N° RG 24/01637

N° Portalis DBVM-V-B7I-MHLW

C5

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL FAYOL AVOCATS

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 09 DÉCEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 23/01236)

rendu par le tribunal judiciaire de Valence

en date du 11 avril 2024

suivant déclaration d’appel du 25 avril 2024

APPELANT :

M. [P] [E]

né le 02 octobre 1968 à [Localité 13] (Algérie)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par M^e Elodie BORONAD de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE et plaidant par M^e Eliot DRAI, avocat au barreau de la Drôme

INTIMÉS :

M. [X] [L]

né le 27 Octobre 1976 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Jérôme NORAY-ESPEIG de la SELARL NORAY-ESPEIG, avocat au barreau de TOULOUSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 7] représenté par son syndic bénévole Monsieur [T] [B] depuis le 25 novembre 2011

[Adresse 6]

[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Raphaële Faivre, conseiller,

M. Jean – Yves Pourret, conseiller

Assistés lors des débats de M^me Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 octobre 2025, M. Pourret a été entendu en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

FAITS, PROCEDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique du 26 juin 2020, M. [P] [E] a acquis de M. [X] [L] un appartement en duplex inversé et une cave correspondant aux lots n°9 et 3 situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété au n° [Adresse 6] à [Localité 12] dans lequel il avait antérieurement emménagé après la signature de l’avant contrat.

Précédemment le 7 août 2013, cet immeuble dans son ensemble a fait l’objet d’un arrêté de péril en raison de désordres apparus au niveau du plancher dudit appartement surplombant une cave située au rez-de-chaussée.

La mainlevée de la procédure de péril a été ordonnée le 25 juin 2014 après que l’expert ait constaté que des travaux de confortement du plancher entre le rez-de-chaussée et l’étage avaient été effectués et que tout risque d’effondrement était écarté.

Indiquant avoir découvert la situation postérieurement à l’achat, par courrier de son conseil en date du 26 août 2021, M. [E] a, en vain, mis en demeure M. [L] de procéder à la remise en état du plancher de la cave en le remplaçant totalement.

Par ordonnance du 22 juillet 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 23 février 2023.

Par actes de commissaire de justice du 27 avril 2023, M. [E] a fait assigner M. [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 9] ([Adresse 2] 100) devant le tribunal judiciaire de Valence aux fins d’obtenir le paiement de dommages et intérêts au titre de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 11 avril 2024, le tribunal judiciaire de Valence a :

— débouté M. [P] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [P] [E] à verser à M. [X] [L] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [P] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 25 avril 2024, M. [E] a interjeté appel dudit jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2025, M. [E] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence en ce qu’il l’a :

débouté de l’ensemble de ses demandes,

condamné à verser à M. [X] [L] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné aux entiers dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que la garantie des vices cachés est acquise,

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 110 895,41 € TTC au titre du préjudice matériel subi ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 2 000 € TTC au titre du préjudice moral;

— condamner M. [L] au paiement de la somme 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du contrat sur le fondement du défaut d’information au moment de la réitération de l’acte authentique de vente,

— condamner M. [L] à lui restituer la somme de 77 000 € correspondant au prix de la vente de l’appartement ;

— condamner M. [L] à lui verser la somme de 4 471 € correspondant aux frais de mutation ;

— condamner M. [L] aux frais de notaire ;

— condamner M. [L] à la somme de 12 721 € correspondant aux travaux réalisés dans l’appartement ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme de 2 000 € TTC au titre du préjudice moral ;

— condamner M. [L] au paiement de la somme 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

A titre principal,

— M. [L] ne peut se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés dès lors qu’il connaissait lesdits vices comme l’a relevé l’expert et qu’il s’est limité à indiquer à l’acquéreur avoir effectué des travaux confortatifs sur les poutres ce qui ne permettait pas à l’acquéreur profane d’en apprécier l’étendue ;

— l’existence d’un vice rendant le bien impropre à son usage n’est pas contestée ;

— s’il savait au moment de la vente que des travaux de confortement avait été réalisés, le vendeur s’était abstenu d’évoquer tant l’existence d’un arrêté de péril que le caractère provisoire des travaux effectivement entrepris ;

— il a bien eu recours à un architecte pour l’aménagement de l’appartement, mais celui-ci n’a donné un avis sur le confortement qu’en fin de visite sans avoir connaissance lui non plus de la procédure de péril imminent ayant concerné le bien et de la nécessité de remplacer le plancher ;

— la facture du 29 mars 2014 relative aux travaux n’apporte aucune information sur l’état réel des dégradations et les travaux à prévoir ; seul le rapport de l’expert judiciaire en date du 1er août 2013 lui aurait permis d’avoir connaissance du caractère provisoire des travaux de confortement ;

— il n’aurait jamais acquis l’appartement s’il avait eu connaissance de la procédure de péril imminent et de la nécessité de remplacer intégralement le plancher ;

— les travaux de confortement avec un caractère provisoire et le montant des travaux de reprise s’élèvent à la somme de 110 895,41 euros TTC montant des travaux de reprise ;

A titre subsidiaire,

— le vendeur a manqué à son obligation générale d’information en s’abstenant de transmettre une information précise relative à l’arrêté de péril imminent ayant affecté le bien en 2013 et à la nécessité de remplacer le plancher dès lors que les travaux de confortement n’étaient que provisoires ;

— ce manquement à l’obligation d’information doit entraîner la nullité du contrat.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, M. [L] demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— déclarer M. [E] irrecevable en sa demande subsidiaire en nullité du contrat ;

— déclarer M. [E] irrecevable en sa demande de condamnation au paiement de la somme de de 12 721 €, au titre des travaux réalisés dans l’appartement ;

— débouter purement et simplement M. [E] de l’intégralité de ses demandes, fins, prétentions et conclusions d’appel ;

Y ajoutant,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;

En toute hypothèse,

— condamner M. [E] à lui verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers dépens de l’instance.

Il expose que :

— l’analyse comparative des rapports d’expertise du 1er août 2013 et du 23 février 2023 montre que les désordres étaient apparents au moment de la vente et que l’appartement a été vendu au prix bas du marché ;

— la garantie des vices cachés n’a pas vocation à s’appliquer dès lors que l’état du plancher haut de la cave correspondant au vice allégué était apparent et connu de l’acquéreur ;

— dans un courrier transmis pour information au mandataire du vendeur M. [E] explique avoir eu recours aux conseils d’un architecte professionnel du bâtiment à propos du plafond de la cave avant de demander la transmission de la facture des travaux et du rapport d’expert qui les a validés ce qui permet d’établir qu’il avait parfaitement connaissance de la situation ;

— la demande d’annulation au titre du défaut d’information est nouvelle en cause d’appel et par conséquent irrecevable ;

— l’acquéreur ayant été informé de l’état du plafond de la cave et ayant obtenu l’intégralité des éléments nécessaires à son consentement, le contrat ne pourra être annulé ;

— la demande en paiement des travaux réalisés dans l’appartement est irrecevable dès lors qu’elle n’a pas été formulée dans les premières conclusions de l’appelant.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au n°[Adresse 8] [Localité 11], auquel M. [E] a fait signifier la déclaration d’appel et ses premières conclusions selon acte délivré dans les formes de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs conclusions susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande nouvelle

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, l’action rédhibitoire de la garantie des vices cachés qui conduit à la résolution du contrat et celle en nullité pour vice du consentement ont toutes les deux pour résultat l’anéantissement rétroactif du contrat. Elles tendent par conséquent aux mêmes fins.

Aussi, bien que nouvelle en cause d’appel, l’action en nullité du contrat, invoquée à titre subsidiaire en cause d’appel pour le cas où l’action fondée sur la garantie des vices cachés ayant seule été l’objet du litige en première instance n’aboutirait pas, est recevable.

Sur la recevabilité de la demande au titre des travaux effectués dans l’appartement

Selon l’article 910-4, alinéa 1er du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures (2e Civ., 2 février 2023, pourvoi n° 21-18.382).

En l’espèce, les premières conclusions de M. [E] notifiées électroniquement le 22 juillet 2024 ne contiennaient pas de prétention relative au rembourement du montant des travaux effectués dans l’appartement.

Aussi, une telle prétention contenue pour la première fois dans les dernières conclusions est irrecevable.

Sur la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du même code, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, premièrement, dans son rapport en date du 23 février 2023, l’expert judiciaire conclut à propos des désordres que : « les bois du vieux plancher sont totalement hors d’usage, minés par les attaques d’insectes xylophages. Les appuis dans les murs sont particulièrement pourris. Les pannes tombent en miettes sous la main. Sans le calage provisoire, le plancher s’effondrerait. Nous avions demandé le 1er août 2013 à ce que le logement au-dessus de ce plancher reste vide, lors d’une expertise judiciaire missionnée par le tribunal administratif de Grenoble dans le cadre d’un péril imminent. Ce logement ne devrait pas être occupé. Ces désordres dus à la vétusté, existaient au moment de la vente, notre premier rapport est du 1er août 2013. »

Il est donc établi que l’appartement était atteint, au moment de la vente conclue le 20 juin 2020, d’un vice le rendant impropre à l’usage auquel on le destine.

Deuxièmement, il y a lieu de relever que M. [E] a occupé l’appartement à compter du 11 mai 2020 avec l’accord du vendeur, donc avant même la vente intervenue par acte authentique du 20 juin 2020.

Il ressort ensuite des photographies insérées dans les rapports rédigés par M. [O], expert judiciaire, le 1er août 2013 et le 23 février 2023 que l’affaissement du plancher de l’appartement sous les cloisons de celui-ci était visible à l''il nu d’un profane puisqu’il existait entre les plinthes et le sol un espace de 2 cm en 2013 puis de 3 cm en 2023 et qu’après l’intervention de l’expert dans le cadre de la procédure de péril imminent un important dispositif de calage provisoire de l’intégralité de ce plancher constitué de solives et de poteaux a été installé dans la cave située au-dessous également objet de la vente, lequel dispositif ne pouvait passer inaperçu y compris à un acquéreur non professionnel et même si la cave était encombrée puisqu’il affecte l’intégralité de son plafond.

Au demeurant tant la promesse de vente en date du 22 avril 2020 que l’acte du 26 juin 2020 mentionnent expressément l’existence de : « travaux confortatifs sur les poutres » et précisent : « le vendeur déclare que les travaux d’ajout de chandelles métalliques pour isoler les poutres du sol ont été réalisés ».

Surtout, M. [E] a transmis M. [J], l’agent immobilier en charge de la vente de l’appartement, par courriel du 19 juin 2020 un courrier qu’il a adressé au notaire, Me [C], dans lequel il indique expressément : « après réflexion étant dans une situation relativement précaire j’ai décidé de maintenir mon achat. En effet, concernant le plafond de la cave, l’architecte que j’ai vu m’a confirmé qu’au niveau sécuritaire les réparations avaient l’air conformes. Par contre je demande à ce que me soit fourni comme mentionné page 16 du compromis, la copie de la facture correspondant à ces travaux ainsi que le rapport d’expert qui les a validés. Je demande à ce que me soit fourni le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique comme mentionné page 20 du compromis. »

Il reconnait également avoir reçu une copie de la facture des travaux de renfort du plancher bois par pose de solives et poteaux pour un montant de 6 622,08 € qu’il verse lui-même aux débats.

Quoiqu’il soutienne dans la présente procédure qu’il n’avait pas connaissance de la procédure de péril imminent, M. [E] n’ignorait pas l’intervention d’un expert puisqu’il demandait le rapport établi par celui-ci à la suite des travaux.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’il indique dans ses écritures, il ne pouvait ignorer que ces réparations n’étaient que provisoires puisque les termes même des actes précités évoquent à titre exclusif des « travaux confortatifs » et la facture mentionnant simplement le « renfort » du plancher.

En toute hypothèse, même un profane ne peut que constater au regard des photographies des lieux présentes dans les deux rapports d’expertise précités que le décalage significatif existant dans l’appartement entre les cloisons et le plancher demeurait et que les seuls travaux réalisés consistaient en la mise en place d’un dispositif de soutènement par définition provisoire et devant nécessairement être suivi à court ou moyen terme de travaux de réparation ou remplacement du plancher.

Il reconnaît également expressément dans le courrier précité avoir eu recours aux conseils d’un architecte relativement à la problématique de l’affaissement du plancher et aux questions de sécurité en résultant même si dans ses écritures il indique désormais sans en justifier que cette intervention d’un professionnel avait surtout pour objet l’aménagement du logement et que ce n’est qu’en fin de visite que le sujet du plancher de l’appartement/plafond de la cave a été évoqué.

Sur ce dernier point, à supposer même que ledit homme de l’art ait été consulté pour l’aménagement de l’appartement sans avoir été informé de la procédure de péril imminent ayant été antérieurement mise en 'uvre, il n’a pu raisonnablement se méprendre sur la nature des travaux provisoires effectués et s’abstenir de prendre en compte les nécessaires travaux de remise en état du plancher comme un préalable indispensable à tout aménagement du logement.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment établi que M. [E] avait connaissance du vice apparent rendant impropre l’appartement à l’usage auquel il est destiné au moment de la vente.

Confirmant le jugement déféré, M. [E] est débouté de sa demande en paiement de la somme de 110 895,41€ au titre de la garantie des vices cachés.

Sur l’annulation de la vente

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que M. [L] n’a caché ni l’existence antérieure de l’affaissement du plancher de l’appartement en direction de la cave, ni l’existence de seuls travaux de confortement de celui-ci et plus avant il a été retenu que M. [E] ne pouvait ignorer même en sa qualité de profane, alors au demeurant qu’il a reconnu expressément avoir eu recours aux conseils d’un architecte, la nature provisoire de ces travaux de confortement et la nécessaire réalisation de travaux de réparation du plancher.

Par ailleurs, il n’existait à la charge de M. [L] aucune obligation d’informer M. [E] du montant de ces travaux de réparation à réaliser pour la remise en état dudit plancher au moment de la vente de l’appartement et de la cave située en dessous.

Il est indifférent que les rapports établis par l’expert dans le cadre de la procédure de péril imminent n’aient pas été transmis à M. [E], observation faite qu’il avait bien connaissance de l’intervention d’un expert ayant validé les travaux de confortement.

Il n’est donc pas établi l’existence d’une réticence dolosive et ce faisant d’un vice du consentement.

M. [E] est en conséquence débouté de ses demandes d’annuler la vente et de condamner M. [L] à lui verser diverses sommes au titre du prix payé, des frais de mutation, des frais de notaire et en réparation d’un préjudice moral.

Sur les mesures accessoires

Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, M. [E], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel et conserve ses frais irrépétibles exposés devant la cour.

L’équité commande de condamner M. [E] à payer à M. [Z] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt rendu par défaut,

Déclare recevable en cause d’appel l’action en nullité du contrat de vente ;

Déclare irrecevable la prétention au titre des travaux effectués dans l’appartement contenue pour la première fois dans les dernières conclusions de M. [E] ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Valence en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [P] [E] de ses demandes d’annuler la vente et de condamner M. [L] à lui verser diverses sommes au titre du prix payé, des frais de mutation, des frais de notaire et en réparation d’un préjudice moral ;

Condamne M. [P] [E] à payer à M. [X] [Z] la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute M. [P] [E] de sa demande présentée en appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [P] [E] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE