COUR D’APPEL DE PARIS

25^e Chambre – Section A

ARRÊT DU 8 SEPTEMBRE 2006

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 04/04760

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2004 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 200161888

APPELANTES

XXX

représentée par Monsieur BD Marie CLAVERIE, gérant

XXX

XXX

SA.R.L. LE A

représentée par Monsieur Philippe BURGUE, gérant

Résidence Le A

XXX

97150 AV AW

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

S.A.R.L. B

représentée par Monsieur Philippe BURGUE gérant,

Résidence Le A

XXX

97150 AV AW

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

SNC AZ BA

représentée par la SA HMC, gérante

Complexe Hôtelier du A

AX AY

97 – AV AW

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

SNC LES SOURCES

représentée par la SA HMC, gérante

Complexe Hôtelier du A

AX AY

97150 – AV MARIN

représentés par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY avoués à la Cour

assistés de Maître CANU Vincent

INTIMES

1 – Monsieur D E

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

AX AY

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

AX AY

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

5 – Monsieur BB BC

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

AX AY

97150 AV AW

7 – Monsieur F G

LE RU

XXX

8 – S.A. L’OFFICE PARISIEN DE RENOVATION

Prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

8 – Monsieur H I de X

XXX

XXX

9 – Monsieur J K

XXX

XXX

11 – Monsieur L M

XXX

78100 AV GERMAIN EN LAYE

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

et représentée par M. Y

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

AX AY

97150 AV AW

15 – S.A. JACQUES MERCIER PROMOTION

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

AX AY

97150 AV AW

17 – Monsieur N O

XXX

XXX

18 – S.A.R.L. MALTORNE prise en la personne de ses représentants légaux

AX AY

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

CHEMIN DE LA MAURE

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

21 – S.N.C. AX AY

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

22 – Monsieur P Q

XXX

XXX

23 – Monsieur P R

XXX

XXX

24 – Madame S T

XXX

XXX

25 – SOCIÉTÉ AY HOTEL IMMOBILIER

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

26 – Monsieur U V

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

AX AY

97150 AV AW

29 – Monsieur W AA

XXX

92210 AV CLOUD

30 – Monsieur AB AC

XXX

XXX

31 – Madame AD AE

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

Chemine de la XXX

XXX

34 – Monsieur P AG

XXX

XXX

35 – S.A.R.L. PHILIPPOR BA

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

36 – Monsieur AH AI

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

39 – Monsieur AJ AK

XXX

XXX

40 – S.A.R.L. HURE BA

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

LE ROURE

XXX

43 – Monsieur AL AM

XXX

XXX

44 – Monsieur AN AO

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

46 – S.A.R.L. (SOCIÉTÉ DE PARTICIPATIONS ANDRÉ)

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

60 – SOCIETE PATRIMOINE INVESTISSEMENT

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

63 – Monsieur W AQ

850 ALLEE DU HAMEAU DU GOLF

XXX

64 – SOCIÉTÉ SAONE HOTEL

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

72 – Monsieur AR AS

XXX

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

AX AY

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

84 – E.U.R.L. SERVONNAT-LAURENT

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

MARCHE

97150 AV AW

92 – SOCIÉTÉ RESFLAM 2

prise en la personne de ses représentants légaux

MARIGOT

97150 AV AW

93 – Monsieur BD BE C

XXX

XXX

94 – SOCIÉTÉ AV AW EQUIPEMENT

prise en la personne de ses représentants légaux

AU XXX

97150 AV AW

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux

HOWELL CENTER N°39

97150 AV AW

représentés par la SCP TAZE-W – BROQUET, avoués à la Cour

assistés de Maître AT AU du Cabinet Z (L301)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 4 MAI 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur BD-Paul BETCH, Président

M^me Odile BLUM, Conseiller

Monsieur BD-AH SEPTE, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Mademoiselle Isabelle BACOU

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par Monsieur BD-Paul BETCH, Président,

— signé par Monsieur BD-Paul BETCH, président et par M^me Marie-AH GOUGE, greffier présent lors du prononcé.

***

Les sociétés SGABI SIMSON, le A, MENZAN et B ont interjeté appel d’un jugement rendu le 23 janvier 2004 ayant donné acte à la société NETGIM de son intervention volontaire, dit les sociétés le A, B et MENZAN irrecevables en leurs interventions volontaires, donné acte aux sociétés RESFLAM 2, AV AW EQUIPEMENT et à M. C de leurs interventions, les sociétés ELLIS et AX AY n’étant plus demanderesses, condamné la SNC SGABI SIMSON à payer à la société NETGIM, à charge pour celle-ci de répartir cette somme entre les investisseurs figurant au tableau annexé aux conclusions des demanderesses du 24 janvier 2003, la somme de 281.165,84€ avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2001 sur la somme de 76.224,51€ et à compter du 24 janvier 2003 (date des conclusions des investisseurs) sur la somme de 204.941,33€ et fait application des dispositions de l’article 1154 du code civil, condamné la S.A.R.L. LE A à payer à la société NETGIM la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du N.C.P.C. ainsi que les sociétés LE A, B et MENZAN à payer chacune à la société NETGIM la somme de 800€ au même titre.

Cette décision a été rendue dans un litige né dans les circonstances suivantes :

La copropriété d’un ensemble immobilier exploité en hôtel (Le A à AV-AW aux Antilles) a été constituée par des investisseurs qui ont confié la gestion de leurs lots à la SNC SGABI SIMSON. Ces investisseurs ont reproché à celle-ci d’avoir retenu sur leurs rémunérations, après perception d’indemnités d’assurances à la suite d’un cyclone apparu en novembre 1999, des sommes indues et c’est dans ces conditions qu’a été rendu, sur leurs demandes, le jugement déféré.

Par conclusions récapitulatives du 10 avril 2006, conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de leurs prétentions, les sociétés SGABI SIMSON, B, le A, MENZAN, AZ BA et les SOURCES, ces quatre dernières en qualités d’intervenantes volontaires à la suite de cessions de droits, sollicitent le donner acte, pour les SNC LES SOURCES ET AZ BA de ce qu’elles renoncent au bénéfice du jugement.

La société SGABI SIMSON retient qu’elle a souscrit et payé, en sa qualité d’exploitant hôtelier et mandataire des copropriétaires, une assurance pour le compte de la copropriété couvrant les dommages susceptibles d’être occasionnés aux immeubles mais aussi, pour son compte, une assurance couvrant les dommages subis par les meubles.

Elle relate que, pour la commodité de la gestion des réparations, elle a affecté la totalité des deux indemnisations d’assurance reçues à la suite du cyclone, sur un compte ouvert dans ses livres et fonctionnant sous une double signature, la sienne et celle du Syndic mais que les sommes reçues ne correspondaient pas aux conséquences intégrales du sinistre puisqu’un abattement de 10% pour vétusté a été appliqué même si elles ont couvert les honoraires d’expertise (1.337.374F).

La SNC SGABI dénonce l’attitude des copropriétaires qui ne lui ont affecté, au titre des réparations 'contenu’ de l’établissement dont elle était seule personnellement créancière, que la somme de 8.400.000F au lieu de celle 10.244.327F pourtant reçue à ce titre, différence qu’elle a donc été fondée à retenir sur les montants qu’elle leur devait.

Elle conclut donc qu’elle est ainsi créancière de la somme retenue sur les revenus et invoque la transgression de leur obligation de bonne foi devant conduire à lui attribuer la somme de 1.844.327F qu’ils lui ont injustement refusé (281.165,84€).

La SNC SGABI leur réclame in solidum 30.000€ pour procédure abusive outre 7.000€ pour frais irrépétibles.

Par conclusions du 26 avril 2006 auxquelles la Cour renvoie pour plus ample exposé de leurs prétentions les souscripteurs demandent la mise hors de cause des sociétés ELLIS et AX AY qui ne font plus partie des demandeurs. Ils ajoutent qu’aux termes des actes conclus avec la SNC SGABI SIMSON celle-ci s’est engagée à verser à certains d’entre eux une rémunération annuelle d’un montant de 2,5% des capitaux investis et pour d’autres de 2,1% mais qu’elle reste à ces titres débitrice d’une somme principale globale de 269.628,69€ ( 174.197,69€ 73.287€ 22.144€) outre intérêts et capitalisation de ceux-ci.

Ils retiennent essentiellement sur ce point qu’aux termes des protocoles d’accord du 4 mars 1997, ils sont créanciers d’un résultat d’exploitation dont ne doivent pas être exclues des charges exceptionnelles constituées par le renouvellement du mobilier, charges devant être subies par la SNC SGABI SIMSON, exclusivement et que ces charges ainsi que les produits liés au cyclone restent propres à celle-ci.

Ils ajoutent qu’ils sont seuls bénéficiaires des contrats d’assurance garantissant les dommages subis par les bâtiments et leurs contenus et qu’en tout état de cause la SNC SGABI SIMSON n’a jamais utilisé que 8.369.385,97F seulement pour les réparations dites 'contenu’ et ne peut pas être créancière au-delà.

Les investisseurs retiennent en outre que la SNC SGABI n’était pas fondée à opérer compensation entre des créances dont la nature est différente et réclament donc au titre des années 2000 et 2002 la somme globale limitée à 174.197,69€ dont le montant tient compte de ce que la demande présentée en première instance par le groupe SEP n’a plus lieu d’être par l’effet de la cession de ses droits à la société AZ BA. Treize investisseurs demandent en outre 73.287€ en principal au titre des redevances exigibles pour l’année 2004 et celles de l’année 2005 soit 22.144€.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 avril 2006 et les sociétés appelantes ont dénoncé comme tardives les productions des investisseurs du 26 avril 2006 qui, sur ce point, soulignent qu’il ne s’agit que d’une actualisation de leurs demandes.

CELA EXPOSE

Considérant que les conclusions et pièces déposées le 26 avril 2006 par les investisseurs ne font que chiffrer, sans développement de moyens nouveaux, leurs demandes antérieurement présentées et qu’elles doivent être déclarées recevables ;

Considérant que les demandes présentées par les treize investisseurs au titre de redevances dues, soit 73.287 et 22.144€ au titre des années 2004 et 2005, ne sont fondées que sur l’application elle-même contestée à la présente instance, des modalités retenues par la SNC SGABI SIMSON pour le calcul des redevances exigibles et qu’elles doivent en conséquence et par application des dispositions de l’article 565 du N.C.P.C. être déclarées recevables ;

Considérant qu’a la suite de diverses cessions, la SNC AZ BA se trouve venue aux droits de 47, au moins, des investisseurs et que son intervention volontaire ainsi que celles des sociétés LE A, B MENZAN et les SOURCES, sociétés qui constituent aujourd’hui une très large majorité des voix représentant le Syndicat des copropriétaires et ont par-là un intérêt manifeste à agir, doivent être déclarées recevables ;

Considérant que le litige qui oppose les parties a pour objet tant l’affectation de l’indemnité d’assurance perçue au titre dit du 'contenu’ de l’hôtel LE A à la suite du cyclone que les modalités de calcul, dès lors que ce versement était intervenu, des redevances exigibles par les investisseurs ;

Considérant qu’il ressort des pièces mises aux débats notamment d’un avenant au contrat d’assurance conclu avec la C^ie GROUPAMA le 29 septembre 1999 que celui-ci souscrit par la SNC SGABI SIMSON l’a été, par celle-ci, tant pour le compte de la copropriété ' LE A’ que pour celui du gestionnaire unique de l’exploitation de l’ensemble touristique, soit la SNC SGABI SIMSON ;

Considérant que ce contrat n’a été souscrit par la SNC qu’à la suite d’un mandat reçu à cet effet des copropriétaires de l’ensemble immobilier mandat confié au gestionnaire unique de l’exploitation de cet ensemble immobilier à l’usage d’hôtel ;

Considérant qu’à la suite du cyclone et en exécution de ce contrat d’assurance la SNC a perçu des sommes distinctes, spécifiquement affectées, de 13.828.405F et 10.2444.327F., la première pour les dommages causés à l’immeuble, la seconde à son contenu, soit les meubles de toutes natures se trouvant dans l’hôtel qu’elle exploitait et sur lesquels la copropriété de l’immeuble ne justifie ni de sa propriété ou ni même de son usage ;

Considérant que si pour des raisons de commodité de gestion, devant les divers travaux réparateurs à réaliser, la globalité de la somme obtenue de l’assureur a été mise sous compte unique fonctionnant sous double signature du syndic de copropriété et de la SNC, cette simple option de gestion reste inopérante pour établir la propriété des copropriétaires de l’immeuble sur la somme obtenue au titre de son 'contenu’ étant en outre précisé, sur ce point, que c’est bien la SNC qui l’a reçue sur son compte et que la copropriété ou son syndic ne démontrent pas l’existence de leurs droits sur cette partie de l’indemnité ;

Considérant que pour ces motifs la SNC SGABI doit être déclarée propriétaire de la somme reçue au titre du 'contenu', l’intégralité de l’argumentation développée par les souscripteurs sur ce point devenant, pour ces mêmes motifs, inopérante ;

Considérant qu’en cet état, c’est sans droit de propriété sur la somme accordée à la SNC SGABI au titre 'du contenu’ de l’ensemble immobilier que l’Assemblée générale des copropriétaires a, le 27 avril 2000, décidé, en l’absence de la SNC SGABI SIMSON dont il n’est pas démontré qu’elle est elle-même copropriétaire, de réduire l’enveloppe de l’indemnité 'contenu’ ( Total chapitre mobilier ) dont celle-ci était bénéficiaire, de la somme de 10.244.327F.à celle de 8.400.000F. soit 1.280.571,74€, le défaut de contestation, antérieurement à la présente instance, de cette assemblée par la SNC privée de l’usage ce cette somme restant inopérant sur la persistance de ses droits sur celle-ci puisque le litige qui les oppose est un litige non de gestion d’une copropriété mais de rétention, par celle-ci, d’un indu ;

Considérant que les copropriétaires soutiennent encore que leur rémunération est constituée, selon les termes des protocoles conclus, par un résultat net d’exploitation dont ne doivent pas être exclues les charges exceptionnelles telles que les coûts des travaux de remplacement des matériels et autres imposés par le cyclone ;

Considérant que la notion de résultat net d’exploitation telle qu’ils en demandent l’application n’est pas juridiquement définie autrement que par les conventions des parties ;

Considérant qu’en l’espèce ce résultat net d’exploitation a été ainsi présenté par les protocoles signés : ' Ce résultat d’exploitation prendra en compte tous les frais et charges relatifs à l’exploitation commerciale de la résidence notamment les travaux d’entretien, de réparation et de renouvellement des équipements mobiliers, de peinture d’électricité de gardiennage de toiture d’assurances des parties communes et privatives et de nettoyage.' ;

Considérant qu’à la lecture de cette clause, le terme 'notamment’ introduit une précision sur les charges mais seulement les charges courantes afférentes à l’exploitation ; Que les charges exceptionnelles ne sont pas retenues et que c’est vainement que les copropriétaires prétendent que celles, à l’évidence exceptionnelles comme nées d’un cyclone reconnu d’ailleurs, en l’espèce, comme une catastrophe naturelle, seraient simplement relatives à la simple exploitation commerciale courante que la SNC aurait l’obligation de supporter avant détermination du résultat d’exploitation garanti ;

Considérant en outre et s’il en était encore besoin, que le rééquipement complet en mobilier de la résidence et l’indemnité d’assurance reçue à cet effet dans les circonstances sus évoquées, ne peuvent pas être retenus comme devant s’inscrire dans l’obligation contractuelle de la SNC SGABI SIMSON de renouvellement du mobilier, renouvellement qui, couramment, s’inscrit naturellement et par sa nature même, dans un plan pluri-annuel d’exploitation ;

Considérant que pour ces motifs, l’intégralité de l’argumentation développée par les copropriétaires devient inopérante ;

Considérant que si la SNC a retenu, en compensation, des sommes à hauteur du montant de celle dont les copropriétaires l’ont privée, force est de retenir que la compensation ainsi opérée s’est trouvée dictée par l’impossibilité dans laquelle les copropriétaires eux-mêmes l’ont plongée de disposer d’une somme devant lui revenir et qu’ils revendiquent encore aujourd’hui ; Que leur argumentation sur l’impossibilité d’une compensation est ainsi à rejeter ;

Considérant que les copropriétaires ne démontrent pas, qu’ils ont été privés de leurs droits au-delà de la récupération par la SNC SGABI SIMSON de la somme dont elle était propriétaire et sur laquelle elle a procédé à la compensation (281.165,84€) aujourd’hui critiquée ;

Considérant que pour ces motifs, il convient de rejeter leurs demandes ;

Considérant qu’il n’est pas démontré que l’une des parties a fait dégénérer en abus son droit d’avoir recours à justice ; Que l’équité ne commande pas l’allocation d’une somme à l’une des parties pour frais irrépétibles de première instance ou pour ceux d’appel ;

Considérant que les dépens de la présente instance doivent être mis à la charge de la société NETGIM, syndic de la copropriété et mandataire de la gestion de celle-ci dès lors que c’est elle qui a organisé l’Assemblée Générale ayant injustement limité les droits de la SNC SGABI SIMSON sur le montant de son indemnité d’assurance au titre du mobilier ;

PAR CES MOTIFS

La Cour :

Déclare recevables les conclusions et pièces déposée le 26 avril 2006 par les intimés ;

Déclare recevables les interventions volontaires des sociétés LE A, B, MENZAN, AZ BA et les SOURCES ;

Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau ;

Rejette l’intégralité des demandes présentées contre la SNC SGABI SIMSON;

Rejette toutes demandes autres ou contraires aux motifs ;

Condamne la société NETGIM au paiement des dépens de première instance et d’appel avec admission, pour ces derniers, de l’Avoué concerné au bénéfice des dispositions de l’article 699 du N.C.P.C..

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,