Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 13 FEVRIER 2008

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/02263

Jonction avec le dossier 07/3383

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Janvier 2007 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n°06/01168

APPELANTE et INTIMEE

S.A.R.L. C D, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social situé

20, Rue Saint-Denis

XXX

représentée par la SCP GERIGNY-FRENEAUX, avoués à la Cour

assistée de M^e Claude HYEST plaidant pour la SCP HYEST & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P 311

INTIME et APPELANT

Monsieur E F

XXX

XXX

représenté par M^e Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assisté de M^e Bernard Philippe MERY, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Madame G H épouse X

XXX

XXX

représentée par M^e François TEYTAUD, avoué à la Cour

assistée de M^e Bernard PUYLAGARDE plaidant pour la SCP CHAUVIN – PUYLAGARDE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 117

Maître I Z, pris en sa qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société STARDUST

XXX

XXX

représenté par la SCP PETIT – LESENECHAL, avoués à la Cour

assisté de M^e Vincent CHRISTIN plaidant pour M^e Jean-Paul PETRESCHI, avocat au barreau de PARIS, toque B 283

Créanciers à qui l’instance a été dénoncée :

URSSAF, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

XXX

ci-devant et actuellement

XXX

93100 MONTREUIL-SOUS-BOIS

assignée à personne habilitée et n’ayant pas constitué avoué

CAISSE I.R.P.S. (INSTITUTION DE RETRAITE DE LA PRESSE ET DU SPECTACLE), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

ci-devant et actuellement

XXX

XXX

assignée à personne habilitée et n’ayant pas constitué avoué

XXX, représentée par Monsieur le Trésorier Principal domicilié en cette qualité au siège situé

XXX

XXX

ci-devant et actuellement

XXX

XXX

assignée au siège et n’ayant pas constitué avoué

J K DU 1ER ARRONDISSEMENT, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé

XXX

XXX

assignée à personne habilitée et n’ayant pas constitué avoué

S.A. L M, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

assignée conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile et n’ayant pas constitué avoué

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 7 novembre 2007, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame P-Q, Conseiller

Monsieur PEYRON, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Y

Madame P-Q a préalablement été entendue en son rapport.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame Y, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

**********

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES,

La Cour statue sur l’appel interjeté par la société C D à l’encontre du jugement rendu le 18 janvier 2007par le tribunal de grande instance de PARIS qui a :

— rejeté l’exception d’irrecevabilité des demandes en défense de M. E F,

— annulé la clause du bail en date du 29/1/1993 stipulant que 'le preneur occupant l’intégralité de l’immeuble, il devrait assumer l’intégralité des charges relativement à l’exploitation et à l’entretien de celui-ci',

— dit n’y avoir lieu à annulation des autres clauses du bail signé entre M^me X et la société STARDUST,

— validé le refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction opposé par M^me X à la demande de renouvellement signifiée par la société STARDUST,

— dit que le bail ayant cessé ses effets le 31/12/2004, la société STARDUST était, depuis cette date, occupante sans droit ni titre des lieux ,

— ordonné, en conséquence, son expulsion et celle de tous occupants de son chef (notamment de la société C D) de ces lieux dans les deux mois de la signification du jugement avec, en tant que de besoin, séquestration du mobilier trouvé sur place,

— fixé l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er janvier 2005 par la société STARDUST, solidairement, depuis le 30/11/2005, avec la société C D, à la somme de 60716€ par an en principal outre taxes et charges,

— débouté M^me X du surplus de ses demandes,

— débouté les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles,

— condamné M. E F et la société C D à payer à M^me X la somme de 8000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ,

— condamné la société STARDUST, prise en la personne de son liquidateur, ainsi que M. E F et la société C D aux dépens ;

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit :

Par acte du 29/1/1993, M^me X a donné à bail à la société STARDUST, ayant pour gérant M. E F, des locaux dépendant de l’immeuble sis à PARIS 1^er, XXX et comprenant la totalité du rez-de -chaussée, de l’entresol et du sous-sol, ce pour une durée de 9 ans à compter du 1^er février 1993 moyennant un loyer payable par trimestre à terme échu et pour l’activité de 'théâtre-cinéma', M. E F se portant caution solidaire des engagements de la société STARDUST ;

Dans sa clause 4.1.1, le bail stipulait que 'de convention expresse entre les parties, les locaux loués étaient considérés comme en parfait état de réparations locatives et de grosses réparations';

Dans sa clause 4.1.10 alinéa 2, ce bail stipulait que 'le preneur occupant l’intégralité de l’immeuble, il devrait assumer l’intégralité des charges relativement à l’exploitation et à l’entretien de celui-ci’ et ,dans sa clause 4.2.3 que 'le bailleur, dans le cas d’une vente du fonds de commerce emportant cession du droit au bail, pourrait se substituer à l’éventuel cessionnaire aux mêmes conditions de prix';

Il y était, par ailleurs, prévu, par une autre clause, que le preneur ne pourrait céder son droit au bail sauf en cas de cession de la totalité du fonds de commerce et que toutefois et par un droit qui lui était personnel et par voie de conséquence intransmissible, la société STARDUST pourrait, en cours de l’exécution du bail, céder le droit au bail seul pour que le cessionnaire puisse uniquement exercer l’activité de confection à l’exclusion de toute autre’ ;

Il y était encore prévu que le preneur 'ne pourrait faire dans les lieux ou à l’extérieur aucun changement de distribution, construction, démolition, percement de gros murs ou autres sans le consentement exprès et par écrit du bailleur '

La société STARDUST ayant, par acte extrajudiciaire du 19/7/2004, sollicité le renouvellement de son bail, la bailleresse lui a, en réponse, notifié par acte extrajudiciaire du 13/10/2004 qu’elle entendait refuser ce renouvellement pour motifs graves et légitimes tenant à divers manquements contractuels, les uns constitutifs d’infractions irréversibles et tenant à des injures, accusations mensongères, dépôt de plainte avec constitution de partie civile pour escroquerie et abus de confiance visant nommément M^me X, retard systématique dans le paiement des loyers charges et taxes et exécution de travaux sans autorisation et, les autres, relatives à des infractions poursuivies après la mise en demeure signifiée le même jour que le refus de renouvellement et tenant à l’ inexécution par la locataire des condamnations prononcées contre elle au profit de la bailleresse par arrêts du 3/5/2000 et du 20/12/2002 de la Cour d’appel de PARIS et par ordonnance de référé du 19/5/2003 et jugement du tribunal de grande instance de PARIS du 4/11/2003, au non paiement intégral du terme du 4^e trimestre 2003 et à l’absence de paiement du terme du 4^e trimestre 2004 ainsi qu’à l’absence d’entretien des locaux ;

Diverses procédures avaient, antérieurement, opposé les parties dont une procédure en fixation du loyer révisé au 29/6/1999 ayant abouti, sur appel, à un arrêt du 1^er mars 2006 de cette Cour fixant le loyer à la date considérée à 52 797 € par an ;

Par acte du 27/10/2005, la société STARDUST a cédé à la société C D son fonds de commerce, l’acte mentionnant le refus de renouvellement notifié par la bailleresse, indiquant que le seul avantage résiduel et commercialement négociable pour la société STARDUST était celui de sauver son droit partiel consistant en la spécialité d’exercice de l’activité de confection et que la vente du fonds au profit de la société C D donnait toutes libertés à celle-ci soit de continuer l’exploitation cinéma théâtre soit, immédiatement, d’exercer l’activité de confection prévue au bail si bon lui semblait ;

Cet acte a été dénoncé à M^me X par acte extrajudiciaire du 30/11/2005 ;

Par jugement du 13/12/2005, la société STARDUST a été mise en liquidation judiciaire avec désignation de M^e Z comme mandataire liquidateur ;

En ce dûment autorisée par ordonnance rendue sur requête, M^me X a, en date des 26 et 27 décembre 2005, fait assigner M^e Z es qualité, M. E F en sa qualité de caution (lequel est, par ailleurs, intervenu à la procédure en qualité de mandataire ad’hoc de la société STARDUST ) et la société C D devant le tribunal de grande instance de PARIS aux fins, dans le dernier état de ses écritures, de :-voir constater le défaut de capacité de M. E F à agir comme mandataire ad’hoc de la société STARDUST ;- de constater, depuis l’arrêt du 1^er/3/2006 rendu dans l’instance en fixation du loyer révisé au 29/6/1999, un différentiel en faveur de la société STARDUST de 15896,41 € dans le compte entre les parties ne tenant pas compte des indemnités d’occupation des 1^er et 2^e trimestres 2006 devant rendre la bailleresse créditrice d’une somme de 13045,33 € ;- de voir valider le refus de renouvellement du 13/10/2004 et voir dire que le bail avait pris fin au 31/12/2004 et d’ordonner, en conséquence, l’expulsion des lieux de la société STARDUST et de tous occupants de son chef ;-de dire inopposable à la bailleresse la cession au profit de la société C D et de voir dire celle-ci sans droit au maintien dans les lieux ; -de condamner la société C D au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30/11/2005 égale au montant du loyer contractuel augmenté de 50 % outre charges et taxes ;- de voir M. E F condamné au paiement de sommes correspondant au montant des condamnations prononcées contre la société STARDUST dans les procédures antérieures par les arrêts du 3/5/2000, du 20/12/2002, du 22/6/2005 et de l’ordonnance de référé du 19/3/2003 (dont frais irrépétibles et dépens et dont une somme de 17 435,78 € pour solde locatif ), au paiement d’une somme de 16 095,90 € au titre des loyers, charges et taxes arrêtés au 3^e trimestre 2005 selon relevé daté du 12/12/2005, au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation sur la base susvisée à compter du 4^e trimestre 2005 jusqu’à libération des lieux et remise des clés ;

Les défendeurs se sont opposés aux demandes, M. E F formant demande reconventionnelle aux fins de voir dire nulles comme privées de réalité objective et comme revêtant un caractère potestatif les clauses 4.1.1 stipulant les locaux en parfait état de réparations locatives et de grosses réparations et la clause 4.1-10 alinéa 2 du bail stipulant que le preneur occupant l’intégralité de l’immeuble, il devrait assumer l’intégralité des charges relativement à l’exploitation et à l’entretien de celui-ci et aux fins de condamnation de M^me X à des dommages-intérêts pour procédure abusive et dolosive , la société C D formant, de son côté, demande reconventionnelle aux fins, notamment, de voir constater sa qualité de locataire et de voir dire nulle la clause 4.2.3 du bail instituant un droit de préférence au profit de la bailleresse, et subsidiairement, s’il était jugé que le bail avait pris fin au 31/12/2004 par l’effet du congé, d’invalider les motifs allégués à l’appui de ce congé et de voir condamner M^me X au paiement d’une indemnité d’éviction et désigner expert pour en déterminer le montant ;

C’est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu qui a, notamment, annulé la clause 4..1.1 du bail sur la délivrance des lieux en parfait état de réparations locatives et de grosses réparations, dit valables les autres clauses litigieuses dont celle relative au droit de préférence de la bailleresse en cas de cession, retenu que la poursuite indue de la bailleresse au pénal et le non respect des clauses du bail relatives à la cession intervenue postérieurement au refus de renouvellement (et à laquelle il ne pouvait être considéré que la bailleresse ait manifesté son accord par les seul fait des règlements de la société C D ) justifiait ce refus , qui a fixé l’ indemnité d’occupation au montant du loyer révisé fixé par arrêt du 1^er/3/2006 majoré de 15 % outre charges et taxes et qui, sur les demandes dirigées contre M. E F en qualité de caution de la société STARDUST, a relevé que la bailleresse disposait d’un titre concernant les sommes réclamées au titre des loyers et que, concernant les indemnités et condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, l’engagement de caution n’incluait pas ces indemnités et ces frais ;

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La société C D, appelante, demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement déféré,

— de débouter M^me X de toutes ses demandes,

— de dire que faute de motifs graves et légitimes le bail s’était valablement poursuivi,

— de dire que la concluante était valablement locataire des lieux litigieux et de dire opposable à M^me X l’acte de cession du 30/11/2005,

— d’ordonner à M^me X de délivrer à la concluante des quittances de loyer pour les 1^er, 2^e, 3^e et 4^e trimestres 2006,

— de prononcer la nullité de la clause 4.2.3 du bail instituant un droit de préférence au profit de M^me X et de dire cette clause inopposable à la concluante,

— à titre subsidiaire, s’il était jugé que le bail avait pris fin au 31/12/2004 par l’effet du congé délivré à la société STARDUST, de prononcer la nullité des motifs invoqués par la bailleresse et de condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société C D en désignant expert pour fixer cette indemnité,

— dans tous les cas, de condamner M^me X au paiement d’une somme de 5000 € et aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

M^me X, intimée, demande à la Cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ses dispositions portant rejet de la demande de la concluante aux fins de voir M. E F condamné en sa qualité de caution solidaire de la société STARDUST,

— de condamner M. E F (à défaut pour la société STARDUST et ses représentants d’appliquer la compensation légale sur les comptes à faire entre les parties) à payer, en cette qualité, à la concluante les sommes de 1157,96 € au titre des dépens d’appel afférents à l’arrêt du 3/5/2000 de la Cour de céans, 1000 € au titre de l’indemnité allouée en vertu de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure par l’arrêt du 20/12/2002 de cette Cour et au titre des dépens relatifs à cet arrêt, de 480,27€ au titre des dépens afférents à l’ordonnance de référé du 19/3/2003, de 17435,78€ au titre de la condamnation prononcée à l’encontre de la société STARDUST par l’arrêt du 22/6/2005 de la Cour de Paris, de 16 095,90 € au titre des loyers, charges et taxes selon compte arrêté au 12/12/2003,de 4036,06 € au titre de l’état de frais de la SCP GOIRAND, avoué, relatif à l’arrêt du 22/6/2005, au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 60716€ à compter du 1^er/1/2005 outre charges et taxes et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés,

— de condamner la société C D et M. E F au paiement d’une somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

M. E F, intimé,

— d’infirmer le jugement déféré en ses dispositions le condamnant à indemnité au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et rejetant sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— de condamner M^me X au paiement, au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, d’une somme de 5000 € et aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

M^e Z es qualité de liquidateur judiciaire de la société STARDUST, intimé, demande à la Cour:

— d’infirmer le jugement déféré,

— de débouter M^me X de ses demandes,

— à toutes fins, d’infirmer le jugement en son appréciation du montant de l’indemnité d’occupation en fixant celle-ci au montant du loyer tel que fixé par arrêt définitif du 1^er/3/2006 de la Cour de céans,

— de condamner M^me X au paiement d’une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Considérant que M^me X reprend, à l’appui de sa demande en validation de congé, l’ensemble des motifs allégués à l’acte de notification du refus de renouvellement à l’exception de ceux relatifs au paiement irrégulier des loyers invoquant ainsi les accusations mensongères et la plainte injustifiée de la société STARDUST au pénal , les travaux effectués par celle-ci sans autorisation et ayant consisté, sous couvert de travaux de rénovation, en travaux de transformation suite à la modification de son activité d’origine de cinéma en activité de théâtre, l’ absence d’entretien ( établie, selon elle, par un procès-verbal de constat par huissier de justice du 3/5/2005), et y ajoutant l’infraction postérieure au congé tenant au non respect de la clause du bail relative à la cession (par non appel du bailleur à l’acte de cession, absence de mention à l’acte d’engagement solidaire du cédant avec le cessionnaire aux obligations du bail et réciproquement et absence de notification préalable de l’acte de cession pour permettre au bailleur d’exercer éventuellement son droit de préférence) ;

Que M^e Z es qualité voit dans la demande à lui adressée par M^me X d’avoir à prendre position sur la poursuite du bail, une reconnaissance par elle de l’absence de motifs valables de congé et conteste la validité du congé en faisant siens les moyens développés par la société C D à cet égard ;

Que la société C D estime que le congé litigieux ne peut lui être opposé dés lors qu’elle n’est pas l’auteur des infractions y visées et s’estime, en tout état de cause, recevable et fondée à contester la validité de ce congé dés lors, selon elle, que la demande en ce sens de la bailleresse constituerait une manoeuvre frauduleuse pour échapper au montant du loyer fixé par l’arrêt du 1^er mars 2006 et pour détourner les précédentes procédures au terme desquelles ses demandes avaient été rejetées ; qu’elle considère que la cession litigieuse est régulière en arguant, à cet égard, de ce que la clause de cession du bail aurait (par dérogation aux modalités imparties au bail en cas de cession) donné possibilité à la société STARDUST de céder librement le droit au bail pour l’exercice de l’activité de confection sans avoir à respecter ces modalités (à savoir appel du bailleur à la cession et respect de la clause relative au droit de préférence ) et en arguant encore du fait que cette clause devrait, en tout état de cause, s’interpréter en faveur du preneur et du fait que la clause relative au droit de préférence serait nulle comme contrevenant aux dispositions légales d’ordre public portant principe de liberté du commerce y compris celle, pour le commerçant, de céder librement son fonds ; qu’elle observe que les règles régissant la liquidation judiciaire ( à savoir articles L 622-2 , L 622-7, L 622-14, L 622-15, L 632-1 du code de commerce) portant interdiction d’action en paiement pour toute créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective, réputant non écrite toute clause imposant au cédant, en cas de cession, des obligations solidaires avec le cessionnaire et limitant les conditions d’annulation des actes passés au cours de la période suspecte s’opposent à la demande de M^me X dés lors, notamment, au regard de la dernière des règles citée, que la cession à son profit n’avait pas été remise en cause par le liquidateur ;

Sur les obstacles allégués à l’action de mme X

Considérant, sur ce point, qu’il ne peut être tiré du courrier du 22/12/2005 de M^me X à M^e B, es qualité de liquidateur judiciaire de la société STARDUST, une intention de sa part à renoncer à invoquer les infractions visées à sa notification de refus de renouvellement du 13/120/2004 alors que la demande faite à celui-ci de prendre position sur la poursuite ou non du bail n’y était formulée qu’à toutes fins et sous réserve de la procédure aux fins de validation du refus que la concernée indiquait avoir engagée devant le tribunal de grande instance de PARIS ;

Considérant qu’une telle intention, ou celle de voir reconnaître à la société C D la qualité de locataire ne saurait davantage ressortir de l’acceptation par la bailleresse des paiements effectués par celle-ci après la cession et dont fait état M^e Z es qualité dans ses écritures alors que M^me X, dans son courrier susvisé à M^e Z es qualité, indiquait, expressément, qu’elle considérait que la vente du fonds de commerce au profit de la société C D lui était inopposable et alors que les avis d’échéance afférents aux termes en cause ont été libellés au nom de la société STARDUST et pour des termes relatifs à des 'indemnités d’occupation’ ;

Considérant qu’il ne peut être, par ailleurs, considéré que la notification du congé soit intervenue uniquement pour contourner des décisions antérieures défavorables à la bailleresse alors d’une part que ces décisions n’ont pas, contrairement à ce qu’il est prétendu, été totalement défavorables à celle-ci, (l’arrêt du 22 juin 2005 statuant sur une demande d’arriéré locatif et d’acquisition de la clause résolutoire ayant retenu l’existence d’un solde locatif et n’ayant écarté la demande d’acquisition de la clause résolutoire qu’en raison de l’indétermination initiale du compte de charges, l’arrêt du 3 mai 2000, statuant dans un litige aux fins de rétractation d’une saisie conservatoire pratiquée par la société STARDUST pour recouvrement de sommes par elle indûment versées pour charges et travaux, ayant confirmé l’ordonnance déférée qui ordonnait la mainlevée de la saisie conservatoire litigieuse, l’arrêt du 25 mars 2005, objet d’un pourvoi en cassation rejeté, et rendu dans l’instance pénale engagée sur citation directe de M^me X du chef de constitution de partie civile abusive ou dilatoire ayant confirmé le jugement déféré retenant cette infraction et condamnant la société STARDUST à payer des dommages-intérêts à M^me X et l’arrêt du 1^er mars 2006 rendu dans une instance en fixation du loyer révisé au 26/9/1999 ayant fixé le montant du loyer à une somme certes inférieure à celle réclamée par la bailleresse mais aussi très supérieure à celle proposée par la locataire) et alors, d’autre part, que dans sa notification du refus de renouvellement, celle-ci invoquait des infractions autres que le non paiement des loyers, objet de son action ci-dessus aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’aucune intention frauduleuse ne peut être utilement alléguée à son encontre ;

Considérant que les règles régissant la procédure collective ne sauraient faire échec à l’action de M^me X dés lors que l’article L622-21 du code de commerce n’interdit pas l’action en validation d’un congé (au demeurant, en l’espèce, fondée sur d’autres causes que le non paiement des loyers non repris par la bailleresse comme motif de refus à l’appui de sa demande de ce chef), dés lors encore que l’article L 622-14 n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce puisqu’il concerne uniquement l’action en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective, dès lors, d’autre part, que le fait, allégué, que la cession litigieuse, n’entre pas dans les prévisions de l’article L632-1 relatif à la nullité de certains actes intervenus depuis la date de cessation des paiements et que sa validité n’ait pas été remise en cause par le liquidateur judiciaire une fois ouverte la procédure collective, n’a aucune incidence sur le droit de la bailleresse à invoquer l’inopposabilité de la cession à son encontre ;

Considérant que l’article L 622-15 réputant non écrite les clauses de garantie solidaire entre cédant et cessionnaire encore invoqué comme obstacle à l’action de M^me X ne pourrait, à supposer que ce texte soit applicable à la cession en cause intervenue avant l’ouverture de la procédure collective, être invoqué que pour dénier le caractère légitime du seul motif tiré de l’irrégularité de la cession quant à l’absence de clause de garantie solidaire entre cédant et cessionnaire mais non comme obstacle à l’action ;

Considérant qu’il n’existe ainsi aucuns obstacles à la demande de M^me X en validation du congé ;

Sur la validation du congé et sur l’opposabilité à mme X de la cession au profit de la société C D

Considérant qu’il doit être ici, tout d’abord, observé qu’à l’égard de la société C D et alors que la qualité de locataire ne lui est pas reconnue par M^me X qui ne formule donc aucun grief contre elle, le seul point en litige est celui de savoir si la cession intervenue à son profit est ou non opposable à la bailleresse, les considérations de la société C D sur le fait que les infractions reprochées à la société STARDUST lui seraient inopposables étant donc sans intérêt ;

Considérant, concernant l’opposabilité de cette cession à M^me X, seule question comme susdit en litige en ce qui concerne la société C D, que quelque soit la légitimité des motifs du congé avec refus de renouvellement dénoncé à la locataire, ce congé régulier en la forme, a mis fin au bail à effet du 31/12/2004 ne pouvant éventuellement, si le caractère légitime des motifs n’était pas reconnu, qu’ouvrir droit à la locataire évincée à indemnité d’éviction ;

Considérant qu’il en résulte que la cession, même à la supposer régulière au regard des clauses du bail, n’en est pas moins inopposable à la bailleresse puisqu’intervenue postérieurement à l’expiration dudit bail ;

Considérant qu’il s’ensuit que la société C D n’est fondée en aucune de ses demandes principales ou subsidiaires à l’encontre de M^me X ;

Considérant, bien que la société STARDUST représentée par M^e Z es qualité de liquidateur se contente, dans la situation ci-dessus, de contester la légitimité et la gravité des motifs allégués à l’appui du refus de renouvellement du bail sans arguer d’un droit de sa part à indemnité d’éviction, que sa contestation susvisée des motifs de refus sans paiement d’une indemnité d’éviction laquelle conserve un intérêt dans l’appréciation des demandes au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et des dépens n’en doit pas moins être examinée ;

Considérant, à cet égard, que les accusations graves non vérifiées visées à la plainte au pénal avec constitution de partie civile à l’encontre de la bailleresse, à laquelle étaient notamment reprochés des détournements par réclamations de sommes volontairement excessives, et qui ont donné lieu à une ordonnance disant n’y avoir lieu à suivre en l’état confirmée, sur appel, par arrêt de la Chambre d’Instruction du 3 mai 2001 aujourd’hui définitif suite au rejet du pourvoi formé par la société STARDUST, constituent une faute grave rendant insupportables les relations contractuelles d’autant que ces accusations ont été portées par la locataire à la connaissance des autres locataires de l’immeuble par une note du 7/9/2000 faisant mention d’un possible détournement au propre préjudice de chacun d’eux, la circonstance que la bailleresse ait pu obtenir au pénal des dommages-intérêts étant sans incidence sur la gravité de cette faute ;

Considérant, par ailleurs, que la cession litigieuse intervenue sans appel de la bailleresse à l’acte, sans envoi préalable du projet de cession nécessaire à la mise en oeuvre du droit de préférence, en violation à cet égard des clauses contractuelles claires imposant ces formalités dans tous les cas de cession (même pour les cessions, qui ne se rapportent pas au cas de l’espèce relatif, lui, à une cession de fonds, limitées à une simple cession de l’activité de confection) et dont la validité ne peut être utilement mise en cause puisqu’elles subordonnent seulement la cession à des contraintes particulières sans en emporter interdiction et alors que ces clauses étaient, dans l’esprit des parties, jugées essentielles puisqu’ exigées 'à peine de nullité de la cession', apparaît également constitutive, de par son caractère irrégulier, d’une infraction grave au bail que la bailleresse est fondée à ajouter aux motifs dénoncés au congé dés lors qu’elle est survenue postérieurement au congé ;

Considérant que ces deux manquements graves aux clauses du bail constituant motifs légitimes de non renouvellement du bail, il convient sans qu’il y ait lieu à examen du surplus des griefs, de valider le congé et de confirmer, partant, le jugement déféré en ses dispositions sur ce point ;

Sur le montant de l’ indemnité d’occupation

Considérant que M^e Z es qualité se réfère, pour fixer le montant de cette indemnité à l’arrêt du 1^er/3/2006 ayant fixé le loyer révisé à la somme de 52 797 € par an ;

Mais considérant que l’indemnité d’occupation qui, en l’espèce, correspond à une indemnité de droit commun générée par le maintien abusif dans les lieux d’un occupant devenu sans droit ni titre par suite de l’expiration de son bail doit tenir compte du préjudice subi par la bailleresse empêchée, du fait de ce maintien, de relouer son bien ;

Considérant que ce préjudice devant être apprécié au regard du prix de marché lequel a évolué depuis la fixation du loyer révisé au 29/6/1999, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la société STARDUST et par la société C D (occupante de son chef) depuis le 1^er/1/2005 pour la première et depuis le 30/11/2005 pour la deuxième, à un prix devant se situer à la somme de 59500€ par an outre charges et taxes, le jugement déféré ayant fixé cette indemnité à un montant supérieur étant, de ce chef, infirmé ;

Sur la portée de l’engagement de caution de m. E F ,et sur les demandes de mme X à son encontre

Considérant qu’aux termes de l’article 10 du bail, M. E F en sa qualité de caution solidaire s’est engagé au paiement 'de toutes sommes susceptibles d’être réclamées par la bailleresse à la locataire ceci incluant le paiement des loyers et charges ou toutes autres sommes nées de l’application de la clause pénale ou de fixations judiciaires en cas d’expulsion et d’évaluation d’une indemnité d’occupation’ ;

Considérant qu’en vertu de cette clause, M. E F se trouve redevable à M^me X des arriérés de loyers et charges ainsi que, et contrairement à l’appréciation du tribunal sur ce point, des indemnités d’occupation dues par la société STARDUST ou par tout occupant de son chef, (en l’occurrence, la société C D ) mais non du montant des condamnations au titre de frais ou dépens résultant des instances judiciaires à l’encontre de la locataire, les demandes de M^me X, de ces derniers chefs, devant donc être rejetées ;

Considérant, concernant les loyers, que M^me X ne dispose pas, contrairement à ce qui est mentionné au jugement déféré, de titre à l’encontre de M. E F qui n’était pas partie à l’instance ayant abouti à la condamnation de la société STARDUST, par jugement du 4 novembre 2003 (confirmé sur appel par arrêt du 22 juin 2005) au paiement d’une somme de 17 435,78 € correspondant aux arriérés locatifs au 30/6/2002 non plus qu’elle ne dispose de titre pour la créance alléguée de loyers, charges et taxes arrêté au 12/12/2003 pour laquelle aucune procédure n’apparaît avoir été initiée ;

Considérant, ceci étant, que dans la mesure où dans le compte à faire entre elle et la société STARDUST, la bailleresse indique, dans ses dernières écritures devant la Cour, que ce compte, ensuite de l’arrêt du 1^er mars 2006 ayant fixé le loyer révisé au 29/6/1999, ferait ressortir un solde en faveur de la société STARDUST non compris les indemnités d’occupation des premier et deuxième trimestres 2006 et dans la mesure où, par ailleurs, ces indemnités d’occupation ont, au vu des justificatifs produits par la société C D été payées par cette dernière, que M. E F ne saurait être condamné en sa qualité de caution au paiement d’un solde de loyers, charges et taxes ou indemnités d’occupation ;

Que seul le principe d’un engagement contractuel de sa part au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par la société STARDUST ou tous occupants de son chef, en l’occurrence la société C D, sera donc retenu ;

Sur la demande de dommages-intérêts de M. E F à l’encontre de MME X

Considérant, qu’aucun comportement abusif et dolosif de la part de M^me X n’étant établi, la demande de dommages-intérêts formulée à son encontre par M. E F doit être rejetée ;

Sur les demandes des parties au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et sur les dépens

Considérant que les circonstances de l’espèce justifient que les entiers dépens de première instance et d’appel soient supportés in solidum par la société C D et par M^e Z es qualité de liquidateur judiciaire de la société STARDUST ;

Considérant que ceux-ci ne sauraient donc solliciter indemnité au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile à l’encontre de M^me X,

Considérant, concernant la demande du même chef de M^me X à l’encontre de la société C D et de M. E F, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la première les frais par elle exposés dans l’instance, une somme globale de 3500 € lui étant allouée pour les frais de première instance et d’appel, cette somme à charge de la seule société C D le jugement déféré ayant condamné M. E F au paiement d’une telle indemnité étant, de ce chef, infirmé;

Considérant, concernant la demande à ce titre de M. E F à l’encontre de M^me X, qu’il n’est pas inéquitable de laisser à sa charge les frais par lui exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant en dernier ressort,

I- Confirme le jugement déféré en ses dispositions principales à l’exception de celles afférentes au montant de l’indemnité d’occupation et de celles concernant l’étendue du cautionnement de M. E F,

II- Le confirme également en ses dispositions portant rejet des demandes de la société C D , de M^e Z es qualité et de M. E F au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

III- Statuant à nouveau des deux chefs ci-dessus infirmés,

— Fixe l’indemnité d’occupation due par la société STARDUST depuis le 1^er janvier 2005 et par la société C D depuis le 30 novembre 2005 à la somme de 59 500 € par an outre charges et taxes,

— Dit que l’engagement de caution de M. E F s’étend, outre les loyers et charges, aux indemnités d’occupation dues par la société STARDUST mais non aux frais et dépens résultant de condamnations prononcées à l’encontre de celle-ci,

— Vu l’indication de la bailleresse d’un solde créditeur en faveur de la société STARDUST du compte à faire entre elles non compris les termes des premier et deuxième trimestres 2006 et vu le paiement par la société C D de ces derniers termes d’occupation, déboute M^me X de sa demande de condamnation à l’encontre de M. E F en sa qualité de caution,

III- Condamne la société C D à payer à M^me X la somme globale de 3500€ au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais de première instance et d’appel ; déboute M^me X de sa demande sur le même fondement dirigée contre M. E F,

IV- Déboute la société C D, M^e Z es qualité de liquidateur judiciaire de la société STARDUST et M. E F de leurs demandes respectives du même chef à l’encontre de M^me X pour les frais d’appel,

V- Condamne, in solidum, la société C D et M^e Z es qualité aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction, pour les dépens d’appel, au profit de M^e TEYTAUD et de M^e HUYGHE, avoués auprès de la Cour.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,