Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section B

ARRET DU 07 FEVRIER 2008

(n°36, 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/07733

Décision déférée à la Cour : jugement du 29 mars 2007 – Tribunal de grande instance de PARIS – Loyers commerciaux – RG n°2007/00846

APPELANTE AU PRINCIPAL et INTIMEE INCIDENTE

S.C.I. DU SQUARE, agissant en la personne de son gérant, M. Y Z, domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par la SCP PETIT – LESENECHAL, avoué à la Cour

assistée de M^e D SEREZO, avocat au barreau de PARIS, toque E 1941

INTIMEE AU PRINCIPAL et APPELANTE INCIDENTE

M^me A X

XXX

XXX

représentée par la SCP BAUFUME – GALLAND – VIGNES, avoué à la Cour

assistée de M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque E 1432

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 janvier 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

D ZAVARO, Président de chambre, Président

Renaud BOULY de LESDAIN, Président de chambre

Jean-Pierre MAUBREY, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : B C

Jean-Pierre MAUBREY a préalablement été entendu en son rapport

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

Signé par Renaud BOULY de LESDAIN, Président de chambre, D ZAVARO, Président, étant empêché, et par B C, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

LA COUR,

Vu l’appel régulièrement interjeté par la SCI DU SQUARE de la décision du juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris, prononcée le 29 mars 2007, qui a, constaté que le bail s’était renouvelé, dit que la règle du plafonnement ne pouvait être écartée, constaté que la valeur locative était supérieure au prix plafonné et fixé le loyer du bail renouvelé à 3.817 euros par an,

Vu les conclusions de la SCI DU SQUARE, appelante, qui demande à la Cour d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait application de la règle du plafonnement, de constater que le juge des loyers commerciaux a soulevé d’office le moyen concernant l’absence de clause d’accession dans le bail sans inviter les parties à conclure sur ce point, de dire ce moyen non fondé et que le loyer doit être fixé conformément à la valeur locative, de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 21.300 euros par an, à titre subsidiaire, au cas où une mesure d’expertise serait ordonnée, de fixer le montant du loyer provisionnel annuel à 4.000 euros et de condamner M^me X à lui verser la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions de M^me A X, intimée, qui demande à la Cour de confirmer la décision du premier juge qui a fixé le loyer annuel à 3.817 euros et de condamner la société appelante à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 20 décembre 2007,

SUR QUOI

Considérant que M^me X est locataire d’un local à usage de café, bar restaurant à Paris 18^e, 106 rue de Clignancourt, suivant bail en date du 30 janvier 1986 ; que ces locaux étaient, à l’époque, constitués d’une boutique, une arrière boutique, deux pièces formant suite, une cave sous la boutique accessible par un escalier réservé à la descente des vins donnant sur le couloir et d’un droit au WC dans la cour ; qu’au cours du premier bail, la locataire a fait effectuer des travaux permettant l’accès direct à la cave par un escalier avec création de sanitaire comprenant deux WC et un lavabo, suppression de la cloison séparant l’arrière boutique et une pièce y faisant suite ; que lors du premier renouvellement de ce bail, en décembre 1995, le juge des loyers commerciaux avait, dans sa décision du 19 novembre 1996, maintenu le plafonnement du loyer au motif que les travaux effectués par la locataire étaient insuffisants pour constituer une modification des caractéristiques du local ; qu’en juin 2004, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement en portant le loyer annuel à 21.300 euros alors qu’il était jusque là de 3.082 euros ; que le juge des loyers commerciaux a refusé le déplafonnement au motif que si les travaux effectués constituaient manifestement une amélioration des conditions d’exploitation du commerce, le bail ne comportait pas de clause d’accession ; que c’est dans ces conditions qu’est intervenu le jugement déféré dont le dispositif a été précédemment rappelé ;

Considérant que la SCI DU SQUARE reproche au premier juge d’avoir relevé d’office un moyen au terme duquel l’absence de clause d’accession faisait obstacle au déplafonnement du loyer, sans laisser les parties s’expliquer sur celui-ci ; qu’il y a bien eu violation des dispositions de l’article 16 du Code de Procédure Civile en ce qui concerne le respect du contradictoire qui s’impose au juge qui soulève un moyen d’office ; que le jugement critiqué sera, en conséquence annulé ;

Considérant que la SCI appelante expose qu’il ne peut être fait application, en l’espèce, des règles de fixation du montant du loyer prévues par l’article L 145-34 du code de commerce, relatif au plafonnement, en raison des modifications notables des lieux réalisées par la locataire ; que pour cette dernière, les travaux qu’elle a effectués ne sont que des aménagements intérieurs et qu’il ne peut y avoir déplafonnement en l’absence d’une clause d’accession dans le bail ; qu’enfin, M^me X reproche au premier juge de ne pas avoir retenu l’autorité de la chose jugée par la décision prononcée le 19 novembre 1996 ;

Considérant, cependant, que dans cette première décision, la juridiction visait d’autres travaux effectués en 1993 et concernant l’agrandissement de la trémie de l’escalier donnant accès aux sanitaires ; que l’autorité de la chose jugée n’a pas à être invoqué de ce chef ;

Considérant que les travaux réalisés par la preneuse dans les lieux loués au cours du bail antérieur à celui à renouveler et qui ont principalement consistés en l’accès direct au sous-sol avec création de toilettes indépendantes ainsi que l’agrandissement de la surface accessible à la clientèle constituent des travaux d’amélioration qui n’ont pas été pris en charge par la société bailleresse ; qu’il doit être rappelé qu’en l’absence de clause contractuelle d’accession, celle-ci, par application des dispositions de l’article 551 du code civil, R 145-3 et R 145-8 du code de commerce, intervient à la fin du bail au cours duquel les travaux ont été effectués ; qu’en conséquence, les travaux réalisés pendant le bail 1986-1995 entraînent le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en 2004 qui devra être fixé conformément à la valeur locative ;

Considérant, en l’état, que la Cour ne dispose pas des éléments suffisants pour déterminer la valeur locative du commerce dont s’agit, les données utilisées dans l’expertise de 1995 pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction ne pouvant être retenue du fait des modifications intervenues depuis ; qu’il convient donc d’ordonner une mesure d’expertise à cette fin ;

Considérant qu’il convient de fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle de 4.000 euros HT ;

PAR CES MOTIFS

Annule le jugement déféré ;

Statuant à nouveau ;

Dit que le bail concernant les locaux sis à Paris 18^e, 106 rue de Clignancourt s’est renouvelé à compter du 20 décembre 2004 ;

Dit que du fait de la modification notable des lieux effectuée par M^me X, le loyer doit être fixé conformément à la valeur locative ;

Ordonne une mesure d’expertise ;

Commet pour y procéder M. D E demeurant à XXX, XXX la Grande Armée, ce dernier ayant pour mission :

• de se faire remettre tous documents utiles,
• de visiter les lieux,

• de convoquer les parties et leur conseil à toutes ses opérations d’expertise,
• de fournir à la Cour, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à la fixation de la valeur locative du fonds de commerce, à la date du 20 décembre 2004,

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus par l’expert d’exécuter sa mission, ce dernier sera remplacé d’office par simple Ordonnance sur requête,

Fixe le montant de la provision à consigner entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes de cette Cour à la somme de 3.000 € (trois mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, cette consignation devant être faite par la SCI DU SQUARE dans le mois de la présente décision,

Dit que lors de la première réunion d’expertise, l’expert fera connaître aux parties le coût prévisible de ses travaux,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans les six mois de sa saisine,

Dit que M. MAUBREY, Conseiller, sera chargé du suivi de cette expertise ;

Fixe le montant du loyer provisionnel annuel à la somme de 4.000 euros HT (quatre mille euros) ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 13 novembre 2008 à 13 heures ;

Réserve de statuer sur le fonds du litige et sur les dépens.

Le Greffier P/ le Président empêché