne la société Sologne Loire Habitat au paiement des dépens, des frais d’expertise et de référé ;

Statuant à nouveau ;

CONDAMNE la société Sologne Loire Habitat à payer à M. [U] [J] et Mme [H] [Z] épouse [J] :

— la somme de 11 888,85 euros au titre des intérêts intercalaires et assurance,

— la somme de 20 860,74 euros au titre des frais de location,

— la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

DIT que les conditions de la compensation légale sont réunies et ordonne la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

CONDAMNE la société Sologne Loire Habitat au paiement des entiers dépens de la présente procédure d’appel, et d’une indemnité de procédure de 5 000 euros à M. [U] [J] et Mme [H] [Z] épouse [J].

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT