N O P ly bilai 28 Nov 2007 18:11 p. […]

Agent lièr^e pacte. bⁱ e REPUBL Grosses délivrées IQUE FRANCAISE o aux parties le : m AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS m m im de

/C^o ell^te efficacite tie^s V COUR D’APPEL DE PARIS le i

p 2ème Chambre – Section A tos,

n o

• p ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007

( n pages)

° 9

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/09734

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mars 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG n° 99/03236

APPELANT
Monsieur D X

[…]

[…]

représenté par M^e Louis-Charles HUYGHE, P à la Cour assisté de M^e Stéphane BULTEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C1120, substituté à l’audience par M^e Bertrand COTTIN, avocat au barreau de Paris, toque : D859

INTIMES

Syndicat des Copropriétaires du11/[…] représenté par son syndic le cabinet GATI, prise en la personne de son représentant légal […]

représentée par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la Cour assistée de M^e Valérie FHIMA, avocat au barreau de Paris, toque: E566
Monsieur Q Y I […]
Madame F G épouse Y I […]

représentés par M^e Frédéric BURET, P à la Cour assistés de M^e Pascal EBERLIN, avocat au barreau de Paris, toq ue : B 325

S.A. BNP PARIBAS prise en la personne de son représentant légal […]

[…]

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour assistée de M^e Brigitte GUIZARD, avocat au barreau de Paris, toque : D 680

S.C.P. R S T R prise en la personne de son représentant légal […]

représentée par la SCP ARNAUDY-BAECHLIN, avoués à la Cour assistée de M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de Paris, toque: E379, plaidant pour la SCP KUHN, avocats au même barreau

S.A.R.L. B IMMOBILIER prise en la personne de son gérant […]

représentée par M^e N O, P à la Cour assistée de M^e Catherine GOUET JENSELME, avocat au barreau de Paris, toque : A 569

COMPOSITION DE LA COUR:

L’affaire a été débattue, rapport a été fait conformément à l’article 31 du décret du 28 décembre 2005 modifiant l’article 785 du nouveau code de procédure civile, le 24 octobre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, Président
Madame Dominique REYGNER, Conseiller Madame Isabelle LACABARATS, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Gisèle COCHET

ARRET:

- contradictoire

Cour d’Appel de Paris ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007 2ème Chambre, section RG n° 2006/9734 – 2ème page

- rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile.

- signé par M^me Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par M^me Gisèle COCHET, greffier auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire
M. X a fait modifier les lots de copropriété dont il était propriétaire à Paris dans un immeuble […], puis a vendu le lot 134 à M. et M^me Y suivant compromis avec le concours de l’agence B en date du 18 septembre 1993 suivi d’un acte authentique reçu le 21 janvier 1994 par M^e R notaire, acte qui n’a pu être publié en raison du défaut de publicité du modificatif du règlement de copropriété. ·

Un jugement du 4 septembre 1996 ayant annulé la résolution 12 de l’assemblée générale de copropriété du 25 janvier 1995 et désigné M. Z expert pour établir un projet modificatif de division, un jugement du 10 mai 2005 a entériné ce rapport, qualifié de privative la toiture-terrasse du lot 134, devenu 138 et autorisé le syndicat à procéder à la cession des droits affectant les anciennes parties communes, dont le droit d’affouillement y compris de la cour, dans les quatre mois de la signification du jugement et aux conditions fixées par l’assemblée générale du 29 janvier 1993.

Sur l’assignation délivrée le 26 janvier 1999 par les époux Y devant le tribunal de grande instance de Paris pour voir prononcer le résolution de la vente et avoir restitution du prix et paiement de diverses sommes un jugement du 16 mars 2006 a:

- prononcé la nullité de la vente du 21 janvier 1994 sur le fondement de l’article 1599 du code civil comme portant en partie sur des parties communes

- condamné M. X à restituer le prix soit 243.918, 43 € avec intérêts légaux à compter du 21 janvier 1994 et capitalisation selon 1154 du code civil condamné in solidum M. X, la SCP R, notaire, la Sté B, intermédiaire à payer aux époux A la somme de 112.998, 68 € pour préjudice matériel (frais de prêt immobilier) et 20.000 € pour préjudice moral

- condamné M. X, la Scp notariale et la Sté B à payer chacun aux époux Y la somme de 2.000 € pour frais irrépétibles

- condamné M. X à payer à la Scp notariale 1500 € pour frais irrépétibles

- condamné M. X à garantir la Sté B et la SCP notariale pour moitié des condamnations prononcées à leur encontre dit que les sommes revenant aux époux Y seront versées directement à BNP Paribas à hauteur de sa créance soit 106.107,58 € augmentée des intérêts contractuels de 6, 616 % l’an à compter du 4 novembre 2005.

- dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par dernières conclusions du 5 octobre 2007 M

. X demande :

- par réformation de rejeter les demandes de nullité et restitution

Cour d’Appel de Paris ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007 2ème Chambre, section RG n° 2006/9734 – 3ème page

- subsidiairement, de rejeter les demandes de résolution ou nullité pour non délivrance, pour garantie des troubles, de dire irrecevable l’action en vices cachés et pour dol

- de prendre en compte pour déterminer la somme à restituer de la dépréciation du bien pour non entretien et présence de squatters avec injonction de produire les pièces afférentes à leur expulsion

- de réformer sur le point de départ des intérêts ceux-ci ne courant que du 5 janvier 1999 date de l’assignation

- de lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte sur la demande au titre de l’emprunt

- de confirmer sur le rejet des demandes pour résistance abusive, frais de notaire, charges de copropriété, travaux et installations

- de réduire l’indemnisation du préjudice moral

- de confirmer sur la responsabilité de l’agence et du notaire mais de réformer sur la garantie due par lui

- de condamner B et le notaire à le garantir des condamnations au profit des époux C

- de lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte sur la demande de BNP Paribas

- de condamner les intimés à lui payer M.000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 26 septembre 2007 les époux C demandent de :

- confirmer sur la résolution de la vente de chose d’autrui, subsidiairement la prononcer pour non délivrance, garantie d’éviction, vices cachés, dol

- subsidiairement, eu égard aux responsabilités encourues tant contractuelle que quasi délictuelle, condamner in solidum X, B et SCP notariale à 243.918, 43 € pour prix de vente avec intérêts légaux du 21 janvier 1994 avec capitalisation, à défaut la même somme à titre de dommages-intérêts

- infirmer et condamner M. X à paiement de 100.000 € de dommages intérêts pour résistance abusive

- condamner in solidum X, B et SCP à payer 192.066, 17 € à parfaire pour frais exposés, 73.176 € pour trouble de jouissance, 256.000 € pour préjudice financier M.000 € pour préjudice moral et 90.000 € pour frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires, par dernières conclusions du 19 juin 2007 s’en rapporte sur la résolution de la vente et sollicite le dédommagement de ses frais irrépétibles pour avoir été mis en cause inutilement.

La Sté B Immobilier, par dernières conclusions du 19 juin 2007, dénie toute responsabilité dans le refus de publication du nouveau règlement de copropriété, adopté en assemblée générale postérieurement à la signature du compromis alors que la description portée dans le mandat de vente ne laissait pas apparaître une emprise en parties communes et qu’au surplus la situation a été régularisée par la décision du 10 mai 2005; elle discute les préjudices et n’est pas tenue de la restitution du prix de vente; elle entend être garantie par le vendeur et le notaire.

Elle demande :

- d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité tant au titre du défaut de propriété que des désordres

Cour d’Appel de Paris 2ème Chambre, section ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007 RG n° 2006/9734 – 4ème page

- de la décharger de la restitution du prix et des intérêts capitalisés de dire que ceux-ci suffisent en tous cas à réparer le préjudice financier de rejeter la demande au titre des frais de crédit

-

-en conséquence de prononcer sa mise hors de cause et condamner tous succombants à lui payer 6.000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 14 septembre 2007 la SCP notariale R, S, T s’en rapporte sur la nullité en indiquant toutefois que l’expertise Z, entérinée par le tribunal a qualifié la terrasse de privative ; elle conteste sa responsabilité n’ayant pas conduit les négociations préalables à le vente, n’ayant pas reçu le règlement modificatif et ignorant qu’il ne serait pas publié; elle a tout fait pour régulariser et rendre son acte efficace mais les fautes sont imputables à M. X qui doit la garantir pour dissimulation des changements irrégulièrement opérés ; elle discute les préjudices et n’entend pas garantir B qui a commis une faute évidente en n’analysant pas l’origine de propriété;

Elle demande :

- d’infirmer le jugement sur les condamnations à son encontre et rejeter toute action en responsabilité contre elle

- à défaut, condamner M. X à la garantir de toute condamnation

- de débouter B de sa demande de garantie de rejeter toutes autres demandes de condamner M. X ou tous succombants à lui payer 3.000 € par

-

application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 8 octobre 2007 BNP Paribas demande :

- de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné que lui soit versée la somme de 106.107,58 € avec intérêts contractuels et d’y ajouter la capitalisation

- de condamner les époux C au versement d’une somme complémentaire de 3.000 €

- de lui allouer 2.000 € pour frais irrépétibles à la charge de toutes parties succombantes

- de rejeter les demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Considérant qu’à l’origine M. X était propriétaire de différents lots dépendant de l’immeuble en copropriété 11/[…] à Paris 11e, notamment les lots 120, bâtiment D consistant en un hangar et le lot 121 consistant en une remise formant le lot E, une remise formant le lot F et la jouissance exclusive et particulière d’une cour; que M. X a affouillé le sol du lot 120 et d’une partie du lot 121, privatisé une partie de la cour, transformé les deux remises et le hangar en locaux d’habitation ; qu’un projet de règlement modificatif a été établi en juin 1993 prévoyant une modification du règlement initial en trois phases : réunion des lots 120 et 121 en un lot 131, suppression de ce lot remplacé par le lot 132 puis division de celui-ci en 133 et 134, lequel a fait l’objet de la vente aux époux Y ; que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’entériner cette nouvelle division a

Cour d’Appel de Paris 2ème Chambre, section ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007

RG n° 2006/9734 – 5ème page

conduit à la procédure ci-dessus rappelée ;

Considérant que le compromis de vente signé le 18 septembre 1993 entre M. X et M. Y et J G désigne l’objet de la vente comme un local comprenant une entrée, une cuisine, une réception, deux chambres, une salle d’eau avec WC, un jardin; que l’acte authentique désigne le bien vendu « le lot numéro 134 Batiment F-D comprenant la totalité du Batiment F-D élevé sur terre-plein, d’un rez de chaussée en partie enterré et d’une partie en étage, auquel on accède depuis la cour de l’immeuble. Contigu en partie à l’un des côtés arrière du bâtiment A et couvert en partie par une verrière et en partie par une terrasse, il se compose d’un logement de quatre pièces comprenant au rez de chaussée: salon, salle à manger et cuisine, à l’étage auquel on accède par un escalier intérieur privatif: deux chambres et une salle d’eau avec WC avec la jouissance exclusive d’une cour-jardin de 22,30 m² environ »;

Considérant que l’acte mentionne le modificatif au règlement de copropriété reçu par M^e Lembo notaire à Paris ce jour contenant réunion des lots 120 et 121 en un lot 131, suppression de ce lot remplacé par un lot 132 et division du lot 132 en deux lots dont le 134 objet de la vente;

Considérant que pour voir infirmer le jugement en ce qu’il a annulé la vente comme portant pour partie sur la chose d’autrui M. X fait valoir d’une part que le jugement du 10 mai 2005, statuant sur les conclusions du rapport d’expertise Z a décidé dans ses motifs et son dispositif que la toiture-terrasse créée à l’initiative de M. X au-dessus de l’ancien lot 120 dans le bâtiment D-F et désormais lot 138 constitue un équipement privatif, et qu’ainsi est combattue l’affirmation qu’il aurait vendu la chose d’autrui, d’autre part, sur l’absence de cession du droit d’affouiller et de la partie de la cour, que l’assemblée générale du 29 janvier 1993 a voté à l’unanimité la ratification des travaux réalisés sur parties communes et que cet accord vaut cession quoique l’acte authentique n’ait pas été immédiatement établi, sans faute de sa part;

Considérant que la vente ayant eu lieu en 1994 ce n’est que par le jugement du 10 mai 2005, soit onze ans après la vente, que les incertitudes concernant la nature juridique de la toiture terrasse édifiée par M. X ont été levées; que si la copropriété avait, de principe, autorisé la cession des droits de nature commune relatifs à la cour et au droit d’affouillement, aucune suite n’a été donnée à cette cession dont les conditions avaient été fixées ; que même après l’autorisation donnée par le jugement ci-dessus, qui précisait que la cession régularisée n’aurait pas d’effet rétroactif, il n’est toujours pas justifié de la réalisation de cette cession, autorisation dont la caducité était prévue à défaut d’être exécutée dans les quatre mois du jugement

Considérant en conséquence, et sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens de nullité ou de résolution, que c’est à bon droit que le jugement déféré a prononcé la nullité de la vente consentie par M. X aux époux Y en violation de l’article 1599 du code civil;

Considérant, sur les responsabilité, que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que M. X, architecte, avait eu un comportement fautif en réalisant des transformations non autorisees de lots et en construisant sur les parties communes, mis

Cour d’Appel de Paris ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007 2ème Chambre, section RG n° 2006/9734 – 6ème page

en vente précipitamment avant le vote des modifications du règlement alors au surplus que ces travaux sont affectés de malfaçons et ont généré des désordres ;

Considérant que la Sté B avait reçu de M. X le 18 mai 1993 un mandat de vente portant sur « un loft-cuisine-salle d’eau wc jardin »; que la consistance des locaux ne pouvait que traduire leur récente transformation ; qu’en qualité de négociateur et rédacteur du compromis de vente la Sté B devait s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à la convention et interroger plus avant son mandant afin d’assurer l’efficacité de son acte, au besoin de proposer l’insertion d’une condition suspensive de ratification des ouvrages réalisés ; qu’elle a, par ses manquements, contribué à la réalisation du préjudice des époux Y;

Considérant que la SCP R, notaire, n’a pas rédigé l’acte de vente portant accord des parties sur la chose et le prix; que, cependant, intervenant pour donner force authentique à la convention portant sur un lot 134 nouvellement créé figurant dans un règlement de division non approuvé et non publié, il lui appartenait de procéder à toutes vérifications nécessaires des faits avancés, alors que le simple examen du règlement du règlement modificatif devait l’alerter sur les insuffisances de celui-ci et que son acte comporte des mentions ambiguës sur la toiture-terrasse et d’apporter tous informations et conseils aux parties; que ces fautes ont concouru au dommage ;

Considérant que M. X, la Sté B et la SCP R devront réparer in solidum le préjudice subi par les époux Y; que dans leurs rapports entre eux les responsables supporteront les condamnations à raison de M % pour M. X, 25% pour la Sté B et 25 % pour la SCP R ;

Considérant que la nullité de la vente entraîne restitution du bien immobilier à M. X et restitution du prix aux époux B soit 243.918,43 € augmentée des intérêts légaux, par réformation du jugement, à compter du 5 janvier 1999, jour de l’assignation, conformément à l’article 1153 alinéa 3 du code civil et capitalisation de ceux-ci dans les conditions de l’article 1154 du code civil; que la situation d’occupation irrégulière de l’immeuble n’est pas établie ;

Que les époux Y devront toutefois rembourser eux-mêmes à M. X la somme de 2.196,78 € qui leur avait été versée par la MAF pour réparation de l’infiltration en joint de toiture mais qui n’a pas été utilisée à cette fin;

Considérant sur l’étendue de la réparation que le jugement mérite confirmation en ce qu’il a retenu que les époux Y ne produisaient aucun élément permettant de justifier des frais de notaires et taxes, des charges de copropriété, du coût des travaux, des frais avancés par l’expert Lemateyer, des frais occasionnés par les vices de construction et des frais de déménagement, aucune élément de preuve n’étant davantage produit en appel; que s’agissant des loyers acquittés à compter de novembre 1997, cette dépense résulte de la décision des époux Y de quitter le logement pourtant décrit par l’expert Grenade dans son rapport d’avril 2002 comme tout à fait habitable;

Considérant que le trouble de jouissance n’a été subi que jusqu’en novembre

Cour d’Appel de Paris ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007 2ème Chambre, section RG n° 2006/9734 – 7ème page

1997 date à laquelle les époux Y ont spontanément cessé d’occuper les lieux et sera justement réparé eu égard aux désordres caractérisés par des peintures écaillées en diverses zones, par l’octroi de la somme de 10.000 € ; que les suites de leur acquisition ont en outre causé aux époux Y des tracas justifiant une somme de même montant à titre de préjudice moral;

Considérant, sur le préjudice financier, que les époux Y demandent

l’équivalent de la perte de la plus-value qu’aurait acquise l’immeuble depuis 1994 jusqu’à ce jour ;

Mais considérant que la perte d’enrichissement que déplorent les époux Y est la conséquence d’une part du choix qu’ils ont fait, en 1999 pendant l’expertise Z précisément destinée à pallier les irrégularités affectant le lot, de faire annuler la vente, d’autre part à la variation conjoncturelle et indépendante des parties, du marché immobilier; que la demande en paiement de 256.000 € sera en conséquence rejetée ;

Considérant qu’en l’absence de critique de ce chef le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que les sommes revenant aux époux Y seront versées directement à BNP Paribas à concurrence du montant de sa créance en principal et intérêts soit 106.107,58 € augmentée des intérêts au taux contractuel de 6,616 % l’an à compter du 4 novembre 2005 jusqu’au parfait paiement des intérêts par application de l’article 1154 du Code civil;

Considérant qu’il n’est justifié d’aucun abus de M. X dans l’exercice de la voie de recours ;

Considérant qu’en équité il sera alloué aux époux Y en dédommagement de leurs frais irrépétibles d’appel la somme de 10.000 € à la charge in solidum de M. X, de la Sté B et de la SCP R, dont ceux-ci supporteront la charge dans les mêmes proportions que ci-dessus ; que M. X L au syndicat des copropriétaires au même titre la somme de 2.500 €, toute autre demande à ce titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Réformant partiellement et statuant à nouveau,

Dit que les intérêt légaux sur le prix restitué courent à compter du 5 janvier 1999,

Condamne in solidum M. X, la Sté B et la SCP R à payer à M. et M^me Y les sommes de 10.000 € de trouble de jouissance et 10.000 € pour préjudice moral,

Dit que dans leurs rapports entre eux la Sté B et la SCP R supporteront chacun 25% de ces sommes et M. X M %,

Confirme pour le surplus le jugement déféré,

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007 Cour d’Appel de Paris RG n° 2006/9734 – 8ème page 2ème Chambre, section

Accorde la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du

Code civil,

Condamne M. X, la Sté B et la SCP R, selon même répartition à payer aux époux Y la somme de 10.000 € et M. X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du même code,

Condamne M. X, la Sté B et la SCP R aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Le président Le greffier

Cour d’Appel de Paris ARRET DU 28 NOVEMBRE 2007

RG n° 2006/9734 – 9ème page 2ème Chambre, section