COUR D’APPEL DE PARIS

19ÈME CHAMBRE SECTION A

ARRÊT DU 18 JUIN 1997

RG N° 94/27919

Décision déférée : jugement du tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre 2ème section) en date du 23 septembre 1994

PARTIES EN CAUSE

1°/ LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 62 AVENUE DE

[…] agissant poursuites et diligences de son syndic la sté IMMOBILIERE SENECHAL […]

APPELANT au principal

INTIME incidemment

Représenté par la SCP D E avoué

Assisté de M^e DEMONT avocat

2°/ Madame X Y, dt […]

3°/LA SCI WAGRAM- LES TERNES dont le siège est […]

INTIMEES au principal

APPELANTES incidemment

Représentées par la SCP D’AURIAC GUIZARD avoué

Assistées de M^e DEHORS avocat

COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Marcel SALOMON

Conseillers : Monsieur Z A et Madame B C

GREFFIER : M. LASSERRE

DEBATS :

à l’audience publique du 19 février 1997

ARRET contradictoire prononcé publiquement par Monsieur SALOMON, Président qui a signé la minute avec Madame ROULLET, Greffier.

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Paris (17ème) d’un jugement rendu le 23 septembre 1994 par le Tribunal de grande instance de Paris

(8ème chambre 2ème section) dans un litige en matière de copropriété l’opposant à M^me X

Y et à la S.C.I. WAGRAM LES TERNES.

M^me Y et la S.C.I. WAGRAM LES TERNES, propriétaires de lots au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis à Paris, […], ont, par acte du 24 décembre 1993, assigné une première fois le syndicat des copropriétaires dudit immeuble pour voir annuler

l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 24 novembre 1993 ou, à défaut, ses résolutions 1 et 2, aux motifs que la S.C.I. n’y avait pas été convoquée, qu’il avait été statué sur des questions non inscrites a l’ordre du jour et que, en violation des dispositions de l’article 11-4° du décret du 17 mars

1967, les informations communiquées aux copropriétaires étaient insuffisantes.

Par un second exploit, en date du 22 avril 1994, M^me Y et la S.C.I. WAGRAM LES

TERNES ont à nouveau assigné le même syndicat en annulation de la 11ème résolution de

l’assemblée générale des copropriétaires du 16 février 1994 au motif qu’elle était contraire à l’article

9 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges de ravalement des façades.

Dans chacune de ces deux procédures, elles ont, en outre, sollicité la condamnation du syndicat a leur payer à chacune la somme de 5.000 F à titre de dommages et intérêts (avec exclusion de répartition de la charge de ce paiement dans la première) et une indemnité de 6.000 F en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a conclu au débouté dans les deux instances et formé des demandes reconventionnelles en dommages et intérêts et indemnité pour frais judiciaires non taxables.

Les deux procédures ont été jointes.

Le jugement du 23 septembre 1994 a :

- débouté M^me Y et la S.C.I. WAGRAM LES TERNES de leur demande d’annulation de

l’assemblée générale du 24 novembre 1993,

- annulé la 11ème résolution de l’assemblée générale du 16 février 1994,

- ordonné l’exécution provisoire,

- débouté les demanderesses de leurs demandes de dommages et intérêts,

- condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer à chacune la somme de 2.500 F en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

- débouté le syndicat de ses demandes reconventionnelles,

- condamné le syndicat aux dépens.

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- que, les copropriétaires ayant décidé, par la 10ème résolution de l’assemblée générale du 16 février

1994, d’annuler les dispositions arrêtées par l’assemblée générale extraordinaire du 24 novembre

1993, la demande était devenue sans objet en ce qu’elle concernait les lère et 2ème résolutions de celle-ci,

- que l’assemblée du 16 février 1994 n’avait pu régulièrement modifier la répartition des charges relatives aux travaux de ravalement telle que prévue par l’article 9 du règlement de copropriété, alors que le seul moyen de remettre en cause la répartition des charges consistait à agir en révision conformément à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires du 42 avenue de Wagram conclut à l’infirmation demande à la Cour de :

- déclarer nulles les dispositions de la clause 9 du règlement de copropriété relatives aux travaux de ravalement comme étant contraires à celles des articles 10 et 24 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

- débouter M^me Y et la S.C.I. WAGRAM LES TERNES de leur demande en nullité de la

11ème résolution de l’assemblée générale du 16 février 1994 et dire que ladite résolution conserve son plein effet à compter de cette date,

- condamner solidairement les appelantes à lui payer la somme de 80.000 F à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant du blocage des travaux de ravalement et celle de 11.860

F en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

M^me Y et la S.C.I. WAGRAM LES TERNES concluent au débouté du syndicat des copropriétaires de son appel et à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il les a déboutées de leurs demandes de dommages et intérêts, réclamant de ce chef, par voie d’appel incident, chacune la somme de 6.000 F en réparation de leur préjudice, outre une indemnité pour frais judiciaires non taxables de 10.000 F.

SUR CE, LA COUR,

qui, pour un plus ample exposé des moyens des parties, se réfère au jugement entrepris et aux écritures échangées en appel,

Considérant que, tout en rappelant, dans les motifs de leurs écritures, le grief de défaut de convocation de la S.C.I. à l’assemblée générale du 24 novembre 1993, MM Y et la S.C.I.

WAGRAM ne critiquent pas expressément le jugement en ce qu’il a rejeté, comme dépourvue

d’objet, la demande en annulation de ladite assemblée, les seules résolutions qui y ont été adoptées ayant été annulées par la résolution no 10 de l’assemblée générale du 16 février 1994, qui n’a pas été attaquée ;

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l’assemblée générale du 16 février 1994, de la contestation, inséparable de celle-la, relative à la licéité de l’article 9 du règlement de copropriété et des demandes accessoires ;

SUR LES DEMANDES RELATIVES A LA ONZIEME RESOLUTION DE L’ASSEMBLEE

DU 16 FEVRIER 1994 ET A L’ARTICLE 9 DU REGLEMENT DE COPROPRIETE

Considérant que, par la 11ème résolution de l’assemblée générale du 16 février 1994, les copropriétaires ont décidé :

"- de mandater le syndic pour mettre au point un modificatif au règlement de copropriété

qui sera soumis à la prochaine assemblée générale visant à modifier les termes de l’article 9

en y supprimant le chapitre du ravalement, qui sera reporté dans l’article 8,

"- de déroger dans l’immédiat au règlement de copropriété en répartissant les charges

relatives aux travaux de ravalement rue et cour en charges communes générales afin de ne

pas différer plus longtemps les travaux" ;

Considérant que la première de ces décisions, qui tend seulement à faire préparer une modification du règlement en vue de la soumettre à une assemblée ultérieure, est dépourvue de conséquences juridiques propres et ne saurait donc être annulée, puisqu’elle ne viole aucune dispositions légale ;

Considérant, en ce qui concerne la seconde, que l’assemblée n’avait assurément pas la possibilité de

« déroger » aux dispositions valables du règlement tant que celui-ci n’avait pas été régulièrement modifié, une telle modification, qui affectait la répartition des charges communes, nécessitant

l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Considérant, en revanche, qu’en raison du caractère d’ordre public des dispositions de l’article 10 de la même loi, le syndicat des copropriétaires est recevable, en application de l’article 43, à se prévaloir, par voie d’exception, de l’illicéité d’une clause du règlement de copropriété qui lui serait contraire, cette faculté pouvant, contrairement à ce qu’énonce le jugement entrepris, s’exercer autrement que par la voie de l’action en révision des charges prévue par l’article 12 ;

qu’il y a donc lieu d’examiner le moyen de nullité de la partie de l’article 9 du règlement relative aux dépenses de ravalement ;

Considérant que ce texte est ainsi conçu :

"Indépendamment des charges communes à l’ensemble des copropriétaires, ceux d’entre eux

propriétaires des lots numéros six à quinze supporteront, à titre de charges communes

spéciales :

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façade du rez-de-chaussée, qui seront à la charge des copropriétaires des lots du rez-de-

chaussée (numéros un à cinq inclus)" ;

Considérant qu’aux termes de l’article 10 alinéa 2 de la loi, chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement a la valeur relative des parties privatives comprises dans son lot ;

Considérant que le ravalement des façades participe de la conservation des parties communes, et pas seulement de leur entretien au sens de l’article 24 alinéa 2 ; qu’en outre, en contribuant au bon aspect général de l’immeuble, il profite à l’ensemble des copropriétaires, y compris ceux des locaux commerciaux du rez-de-chaussée ;

Considérant que c’est donc en violation des dispositions précitées que l’article 9 du règlement de copropriété a dispensé ces derniers de participer aux dépenses qu’il entraine ; qu’il s’ensuit que lesdites dispositions sont réputées non écrites en application de l’article 43 de la loi ;

Considérant qu’il y a donc lieu, faisant droit a l’appel du syndicat, de dire, conformément à l’alinéa 2 de l’article 43 susvisé, que les dépenses de ravalement des façades des étages seront supportées par

l’ensemble des copropriétaires, au prorata de la quote-part des parties communes attribuées au lot de chacun d’eux ;

Considérant que, l’illégalité des dispositions contraires du règlement de copropriété remontant à leur origine, la nouvelle répartition des charges doit s’appliquer aux travaux décidés lors de l’assemblée du 16 février 1994 ;

qu’il s’ensuit que le jugement doit être réformé en ce qu’il a annule la 11ème résolution de ladite assemblée et les intimées déboutées de leur demande de ce chef ;

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES ET LES FRAIS DE L’INSTANCE

Considérant qu’il n’est pas démontré que les intimées, bien qu’elles succombent, aient introduit leurs demandes de mauvaise foi ou à la suite d’une erreur grossière d’appréciation de leurs droits caractéristique d’un abus de la faculté d’agir en justice ;

Considérant, d’autre part, que la procédure en cours ne constituait pas un obstacle insurmontable à

l’exécution du ravalement décidé le 16 février 1994 ;

qu’au surplus, il n’est pas établi que les fonds nécessaires aient été appelés par le syndic et donc que la hausse alléguée du coût des travaux se traduise par un réel préjudice pour les copropriétaires ;

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qu’il en sera de même, à plus forte raison, pour les intimées, qui succombent ;

Considérant que ces dernières devront, conformément a l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, indemniser le syndicat des frais judiciaires non taxables exposés devant le Tribunal et la Cour

;

que la demande, à ce titre, d’une somme de 11.860 F n’apparait pas excessive pour l’ensemble de la procédure et qu’il y lieu d’y faire intégralement droit ;

que les intimées ne peuvent, en conséquence, qu’être déboutées de leurs demandes de ce chef ;

Considérant qu’elles devront supporter la totalité des dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant dans les limites de l’appel,

Réforme le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

Dit qu’est réputée non écrite la clause de l’article 9 du règlement de copropriété de l’immeuble du […] à Paris (17ème arrondissement) aux termes de laquelle les frais de ravalement de la façade des étages sont mis à la charge des propriétaires des lots numéros six a quinze, à titre de charges communes spéciales ;

Dit que les frais dont s’agit seront supportés, comme charges communes générales, par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble au prorata de la quote-part des parties communes attachée au lot de chacun ;

Déboute, en conséquence, M^me Y et la S.C.I. WAGRAM LES TERNES de leur demande en nullité de la 11ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 février

1994 ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts ;

Condamne M^me Y et la S.C.I. WAGRAM LES TERNES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.860 F en application des dispositions de l’article 700 du nouveau

Code de procédure civile ;

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D E, avoué, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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