Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 JANVIER 2012

( n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/28103

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Novembre 2009 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 08/08348

APPELANTE

SCI DU 5 RUE SUGER agissant en la personne de son gérant

XXX

XXX

représentée par la SCP NABOUDET-HATET, avoués à la Cour

assistée de Maître Gérard FAIVRE, avocat au barreau de Bobigny, Toque : PB156.

INTIME

Syndicat des copropriétaires XXX pris en la personne de son syndic le Cabinet E.F.G.T.P. SA

XXX

XXX

représentée par M^e Chantal-rodene BODIN-CASALIS, avoué à la Cour

assistée de Maître Valérie COLIN, avocat au barreau de Paris, Toque : E959.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 septembre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean DUSSARD, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par déclaration du 14 décembre 2009 la SCI du XXX a appelé d’un jugement contradictoire rendu le 24 novembre 2009 par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny, Chambre 5, Section 2 qui, assorti de l’exécution provisoire :

— la condamne à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) :

* 9 207, 58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2008, date des conclusions de reprise d’instance du syndicat au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû sur les exercices 2003/2004 à 2007/2008 inclus,

* 6 085, 44 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2009, date des conclusions récapitulatives du syndicat des copropriétaires au titre des charges provisionnelles appelées sur l’exercice 2008/2009,

* 1 562, 50 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2009 au titre des charges provisionnelles appelées pour le 3^e trimestre 2009,

* 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette le surplus,

— condamne la SCI du XXX aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimé a constitué avoué.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— de la SCI du XXX, le XXX,

— du syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, le 4 août 2011.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE CHARGES.

1°) Conformément à l’article 1315 alinéa 1^er du code civil le syndicat des copropriétaires doit prouver sa créance tant en son principe qu’en son quantum.

Conformément à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation des comptes individuels de chacun des copropriétaires.

Ainsi, la SCI du XXX est en droit d’opposer au syndicat des copropriétaires, à charge de les établir, les erreurs matérielles ou de répartition affectant la tenue de son compte individuel de copropriété.

Des erreurs de répartition avérées, commises dans le passé au détriment de la SCI appelante ont été reconnues depuis. Elles portaient en particulier sur l’ensemble des gros travaux du bâtiment A alors que la plupart d’entre eux sont à répartir entre les seuls titulaires de lots dépendant dudit bâtiment au regard de l’article quatrième 2°) du règlement de copropriété du 14 avril 1967.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de la rectification d’erreurs et produit à cette fin les reconstitutions des soldes des exercices du précédent syndic, le Cabinet Poncelet, faites par le syndic actuel, le Cabinet EFGTP [exercices 2003-2004, 2004-2005, 2005-2006, 2006-2007 (deuxième semestre sous l’administration de Maître X)].

L’examen comparatif de ces reconstitutions, des documents émanant du Cabinet Poncelet intitulés 'RÉGULARISATION DE CHARGES’ des exercices 2003-2004 et 2004-2005, du règlement de copropriété (Titre IV Charges du syndicat) et des relevés historiques du compte individuel de copropriété ne fait pas apparaître pour la période considérée la mise à la charge de la SCI du XXX de travaux du bâtiment A à répartir entre les titulaires de lots dépendant dudit bâtiment.

Il en est de même sous la gestion du Cabinet EFGTP dont les comptes de gestion et budgets prévisionnels opèrent les ventilations entre les charges communes générales 'tous bâtiments’ et les charges spéciales du bâtiment A auxquelles ne participe pas la SCI appelante.

Les sommes réclamées au titre des appels d’avance de trésorerie exceptionnelle votés par la 9^e résolution de l’assemblée générale du 29 septembre 2008 ne couvrent pas des travaux à supporter par les titulaires de lots dépendant dudit bâtiment puisqu’elles sont destinées à ' faire face aux problèmes de trésorerie de la copropriété en attente des règlements des procédures à l’encontre des copropriétaires débiteurs '.

Les sommes indûment appelées à la SCI au titre d’un emprunt destiné au financement de travaux du bâtiment A, soit 1 837, 06 euros, ont été portées au crédit du compte dudit copropriétaire le 17 mars 2009.

La SCI soutient sans l’établir qu’il avait été convenu, dès l’origine, qu’elle ne participerait qu’à l’entretien du hall d’entrée car elle ne disposait ni d’eau ni d’électricité communes et qu’ainsi les charges qu’elle paie devraient être limitées aux honoraires du syndic, à l’assurance de l’immeuble et à l’entretien de la cour. Un tel accord ne pourrait en effet résulter que d’une décision d’assemblée générale modifiant le règlement de copropriété, ni produite, ni invoquée.

Quant aux charges de consommation d’eau froide, elles sont réparties conformément au règlement de copropriété (Titre IV).

Le service de l’eau froide, nécessaire à l’entretien de l’immeuble en sa généralité présente une utilité objective pour la SCI même si celle-ci dispose d’une alimentation extérieure indépendante de la copropriété pour l’entretien et la consommation de ses propres lots. L’eau permet en effet le nettoyage des parties communes générales, y compris la cour.

Le règlement de copropriété procède à une ventilation des dépenses d’entretien dont relève le nettoyage entre les parties communes générales et les parties commune spéciales et il n’est pas démontré que les charges de nettoyage appelées à la SCI incluent le coût du nettoyage relevant des charges spéciales au bâtiment A.

Le critère de l’utilité n’est pas ici méconnu.

La contestation portant sur la passation au débit du compte individuel de la SCI de frais et honoraires à répartir en charges communes générales est devenue sans objet dès lors que le syndicat des copropriétaires, dans le dernier état de sa demande, a admis l’objection – justifiée – en passant les postes y correspondant au crédit du compte.

Pour le surplus, les reports de soldes d’exercices dont la reconstitution a été faite par le nouveau syndic sur la base des comptes de son prédécesseur et qui ont été approuvés sont justifiés.

Les règlements afférents à ces exercices figurent dans les 'reconstitutions de solde débiteur’ et la preuve de l’omission dans lesdits documents d’autres règlements se rapportant à la période considérée n’est pas administrée.

Il n’est pas par ailleurs justifié pour les exercices postérieurs, d’autres paiements que ceux qui ont été crédités.

Le poste intitulé ' factures payées 2005/2006 ' correspond non pas à des sommes faisant double emploi avec les appels provisionnels mais aux dépenses effectives du syndicat des copropriétaires dudit exercice répercutées sur la SCI en conformité avec les clauses de répartition des charges.

Elle apparaît en page 2 de l’annexe 1 (reconstitution solde débiteur) et se compense avec le remboursement des provisions sur le même exercice (8 508, 46 euros) crédité le même jour sur le compte.

C’est ainsi, à juste titre, que le premier juge l’a incluse dans son décompte.

En définitive, la Cour, suffisamment éclairée par les explications fournies dans les écritures des parties et par les pièces justificatives contradictoirement produites, retiendra que le syndicat des copropriétaires prouve sa créance tant en son principe qu’en son quantum alors que l’intimée échoue dans les preuves des exceptions.

Il est fait observer que le caractère élevé des charges appliquées aux lots de la SCI tient essentiellement aux clauses de répartition des charges insérées dans le règlement de copropriété, document contractuel, qui s’imposent tant aux parties qu’à la Cour.

L’expertise sollicitée à titre subsidiaire s’avérant inutile à la solution du litige est rejetée.

2°) La Cour, réformant partiellement le jugement entrepris et statuant sur la demande actualisée du syndicat des copropriétaires qui englobe celle soumise aux premiers juges, retiendra à l’examen des pièces contradictoirement produites, et notamment le procès-verbal des assemblées générales des 10 novembre 2009 et 17 novembre 2010, que les sommes réclamées additionnellement correspondent à des comptes approuvés et à des budgets prévisionnels votés et que la demande est fondée comme il est dit au dispositif de l’arrêt.

La signification des conclusions du 22 juin 2011 équivaut à la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et a rendu exigible, dès le 24 juillet 2011, les trois dernières provisions de l’exercice 2011-2012 totalisant 4 589, 52 euros.

Les intérêts légaux qui, conformément aux articles 1153 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967 ne peuvent courir que sur des sommes échues ou devenues exigibles aux dates des actes ou mises en demeure les faisant partir, sont fixés comme indiqué au dispositif de l’arrêt.

II. SUR LES AUTRES DEMANDES.

1°) Le syndicat des copropriétaires qui ne démontre pas avoir subi du fait de la défaillance du copropriétaire débiteur un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires sera débouté par confirmation de sa demande de dommages et intérêts mal fondée.

2°) Le jugement est confirmé du chef des dépens et frais hors dépens.

3°) Les dépens d’appel pèsent sur la SCI du XXX qui, l’équité le commandant, réglera 1 500 euros au titre des frais hors dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

REFORME partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et vu l’actualisation de la demande en paiement de charges et appels provisionnels,

CONDAMNE la SCI du XXX à payer les sommes suivantes au syndicat des copropriétaires du XXX à 93200 Saint-Denis :

1° – 25 651, 19 euros au titre des charges de copropriété et provisions exigibles arrêtées au 17 juin 2011 augmentée des intérêts au taux légal courant à compter :

* du 9 février 2005 sur le principal dû à cette date jusqu’à l’assignation,

* de l’assignation du 29 août 2006 sur la totalité du principal dû à cette date jusqu’au 15 septembre 2009, date des dernières conclusions de première instance comportant la demande additionnelle,

* du 15 septembre 2009 sur la totalité du principal dû à cette date jusqu’au 4 août 2011, date des dernières conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires,

* du 4 août 2011 jusqu’à parfait paiement sur la totalité du principal dû à cette date,

2° – 4 589, 52 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2011 correspondant aux trois dernières provisions de l’exercice 2011/2012 devenues immédiatement exigibles,

CONFIRME pour le surplus,

Ajoutant :

CONDAMNE la SCI du XXX à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité la somme de 1 500 euros au titre des frais hors dépens d’appel,

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI du XXX aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Jean DUSSARD