Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 16 JANVIER 2008

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/12068

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 03/14021

APPELANTE

S.A.R.L. E F agissant poursuites et diligences de son gérant

XXX

XXX

représentée par la SCP BAUFUME – GALLAND – VIGNES, avoués à la Cour

assistée de M^e Lara ANDRAES-GUERIN plaidant et substituant M^e N-François MANIGNE, avocat au barreau de Paris, toque : B. 149

EN PRESENCE DE

XXX

pour dénonciation

XXX

XXX

assignée à personne habilitée

INTIMEES

Compagnie DE MARKETING ET DE CONSTRUCTION – Sté COMACO

XXX

XXX

représentée par M^e François TEYTAUD, avoué à la Cour

assistée de M^e DE LACGER plaidant et intervenant en tant que collaoborateur de l’Association Bruno BOCCARA et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R 203

Syndicat des coprop. DU 55 RUE DE BELLECHASSE – PARIS 75007 représenté par son Syndic, la société FONCIA

XXX

XXX

représenté par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assisté de M^e Françoise RETOURNE plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de M^e Gérard HELWASER, avocat au barreau de PARIS, toque : C 160

Compagnie K L IARD

XXX

XXX

représentée par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoués à la Cour

assistée de M^e Jérôme de LIGNIERES, avocat au barreau de PARIS, toque : C 1995

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de M^e Marilina DE ARAUJO substituant M^e Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R 294

Société MAAF L

XXX

XXX

représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour

assistée de M^e O Vincent ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : B 393

Madame X

XXX

XXX

Compagnie MAIF

220 avenue O Brossolette

XXX

représentées par la SCP MIRA – BETTAN, avoués à la Cour

assistées de M^e Averèle KOUDOYOR plaidant et intervenant en tant que collaboratrice de l’Association Albert GOLDBERG et Anne-Marie MASSON, avocat au barreau de Paris, toque : R 91

Madame I M épouse Y

XXX

XXX

représentée par la SCP LAGOURGUE – OLIVIER, avoués à la Cour

assistée de M^e Michèle MORAY plaidant et substituant M^e Aldric SAULNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A 554

Madame G C épouse Z

XXX

XXX

représentée par M^e François TEYTAUD, avoué à la Cour

assistée de M^e Bertrand de LACGER plaidant et intervenant en tant que collaborateur de l’Association Bruno BOCCARA et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R 203

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2007, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur A, conseiller chargé du rapport.

Monsieur A a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Monsieur A, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame B.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame B, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

I- EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE

ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La Sci SHOP INVEST, aux droits de laquelle sont, successivement, venues la Sarl COMACO le 11 octobre 2000 puis G Z le 30 septembre 2004, a, le 1^er mai 1997, renouvelé à la Sarl E F un bail commercial à destination de salon de coiffure-esthétique dans des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble situé XXX à Paris 7^e, moyennant un loyer annuel principal de 144 000 Francs hors taxes et hors charges.

À compter du mois de mars 2001, la Sarl E F était victime de dégâts des eaux provenant des étages supérieurs.

À compter du 17 septembre 2002, la Sarl COMACO faisait délivrer à la Sarl E F plusieurs commandements et sommations tendant tant au paiement de loyers et charges impayés qu’à une remise en état des lieux à la suite du percement d’un mur mitoyen.

Les 30 juillet et 17 septembre 2003, la Sarl E F assignait :

'la Sarl COMACO en nullité de commandement,

'la Sarl COMACO, le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 7^e et

son syndic, la Sas FONCIA, en réparation de son préjudice subi à la suite des dégâts des eaux.

Cette action de la Sarl E F était suivie d’interventions forcées :

'appel en garantie par le syndicat des copropriétaires du XXX à l’encontre de la Compagnie K FRANCE L,

'appel en garantie par la Compagnie K FRANCE L à l’encontre d’I Y, propriétaire de l’appartement du 1^er étage de l’immeuble en cause, J X, sa locataire et son assureur la MAIF, ainsi que la MAAF, assureur de la Sarl E F.

La Cour statue sur l’appel interjeté par la Sarl E F du jugement rendu le 18 mai 2006 par le Tribunal de grande instance de Paris qui a :

' concernant l’acquisition de la clause résolutoire

'constaté l’acquisition de la clause résolutoire, dont la suspension n’a pas été demandée, à compter du 1^er Août 2003, faute de paiement des causes non contestées du commandement du 1^er Juillet 2003 dans le mois de sa délivrance,

'ordonné en conséquence, à défaut de restitution volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, l’expulsion de la Sarl E F et celle de tous occupants de son chef,

'condamné la Sarl E F à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes et charges, à compter du 1^er Août 2003,

'dit que les meubles et objets mobiliers trouvés dans les lieux donneront lieu à application des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 3 juillet1992,

'concernant les comptes entre les bailleurs et le preneur

'dit que les provisions sur charges ne doivent pas être comprises dans l’assiette de la TVA, seule la régularisation finale, hors TVA, étant assujettie à cette taxe,

'dit que la Sarl E F était en conséquence redevable, au titre de la régularisation des charges 2002, de la somme de 2.006,94 € TTC,

'dit que la somme de 696,67 € réclamée au titre d’une facture d’eau était déjà comprise dans le décompte général de charges et ne pouvait faire l’objet d’une réclamation indépendante,

'dit qu’il ne peut être exigé de la Sarl E F, au titre des frais d’huissier antérieurs au 1^er Juillet 2003, que la somme de 127,35 € TTC,

'constaté que la Sarl E F ne conteste pas devoir la revalorisation du dépôt de garantie consécutive à l’indexation du loyer,

'dit que les travaux de ravalement et de couverture de la cour centrale relèvent des dispositions de l’article 606 du Code Civil et doivent demeurer à la charge des bailleurs,

'dit que le commandement délivré le 19 Avril 2005 concerne des sommes non exigibles à l’encontre du preneur, s’agissant de travaux relevant des dispositions de l’article 606 du Code Civil, et n’a en conséquence pu produire d’effets,

'débouté Madame G C épouse Z de sa demande en paiement d’un arriéré locatif,

'dit qu’il appartiendra aux parties de reconstituer un compte entre elles, compte tenu des principes ci-dessus arrêtés,

'concernant le mur de séparation

'constaté que la Sarl E F n’apporte pas la preuve d’un accord de son bailleur aux travaux de percement du mur de séparation d’avec la propriété voisine qu’elle a entrepris en décembre 2000,

'accordé à la Sarl E F un délai de deux mois à compter de la signification du jugement pour engager les travaux de remise en état des lieux dans leur état antérieur,

'suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

'dit qu’à défaut de respect de ce délai, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion ordonnée,

'constaté l’opposabilité de la procédure au créancier inscrit, la Société AG2R,

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision de ces chefs,

concernant les dégâts des eaux

'dit que la cause des dégâts des eaux subis par la Sarl E F est la défaillance de la descente d’eaux usées, partie commune de l’immeuble,

'débouté la Sarl E F de ses demandes d’indemnisation à l’encontre de la Sarl COMACO et de la Sa XXX,

'condamné le syndicat des copropriétaires du 55 rue de BELLECHASSE à payer à la Sarl E VlLLARD les sommes de :

-16 100 € HT au titre de son préjudice matériel,

—  5 000 € au titre de son préjudice commercial, toutes causes confondues,

condamné la COMPAGNIE K L lARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du 55 rue de BELLECHASSE des condamnations prononcées à son encontre.

' débouté la COMPAGNIE GENERALl L lARD de ses appels en garantie,

'déclaré J X et I Y hors de cause,

au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, condamné

'le syndicat des copropriétaires du 55 rue de BELLECHASSE à payer à la Sarl E F une somme de 5 000 €

'la Sarl E F à payer une somme globale de 3 000 € à la Sarl COMACO et à G Z

'la COMPAGNIE K L lARD à payer à J X et la MAIF d’une part et à I Y d’autre part une somme de 3 000 € chacune

'débouté la Sa XXX de ses demandes

'déclaré irrecevables les demandes de remboursement de la COMPAGNIE D’ASSURANCE MAIF et de J X,

'débouté la COMPAGNIE D’ASSURANCE MAIF de sa demande de dommages et intérêts,

'ordonné l’exécution provisoire du jugement de ces chefs,

'fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre la S.A.R.L. E F et la COMPAGNIE K L lARD.

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Dans ses conclusions du 12 septembre 2007, la Sarl E F demande à la Cour de :

' Infirmer le jugement en toutes ses dispositions lui faisant grief et, statuant à nouveau :

'Constater que les causes du commandement ont été apurées dans les délais et que la clause résolutoire ne pouvait donc être acquise,

— Subsidiairement, juger la société E F recevable et bien fondée à solliciter la suspension de la clause résolutoire, les causes du commandement ayant été apurées.

'Constater que la société E F justifie avoir obtenu l’accord verbal de la société COMACO pour rouvrir le passage entre les deux locaux commerciaux contigus,

— En conséquence débouter Madame C en sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour réalisation de travaux sans accord du bailleur,

— Subsidiairement, si par impossible la Cour de céans confirmait le jugement de ce chef, dire et juger la société E F bien fondée à solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il lui a accordé un délai de deux mois pour réaliser les travaux de remise en état à compter de l’arrêt à intervenir et à surseoir à l’acquisition de la clause résolutoire, en l’absence de caractère irréversible de l’ouverture du passage,

'Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du XXX, son syndic la société FONCIA et la société COMACO à payer à la société E F

— la somme de 31 000 € en réparation de son préjudice au titre de la perte de chiffre d’affaires,

— la somme de 50 000 € en réparation de son préjudice au titre de la perte d’image,

' Déclarer la société COMACO et G Z irrecevables en leurs demandes, subsidiairement, les en débouter ainsi que l’ensemble des intimés en leurs appel incident, fins et conclusions.

' Confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions.

' Condamner in solidum G Z, le Syndicat des Copropriétaires du XXX, son syndic la société FONCIA et la société COMACO au paiement

— de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

— des dépens.

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Dans leurs conclusions du 17 septembre 2007, la Sarl COMACO et G Z demandent à la Cour :

'Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

'Dire recevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le caractère infructueux du commandement du 15 mai 2007, et la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail du 1^er mai 1997,

'Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du fait du caractère infructueux des sommations des 8 octobre 2002 et 1^er juillet 2003 ainsi que des commandements de payer des 1^er juillet 2003, 19 avril 2005 et 15 mai 2007,

'Dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire,

'Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 1^er mai 1997 en raison des manquements graves et répétés de la société E F à ses obligations contractuelles,

'Dire et juger la résiliation du bail opposable à la société AG2R ROQUETTE,

'en conséquence :

— ordonner l’expulsion de la société E F ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— ordonner la séquestration des meubles,

— condamner également la société E F à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer contractuel majoré de 50%, charges, taxes et prestations en sus et ce depuis la date d’effet de la sommation du 8 octobre 2002 et jusqu’à remise effective des clés,

'Ce faisant ,

— Confirmer le jugement du 18 mai 2006 en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du fait du caractère infructueux du commandement du 1^er juillet 2003, constaté que la société E F n’apporte pas la preuve d’un accord de son bailleur aux travaux de percement du mur de séparation d’avec la propriété voisine, constaté l’opposabilité de la procédure à la société AG2R ROQUETTE, ordonné l’expulsion de la société E F des lieux loués et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation

— L’infirmer pour le surplus,

' Sur la demande de dommages-intérêts de la société E F

'Dire que la responsabilité de la société COMACO et de Madame Z dans les dégâts des eaux subis par la société E F du fait des tiers ne peut être recherchée en raison de l’article 21 des conditions générales du bail et de l’article 1725 du Code civil,

'Dire, en tout état de cause, que la société COMACO et Madame Z n’ont commis aucune faute pouvant être à l’origine du sinistre ou ayant conduit à son aggravation,

'Dire que la société E F ne justifie pas d’un préjudice réel, direct et certain

'Ce faisant confirmer le jugement du 18 mai 2006 en ce qu’il a mis la société COMACO et Madame Z hors de cause et a rejeté toute condamnation au paiement de dommages-intérêts à leur encontre

' Sur l’arriéré locatif et la remise en état des lieux

'Dire recevable la demande de condamnation de la société E F à la somme de 21.302,4 €,

'Condamner la société E F à payer à M^me Z la somme de 21 302,4 € au titre de l’arriéré de loyers et charges 2003-2004 échus, des frais de commandement, de l’actualisation du dépôt de garantie, des frais de ravalement et des loyers et charges de juillet et août 2007,

'Condamner la société E F à remettre les lieux loués dans leur état initial par la suppression de l’ouverture du mur mitoyen,

'Infirmer le jugement du 18 mai 2006 en ce qu’il a débouté M^me Z de sa demande de paiement, dit que les travaux de ravalement et de couverture de la cour centrale relèvent des dispositions de l’article 606 du code civil et dit que le commandement du 19 avril 2005 porte sur des sommes non exigibles

'Le confirmer en ce qu’il a dit que la société E F est redevable de la somme de 2 006,94 € TTC au titre de la régularisation des charges 2002, et de la revalorisation du dépôt de garantie

' En tout état de cause

'Débouter en conséquence la société E F de l’ensemble de ses demandes,

'Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation in solidum de la société COMACO et de Madame Z au paiement de la somme de 6 500 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

'Condamner la société E F au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

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Dans ses conclusions du 20 septembre 2007, le Syndicat des Copropriétaires du XXX demande à la Cour de :

'Constater la responsabilité de J X dans la survenance des désordres ayant affecté le salon de coiffure exploité par la Société E F,

'Dire que sa bailleresse, I Y, doit répondre des agissements de sa locataire à l’égard du syndicat des copropriétaires,

'En conséquence,

'Mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la Société XXX, dans la survenance des désordres ayant affecté le salon de coiffure de la Société E F,

'Déclarer la Société E F mal fondée en ses demandes de condamnation solidaire en ce qu’elles sont présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX à XXX, lequel n’a commis aucune faute ni négligence,

'Constater qu’il n’est communiqué par la Société E F aucune pièce suffisamment probante de nature à établir notamment la prétendue perte économique qu’elle allègue, pas plus que sa prétendue perte d’image, à la hauteur des préjudices dont ladite Société prétend réclamer l’indemnisation.

'Déclarer de plus fort la Société E F irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes. fins et conclusions,

'L’en débouter,

' En conséquence,

'Recevoir le syndicat des copropriétaires en son appel incident, y faisant droit, le mettre hors de cause

'A titre subsidiaire réduire dans de notables proportions le montant des préjudices allégués par la Société E F. lesquels ne pourraient être évalués qu’au dire d’un expert, dont ladite Société E F supporterait la charge des frais,

'Constater qu’un mur de refend a été percé sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

'Dire que seul le syndicat des copropriétaires serait habilité à faire valoir une réclamation, s’agissant du percement sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble,

'Dire que Madame Z, venant aux droits de la Société COMACO. doit répondre des agissements fautifs de son locataire, quitte pour elle à faire ensuite son affaire d’un recours contre ledit locataire,

'Dans tous les cas.

— Déclarer la Société E F mal fondée en ses demandes présentées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

— En conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres ayant affecté le salon exploité par la Société E F dans les locaux Propriété de la Société COMACO puis de Madame D,

'En ce qui concerne la garantie de la Compagnie K FRANCE L,

— Dire et Juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en son instance en intervention forcée et en garantie à l’encontre de la Compagnie K FRANCE L,

— Donner acte à la Compagnie K FRANCE L de ce qu’elle accorde sa garantie au syndicat des copropriétaires, son assuré,

— En conséquence.

'Dire que la Compagnie K FRANCE L sera tenue de garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation qui pourrait éventuellement être prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais,

'Confirmer le jugement déféré de ce chef,

'Condamner in solidum la Société E F. la Société COMACO, G Z et la Compagnie K FRANCE L à payer

— la somme de 6 500 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

— les dépens.

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Dans ses conclusions du 19 avril 2007, la Compagnie K FRANCE L demande à la Cour de :

'Lui donner acte de ce qu’elle ne conteste pas sa garantie au Syndicat des Copropriétaires sur le volet dégât des eaux du litige, dans la mesure où il s’agit bien d’un événement accidentel.

' Constater qu’elle n’est pas l’assureur du syndic personnellement,

'Infirmer le jugement du 18 mai 2006 en ce qu’il a retenu sur le volet dégât des eaux la responsabilité entière du Syndicat des Copropriétaires,

'Constater au contraire que les infiltrations se sont produites à partir de l’appartement du premier étage, dont I Y, propriétaire, répond de plein droit sur le fondement du trouble anormal de voisinage,

'Dire et juger que la responsabilité de J X, garantie par la MAIF, est également engagée.

'Subsidiairement, condamner in solidum I Y, J X et la MAIF à la relever et garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge au titre du dégât des eaux, en principal, intérêts et frais.

'Condamner tout succombant aux entiers dépens.

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Dans ses conclusions du 12 février 2007, I Y demande à la Cour de :

'Constater que l’appelante et les autres parties ne forment aucune demande à son encontre, sauf la Compagnie K FRANCE L, et confirmer en conséquence sa mise hors de cause,

'Débouter la Compagnie K FRANCE L de toutes ses prétentions et notamment de sa demande de responsabilité et garantie

'Condamner la Sarl E F et la Compagnie K FRANCE L au paiement :

— de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

— des dépens.

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Dans leurs conclusions du 17 septembre 2007, J X et la compagnie d’L FILIA-MAIF demandent à la Cour de :

'Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré hors de cause Madame X

— condamné la compagnie K L lARD à verser la somme. de 3000€ à Madame X et à la MAIF,

'Statuer à nouveau condamner in solidum la Sarl E F, la Sarl COMACO et le Syndicat des Copropriétaires du XXX à payer

— une somme de 4 000 € à Madame X au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

— une somme de 4 000 € à la MAIF au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile

— les entiers dépens

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Dans ses conclusions du 24 août 2007, la Sas XXX demande à la Cour de :

' Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société E V1LLARD de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

— Dire que la société E F n’établit aucune faute et notamment aucune négligence dans l’exercice de son mandat de syndic,

— Dire injustifiée sa mise en cause

' Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu pour la société E F un préjudice matériel de 16 000 € et un préjudice commercial de 5 000 € toutes causes confondues, en conséquence statuant à nouveau :

— Dire injustifiés le principe et le quantum du préjudice réclamé faute de preuve pertinente,

— Ordonner à la société E F de produire son attestation d’assurance et des copies de déclarations de sinistres qu’elle a nécessairement effectuées,

— Dire infondées les demandes de la société E F et la débouter de ses demandes à son encontre

' Condamner la société E F à lui payer une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens.

Dans ses conclusions du 10 avril 2007, la Sa MAAF L demande à la Cour :

'à titre principal,

— de constater qu’aucune demande n’est formée à son encontre,

— de la mettre hors de cause,

'à titre subsidiaire, si la société E F formulait des demandes en cause d’appel à son encontre, constater qu’il s’agirait d’une demande nouvelle et comme telle irrecevable,

'condamner la société E F à lui payer la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et les entiers dépens.

II- MOTIFS DE L’ARRÊT

A Sur les demandes tendant à l’acquisition de la clause résolutoire

1 Sur les sommations du 8 octobre 2002 et du 1^er juillet 2003

Considérant que la société E F, locataire d’un local mitoyen, a réalisé une ouverture dans le mur de séparation entre celui-ci et la boutique appartenant à la Sarl COMACO;

Que la société COMACO lui a fait délivrer deux sommations, le 8 octobre 2002 'd’avoir à lui communiquer l’étendue complète des travaux réalisés sans son autorisation', le 1^er juillet 2003 de procéder 'à la remise en état des lieux tels qu’ils vous ont été loués et au rebouchage du mur percé'.

Considérant qu’il résulte des pièces produites que, par courrier du 21 novembre 2000, la Sarl E F a demandé à la Sarl COMACO l’autorisation de procéder à une ouverture entre les deux locaux ;

Que si le bailleur du local mitoyen a donné son accord à ces travaux, la Sarl COMACO a, par courrier du 24 novembre 2000, informé son locataire 'que cet accord est du ressort d’une assemblée générale des Copropriétaires et qu’à défaut de l’accord unanime des copropriétaires concernés, nous ne pourrons vous donner l’autorisation d’effectuer les travaux. Enfin, nous vous conseillons de nous transmettre un dossier complet des travaux que vous devez réaliser en double exemplaire ainsi qu’une copie au syndic en double exemplaire’ ;

Que la Sarl E F indique avoir adressé le dossier de travaux au syndic de la copropriété le 14 décembre 2000, et produit pour l’établir une facture de relevé de courses à cette date ;

Considérant que le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de constater qu’un mur de refend a été percé sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de dire qu’ il serait seul habilité à faire valoir une réclamation, s’agissant du percement sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble, ajoutant que Madame Z, venant aux droits de la Société COMACO, doit répondre des agissements fautifs de son locataire, quitte pour elle à faire ensuite son affaire d’un recours contre ledit locataire ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la Sarl E F a sollicité l’autorisation de ses deux bailleurs pour procéder à une ouverture entre les deux locaux ; que le premier a donné son accord ; que le second ne s’y est pas opposé, sous réserve de l’autorisation des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires – représentant la collectivité des copropriétaires aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 – ne contestant pas la réception des documents relatifs aux travaux en cause, s’il écrit qu’il serait seul habilité à faire valoir une réclamation, ne formule aucune demande tendant à la remise en état des lieux ni même à vocation indemnitaire ;

Considérant, que la Société COMACO ne justifie d’aucune démarche, qu’elle seule pouvait accomplir en sa qualité de copropriétaire, pour mettre en oeuvre le processus d’autorisation des travaux envisagés ;

Que dès lors les mises en demeure ne peuvent être considérées comme ayant été délivrées de totale bonne foi, puisque le bailleur n’était, en raison de sa propre insuffisance, pas étranger à la situation qui a motivé les sommations visant la clause résolutoire ;

Qu’ainsi ces sommations n’ont pu produire effet ;

Que le jugement sera infirmé de ce chef ;

Que l’autorisation des travaux n’a pas été refusée par la Société COMACO, en sa qualité de propriétaire,

Que la demande de celle-ci et de G Z ne concerne, dès lors, pas la propriété ou la jouissance du lot en cause,

Que le syndicat des copropriétaires, habilité pour agir en application de l’article 15 de la loi précitée, ne formule aucune demande en ce sens,

Que la Société COMACO et G Z seront déboutées de leur demande tendant à la remise en état des lieux ;

2 Sur le commandement du 1^er juillet 2003

Considérant que le 1^er juillet 2003, la Sarl COMACO a fait commandement à la société E F d’avoir à lui payer la somme de 9 712,55 € au titre des loyers et charges impayés d’avril à juin 2003 ;

Qu’il résulte des écritures et des pièces produites que le loyer du mois de juin 2003 n’a été payé que le 2 septembre, soit au-delà du délai d’un mois suivant le commandement ;

Qu’en cet état, et alors que ce retard est limité, il convient d’accorder à la société E F, conformément à sa demande en cause d’appel qui est recevable comme tendant à faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, un délai expirant le 30 septembre 2003 pour s’acquitter des causes de ce commandement ;

Que ce délai étant respecté, il n’y a pas lieu à acquisition de la clause résolutoire de ce chef, le jugement étant réformé en ce sens ;

3 Sur le commandement du 19 avril 2005

Considérant que le 19 avril 2005, G Z a fait commandement à la société E F d’avoir à lui payer les sommes de 6 334,22 € au titre de frais de ravalement, travaux de peinture et d’électricité et 108,54 € pour régularisation de charges d’eau pour l’année 2004 ;

Considérant qu’il résulte des conditions du bail que le bailleur conserve à sa charge les travaux relevant des dispositions de l’article 606 du code civil ;

Considérant que pour dire ce commandement mal fondé, le premier juge observe que ces travaux de ravalement ont été engagés à la suite d’une assemblée de copropriété du 19 mai 2006 ayant voté des travaux 'de reprise de la structure de la façade en aile droite selon prescription du bureau d’études N-O P’ qu’il ajoute que bien que le rapport de ce bureau d’études ne soit pas produit aux débats, il résulte du libellé même de ces travaux, comme du devis produit, qu’ils concernent la structure même de l’immeuble, puisqu’il s’agit de démolition partielle d’un conduit de fumée, 'd’etreillonnage’ de deux mètres supplémentaires, de fourniture et pose de fers de 6 mètres en vue de la création de sommiers en béton armé ; qu’il en déduit que ces travaux relèvent manifestement des prescriptions de l’article 606 du du Code civil et ne peuvent être mis à la charge de la locataire ; qu’il ajoute, enfin, qu’aucun document n’étant transmis en ce qui concerne les travaux d’électricité, sauf un appel de la copropriété faisant état de travaux de réfection d’électricité, insuffisant à déterminer leur nature, il n’est pas en mesure de déterminer s’il s’agit ou non de travaux structurels ;

Considérant que la cour reprend à son compte ces motifs pertinents du jugement entrepris, G Z, ne produisant, au surplus, aucune pièce complémentaire devant la cour,

Que la décision déférée sera, dès lors, confirmée à cet égard ;

Qu’elle sera cependant infirmée en ce qui concerne la somme de 108,54 € de régularisation de charges d’eau pour l’année 2004, qui n’est pas contestée ;

Qu’il convient, eu égard à la complexité de l’affaire, d’accorder à la société E F un délai de un mois à compter de la signification du présent arrêt pour régler le montant de cette somme de 108,54 €, outre les intérêts de droit à compter du 19 avril 2005, à défaut de quoi la clause résolutoire sera acquise de ce chef ;

4 Sur le commandement du 15 mai 2007

Considérant que le 15 mai 2007, G Z a fait commandement à la société E F d’avoir à lui payer la somme de 5 182,86 € composée :

'd’appels de fonds pour des travaux de ravalement des 13 et 20 février 2007 de montants respectifs de 898,39 € et 673,79 €,

'd’une somme de 452,53 € au titre de la réactualisation du dépôt de garantie consécutive à l’indexation annuelle du loyer,

'du loyer et de l’acompte sur charge du mois de mai 2007, exigible le 1^er mai 2007, d’un montant de 3 158,15 €.

Que les demandes qui y sont relatives, qui sont le complément des demandes soumises au premier juge, sont recevables ;

Considérant que les sommes réclamées au titre du loyer et de sa réactualisation ne sont pas discutées ; que la société E F prétend les avoir réglées dès le 9 mai 2007 et G Z n’en avoir reçu le paiement que le 2 juillet 2007 ;

Qu’en cet état, et alors que ce retard, à le supposer établi, est limité, il convient d’accorder à la société E F, conformément à sa demande, un délai expirant le 31 juillet 2007 pour s’acquitter des sommes de 452,53 € et 3 158,15 € ;

Que ce délai étant respecté, il n’y a pas lieu à constat de l’acquisition de la clause résolutoire de ce chef ;

Considérant, concernant les travaux de ravalement, que la société E F fait valoir que ceux-ci concerneraient la couverture et comporteraient une reprise de la façade ;

Mais considérant qu’il résulte du procès-verbal d’assemblée générale du 19 avril 2006 retenant le devis de l’entreprise SNECMB du 15 novembre 2005 et de l’examen de celui-ci que les travaux concernés consistent dans le ravalement du pignon coté 55 bis rue de Bellechasse, comportant principalement le piochement de l’enduis existant et la réalisation d’un enduis de rénovation ;

Que ces travaux, qui ne ressortent pas de ceux de l’article 606 du Code civil, doivent être supportés par le locataire ;

Qu’il convient, eu égard à la complexité de l’affaire d’accorder à la société E F, un délai de un mois à compter de la signification du présent arrêt pour régler le montant de ces sommes de 898,39 € et 673,79 €, outre les intérêts de droit à compter du 15 mai 2007, à défaut de quoi la clause résolutoire sera acquise de ce chef ;

B Sur la demande tendant à la résiliation du bail

Considérant que la Sa COMACO et G Z demandent à titre subsidiaire la résolution du bail sur des motifs tendant aux retards dans les paiements de leur locataire et aux manquements à ses obligations constatés dans les sommations et commandements ;

Mais considérant, alors qu’il a été examiné que certains des manquements allégués ne sont pas avérés, que la complexité de l’affaire, en lien avec les dégâts des eaux dont a été victime la société E F, ne permet pas de retenir à l’encontre de ce locataire des violations suffisamment graves de ses obligations contractuelles pouvant justifier le prononcé de la résiliation du bail ;

Que cette demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef ;

C Sur les dégâts des eaux

1 Sur les responsabilités

Considérant qu’à compter du mois de mars 2001, la Sarl E F était victime de dégâts des eaux provenant des étages supérieurs ;

Que les recherches effectuées permettaient d’en identifier l’origine :

— d’une part, dans un manque d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement du 1^er étage, particulièrement des joints entourant la baignoire, auquel il était remédié le 13 novembre 2002,

— d’autre part, dans des conduites défectueuses d’eaux usées dépendant de la copropriété, qui étaient changées le 23 janvier 2003 ;

Que la copropriété, tenue à l’entretien des installations communes, et J X, tenue à l’entretien des locaux dont elle était locataire, les menus réparations courantes tendant au maintien de l’étanchéité des installations étant à sa charge, ont manqué à leurs obligations ;

Que ces fautes avérées sont suffisantes pour retenir, in solidum la responsabilité du syndicat de copropriété et de J X,

Que les responsabilités de I Y, propriétaire de l’appartement du 1^er étage, de la Sa COMACO et du syndic de la copropriété, la Sas FONCIA, ne sont pas engagées dès lors qu’il n’est pas établi que la première ait manqué à ses obligations, qu’il résulte des pièces de la procédure, contrairement aux allégations de la Sarl E F sur ce point, que la deuxième a ponctuellement répercuté les réclamations adressées par son locataire à la troisième, et que cette dernière a mandaté avec diligence les professionnels – plombier et architecte de l’immeuble – pour identifier les causes du sinistre et parvenir à leur réparation ; que, particulièrement, il est avéré que la durée de ces opérations a été allongée par les circonstances que dans un premier temps, il a pu être pensé que la fuite trouvait son origine dans un débordement d’eaux occasionnel non identifié, qu’ensuite les professionnels ont eu des difficultés pour accéder à certains locaux privatifs dont les occupants résidaient au Canada, qu’enfin il existait en réalité deux origines causales à ce sinistre unique rendant complexe leur identification ;

Que les responsabilités du syndicat de copropriété et de J X seront donc seules retenues [dans leurs rapports entre elles, à parts égales] le jugement étant partiellement infirmé de ce chef ;

Que leurs compagnies d’L seront respectivement tenues de les garantir ;

2 Sur le préjudice

Considérant qu’il résulte des constats d’huissier que les fuites d’eaux usées, qui ont duré pendant près de deux ans, ont, dans la zone située au fond du magasin jusqu’au sous-sol, endommagé le faux plafond, les spots encastrés, le réseau électrique situé en-dessous et la peinture des murs ;

Considérant, concernant le préjudice matériel, que la Sarl E F produit un devis détaillé de travaux pour un montant de 16 100 € HT ; que compte tenu de l’importance des travaux à effectuer, et nonobstant les conclusions des défendeurs qui n’expliquent pas en quoi cette somme serait excessive, celle-ci sera retenue et le jugement confirmé à cet égard ;

Considérant, concernant le préjudice économique, que bien que la boutique n’ait jamais cessé son activité, celui-ci est indubitable ; que la Sarl E F indique avoir subi une perte de 10% de son chiffre d’affaires entre 2001 et 2002 et réclame à ce titre une somme de 31 000 € ; que cependant, alors que rien ne permet d’affirmer que cette perte de chiffre d’affaires serait uniquement consécutive aux dégâts constatés, la Cour, infirmant le jugement quant au quantum, dispose en l’espèce des éléments suffisants pour fixer celui-ci à une somme de 10 000 € ;

Considérant, concernant la perte d’image, qu’il est certain que l’écoulement d’eaux usées porte atteinte à l’image d’un magasin de coiffure, distincte de son préjudice économique alors que ses effets se sont poursuivis au-delà de l’année 2002 ; que la Sarl E F réclame à ce titre une somme de 50 000 € ; que la Cour dispose en la cause des éléments suffisants pour évaluer celui-ci à une somme de 3 000 € ;

Que le jugement, qui a retenu un préjudice global de 5 000 € pour ces deux derniers chefs, sera réformé en ce sens ;

D sur les comptes entre le bailleur et le preneur

Considérant que le tribunal, après avoir

¿ dit que les provisions sur charges ne doivent pas être comprises dans l’assiette de la TVA, seule la régularisation finale, hors TVA, étant assujettie à cette taxe,

¿ dit que la Sarl E F était en conséquence redevable, au titre de la régularisation des charges 2002, de la somme de 2.006,94 € TTC,

¿ dit que la somme de 696,67 € réclamée au titre d’une facture d’eau était déjà comprise dans le décompte général de charges et ne pouvait faire l’objet d’une réclamation indépendante,

¿ dit qu’il ne peut être exigé de la Sarl E F, au titre des frais d’huissier antérieurs au 1^er Juillet 2003, que la somme de 127,35 € TTC,

¿ constaté que la Sarl E F ne conteste pas devoir la revalorisation du dépôt de garantie consécutive à l’indexation du loyer,

¿ dit que les travaux de ravalement et de couverture de la cour centrale relèvent des dispositions de l’article 606 du Code Civil et doivent demeurer à la charge des bailleurs,

¿ dit que le commandement délivré le 19 Avril 2005 concerne des sommes non exigibles à l’encontre du preneur, s’agissant de travaux relevant des dispositions de l’article 606 du Code Civil, et n’a en conséquence pu produire d’effets,

et après avoir noté que les décomptes produits ne permettaient pas de déterminer les sommes éventuellement dues, a débouté la bailleresse de sa demande en paiement d’un arriéré locatif, invitant les parties à reconstituer un compte entre elles, compte tenu des principes dégagés ;

Considérant qu’en cause d’appel la Sa COMACO et G Z formulent une demande de paiement de la somme de 21 302,40 € ;

Qu’après un préambule sur certaines sommes qui ont été payées avec retard, elle examine successivement :

— le commandement de payer du 1^er juillet 2003 relatif aux loyers et charges d’avril à juin 2004 (déjà examiné ci-dessus),

— les loyers et charges facturés entre le mois d’avril 2003 et le mois d’avril 2004,

— le compte charges de l’année 2002,

-12 factures et appels de fonds relatifs à des travaux, la plupart non datés, mais s’étalant, au regard des pièces produites, entre les années 2002 et 2005 (sans chronologie),

— des développements relatifs à certains de ces postes (notamment relatifs à des frais de ravalement décidés par des assemblées générales des 12 février et 19 mai 2003),

— des frais de commandement du 15 novembre 2006,

— une actualisation du dépôt de garantie,

— des frais de ravalement pour 6 235,68 € correspondant aux causes du commandement du 19 avril 2005,

— une somme de 2 024,71 € correspondant au commandement partiellement infructueux du 15 mai 2007,

— le coût de ce commandement,

— les loyers et charges de juillet et août 2007 ;

Qu’elle indique que le total de ces sommes s’élèverait à 58 176,55 € ;

Qu’elle énumère ensuite les chèques encaissés entre le 23 avril 2003 et le 4 avril 2004, pour arriver à une somme de 36 874,15 €, pour enfin aboutir au solde de 21 302,40 € réclamé ;

Considérant que la Sarl E F conclut à l’irrecevabilité de la demande en ce qu’en dépit du motif retenu par le tribunal la Sa COMACO et G Z s’abstiennent de préciser quelles sont les factures qui n’auraient pas été réglées pour, en lieu et place, faire masse des loyers, charges et appels de fonds et autres dépenses en tout genre ;

Considérant que la Cour ne peut qu’observer le manque de rigueur et de cohérence des développements conduisant la Sa COMACO et G Z à réclamer une somme de 21 302,40 € ;

Que les créances invoquées sont mal identifiées, souvent non datées ; que si, pour la période du mois d’avril 2003 au mois d’avril 2004, sont mis en relation d’une part les loyers et charges, d’autre part les chèques encaissés, on ignore quel était le solde du compte de la Sarl E F dans les comptes de la Sa COMACO au début de cette période ; que les autres sommes réclamées sont les plus diverses, allant de l’année 2002 à l’année 2007, sans que l’on sache quels ont été les paiements effectués par la locataire jusqu’au mois d’avril 2002 ni ceux postérieurs au mois d’avril 2004 ; qu’il n’est d’ailleurs pas plus question des loyers et charges postérieurs à cette date, sauf ceux des mois de juillet et août 2007 ;

Considérant, alors, que les explications, pièces et décomptes produits ne permettant pas d’établir une créance de la Sa COMACO et G Z sur la Sarl E F, celles-ci seront déboutées de leur demande et le jugement confirmé de ce chef, sauf à préciser que seront laissés à la charge de la Sarl E F , les coûts justifiés de commandements quand ceux-ci ont été considérés comme valables et sous réserve de l’adaptation des frais d’huissier au montant des sommes dont le bien fondé de la réclamation a été reconnu ;

Considérant qu’il sera fait masse des dépens et qu’eu égard à leurs responsabilités respectives il sera dit qu’ils seront mis à la charge

'de la Sarl E F pour un quart,

' la Sa COMACO et G Z, in solidum, pour un quart,

'de la Compagnie K FRANCE L pour un quart,

'de la Compagnie d’L MAIF pour un quart ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort,

I Infirme partiellement le jugement entrepris, statuant à nouveau et ajoutant à la partie confirmée non atteinte par les dispositions infirmatives ci-après ,

II Déclare mal fondées les sommations du 8 octobre 2002 et du 1^er juillet 2003 relatives au percement, au mois de décembre 2000, d’un mur de séparation entre les deux boutiques dont la Sarl E F est locataire ;

— Déboute la Sa COMACO et G Z de leur demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à la remise en état des lieux ;

III Déclare bien fondé le commandement du 1^er juillet 2003 tendant au paiement des loyers et charges impayés d’avril à juin 2003 ;

' cependant :

— Accorde à la Sarl E F un délai expirant le 30 septembre 2003 pour s’acquitter des causes de ce commandement ;

— Constate que la Sarl E F s’est acquittée dans les délais et dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

— laisse à la charge de la Sarl E F le coût du commandement ;

IV Déclare partiellement bien fondé le commandement du 19 avril 2005 en ce qu’il tend au paiement d’une somme de 108,54 € au titre de régularisation de charges d’eau pour l’année 2004 ; le déclare mal fondé pour le surplus ;

' cependant :

— Accorde à la Sarl E F un délai de un mois à compter de la signification du présent arrêt pour s’acquitter, auprès du bailleur, de la somme de 108,54 €, outre les intérêts de droit à compter du 19 avril 2005, à défaut de quoi la clause résolutoire sera acquise de ce chef ;

V Déclare bien fondé le commandement du 15 mai 2007 ;

' cependant :

A – Accorde à la Sarl E F un délai expirant le 31 juillet 2007 pour s’acquitter des sommes de 452,53 € et 3 158,15 € ;

— Constate que la Sarl E F s’est acquittée dans les délais et dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

B – Accorde à la Sarl E F un délai de un mois à compter de la signification du présent arrêt pour s’acquitter, auprès du bailleur, des sommes de 898,39 € et 673,79 €, outre les intérêts de droit à compter du 15 mai 2007, à défaut de quoi la clause résolutoire sera acquise de ce chef ;

C – Laisse à la charge de la Sarl E F le coût du commandement ;

VI Déboute la Sa COMACO et G Z de leur demande tendant à la résolution du bail ;

VII Déclare le syndicat des copropriétaires du XXX et J X responsables in solidum, des dégâts des eaux occasionnés à la Sarl E F et dans leur rapport entre eux chacun pour moitié ;

A Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la Sarl E F les sommes :

• de 16 100 € HT au titre du préjudice matériel,
• de 10 000 € au titre du préjudice économique,
• de 3 000 € au titre de la perte d’image ;
  

Dit que la Compagnie K FRANCE L sera tenue de garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation en principal, intérêts et frais ;

B Condamne J X et sa compagnie d’L La MAIF à relever indemne la Compagnie K FRANCE L à concurrence de la moitié des sommes qu’elle sera amenée à verser du chef qui précède ;

C Déboute la Sarl E F de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société FONCIA et de la société COMACO ;

D Déboute la Compagnie K FRANCE L de ses demandes fondées de ce chef à l’encontre d’I Y ;

VIII Déboute la Sa COMACO et G Z de leur demande de paiement d’une somme de 21 302,40 € formée à l’encontre de la Sarl E F ;

IX Constate que la Sarl E F ne formule aucune demande à l’encontre de la MAAF L ;

X Au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne :

' la Sarl E F à payer

— une somme de 1 000 € à la SA MAAF L,

' le syndicat des copropriétaires du XXX à payer une somme de 3 000 € à la Sarl E F,

— dit que la Compagnie K FRANCE L sera tenue de garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation,

— dit que J X et sa compagnie d’L La MAIF seront tenues de garantir la Compagnie K FRANCE L à concurrence de la somme de 1 500 €,

' la Compagnie K FRANCE L à payer une somme de 2 000 € à I Y ;

XI Déboute les parties de leurs autres demandes ;

XII Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront supportés à concurrence de :

' de la Sarl E F pour un quart,

' de la Sa COMACO et G Z, in solidum, pour un quart

' de la Compagnie K FRANCE L pour un quart,

' de la Compagnie d’L MAIF pour un quart ;

— autorise, dans cette proportion, les avoués de la cause à bénéficier des dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,