Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 01 SEPTEMBRE 2011

(n° 282 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/15740

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2010 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 08/16301

APPELANTE

XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal

ayant son siège XXX

représentée par la SCP FISSELIER-CHILOUX-BOULAY, avoués à la Cour

assistée de Maître Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de PARIS,

toque : C 0649

INTIMÉS

Madame D O M épouse X

Monsieur F X

demeurant tous deux XXX

représentés par la SCP SCP TAZE-BERNARD BELFAYOL BROQUET, avoués à la Cour

assistés de Maître Gisèle C, avocat au barreau de PARIS, toque : B 342

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 26 mai 2011, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats : Madame Christiane BOUDET

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame BASTIN, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Par acte sous seing privé du 12 mai 2008, la SCI Paris 16 Flandrin a vendu à M. F X et M^me D M épouse X un appartement de sept pièces principales et une cave formant les lots 4 et 106 de la division de l’immeuble sis XXX, moyennant le prix de 2 250 000 € .

Il était prévu que la réitération de la vente par acte authentique interviendrait le 30 septembre 2008 et au plus tard le 8 octobre 2008 et que dans le cas où les conditions suspensives étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 225'000 € à titre de clause pénale.

L’acte prévoyait enfin un dépôt de garantie d’un montant de 112'500 € à la charge de l’acquéreur que celui-ci a remis à Maître Le Bouffo, notaire à Paris, institué séquestre amiable.

Faisant valoir que lors de la signature de l’acte authentique, ils ont découvert un diagnostic de la société DEP établissant l’existence d’un risque significatif de dissolution du plomb dans le réseau intérieur commun de distribution d’eau potable, et que les travaux nécessaires n’étaient pas à l’ordre du jour de l’assemblée des copropriétaires, les époux X ont refusé de signer l’acte de vente et ont sollicité la restitution du dépôt de garantie, estimant l’appartement impropre à l’habitation. La SCI Paris 16 flandrin, venderesse, les a sommés de se présenter chez le notaire pour réitérer la vente le 17 octobre 2008, les informant lors de ce rendez-vous, d’une part, qu’un rapport de la société Lacema concluait à la conformité aux normes de l’appartement, d’autre part, que les travaux étaient bien à l’ordre du jour.

Invoquant la caducité du compromis en raison d’un risque sanitaire avéré compromettant l’habitabilité immédiate du bien, condition essentielle de leur acquisition, les époux X ont, par acte du 18 novembre 2008, fait assigner la société Paris16 Flandrin, en main-levée de la saisie conservatoire prise par cette dernière, condamnation à paiement de la clause pénale de 255 000 €, restitution de la somme de 112 500 € versée à titre de dépôt de garantie, et réparation de leurs divers préjudices.

Par conclusions signifiées le 5 juin 2009, M. J Z et M^me B C épouse Z sont volontairement intervenus à l’instance.

Par jugement du 9 juillet 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné la société Paris 16 Flandrin à restituer aux époux X la somme de 112 500 € objet de la saisie autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du 12 novembre 2008 et détenue par M^e Le Bouffo, notaire,

— condamné la société Paris 16 Flandrin à payer aux époux X une somme de 3 000 € en réparation de leurs préjudices,

— rejeté les demandes des époux Z,

— rejeté la demande fondée sur la résistance abusive,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la société Paris 16 Flandrin à payer une somme de 2 000 € aux époux X au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens.

Par déclaration du 27 juillet 2010, la société Paris 16 Flandrin a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance sur incident du 16 décembre 2010, le juge de la mise en état a, au visa de l’article 525 du Code de procédure civile :

— rejeté le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande formée par les époux X par conclusions signifiées le 20 octobre 2010,

— rejeté la demande tendant à assortir le jugement de l’exécution provisoire,

— rejeté la demande en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné les époux X aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions signifiées le 13 janvier 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de ses moyens, la société Paris 16 Flandrin demande à la Cour, au visa des articles 1382 et 1134 et suivants du Code civil, R111-1 du Code de la construction et de l’habitation, le chapitre 1^er, titre 2, livre III du code la santé publique ainsi que le compromis du 12 mai 2008 et le rapport de la CRECEP du 2 décembre 2008, de :

à titre principal,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel, et en conséquence infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— dire que son appartement est bien propre à son usage d’habitation,

— constater que l’appartement qu’elle a cédé n’est entaché d’aucun vice caché tenant à l’existence de plomb dans les parties communes,

en conséquence,

— dire que le refus d’acquérir des époux X est fautif,

par conséquent,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 225 000 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et sommation de verser la seconde moitié de l’indemnité d’immobilisation signifiée le 27 octobre 2008 correspondant à la clause pénale insérée au compromis de vente et au montant de l’indemnité d’immobilisation,

— assortir les condamnations prononcées de l’intérêt au taux légal, le tout avec capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du Code civil à compter de la mise en demeure et sommation signifiées en date du 27 octobre 2008,

en tout état de cause,

— débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

— les condamner solidairement aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées le 15 décembre 2010, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé de leurs moyens et argumentation, les époux X demandent à la Cour, au visa du principe de précaution, du décret du 20 décembre 2001, des articles 1604, 1176, 1168, 1181, 1382 et 1383 du Code civil ainsi que des articles L312-1 à L312-16 du Code la consommation, de :

— déclarer la société Paris 16 Flandrin mal fondée en son appel et de la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la caducité du compromis,

— ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire du 12 novembre 2008,

en conséquence :

— condamner la société Paris 16 Flandrin à leur restituer la somme de 112 500 € en principal, majorée d’un intérêt au taux légal à compter de la mise ne demeure du 20 octobre 2008, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— la condamner à leur payer les sommes de :

* 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

* 15 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 70 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— à titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour venait à recevoir les demandes de la société Paris 16 Flandrin, réduire la clause pénale à la somme de 1 euro symbolique compte tenu de son montant manifestement excessif et du préjudice qu’ils subissent depuis le 2 octobre 2008,

enfin,

— condamner la société Paris 16 Flandrin aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Considérant que les conventions font la loi des parties et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi ; qu’en outre, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l’accomplissement ;

Considérant que par acte sous seing privé du 12 mai 2008, la SCI Paris 16 Flandrin a vendu à M. F X et M^me D M épouse X un appartement de sept pièces principales et une cave formant les lots 4 et 106 de la division de l’immeuble sis XXX, moyennant le prix de 2 250 000 € sous les conditions suspensives de droit commun tenant à ce que « les titres de propriété antérieure et les pièces d’urbanisme ou autres ne révèlent pas de servitude ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur déclare être à usage d’habitation. »

Que se prévalant des conclusions d’une étude commandée au cabinet DEP par le syndicat des copropriétaires aux fins d’étudier les réseaux intérieurs communs de canalisations d’eau potable de l’immeuble, d’évaluer le risque sanitaire lié au plomb et de procéder à des recommandations de travaux, portées à leur connaissance en même temps que le questionnaire du syndic avant la vente qui devait avoir lieu le 30 septembre 2008 prorogé au 2 octobre suivant, les époux X ont refusé de régulariser la vente par acte authentique au motif que l’appartement était affecté d’un vice caché le rendant impropre à son usage d’habitation en raison de la présence d’un risque significatif de dissolution du plomb dans le réseau intérieur commun de distribution d’eau potable lié à la présence d’un important linéaire de canalisations en plomb, conjuguée à une eau agressive vis-à-vis du plomb ne permettant pas de respecter le seuil de 25 µg/l fixé pour 2003, et de l’urgence à réaliser des travaux de neutralisation des canalisations en plomb ;

Considérant que les normes sanitaires en vigueur à l’époque de la vente fixaient à 25 µg/l le seuil toléré de présence de plomb dans l’eau des canalisations, devant être ramené à compter de 2013 à 10 µg/l ;

Que la situation décrite par le rapport DEP n’était pas connue des époux X, qu’en effet, si M^me X a assisté à l’assemblée générale de la copropriété le 3 juin 2008, cette question ne figurait pas à l’ordre du jour et il n’est pas établi qu’il en ait été débattu ou même fait état de sorte que ceux-ci ne sont pas démentis lorsqu’il affirment que ce vice était caché et qu’il ne leur a été révélé que le jour de la vente ;

Considérant toutefois que le rapport DEP a été établi au vu d’un diagnostic visuel des canalisations et de déductions techniques tirées de l’incidence de la dureté de l’eau sur la dissolution du plomb compte tenu du linéaire de canalisations en plomb mais ne contient aucune analyse chimique faite à partir d’un prélèvement d’eau ; que ce rapport est contredit par les conclusions de l’étude LACEMA elles-mêmes soumises au laboratoire de contrôle des fluides et matériaux, dit A , à laquelle la SCI Paris 16 flandrin s’est adressée pour procéder dès le 16 octobre 2008 à des analyses physico-chimiques d’échantillons d’eau en provenance de la salle d’eau et de la cuisine de l’appartement, ou encore celles du CRECEP (centre de recherche d’expertise de contrôle des eaux de Paris) concluant à une concentration allant de 0,003 à 0,007 mg par litre pour les premières et entre 9 et 10 mg pour la seconde, soit en conformité avec les normes sanitaires en vigueur ;

Qu’au demeurant que le rapport DEP déposé en juillet 2008, en dépit du caractère alarmant de ses conclusions, note que l’immeuble a fait l’objet d’un traitement pour respecter la norme et ne conclut pas à l’impropriété de l’eau à l’usage alimentaire mais émet seulement des recommandations, que d’ailleurs le syndic de l’immeuble ne l’a transmis aux copropriétaires qu’à titre informatif, et ce n’est qu’à l’issue de la réunion des copropriétaires du 13 novembre 2008 que le vote des travaux portant sur les colonnes d’eau des cuisines est intervenu suivant en cela les recommandations précitées, toutefois sans qu’aucune interdiction d’usage de l’eau n’ait été décidée ne serait-ce qu’à titre conservatoire ce qui contredit l’impropriété de l’immeuble à usage d’habitation ;

Que dans ces conditions, la SCI Paris 16 flandrin n’a donc pas vendu un immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné, le risque sanitaire en cause étant celui affectant de nombreux immeubles parisiens en attente de leur remise aux normes au plus tard en 2013 ce que les acquéreurs ne pouvaient ignorer, ni manqué à son obligation de délivrance ;

Considérant que l’absence de plomb dans l’eau courante n’a pas été érigée en condition suspensive de la vente, et que l’existence de canalisations en plomb, dans la mesure où l’eau courante répond aux normes sanitaires applicables au jour de la vente, ne constitue pas le vice non révélé rendant le bien impropre à la destination que l’acquéreur déclare être à usage d’habitation au sens de la condition suspensive à la charge de la SCI venderesse ;

Qu’aucune défaillance de cette condition ne lui est donc imputable et que les époux X ne justifient d’aucun motif à l’appui de leur refus de réitérer la vente ;

Considérant que l’acte prévoyait une clause pénale d’un montant de 250'000 € à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique et qu’ en cas de non réalisation de la vente du fait de l’acquéreur à l’expiration du délai prévu, le dépôt de garantie d’un montant de 112'500 € auxquels s’ajoutera une somme complémentaire de façon à ce que celui-ci soit égal à 10 % du prix, sera acquis au vendeur à titre d’indemnité forfaitaire pour le préjudice subi par l’impossibilité de disposer des biens ci-dessus pendant la durée de la réitération des présentes ;

Que ces dispositions doivent recevoir application ;

Considérant toutefois que le juge peut toujours réduire le montant de la clause pénale s’il apparaît que le montant de celle-ci est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi ; qu’au cas d’espèce, la SCI Paris 16 flandrin ne justifie pas avoir subi d’autres préjudices que la déconvenue et les inconvénients liés à la nécessité de remettre l’appartement en vente ;

Que ces éléments font apparaître que le montant de la clause pénale, forfaitairement fixé à 225'000 €, est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par la SCI Paris 16 flandrin et que ce montant sera plus justement ramené à la somme de 112'500 € ;

Qu’il y a lieu de dire acquise à la SCI Paris 16 flandrin la somme de 112'500 € ayant fait l’objet d’un séquestre en l’étude de M^e Le Bouffo, notaire à Paris, de débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes tendant à la restitution de cette indemnité ainsi que la SCI Paris 16 flandrin du surplus de ses demandes à caractère indemnitaire et en conséquence d’ infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Et considérant que les époux X qui succombent supporteront les dépens ; qu’en revanche l’équité commande de laisser à la charge respective des parties les frais non compris dans les dépens par elles exposés ;

PAR CES MOTIFS

Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau,

Dit que l’appartement objet de la vente du 27 juillet 2010 entre la SCI Paris 16 flandrin et M. F X et M^me D E épouse X n’est pas affecté d’un vice caché le rendant impropre à l’usage d’habitation,

En conséquence, dit le refus de M. F X et M^me D E épouse X de réitérer la vente par acte authentique fautif,

Réduit à la somme de 112 500 € le montant de la clause pénale,

Dit acquise à la SCI Paris 16 flandrin la somme de 112'500 € séquestrée en l’étude de M^e Le Bouffo, notaire à Paris,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. F X et M^me D E épouse X aux dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,