MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le

la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT

la SELARL KROVNIKOFF GALLY

ARRÊT du 19 FEVRIER 2026

N° : – 25

N° RG 23/00010 – N° Portalis DBVN-V-B7G-GWL3

DÉCISION ENTREPRISE : JugementduTribunal Judiciaire de [Localité 1] en date du 13 octobre 2022, dossier N° 19/00189 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :

Monsieur [V] [S]

[Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Monsieur [A] [S]

[Adresse 3]

Monsieur [H] [S]

[Adresse 4]

Madame [G] [S]

[Adresse 5]

Monsieur [C] [S]

[Adresse 6]

Madame [J] [S]

[Adresse 7]

Ayant tous les six pour conseil M^e Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU- SADANIA-PAILLOT, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉES :

S.A. ITM REGION PARISIENNE Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 3]

Ayant pour conseils M^e Flora GALLY de la SELARL KROVNIKOFF GALLY, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant et M^e Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant,

S.A.S. CACTUS

[Adresse 9]

[Localité 4]

Ayant pour conseil M^e Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

PARTIE(S) INTERVENANTE (S) :

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 20 Décembre 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 23 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du jeudi 30 JANVIER 2025, à 14 heures,

Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d’appel d’ORLEANS, en charge du rapport,

Madame Fanny CHENOT, conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, conseiller

ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, greffier lors des débats et

Monsieur Axel DURAND, greffier lors du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le Jeudi 19 FEVRIER 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 31 janvier 2012, en exécution d’un protocole d’accord transactionnel tripartite, la société Yahro, devenue ITM Région Parisienne, qui gère le foncier du groupe Intermarché et conclut des baux commerciaux avec les exploitants sous enseigne Intermarché ou Netto, a pris à bail des locaux bâtis en 1984 à [Localité 5] ([Localité 6]-et-[Localité 7]) et exploités depuis lors en supermarché à dominance alimentaire appartenant aux consorts [S] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012, moyennnant un loyer annuel en principal de 75 000 euros et, dans le même temps, concédé une sous-location commerciale à la société Cactus, sous enseigne Netto.

Par acte du 29 juin 2017, la société ITM Région Parisienne a fait délivrer un congé aux bailleurs pour le 31 décembre 2017. Un état des lieux de sortie a été établi le 2 janvier 2018.

Il était mis fin au contrat de sous-location à effet au 31 décembre 2017 de manière amiable et sans indemnité, par acte du 3 juillet 2017.

Par acte du 18 décembre 2017, un bail dérogatoire a été conclu entre les consorts [S] et la société Cactus pour une durée de quatre mois, à compter du 1er janvier 2018 jusqu’au 30 avril 2018, le preneur pouvant toutefois donner congé à tout moment moyennant le respect d’un préavis d’un mois.

Le bail dérogatoire a in fine pris fin le 31 mars 2018. Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi à cette date.

Par acte notarié du 27 décembre 2018, les consorts [S] ont donné à bail commercial les mêmes locaux à la société Lidl à effet du 2 janvier 2019 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel en principal de 75 000 euros.

Par acte en date des 19 et 27 décembre 2018, les consorts [S] ont fait assigner les sociétés ITM Région Parisienne et Cactus devant le tribunal judiciaire de Tours en paiement de réparations locatives, soit respectivement les sommes de 274 530,04 euros et 57 631,70 euros. En cours d’instance, soutenant que du fait du mauvais état des locaux restitués, ils avaient été contraints de négocier avec la société Lidl un loyer anormalement bas (75 000 euros) inférieur à la valeur locative (estimée à 174 000 euros) et ont ainsi perdu une chance de percevoir un montant supplémentaire raisonnablement fixé à 50 000 euros par an pendant 18 ans, ils ont modifié leur demande et sollicité la réparation de leur préjudice à hauteur de 900 000 euros à titre principal, la demande relative aux réparations locatives étant désormais formée à titre subsidiaire.

Par jugement contradictoire du 13 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

— débouté les consorts [S] de leur demande en paiement de la somme de 900 000 euros,

— condamné la société ITM Région Parisienne à verser aux consorts [S] la somme totale de 4.361,02 euros (soit 244,60 euros pour l’état des lieux + 716,89 euros bilan toiture + 3 399,53 euros entretien toiture),

— débouté les consorts [S] du surplus de leur demande à l’encontre de la société ITM Région Parisienne,

— condamné la société Cactus à verser aux consorts [S] la somme totale de 7 636,27 euros (7.391,67 euros + 244,60 euros),

— débouté les consorts [S] du surplus de leur demande à l’encontre de la société Cactus,

— ordonné, en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation entre d’une part les sommes dues par la société Cactus et d’autre part le montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs,

— condamné en conséquence les consorts [S] à verser à la société Cactus la somme de 4.363,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— ordonné, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts,

— rejeté l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit et jugé que les sociétés ITM Région Parisienne et Cactus supporteront chacune la moitié des dépens,

— accordé à Me [R] [M] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Suivant déclaration du 20 décembre 2022, les consorts [S] ont interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de ce jugement, en intimant la société ITM Région Parisienne et la société Cactus.

Par ordonnance d’incident du 3 octobre 2024, le président de cette chambre chargé de la mise en état a débouté les consorts [S] de leur demande d’expertise formée au stade de la mise en état.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2025, M. [V] [S], M. [A] [S], M. [H] [S], Mme [G] [S], M. [C] [S] et Mme [J] [S] dits les consorts [S] demandent à la cour de :

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

Vu le contrat de bail commercial du 31 janvier 2012,

Vu le contrat de bail dérogatoire du 18 décembre 2017,

Vu les états des lieux d’entrée et de sortie,

Vu l’article 1343-2 du code civil,

Vu les anciens articles 1147 et suivants du code civil,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Tours le 13 octobre 2022 en ce qu’il a :

* débouté les consorts [S] de leur demande en paiement de la somme de 900 000 euros,

* condamné la société ITM Région Parisienne à verser aux consorts [S] la somme totale de 4.361,02 euros (soit 244,60 euros pour l’état des lieux + 716,89 euros bilan toiture + 3.399,53 euros entretien toiture),

* débouté les consorts [S] du surplus de leur demande à l’encontre de la société ITM Région Parisienne,

* condamné la société Cactus à verser aux consorts [S] la somme totale de 7 636,27 euros (7.391,67 euros + 244,60 euros),

* débouté les consorts [S] du surplus de leur demande à l’encontre de la société Cactus,

* ordonné, en application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation entre d’une part les sommes dues par la société Cactus et d’autre part le montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs,

* condamné en conséquence les consorts [S] à verser à la société Cactus la somme de 4.363,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

* rejeté l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté toutes autres demandes,

— le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum les sociétés ITM Région parisienne et Cactus au paiement de la somme de 900 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu conclure un bail commercial avec un loyer correspondant à la valeur locative du bien en bon état de réparations locatives,

A titre subsidiaire, si la cour s’estimait insuffisamment informée,

— ordonner avant dire droit une expertise judiciaire et commettre tel expert qu’il palaira lequel aura pour mission de :

* rechercher et donner tous les éléments de faits permettant d’évaluer le loyer annuel auquel le local commercial litigieux pouvait être loué (valeur locative) en se plaçant à la date du 14 février 2018 et dans l’hypothèse d’un local commercial en bon état de réparations locatives,

* établir sur la base de cette estimation le calcul des loyers qui auraient été perçus depuis le 2 janvier 2019 jusqu’au 1er janvier 2037 et à défaut tout autre terme que l’expert judiciaire estimera comme celui pouvant raisonnablement être envisagé pour le cas d’espèce,

* donner les éléments de fait permettant de déterminer les préjudices subis et à subir par l’indivision [S],

A titre infiniment subsidiaire,

— fixer les réparations locatives dont est débitrice la société ITM Région parisienne à la somme de 274 530,04 euros,

— en conséquence, condamner la société ITM Région parisienne au paiement de la somme de 274.530,04 euros au titre des réparations locatives avec indexation sur l’indice BT01 entre décembre 2018 et le mois de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts (au taux légal) échus,

— fixer les réparations locatives dont est débitrice la société Cactus à la somme de 57 631,70 euros,

— en conséquence, condamner la société Cactus au paiement de la somme de 57 631,70 euros au titre des réparations locatives avec indexation sur l’indice BT01 entre décembre 2018 et le mois de la décision à intervenir,

— condamner la société Cactus, et à défaut la société ITM Région parisienne, au paiement de la somme de 22 175 euros au titre de la taxe foncière 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2019,

— ordonner la capitalisation des intérêts (au taux légal) échus,

— ordonner la compensation des sommes dues par la société Cactus avec le dépôt de garantie d’un montant de 12 000 euros,

En tout état de cause,

— débouter les sociétés ITM Région parisienne et Cactus de leurs demandes dirigées contre les consorts [S],

— condamner les sociétés ITM Région parisienne et Cactus au paiement de la somme de 8 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2025, la SA ITM Région parisienne dite ITM RP demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1719, 1720 et suivants, 1754, 1755 et suivants du code civil,

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu les articles 145 et 146 du code de procédure civile,

Vu le contrat de bail commercial du 31 juillet 2012 et les conditions de sa signature,

Vu le contrat de bail de la société Lidl,

Vu l’ensembre des pièces versées aux débats,

Vu le jugement du 13 octobre 2022,

Vu l’ordonnance du 3 octobre 2024,

— juger la société ITM RP recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— juger les consorts [S] irrecevables et mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— juger que les consorts [S] n’établissent pas le lien nécessaire entre l’état de restitution des bâtiments et le loyer du bail Lidl,

— juger que les consorts [S] n’établissent pas la valeur locative des locaux en 2018,

— juger que la vétusté est la cause des dégradations locatives,

— juger que la vétusté n’est pas transférée sur le preneur par le bail commercial du 31 janvier 2012,

— juger qu’en tout état de cause, la clause d’accession en fin de jouissance figurant au bail fait obstacle à toute remise des locaux en leur état primitif,

— juger que la société Lidl a accompli l’intégralité des travaux objet des demandes,

En conséquence,

A titre principal,

— juger que la demande présentée par les consorts [S] au titre d’un 'préjudice économique’ ou de perte de chance est radicalement infondée, dans chacun des critères ayant présidé à l’établissement de son quantum,

— confirmer en conséquence le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— débouter les appelants de leur demande de désignation d’un expert, présentée pour la première fois en cause d’appel et ne visant qu’à dissimuler leur carence dans l’administration de la preuve de leur perte de chance alléguée,

A titre très subsidiaire,

— juger que les demandes de réparations locatives des consorts [S] sont infondées et dépourvues d’objet, les conséquences de la vétusté n’étant pas transférées sur le preneur,

— confirmer en conséquence le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

— juger que les demandes de réparations locatives des consorts [S] sont viciées par la mauvaise foi,

— confirmer en conséquence le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

A titre infiniment subsidiairement, dans l’hypothèse où, par impossible, l’imputabilité de désordres serait retenue à l’encontre de la société ITM RP,

— condamner cette dernière à la somme maximale de 7 124,40 euros TTC au titre des réparations locatives alléguées,

— débouter les consorts [S] de toute demande présentée au titre de la taxe foncière 2018,

— condamner la société Cactus à garantir la société ITM RP de toute condamnation en principal, frais et accessoires, qui serait prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner les consorts [S] à payer à la société ITM RP une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner également aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Flora Gally, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2025, la SAS Cactus demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement le jugement rendu le 13 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Tours en toutes ses dispositions,

— condamner M. M. [V], [A], [H], [C] [S] et Mmes [G] et [J] [S] à verser à la société Cactus une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 23 janvier 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 30 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la perte de chance de louer les locaux à un prix plus élevé à la société Lidl :

Les consorts [S] font valoir que compte tenu des dégradations locatives importantes existantes lors de la signature de l’avant contrat de bail avec la société Lidl le 8 février 2018, ils n’ont pu négocier un loyer correspondant à la valeur locative du bien en bon état de réparations locatives. Ils exposent que les travaux réalisés par la société Lidl, hors aménagements intérieurs liés à son activité, se sont élevés à 1 840 263 euros, lesdits travaux ayant notamment consisté en la reprise des sols des locaux, reprise des peintures, reprise du parking, etc… qui sont la conséquence directe et exclusive du mauvais état dans lequel les locaux ont été restitués, alors que le bâtiment pris en location par les intimées était en bon état d’entretien général lors de leur entrée en jouissance en 2012. Ils poursuivent en indiquant que leurs locaux, lorsqu’ils sont en bon état, ont une valeur locative annuelle de 174 000 euros HT, alors que le loyer négocié avec Lidl est d’un montant de 75.000 euros HT par an, soit une différence de 99 000 euros HT par an. Ils ajoutent que toute perte de chance, même minime, doit être réparée et sollicitent à ce titre le paiement de dommages-intérêts qui ne pourront être inférieurs à 50 000 euros HT par an pendant 18 ans = 900 000 euros.

Subsidiairement, si la cour s’estimait insuffisamment éclairée pour pouvoir quantifier la perte de chance subie, ils demandent la désignation d’un expert judiciaire pour donner son avis sur la valeur locative du bien en bon état de réparations locatives à la date du 14 février 2018.

Au vu des sommes engagées par la société Lidl lors de son installation dans les locaux des consorts [S] à hauteur de 1 840 263 euros rapportées au montant des réparations locatives estimé par les bailleurs à 332 162 euros selon un diagnostic Snexy, il est manifeste que le mauvais état des locaux allégué n’a pas interféré dans la décision de la société Lidl de prendre à bail ces locaux ni n’a pu jouer sur le prix du bail, et ce d’autant que celui-ci a été arrêté dès la signature de l’avant contrat du 8 février 2018 alors que la société Cactus n’avait pas encore quitté les lieux et en l’état des locaux tel qu’ils se trouvaient à cette date, sans corrélation entre le montant du nouveau bail de 75 000 euros et l’état des locaux ou l’absence de remise en état, ce qui se comprend aisément compte tenu des travaux d’envergure ayant donné lieu à la délivrance d’un permis de construire, et pas seulement de rafraîchissement, que la société Lidl avait en tout état de cause planifiés pour l’implantation de son enseigne, ce dont témoigne M. [E] [W], en charge de l’ouverture commerciale du Lidl de [Localité 5] en 2019 en ces termes : 'Concernant le bâtiment en lui-même, tout a été refait de A à Z à l’intérieur comme d’usage chez Lidl pour affirmer l’identité du groupe et le concept et ce sans contrainte pour le loueur, bailleur. Aussi à ma connaissance, je n’ai jamais entendu dire par les services que les travaux effectués ont été mis en avant pour le montant du loyer'.

Enfin, il convient d’observer que le prix de 75 000 euros HT par an convenu entre les consorts [S] et la société Lidl en 2018 est le même que celui fixé en 2012 aux termes d’un protocole d’accord transactionnel faisant suite à une résiliation du bail à construction en date du 21 mars 1984 et à l’expulsion des sociétés locataires, soit quelques années seulement auparavant, et dont il n’est pas prétendu qu’il était inférieur à la valeur locative en 2012.

En conséquence, les consorts [S] n’établissent pas l’existence d’une perte de chance de négocier un loyer plus élevé avec la société Lidl du fait de l’état de restitution des locaux. Dès lors, leur demande subsidiaire pour le cas où la cour s’estimerait insuffisamment informée, relative à la nomination d’un expert pour déterminer la valeur locative du bien à la date du 14 février 2018, s’avère inutile.

Par confirmation du jugement entrepris de chef, ils seront déboutés de leur demande de paiement de la somme de 900 000 euros formée au titre de la perte de chance ainsi que de leur deamnde de désignation d’un expert formée en cause d’appel à titre subsidiaire.

Sur les réparations locatives :

Les consorts [S] font valoir que les réparations locatives doivent, en application des baux, être réalisées par les preneurs ; que l’exécution d’un contrat s’impose à tous en considération de la force obligatoire dudit contrat, sans qu’il soit besoin de caractériser un préjudice qui soit distinct de l’inexécution du contrat en elle-même.

Ils réclament à ce titre la somme de 274 530 euros à la société ITM RP pour la période de 2012 à 2017 et la somme de 57 631 euros à la société Cactus pour son occupation des lieux de janvier à mars 2018.

Ils se prévalent de ce que le bail conclu le 31 janvier 2012 mentionne expressément que 'les biens loués sont en bon état d’entretien et que le preneur les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives, d’entretien et de fonctionnement, le bailleur n’étant tenu qu’aux grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil'. Ils versent aux débats un état des lieux de sortie de la société ITM RP, valant état des lieux d’entrée pour la société Cactus, réalisé par Me [U], huissier de justice, le 2 janvier 2018 et un chiffrage des dégradations locatives établi à cette même date par l’agence Snexi. Ils produisent également l’état des lieux de sortie de la société Cactus établi le 31 mars 2018 par Me [U] accompagné d’un chiffrage de l’agence Snexi.

Les intimées répliquent que les consorts [S] ne démontrent aucun préjudice au jour où le juge statue, les dégradations locatives invoquées par les bailleurs ayant en tout état de cause disparu pour avoir été prises en charge par le nouveau locataire dans le cadre d’une rénovation intégrale de l’immeuble.

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 1147 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère

qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1149 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance précitée, et le principe de la réparation intégrale du préjudice, les dommages et intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé sans qu’il en résulte pour lui ni perte ni profit.

Il résulte de la combinaison de ces textes et principe que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (3ème Civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298 ; 22-21.272 ; 22- 24.502).

Il en est de même sous l’empire des nouveaux textes issus de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicables au bail conclu avec la société Cactus.

Il appartient ainsi au bailleur de rapporter la preuve du préjudice subi résultant de la faute contractuelle du locataire, sans pouvoir se fonder sur la seule inexécution des réparations par le locataire.

En l’espèce, il est établi que les locaux appartenant aux consorts [S] ont été reloués à la société Lidl à compter du 2 mai 2018 (cf bail dérogatoire du 18 décembre 2017, paragraphe 'précarité de la mise à disposition'), laquelle a intégralement rénové les lieux sans que soit rapportée la preuve d’une dépréciation du prix du loyer de relocation en lien avec les manquements invoqués des locataires précédents -comme énoncé supra-, dès lors de surcroît que le contrat de bail notarié conclu avec la société Lidl le 27 décembre 2018 fait état d’un loyer annuel de 75 000 euros HT (équivalent au précédent loyer) et qui 'correspond à la valeur locative et s’entend hors droits, taxes et charges'.

Faute pour les consorts [S] d’apporter la preuve du préjudice allégué, il convient de confirmer le jugement entrepris du chef des réparations locatives, soit en ce qu’il a condamné la société Cactus à payer la seule somme de 244,60 euros correspondant au coût de la moitié des frais d’huissier pour le constat de l’état des lieux de sortie du 31 mars 2018 conformément au bail et en ce qu’il a condamné de ce chef la société ITM RP au paiement de la somme de 4 361,02 euros conformément à la demande de confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions formée par cette dernière à titre très subsidiaire dans le dispositif de ses écritures.

Sur la taxe foncière 2018 :

La société ITM RP a régulièrement quitté les lieux au 31 décembre 2017 à la suite d’un congé délivré le 29 juin 2017 à effet au 31 décembre 2017. Il ne saurait donc lui être réclamé le paiement de la taxe foncière 2018, alors que seule la société Cactus a occupé les lieux en 2018 au titre d’un bail dérogatoire conclu directement avec les bailleurs.

Aux termes du bail dérogatoire du 18 décembre 2017, les parties ont convenu, paragraphe 8°) Impôts et taxes, que 'l’utilisateur acquittera, outre les contributions personnelles dont les usagers sont ordinairement tenus, la taxes d’ordures ménagères afférent audit local ainsi que la taxe foncière'.

Quand bien même le bail a été conclu pour une durée de quatre mois, le transfert de charges de la taxe foncière du propriétaire bailleur au locataire, comme il est d’usage en matière commerciale, ne comprend aucune proratisation. Par infirmation du jugement entrepris de ce chef, il convient de dire que la société Cactus est redevable envers les consorts [S] du paiement de la somme de 22 715 euros au titre de la taxe foncière 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022, date des dernières conclusions notifiées par les bailleurs en première instance valant mise en demeure de ce chef.

Sur la compensation :

Eu égard à la condamnation de la société Cactus au paiement de la taxe foncière pour un montant de 22 175 euros, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a, non pas ordonné la compensation entre les sommes dues par la société Cactus et le montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs d’un montant de 12 000 euros, mais condamné en conséquence les consorts [S] envers la société Cactus.

Statuant à nouveau, la cour condamnera à l’inverse la société Cactus à payer aux consorts [S] la somme de 22 175 euros portant intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 diminuée du dépôt de garantie d’un montant de 12 000 euros portant intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022, date des dernières conclusions notifiées en première instance valant mise en demeure de ce chef.

Sur la demande de garantie de la société ITM RP par la société Cactus :

Cette demande de la société ITM RP étant formulée dans le dispositif de ses écritures 'à titre infiniment subsidiairement’ et sa demande formée 'à titre très subsidiaire’ de confirmation du jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions ayant été accueillie, il n’y a pas lieu de procéder à l’examen de la demande de garantie présentée à titre encore plus subsidiaire.

Sur les autres demandes :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par les premiers juges.

Les consorts [S], qui succombent principalement en cause d’appel, supporteront in solidum la charge des dépens d’appel et seront condamnés in solidum à verser à chacune des sociétés ITM RP et Cactus la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

INFIRME le jugement du 13 octobre 2022 du tribunal judiciaire de Tours en ce qu’il a condamné la société Cactus à verser aux consorts [S] la somme totale de 7 636,27 euros et condamné les consorts [S] à verser à la société Cactus la somme de 4 363,73 euros,

Le CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la société Cactus à payer aux consorts [S] la somme de 244,60 euros correspondant au coût de la moitié du constat d’état des lieux de sortie du 31 mars 2018,

DIT que la société Cactus est en outre redevable envers les consorts [S] de la somme de 22 175 euros au titre de la taxe foncière 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022,

ORDONNE la compensation de ces sommes dues par la société Cactus avec le dépôt de garantie d’un montant de 12 000 euros conservé par les bailleurs portant intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2022,

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [V] [S], M. [A] [S], M. [H] [S], Mme [G] [S], M. [C] [S] et Mme [J] [S] aux dépens d’appel, lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Flora Gally, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [S], M. [A] [S], M. [H] [S], Mme [G] [S], M. [C] [S] et Mme [J] [S] à verser à la société ITM Région parisienne la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [V] [S], M. [A] [S], M. [H] [S], Mme [G] [S], M. [C] [S] et Mme [J] [S] à verser à la société Cactus la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT