Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 Juillet 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Y]

domicilié :

chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE,

HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION

87 Rue de Richelieu

75002 PARIS

Madame [V] [I] [R] [J]

domiciliée : chez ALTAREA GESTION IMMOBILIERE,

HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION

87 Rue de Richelieu

75002 PARIS

représentés par Maître Mélanie HIRSCH, avocate au barreau de PARIS,

substituée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [Z]

4/6 rue Jean Louis Foulquier

Etage 1 – Appartement A-104

44240 LA CHAPPELLE-SUR-ERDRE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 juin 2024

Date des débats : 06 juin 2024

Délibéré au : 11 juillet 2024

RG N° N° RG 24/00060 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MW2L

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Mélanie HIRSCH

CCC à Monsieur [G] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 20 janvier 2022, à compter du 31 janvier suivant, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [J] épouse [Y], représentés par leur mandataire ALTAREA Gestion Immobilière, ont donné à bail à Monsieur [G] [Z] un local à usage d’habitation au premier étage, sis 6 rue Jean Louis Foulquier à La Chapelle sur Erdre (44240) avec ses accessoires, en particulier un parking numéro 6, moyennant un loyer mensuel révisable de 546.83 euros outre une provision sur charges de 60 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer lui a été délivré le 2 mars 2023.

Par acte d’huissier en date du 3 janvier 2024, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y] ont assigné Monsieur [G] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référé, aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 juin 2024.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt tout en précisant que la créance s’élève à la somme de 12 408.09 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [Z] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de la Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le locataire n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article XIV des conditions générales du contrat conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges locatives au terme convenu notamment deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y] ont fait délivrer à Monsieur [G] [Z] un commandement de payer les loyers d’habitation notamment, visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 2 447.92 euros au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte au 15 décembre 2023, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2023.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Par ailleurs, Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y] ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé d’autoriser le propriétaire à faire constater et estimer les réparations locatives et de commettre à cet effet un commissaire de justice alors même que cette demande ne présente aucun fondement juridique.

Sur la demande en paiement

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] ne s’est pas présenté devant le tribunal et aucun diagnostic social et financier n’a été établi, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [G] [Z] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 8 653.82 euros arrêté au 15 décembre 2023, terme de décembre inclus. Il convient de déduire la somme de 31.85 euros au titre des frais de relance non justifiés.

La créance n’étant pas sérieusement contestable pour un montant de 8 621.97 euros, il convient de condamner Monsieur [G] [Z] à son paiement à titre provisionnel, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 2 447.92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par Monsieur [G] [Z] lors de la libération complète des lieux.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, les bailleurs soutiennent que l’article 14 du contrat de bail conclu le 20 janvier 2022 contient une clause prévoit une majoration de 10%.

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [Z]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 mai 2023, Monsieur [G] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date. Les bailleurs sollicitent de voir fixer les indemnités d’occupation à deux fois le montant du loyer quotidien, en application de l’article 14 du contrat liant les parties.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation prononcée à titre provisionnel n’est pas soumise ni à indexation ni à révision.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2023 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1 er janvier 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [G] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser à leur charge les frais exposés par les bailleurs afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [G] [Z] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 janvier 2022 entre Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y], représentés par leur mandataire ALTAREA Gestion Immobilière, et Monsieur [G] [Z] portant sur un local à usage d’habitation au premier étage, sis 6 rue Jean Louis Foulquier à La Chapelle sur Erdre (44240) avec ses accessoires, en particulier un parking numéro 6, sont réunies à compter du 3 mai 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer à titre provisionnel à Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y] la somme de 8 621.97 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 15 décembre 2023, terme de décembre inclus ;

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023 sur la somme de 2 447.92 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 3 mai 2023 à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui auraient été dûs si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [Z] à payer à Monsieur [M] [Y] et Madame [V] [Y] une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMONS Monsieur [G] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA