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COUR D’APPEL DE PARIS

23è chambre, section B

ARRET DU 10 JANVIER 2002

(N° 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 2001/04318

Pas de jonction

Décision dont appel Jugement rendu le 19/10/1999 par le TRIBUNAL D’INSTANCE de PARIS IXème RG n° : 1998/01164

Date ordonnance de clôture : 15 Novembre 2001

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : CONFIRMATION PARTIELLE

APPELANTE :

Madame X

demeurant […]

[…]

représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoué assistée de Maître NAHMANY, Avocat au Barreau de VERSAILLES,

Cabinet LEFEVRE

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APPELANT :

Monsieur X C

demeurant […]

[…]

représenté par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoué assisté de Maître NAHMANY, Avocat au Barreau de VERSAILLES,

Cabinet LEFEVRE

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […]

[…] représenté par son syndic le Cabinet A

ayant son siège […]

[…]

représenté par Maître BOLLING, ^avoué assisté de Maître MEDAKSIAN, Toque B540, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats
M. DELANNE, magistrat chargé du rapport a entendu les plaidoiries des avocats, ceux-ci ne s’y étant pas opposés ; il en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré ;

Lors du délibéré

PRÉSIDENT : M. DELANNE

CONSEILLERS : M. Y
M. Z

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RG N° : 2001/04318 – 2ème page 23è chambre, section B 4

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DÉBATS :

A l’audience publique du 21 novembre 2001.

Greffier lors des débats et du prononcé de l’arrêt :

M^me F-G

ARRET :

CONTRADICTOIRE, prononcé publiquement par Monsieur DELANNE, Président qui a signé la minute avec Madame F-G,

Greffier.

La Cour statue sur l’appel interjeté le 25 novembre 1999 par Monsieur et Madame X du jugement rendu le 19 octobre 1999 par le Tribunal d’Instance de PARIS 9ème dans le litige qui l’oppose au syndicat des copropriétaires du […]

Le premier juge a statué ainsi qu’il suit :

«Met à néant l’ordonnance en date du 23 avril 1998.

Et statuant à nouveau,

Reçoit le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet A en son action.

Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par Monsieur et Madame X.

Condamne solidairement Monsieur et Madame X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à […], […], représenté par son syndic le cabinet A, la somme de 44.427,39 F au titre des charges de copropriété au principal arrêtées au 12 avril 1999 avec intérêts de droit à compter du jugement.

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Condamne les défendeurs à verser au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 3.000 F au titre de 700 du NCPC.

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RG N° : 2001/04318 – 3ème page 23è chambre, section B

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Condamne les défendeurs aux dépens.

Monsieur et Madame X demandent à la Cour de :

- Les dire recevables en leur appel et les y dire biens fondés ;

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

· Constater que les changements intervenus dans la composition du capital et les organes de gestion de la SA CABINET D auraient dû être portés à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires ;

- Dire et juger que, faute de l’avoir fait, le cabinet A a contrevenu aux dispositions de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, et que son mandat est de ce fait nul ;

En conséquence les recevoir en leur fin de non recevoir tirée du défaut de capacité de la SA CABINET A sur le fondement de l’article 122 du NCPC ;

Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en ^ses demandes ;

Subsidiairement, si la fin de non recevoir ne devait pas être accueillie,

Dire que les caves n’ayant pu être normalement utilisées par eux, ^le syndicat des copropriétaires doit réparation du préjudice qui en est résulté sur le fondement de l’article 1147 du Code Civil ;

- En conséquence condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser en réparation de leur préjudice de jouissance la somme de 5.534,60 F correspondant au montant exact des charges appelées pour ces deux lots ;

- Constater qu’ils étaient à jour de leurs charges courantes au 31 décembre

1998 et que leur compte présentait à cette date un solde créditeur de

567,70 F ;

- Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a estimé que la somme de 3.685,53 F qui leur a été imputée à titre de frais et intérêts de retard

n’était pas due ;

Constater que le vote intervenu pour la réfection de la couverture du bâtiment D de l’immeuble, lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’année 1997, l’a été par la totalité des copropriétaires de

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ladite assemblée générale et non par les seuls copropriétaires du bâtiment D, en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété ;

En conséquence dire et juger l’ensemble de ces résolutions

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inexistant ;

En conséquence, dire irrecevable et mal fondé le syndicat des copropriétaires en ses demandes d’appels de fonds consécutifs aux résolutions litigieuses et le condamner à leur restituer la somme de 12.567,70 F indûment perçue, avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir ;

Très subsidiairement, s’ils étaient estimés redevables des appels de fonds litigieux,

- Constater que les sommes appelées au titre des appels de fonds litigieux

s’élèvent à 21.824 F ;

- Ordonner la compensation des sommes respectivement dues par les parties sur le fondement des articles 1289 et suivants du Code Civil, notamment en ce qui concerne le montant des charges appelées pour les deux lots de caves pour un montent de 5.534,60 F ;

Constater que, compte tenu des versements qu’ils ont effectués, fr

leur dette à l’égard du syndicat des copropriétaires au 31 décembre 1998 ne

s’élève plus qu’à la somme de 3.721,70 F ;

-Leur accorder les plus larges délais de paiement conformément au jugement rendu par le Juge de l’Exécution près le TGI de PARIS en date du 1er février

2000 ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 9.648 F au titre de l’article 700 du NCPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur et Madame X font valoir pour l’essentiel :

- Que le syndic de la copropriété était auparavant le Cabinet B

D mais qu’en 1990, Monsieur B D est parti à la retraite ;

- Qu’à compter du 30 septembre 1990, Monsieur E A a pris les fonctions de président du Conseil d’Administration ;

7 Que de nombreuses cessions d’action ont également eu lieu à cette date ;

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- Que ces changements n’ont pas été révélés à la copropriété ;

- Que pourtant, en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer ;

- Qu’ainsi, faute d’une décision formelle de l’assemblée générale en ce sens, le Cabinet A ne pouvait continuer à exercer les fonctions. de syndic et n’avait donc pas qualité pour poursuivre le recouvrement des charges ;

Que leurs caves sont inutilisables depuis 1995 en raison du risque permanent d’accident dû à la dégradation des plafonds ;

- Que le syndicat des copropriétaires n’a jamais fait effectuer les travaux nécessaires pour remédier à cette situation ;

- Qu’en application de l’article 32 alinéa 3 de la loi du 9 juillet 1991, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire sont laissés à la charge du créancier ;

- Que les résolutions de l’assemblée générale de 1997 portant sur les travaux de couverture de bâtiment D auraient dû être votées par les seuls copropriétaires du bâtiment D, ce qui n’a pas été le cas ;

- Que par conséquent, ces résolutions sont nulles.

Le syndicat des copropriétaires du […]

9ème demande à la Cour de :

Le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

Dire les époux X mal fondés en leur appel et les en débouter ;

Débouter les époux X de leurs demandes visant à voir déclarer les résolutions concernant les travaux de couverture du bâtiment D « inexistantes » et à le voir condamner à leur restituer une quelconque somme à ce titre ;

- Confirmer le jugement entrepris ;

Condamner solidairement les époux X au paiement en principal de 43.140,46 F pour les charges dues depuis la naissance de la dette au 31 décembre 1988, avec les intérêts de droit à compter de l’ordonnance

d’injonction de payer du 23 avril 1998 ;

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Condamner solidairement les époux X au paiement en principal de 15.314,95 F pour les charges dues du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2000, somme tenant compte du règlement de 1.000,00 F effectué par les débiteurs le 4 février 2001 ; outre les intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir ;

- Débouter les époux X de leur demande de délais notamment sur la dette postérieure au jugement ;

- Si la demande de délais, pour la dette antérieure, et/ou pour la dette postérieure au jugement était accueillie,

- Dire que le règlement mensuel, portable, sera effectué le 1° de chaque mois au plus tard, entre les mains du Syndic ;

- Dire que faute de ce règlement à bonne date, les époux X seront déchu de tous délais, la dette devenant immédiatement et intégralement exigible ;

- Dire et juger que les époux X devront s’acquitter en sus de l’arriéré des charges courantes appelées semestriellement dans les 15 jours de l’appel de fonds, afin d’éviter l’augmentation de la dette de charges déjà constituée au jour des dernières conclusions par les appels de l’année 2001 ;

- Dire que faute de respecter cette obligation, la déchéance du terme encourue ci-dessus sera appliquée ;

- Condamner solidairement les époux X à verser la somme de

9.648,00 F au titre de l’article 700 du NCPC, ajoutée à la somme de

3.000,00 F déjà fixée par le Tribunal d’instance de PARIS 9ème dans son jugement du 19 octobre 1999, soit au total 12.648,00 F ;

Condamner solidairement les époux X aux dépens de 1ère instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires du […]

9ème fait valoir pour l’essentiel :

- Que le mandat de syndic a été donné au Cabinet B

D et non à Monsieur B D ;

Que la modification de la composition interne du Cabinet B

D, et notamment celle du Conseil d’Administration, ne concerne en rien les résidences gérées ;

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Que l’assemblée générale du 9 janvier 1996, que Monsieur et Madame X n’ont pas contestée, a renouvelé le mandat du Cabinet A ;

- Que la demande formulée par les époux X concernant la non jouissance de leurs deux caves est une demande nouvelle et doit donc être rejetée ;

Qu’il appartient aux copropriétaires de payer les charges appelées et de saisir la juridiction compétente en cas de préjudice, et non de décider unilatéralement de ne pas régler tel ou tel poste de charges ;

- Que l’assemblée générale du 17 juin 1998, à laquelle seuls les copropriétaires du bâtiment D ont assisté, a approuvé à l’unanimité la réfection de la toiture du bâtiment D.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR :

Considérant que les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte à l’exception d’une minime modification de la somme due par les époux X pour l’exercice 1998, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Considérant qu’il convient seulement de souligner que la désignation du syndic a un caractère strictement personnel et que si le syndic est amené à céder son fonds à une autre personne physique ou morale, cette dernière ne peut lui succéder dans les fonctions de syndic dans chaque mandat qu’après avoir été à son tour désignée par l’ assemblée générale des copropriétaires ; que la solution est identique si la société qui a la qualité de syndic fusionne avec une autre société, dès lors qu’il y a création d’un être moral nouveau ou absorption d’un être moral par un autre, s’agissant de celui qui est absorbé ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […], PARIS 9ème, a pour syndic depuis de nombreuses années la société anonyme dénommée primitivement « cabinet B D », du nom de son fondateur ; que cette société anonyme a bien reçu un mandat intuitu personae de la part du syndicat des copropriétaires ; que Monsieur E A oeuvrait au sein de cette

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société anonyme en tant que directeur général ; que Monsieur B

D, associé minoritaire, ayant désiré prendre sa retraite et céder ses actions, le conseil d’administration de la société anonyme a porté à sa présidence Monsieur E A le 21 septembre 1990 en remplacement de Monsieur B D ; qu’ultérieurement, Monsieur B D a cédé les dernières actions de la société qu’il possédait encore ; que lors de l’ assemblée générale des actionnaires du 23 juin 1995 a été voté le changement de dénomination sociale, la société “cabinet B

D” s’appelant désormais société "cabinet A” et le transfert du siège social du […], Paris 8ème, au […]

9ème ; que ces modifications n’ont en rien porté atteinte à la structure même de la société, créée en 1963 ; que l’extrait K bis de la société versé aux débats démontre bien que la personne morale initiale s’est bien perpétuée régulièrement au travers de ces changements ; qu’il en résulte que la société anonyme actuellement dénommée « cabinet A » n’a pas cessé d’être mandatée intuitu personae par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble :

du […] ;

Que la demande de réparation du préjudice allégué par les époux X s’agissant de la non-jouissance de leurs deux caves est une demande nouvelle non susceptible d’être examinée par la Cour ainsi que le relève justement le syndicat des copropriétaires ; que, de toutes façons, un copropriétaire ne saurait décider unilatéralement de défalquer de son compte tel ou tel poste de charges au prétexte qu’il subirait un préjudice du fait du choix du syndicat des copropriétaires de donner la priorité à tels travaux urgents plutôt qu’à tels autres ; que de surcroît, il résulte du procès-verbal de

l’ assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2000 que les travaux en cave n’ont pu être réalisés précisément en raison de la défaillance des époux X dans le règlement de leurs charges de copropriété ;

Que les travaux de toiture du bâtiment D ont bien été votés par les seuls copropriétaires de ce bâtiment au cours d’une assemblée générale du 17 juin 1998 à laquelle ils étaient seuls à assister, Madame X ayant en outre été désignée en qualité d’assesseur, ainsi qu’en justifie le syndicat des copropriétaires par la production du procès-verbal de cette assemblée générale ;

Que le syndicat des copropriétaires justifie de la dette actualisée des époux X en versant aux débats dans leur intégralité les appels individuels de charges, les relevés généraux de dépenses qui permettent à la Cour de contrôler l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées aux époux X en proportion de leur quote-part, enfin les procès-verbaux d’ assemblées générales approuvant les comptes des exercices clos ou votant le budget provisionnel du dernier exercice ; que la Cour a pu vérifier l’exactitude des décomptes dressés par le syndicat des copropriétaires à partir de ces

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documents et l’exclusion des frais non nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’il en résulte que les époux X doivent à titre de charges de copropriété au 31 décembre 1998 la somme de 43.140,46 F (et non de 44.427,39 F), soit 6.576,72 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 26.998,96 F (4.115,96 euros) à compter de l’ordonnance d’ injonction de payer du 23 avril 1998 ; qu’en ce qui concerne la période postérieure au jugement entrepris, du 1er janvier 1999 au 31 décembre 2000, les époux X doivent la somme de 15.314,95 F, soit 2.2334,75 euros ; que leur dette totale est de 58.455,41 F, soit 8.911,47 euros ;

Considérant que les époux X ne versent aux débats aucun élément de nature à étayer leurs allégations concernant les difficultés financières qu’ils excipent pour réclamer des délais de grâce en application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil ; qu’il convient donc de les débouter de ce chef de demande ;

Considérant qu’il serait inéquitable et économiquement injustifié de laisser à la charge de l’intimé la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour assurer sa défense en cause d’appel ; qu’il convient de lui allouer, en sus de la somme qui lui a déjà été accordée en première instance et qui est confirmée, celle de 9.648 F (soit 1470,83 euros), à la charge des appelants, sur le fondement des dispositions de

l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS et ceux non contraires du premier juge

Statuant contradictoirement,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qui concerne la somme due par les époux X à titre de charges de copropriété au

31 décembre 1998 ;

Statuant à nouveau sur ce seul chef et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame X à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […],

Paris 9ème, les sommes de :

6.576,72 euros (six mille cinq cent soixante seize euros et soixante douze cents) à titre de charges de copropriété dues pour au 31 décembre 1998, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance

d’injonction de payer du 23 avril 1998 sur la somme de 4.115,96 euros et à compter du jugement entrepris pour le surplus,

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2.334,75 euros (deux mille trois cent trente quatre euros et soixante quinze cents) à titre de charges de copropriété dues pour les exercices 1999 et 2000, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

1.470,83 euros (mille quatre cent soixante dix euros et quatre vingt trois cents) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

REJETTE toutes conclusions autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement aux dépens d’appel Monsieur et Madame X et admet Maître BOLLING, avoué, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE PRÉSIDENT,LE GREFFIER,

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