Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 27 JUIN 2007

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/06213

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2006 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 04/9024

APPELANTS

Monsieur Q R X

263, avenue O P

XXX

Madame I J épouse X

263, avenue O P

XXX

représentée par la SCP BOMMART-FORSTER – FROMANTIN, avoués à la Cour

S.A.R.L. K L, agissant poursuites et diligneces de son gérant

263, avenue O P

XXX

représentés par la SCP BOMMART-FORSTER – FROMANTIN, avoués à la Cour

assistés de M^e Philippe LOUIS, avocat au barreau de Créteil, toque : PC 038

INTIMES

Madame M N veuve Y décédée

ayant demeuré de son vivant

XXX

XXX

Madame S-T Y épouse Z

XXX

XXX

Madame U-T Y épouse A

Semboues

XXX

Monsieur O-V Y

XXX

XXX

représentés par la SCP U-Laure GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour

assistés de M^e Catherine BLANC plaidant pour la SCP LARGUIER AIMONETTI BLANC BRINGER MAZARS, avocat au barreau de MILLAU

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 mai 2007, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur B, conseiller chargé du rapport.

Monsieur B a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Monsieur B Maurice, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame C.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame C, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

Par acte du 17 mars 1994, à effet du 1^er juillet 1993 et échéance du 30 juin 2002, les consorts Y ont consenti à MM E et X un bail sur des locaux situés au 263, avenue O P à Drancy pour la pratique d’activités sportives et culturelles.

Par acte du 25 juillet 1997, M. F a cédé tous ses droits sur ce bail à M. X.

Par acte du 27 décembre 2001, les consorts Y ont fait délivrer à M. X un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer mensuel de 15 980 F et, le 20 août 2002, un acte intitulé « rétractation de congé et refus de renouvellement » au motif que le preneur n’était pas immatriculé au registre du commerce du 27 décembre 2001 au 10 juin 2002.

Soulevant la nullité de ce dernier congé, M et M^me X ainsi que la société K forme saisissaient le tribunal de grande instance de Bobigny qui, par jugement du 8 février 2006, a :

— Constaté l’expiration du bail à l’échéance du 1^er juillet 2002.

— Constaté que faute d’immatriculation au registre du commerce à la date de délivrance du congé, le 27 décembre 2001, M. X ne peut prétendre au bénéfice des baux commerciaux;

— Ordonné son expulsion;

— Condamné M et M^me X ainsi que le club K forme à verser une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

M et M^me X ainsi que le club K forme relèvent appel de cette décision. Ils invoquent la rédaction de la clause du bail consacrée à la destination des lieux qui attesterait d’une extension volontaire du statut à un locataire non commerçant, l’absence d’immatriculation de M. X au registre du commerce étant connue.

Ils concluent donc à la nullité de la rétractation du congé assortie d’un refus de renouvellement et demandent qu’il leur soit donné acte de ce qu’ils acceptent le principe d’un bail renouvelé au 1^er juillet 2002 moyennant un loyer annuel principal de 16 464 €.

Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation des consorts Y au paiement d’une somme de 330 000 € au titre d’une indemnité d’éviction.

Ils sollicitent en toute hypothèse leur condamnation au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Les consorts Y soulignent que M^me X, qui n’est pas partie au bail et la société K forme, qui n’a pas d’existence légale faute d’inscription au registre du commerce, ne justifient d’aucun droit.

Ils considèrent que l’absence d’immatriculation au registre du commerce au jour de la délivrance du congé établit que les conditions d’application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies.

Ils soutiennent que le bail du 17 mars 1994 n’est pas un bail commercial mais qu’il réserve la faculté pour le locataire de convertir ledit bail en un bail commercial et que le congé n’a été délivré que dans la conviction que M. X avait acquis le statut de commerçant.

Ils contestent l’extension volontaire du statut des baux commerciaux et soutiennent que les manquements de M. X aux clauses du bail qui aurait commis des dégradations aux bâtiments qui ne font pas partie de la location, justifient de plus fort que son expulsion soit ordonnée.

Ils concluent enfin au rejet du renouvellement sur la base de l’ancien loyer, soulignant qu’il aurait été contradictoire de contester devant le juge des loyers commerciaux le prix d’un bail dont ils contestaient le principe même du renouvellement.

Ils sollicitent donc la confirmation du jugement déféré sauf à demander la condamnation des appelants au paiement d’une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts outre 6000 € du chef de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

SUR CE,

Le bail du 17 mars 1994 était à effet du 1^er juillet 1993 et échéance du 1^er juillet 2002. Il y a été mis fin par le congé avec offre de renouvellement du 27 décembre 2001 à effet du 30 juin 2002. A cette date un nouveau bail s’est formé pour la période du 1^er juillet 2002 au 30 juin 2011. L’acte du 20 août 2002 a donc été délivré alors que le nouveau bail avait pris effet.

Il comporte cependant une rétractation, non du congé suivant les écritures des intimés, mais de l’offre de renouvellement, au motif que le titulaire du bail n’était pas régulièrement inscrit au registre du commerce. Les bailleurs invoquent en effet la déchéance des droits découlant du statut des baux commerciaux du fait de cette non inscription. Le titulaire du bail oppose à cette demande le fait que cette situation était connue lors de la conclusion du bail et qu’il comporte une extension volontaire du statut, ce que les bailleurs dénient, soutenant que la convention était à l’origine de nature civile.

Il convient donc en premier lieu de rechercher la nature du bail originel.

Sur la nature du bail du 17 mars 1994 :

L’acte du 17 mars 1994 n’est pas titré. Il comporte cependant plusieurs dispositions qui attestent de son caractère commercial dans l’esprit des parties. Il est en effet conclu pour une durée de 9 années avec mention d’un loyer mensuel de 9000 F révisable à l’expiration de chaque période triennale en fonction de la variation de l’indice Insee du coût de la construction. Il comporte surtout une clause « destination des lieux » qui mentionne que « le bien loué ne pourra servir à la locataire que pour l’entraînement et la pratique d’activités sportives et de culture physique à l’exclusion de tout autre type d’activités. Tout changement de destination sera soumis à l’autorisation du propriétaire par simple lettre recommandée. Si la locataire s’inscrit au registre du commerce, ce bail deviendra tous commerces. » Il précise en outre que « la locataire ne pourra, dans aucun cas et sous aucun prétexte, céder son droit au présent bail ni sous louer en tout ou en partie, sans le consentement exprès et par écrit du propriétaire, sauf au profit de son successeur dans la même activité ».

Par ailleurs, les propriétaires du local en cause, informés d’un projet de cession de bail par courrier du 27 octobre 2000, s’y sont opposés le 23 novembre au motif que les locataires auraient gravement méconnu les obligations du contrat en procédant à des aménagements illicites des lieux loués et en occupant des locaux non compris dans la location. Ils soulignaient au surplus que la cession du droit au bail ne serait pas accompagnée de la cession du fonds de commerce. Enfin le congé avec offre de renouvellement délivré par exploit du 27 décembre 2001 mentionne l’article L145-9 du code de commerce comme l’acte du 20 août 2002 portant rétractation du congé et refus de renouvellement vise l’article L145-10 du même code.

Les bailleurs soutiennent qu’ils supposaient que M. X avait acquis la qualité de commerçant et que la découverte de son absence d’inscription les a conduit à revoir leur position initiale quant au renouvellement du bail.

Il n’en demeure pas moins qu’ils considéraient que le bail avait une nature commerciale faute de laquelle on comprend mal pourquoi ils auraient d’abord proposé le renouvellement puis refusé ce renouvellement compte tenu d’une contravention aux conditions d’application du statut. Il existe une contradiction fondamentale dans le fait d’invoquer, à l’appui d’une démarche tendant au refus du renouvellement d’un bail commercial pour défaut d’inscription au registre du commerce, la nature non commerciale du bail en cause.

Il ne ressort pas des stipulations contractuelles que le contrat, civil par nature, deviendrait commercial en cas d’inscription, mais que le local loué dispose d’une destination commerciale qui sera étendue en cas d’inscription au registre du commerce, de même que le refus d’autoriser la cession du seul droit au bail au motif que le fonds de commerce lui même n’était pas concerné par ce projet, démontre bien que le bailleur, qui ne pouvait manquer d’avoir conscience de l’absence d’immatriculation du preneur eu égard aux termes de l’acte sur ce point, considérait bien le bail comme étant de nature commerciale et qu’il a, sans équivoque, renoncé à se prévaloir de l’absence des conditions d’application du statut.

Sur la validité de la rétractation de l’offre de renouvellement :

Le refus de renouvellement se fonde sur l’absence d’extension volontaire et sur le défaut d’inscription au registre du commerce.

Cependant le fait d’avoir délibérément signé un bail de nature commerciale avec un non commerçant formalise l’extension volontaire du statut du baux commerciaux à la situation en cause et l’absence d’immatriculation au jour de la délivrance du congé ne peut entraîner aucune conséquence demeurant le fait que le bail n’était commercial que par l’effet de la volonté des parties qui ont choisi ce statut en toute connaissance de cause quant à l’absence d’immatriculation.

Il convient dès lors de dire de nul effet l’acte du 20 août 2002 portant rétractation de l’offre de renouvellement.

Sur la demande de M et M^me X ainsi que de la société K forme de donner acte de leur acceptation d’un bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2002 moyennant un loyer annuel de 16 464 € :

Il convient de relever en premier lieu que le seul détenteur du bail parmi les concluants est M. X. En effet M^me H n’est visée au contrat qu’en qualité d’épouse de ce dernier mais elle n’est pas locataire. Par ailleurs le société K forme n’apparaît pas au contrat. Et les appelants n’établissent pas qu’il ait été donné suite au projet de cession du droit au bail à son profit, refusé par les bailleurs.

Du fait du congé avec offre de renouvellement du 27 décembre 2001, à effet du 30 juin 2002, le bail a pris fin et le nouveau bail est entré en vigueur le 1^er juillet 2002. Les parties étant en désaccord sur le prix proposé, la plus diligente d’entre elle disposait d’un délai de deux ans, aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, pour engager la procédure en fixation du nouveau loyer, le point de départ de ce délai étant la date d’effet du nouveau bail. Au 1^er juillet 2004 l’action qui n’avait pas été engagée était donc prescrite et le bail s’est trouvé renouvelé aux conditions de l’ancien.

Les consorts Y exposent qu’il aurait été contradictoire de contester devant le juge des loyers commerciaux le prix du loyer renouvelé alors qu’ils contestaient le principe du renouvellement comme le bénéfice du statut.

Cependant l’annulation du congé du 20 août 2002 ne laisse subsister pour les parties que la situation antérieure à sa délivrance, celle du bail renouvelé à effet du 1^er juillet 2002. Il appartenait donc aux bailleurs de faire arbitrer le prix du nouveau loyer et leur abstention au motif qu’ils avaient engagé une autre procédure à leurs risques, leur impose de consentir le nouveau bail au prix de l’ancien dès lors que l’action en fixation d’un nouveau prix est prescrite.

Il convient en conséquence de constater que le nouveau bail s’est formé aux clauses et conditions de l’ancien y compris quant au loyer.

Sur les manquements aux obligations contractuelles :

Les consorts Y invoquent des manquements de M. X à ses obligations contractuelles. Ils produisent à cet égard un constat du 11 juillet 2005 et une sommation visant la clause résolutoire du 22 août 2005.

Cependant les intimés ne sollicitent pas, même à titre subsidiaire, la résiliation du bail renouvelé au 1^er juillet 2002 par le jeu de la clause résolutoire, mais invoquent une « déchéance du droit d’occupation » et l’expulsion.

Il apparaît, d’une part, que, compte tenu de ce qui précède, la demande est sans objet dans la mesure où M. X n’occupe pas les lieux au titre du droit au maintien mais en vertu du bail valablement renouvelé à effet du 1^er juillet 2002 et que, d’autre part, M. X a fait délivrer par acte du 15 septembre 2005, une opposition à sommation visant la clause résolutoire. Considérant par ailleurs que les bailleurs ne produisent pas de constat attestant de la pérennisation des infractions allégués au delà du délai d’un mois à dater de la délivrance de la sommation, il convient de rejeter la demande de constat des manquements aux clauses et obligations du bail ainsi qu’en ce qu’elle tend au constat de la déchéance de tout droit d’occupation et à l’expulsion.

Sur les autres demandes :

Eu égard à ce qui précède, il convient de débouter les consorts Y de leur demande en dommages et intérêts.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. X la totalité des frais non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer de ce chef une somme de 1500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

I – Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau,

— Dit le bail contracté le 17 mars 1994 à effet du 1^er juillet 1993, commercial par extension volontaire du statut des baux commerciaux,

— Dit de nul effet l’acte du 20 août 2002, portant rétractation de l’offre de renouvellement.

— Constate que par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 27 décembre 2001, le bail s’est renouvelé à effet du 1^er juillet 2002 aux clauses et conditions de l’ancien bail, y compris le loyer,

II – Rejette les demandes de constat des manquements aux obligations contractuelles ainsi que de déchéance du droit d’occupation présentée par les consorts Y,

III – Les déboute de leur demande en dommages et intérêts,

IV – Les condamne à payer à payer à M. X la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

V – Rejette les autres demandes présentées sur ce même fondement,

VI – Condamne les consorts Y aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du nouveau code de procédure civile par la SCP Bommart Forster et Fromantin.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,