Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 MAI 2011

(n° 223 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/11896

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2008 – Tribunal d’Instance de PARIS 09^e arrondissement – RG n° 11-07-000035

APPELANTS :

— Monsieur M Y

XXX

— Madame G Y épouse A

XXX

— Madame E X veuve Y

XXX

tous représentés par la SCP Jean Philippe AUTIER, avoués à la Cour

assistés de Maître Nathalie RENARD, avocat plaidant pour la SCP LOUKIL RENARD ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque J69

INTIMÉE :

— Madame O B

XXX

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

ayant pour avocat Maître Aliénor LEMOINE BREHANT, avocat au barreau de BORDEAUX, qui a fait déposer son dossier

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2008/043154 du 08/10/2008 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 01 Mars 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques REMOND, Président

Madame Marie KERMINA, Conseillère

Madame I J, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats et du prononcé : Madame Z

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques REMOND, président et par Madame Z, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*************

La Cour est saisie de l’appel interjeté par monsieur M Y, par madame G Y, épouse A, et par madame E X, veuve Y (ci-après les consorts X-Y), d’un jugement rendu le 20 mai 2008, par le Tribunal d’Instance de PARIS 9^e arrondissement, décision rectifiée le 5 août 2008, qui, au visa d’un jugement rendu le 11 septembre 2007, a :

— constaté qu’il n’a pas été déféré par les demandeurs (les consorts X-Y) à la demande de production des justificatifs réclamés ;

— débouté les consorts X-Y de leur demande en validation du congé aux fins de reprise, délivré le 14 octobre 2005 à madame O B, relatif à l’appartement sis à XXX, '75' (en réalité XXX ;

— condamné les consorts X-Y à rembourser à madame B une indemnité de 1 500 €, sur le fondement de l’article 37, (alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 modifiée) ;

— débouté madame B du surplus de ses demandes ;

— condamné les consorts X-Y aux entiers dépens.

*

* *

Les faits et les demandes des parties

Par acte sous seing privé daté du 30 avril 1991, monsieur C Y, décédé le XXX et aux droits duquel viennent les consorts X-Y, a loué à madame B, pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 1^er mai 1991, un appartement de trois pièces principales sis à XXX, XXX, moyennant un loyer mensuel s’établissant actuellement à 329,31 €, en principal, et une provision sur charges de 89 €, soit un total de 418,31 € ; cette location, qui n’a pas donné lieu au versement d’un dépôt de garantie, est soumise à la loi n°89-462 modifiée du 6 juillet 1989.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception, datée du 13 octobre 2005, présentée et distribuée le 14 octobre 2005, un congé aux fins de reprise pour habiter a été délivré à madame B pour le 30 avril 2006, et ce, en faveur de monsieur K Y, demeurant XXX, à XXX, fils de monsieur M Y.

Par acte d’huissier daté du 26 octobre 2006, les consorts X-Y ont fait assigner madame B devant le Tribunal d’Instance, aux fins, notamment, de voir valider le congé et de voir ordonner l’expulsion de madame B.

Par jugement avant dire droit rendu le 11 septembre 2007, le Tribunal d’Instance a ordonné la production aux débats de :

— tous éléments sur les ressources de madame X, veuve Y, et de monsieur M Y, père de K Y, et spécialement l’ensemble de leurs valeurs fiscales,

— l’ensemble des baux de l’immeuble du XXX, lequel appartient en totalité aux consorts X-Y,

— la justification, par madame B, de l’emploi des sommes reçues à la suite de la vente du bien immobilier dont elle a hérité et qu’elle a vendu le 20 juin 2002,

la cause et les parties étant renvoyées à l’audience du 11 mars 2008.

Le 20 mai 2008, le Tribunal d’Instance a rendu le jugement dont les consorts X-Y ont relevé appel.

La clôture a été prononcée le 22 février 2011.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 9 octobre 2008, monsieur M Y, madame G Y, épouse A, et madame E X, veuve Y, demandent à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— valider le congé délivré le 14 octobre 2005, par les consorts X-Y, à madame O B ;

— dire et juger que madame B est occupante sans droit, ni titre des lieux depuis le 1^er mai 2006 ;

— en conséquence, ordonner son expulsion des lieux et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, s’il y a lieu ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux visé à l’article 62§1 de la loi du 9 juillet 1991 ;

— condamner madame B à payer à l’indivision Y, en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation quotidienne de 22 €, outre les charges, à compter du 1^er mai 2006, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner madame B à payer à l’indivision Y la somme de 1 000 €, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner madame B au entiers dépens, avec application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 janvier 2009, madame O B demande à la Cour de confirmer le jugement et de :

— débouter en conséquence monsieur M Y, madame G Y, épouse A, et madame E X, veuve Y, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger nul et de nul effet le congé délivré le 14 octobre 2005, à effet du 30 avril 2006, à l’encontre de madame O B ;

— dire et juger que le contrat de location parvenu à son terme le 30 avril 2006, sans proposition d’une offre de relogement à madame O B (âgée de 75 ans, avec des problèmes de santé et disposant de faibles ressources) et bénéficiant donc à ce titre de la protection prévue par l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, au regard de la tentative de fraude ainsi opérée par l’indivision Y, a été reconduit pour trois ans, aux mêmes termes et conditions fixées dans le contrat du 30 avril 1991 ;

— condamner en outre solidairement monsieur M Y, madame G Y, épouse A, et madame E X, veuve Y, au paiement des sommes suivantes :

—  10 000 €, à titre de dommages et intérêts, pour fraude à la loi ;

—  4 000 €, sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les 1 500 € d’indemnités alloués en première instance au titre de l’article 37 ;

— condamner solidairement monsieur M Y, madame G Y, épouse A, et madame E X, veuve Y, aux entiers dépens, avec application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

* *

SUR CE, LA COUR

* sur le congé

En vertu de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I dudit article à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n°48-1360 du 1^er septembre 1948.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Il n’est pas contesté que madame B remplit les conditions cumulatives prévues par le texte sus-visé puisqu’à la date :

¤ d’échéance du contrat, à savoir le 30 avril 2006, elle était âgée de 74 ans, comme étant née le XXX ;

¤ de la notification du congé, à savoir le 14 octobre 2005, ses ressources annuelles étaient inférieures au seuil fixé par l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant de l’exception opposée par les consorts X-Y, il convient de rappeler que le texte sus-visé prévoit deux conditions tenant l’une à l’âge, l’autre aux ressources du bailleur, qui sont alternatives, le fait, pour ce dernier, de remplir l’une des deux conditions suffisant à le dispenser de l’obligation d’offrir au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

La condition alternative relative à l’âge doit s’apprécier en la seule personne de l’usufruitier bailleur, et non en celle du nu-propriétaire.

Or, il ressort de l’attestation notariée du 15 mars 2007, que l’indivision Y est composée de trois personnes, à savoir :

— madame E X, veuve Y, usufruitière,

— monsieur M Y et madame G Y, épouse A, nu-propriétaires.

Âgée, à la date d’échéance du bail (30 avril 2006), de 73 ans, comme étant née le XXX, madame X, veuve Y, remplit l’une des conditions alternatives prévues à l’avant-dernier alinéa de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, ce qui rend inutile la production, par les appelants, des justificatifs réclamés par le Tribunal dans sa décision avant dire droit du 11 septembre 2007.

Madame X, veuve Y, est donc fondée à exercer, au profit de son petit-fils K Y, son droit de reprise sur le logement loué à madame B, et ce, sans que cette dernière puisse faire échec à son droit de reprise en se prévalant des dispositions de l’antépénultième alinéa dudit article.

Le jugement du 20 mai 2008 sera dès lors réformé; le congé du 14 octobre 2005 sera validé et madame B sera déclarée occupante sans droit ni titre depuis le 1^er mai 2006 ; la libération des lieux sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif ci-après.

Il n’y a en revanche pas lieu de supprimer de délai de deux mois prévu à l’article 62§1 de la loi du 9 juillet 1991.

* sur l’indemnité d’occupation

En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail ; en ne permettant pas la libre occupation du logement, madame B commet une faute portant préjudice au bailleur.

Au vu des éléments d’appréciation soumis à la Cour et compte tenu du caractère manifestement excessif du montant de la clause figurant dans le bail prévoyant le doublement du loyer quotidien au titre de l’indemnité d’occupation, il convient d’en réduire le montant et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1^er mai 2006 au montant du loyer courant mensuel majoré de 5 %, outre les charges.

Les consorts X-Y seront déboutés du surplus de leur demande de ce chef.

* sur la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par madame B

Le congé étant validé, il ne peut être soutenu que les consorts X-Y sont les auteurs d’une 'tentative de fraude à la loi’ ; l’intimée n’est pas non plus fondée, à invoquer, comme elle le fait dans le corps de ses écritures, l’existence d’un préjudice moral.

Madame B sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des appelants les frais irrépétibles exposés par eux à l’occasion du présent litige.

L’issue du litige exclut l’application, en faveur de l’intimée, de l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 modifiée.

Les demandes présentées par les consorts X-Y et par madame B, sur le fondement, les premiers, de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la seconde, de l’article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 modifiée, seront en conséquence rejetées.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement et, statuant à nouveau,

Déclare valable le congé aux fins de reprise pour habiter, délivré à madame O B le 14 octobre 2005 pour le 30 avril 2006, en faveur de monsieur K Y ;

Déclare madame O B occupante sans droit, ni titre depuis le 1^er mai 2006, de l’appartement sis à XXX, XXX ;

Dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux par madame O B, il sera procédé à son expulsion et à celle des occupants de son chef des lieux sis à XXX, XXX, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, si besoin est ;

Dit n’y avoir pas lieu à la suppression du délai de deux mois prévu par l’article 62§1 de la loi du 9 juillet 1991 ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 ;

Condamne madame O B à payer, jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1^er mai 2006 et égale au montant du loyer courant mensuel majoré de 5 %, outre les charges ;

Déboute monsieur M Y, madame G Y, épouse A, et madame E X, veuve Y, du surplus de leurs demandes ;

Déboute madame O B de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne madame O B aux dépens de première instance et d’appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de la SCP AUTIER, Avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, Le Président,